Klage nr. 2021084

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Lier

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning

Saksfremstilling

I august 2018 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede formidlet. Klagerne anfører at megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke informere om at det opparbeidede grøntarealet ved siden av terrassen ligger utenfor tomtegrensen, og at dette arealet er regulert til adkomst for naboeiendommen. Klagerne mener at megleren har holdt tilbake disse opplysningene, og krever erstatning med 200 000 kroner.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Videre er det ikke sannsynliggjort at klagerne har lidt noe økonomisk tap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Etter overtakelsen oppdaget klagerne at den opparbeidede plenen rett ved terrassen, som ble markedsført som en del av eiendommen, lå utenfor tomtegrensen. Det ble heller ikke opplyst om at det aktuelle arealet er regulert til adkomst for naboeiendommen.

Klagerne har stilt megleren spørsmål omkring tomtegrensene. Det ble blant annet et tema på visningsdagen 6. august 2018, hvor klagerne hadde salgsoppgave og kart for hånden. Megleren svarte at tomtegrensen gikk helt mot naboeiendommen [adresse]. De fikk beskjed om å se på stjernen nederst på kartet, hvor det stod at tomtegrensene ikke var målbare. Megleren la også vekt på hvor fint utbyggeren hadde opparbeidet utearealene, og at det ikke var vanlig for utbyggere å gjøre det så fint.

Klagerne hadde før kontraktsmøtet bedt megleren om å oversende alle vedleggene til kjøpekontrakten. Til tross for dette mottok klagerne bare noen av vedleggene. De fikk heller ikke mulighet til å se gjennom kontraktspermen før de skulle underskrive kjøpsavtalen på kontraktsmøtet. På møtet sa megleren at klagerne hadde fått alt i forkant, men dette stemte ikke. Et av vedleggene i kontraktspermen var et kart med informasjon om at arealet ved siden av terrassen og innkjøringen til huset var regulert til vei. Klagerne mener megleren har gjemt dette dokumentet langt bak i kontraktspermen. Det tilføyes at det også ble påvist feil tomtegrenser ved overtakelse.

Dersom adkomsten realiseres, vil den gå rett forbi klagernes terrasse. Innklagede hevder at adkomsten er blitt lagt om, og at det aldri vil bli noen vei der. Klagerne har vært i kontakt med kommunen og fått opplyst at dette ikke stemmer, og at det kan bli lagt en vei der når som helst. Det fremgår av e-posten datert 8. april 2021 fra kommunen at reguleringsplanen viser to mulige adkomster til eiendommen [gårds- og bruksnummer]. Det er adkomsten fra sør som saken her dreier seg om. Kommunen skriver at det er usikkert om adkomsten blir realisert fordi veiarealet ligger på privat grunn og eies av flere grunneiere. Dette stemmer ikke. Det er kun én grunneier som eier veiarealet, og som det vil kreves tillatelse fra.

Dersom eier av [gårds- og bruksnummer] ønsker å skille ut tomt eller bygge i hagen, vil det ikke være nok plass til å lage adkomst fra nord. I så fall må eieren rive dobbeltgarasjen, noe han ikke ønsker. Adkomsten må derfor legges fra sør for å få utnyttet denne tomten. For å legge en slik adkomstvei må man grave opp det opparbeidede grøntarealet ved siden av klagernes terrasse.

Klagerne anfører at megleren har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven
§ 6-7 ved å holde tilbake opplysninger som burde vært inntatt i salgsoppgaven. Klagerne føler seg lurt av megleren. De ville sannsynligvis ikke lagt inn bud på boligen dersom de hadde vært kjent med de faktiske forhold. Dette er forhold som klagerne må opplyse om ved et eventuelt videresalg, og medfører en verdireduksjon på eiendommen. Klagerne krever 200 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Etter klagerne hadde vært på første visning av den aktuelle eiendom og naboeiendommen, ble det stilt spørsmål om tomtestørrelsene på begge eiendommene. Megleren som hadde holdt den første visning med klagerne 18. juli 2018, tok da kontakt med kommunens byggesaksavdeling. Hun fikk oppgitt eksakte tomtearealer for begge eiendommene, og videreformidlet informasjonen til klagerne. I e-post av 19. juli 2018 ble komplett seksjoneringsbegjæring med situasjonskart og tegninger oversendt klagerne.

Den 6. august var klagerne på ny visning sammen med ansvarlig megler og selger. Hverken megler eller selger kan erindre at det var spørsmål om tomtegrenser under denne visningen. I så fall ville selger ha påvist riktige tomtegrenser. Selv om utbygger hadde valgt å opparbeide tomten utenfor tomtegrensen, var det gitt informasjon om tomtestørrelse og tomtegrenser i salgsoppgave med tilhørende vedlegg. Det var her inntatt planopplysninger med kartskisse, reguleringsbestemmelser og grunnkart.

Innklagede bestrider klagernes påstand om at det ble påvist feil tomtegrenser på overtakelsesdagen. Etter at innklagede i mars 2021 mottok en skriftlig henvendelse fra klagerne, tok megleren en telefon til planavdelingen i kommunen. De kunne bekrefte at veien var lagt om via nåværende innkjøring til boligfeltet. Veien som er tegnet inn i reguleringskartet, er blitt erstattet med nåværende adkomst, og ville ikke bli realisert. Adkomsten er ikke tatt inn i kommuneplanens arealdel 2019-2028 vedtatt 18. juni 2019.

Da klagerne uttrykte at de hadde fått annen informasjon fra kommunen, sendte innklagede en skriftlig henvendelse til kommunen. I e-post av 8. april 2021 svarte kommunen at reguleringsplanen viste to mulige adkomster til [gårds- og bruksnummer] (private, felles adkomster). Adkomsten i nord var etablert, men ikke adkomsten i sør. Det ble videre opplyst at det var usikkert om adkomsten i sør ville bli realisert, ettersom veiarealet befinner seg på privat grunn og eies av flere grunneiere. Etableringen av slik adkomst ville i så fall kreve tillatelse fra grunneierne. Et annet alternativ for adkomst i sør, var å forlenge eksisterende adkomst fra [gårds- og bruksnummer]. Saksbehandleren i kommunen konkluderte med at [gårds- og bruksnummer] er planlagt med to adkomster, hvor den ene allerede er bygget. Dersom adkomsten i sør blir bygget, vil også [gårds- og bruksnummer] ha adkomst fra sør. Videre vil det regulerte veiarealet i sør, uavhengig av om veien bygges, ikke kunne benyttes til andre formål uten omregulering eller innvilgelse av dispensasjonssøknad.

Det er beklagelig at klagerne føler seg lurt og mener at de har fått feil opplysninger. Det er gitt informasjon om tomtegrenser, tomteareal og planopplysninger i salgsoppgave, pr. e-post og muntlig under og etter visning. Innklagede må kunne stole på opplysningene fra kommunen, og er ikke kjent med at de innhentede opplysningene er uriktige. Innklagede kjenner ikke til om det foreligger planer for utbygging av naboeiendommen, og har heller ikke fått opplysninger om eventuelle adkomstforhold. 

Innklagede bestrider at megleren har holdt tilbake opplysninger vedrørende eiendommen og tomtegrensene. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Uansett har klagerne ikke dokumentert et økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på megleren sin opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares ved nemndas skriftlige saksbehandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.