Klage nr. 2021087

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Heimdal og Partnere AS

                                      v/advokat Andreas Langeland

                                      Advokatfirma SGB Storløkken AS

Saken gjelder:               Krav om erstatning som følge av meglers brudd på opplysningsplikten

Saksfremstilling

Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede foretak i desember 2019. Eiendommen var markedsført som en innholdsrik eiendom med syv soverom, hvorav fire befant seg i boligens 1. etasje og de resterende tre i kjelleretasjen. Det var opplyst at tidligere eier hadde søkt om bruksendring av innredet areal i kjelleren. Klageren hevder at han under hele prosessen var klar på at hans planer var å leie ut soverommene separat til bofellesskap. Det viste seg etter kjøpet at utleie til bofellesskap med mer enn tre rom, krever søknad om bruksendring og godkjennelse i kommunen. Huset var videre solgt med syv soverom, men det har senere vist seg at ett av soverommene ikke var godkjent bygget om til soverom. Klageren anfører at innklagede har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og krever erstatning med til sammen 94 000 kroner.

Innklagede bestrider klagerens krav. Boligen var solgt som enebolig og ikke hybelhus. Det foreligger ikke noe økonomisk tap klageren kan holde meglerforetaket erstatningsansvarlig for.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren kjøpte eiendommen som en type pensjonssparing. Gjennom hele prosessen var han helt åpen på at planen hans var å benytte eiendommen for utleie av separate rom til bofellesskap. Huset var også leid ut som bofellesskap av tidligere eier, og klageren skulle fortsette med dette på samme måte.

I ettertid har klageren fått vite at grunnen til at eiendommen ble solgt, var manglende godkjenning for denne typen utleie. Kommunen har vært i kontakt med tidligere eier og gjort han oppmerksom på at han må søke, og han har svart at boligen skal selges. Megleren burde gjort klageren oppmerksom på dette før kjøp. En slik søknad er svært omfattende. Klageren hadde ikke kjøpt boligen om han hadde visst dette på forhånd.

Klageren kjøpte huset i den tro at her var alt i orden, og at det bare var å leie ut. Han ble derfor svært overrasket og følte seg lurt, da det etter noen måneder kom et strengt brev fra kommunen om at han drev ulovlig utleie. Det viste seg at utleie for bofellesskap med mer enn tre rom, krever søknad om bruksendring og godkjennelse i kommunen. På dette tidspunktet var hele huset utleid, og fire av leieboerne måtte flytte ut.

Innklagede burde ha informert klageren om at huset ikke var godkjent for den type utleie klageren skulle drive, da både selgeren og megleren var klar over dette. Det vises blant annet til egenerklæringsskjemaet hvor selgeren har svart nei på kjennskap til reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, offentlig vedtak eller uoffisielle rettigheter/forpliktelser/varsler /tvister som kan medføre endring i bruk av eiendommen eller av eiendommens omgivelser, og/eller forslag til dette. Videre er det svart nei på kjennskap til pålegg/heftelser/krav fra f.eks. kommunen eller andre offentlige instanser vedrørende eiendommen, f.eks. oljetank, sentralfyr, septiktank, avløp e.l. I vedtaket fra kommunen datert 30.08.2017 bekreftes det at selger kjente til at det måtte søkes om bruksendring. Følgende ble presisert i vedtaket:

«Ansvarlig søker oppgir med søknaden at boligen skal selges. Kommunedelplan om oppdeling av hybler i eneboliger gjør seg dermed ikke gjeldende. Eventuell fremtidig bruk av boligen til annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk utløser ny søknadsplikt.».

Den 4. november 2019 ble det videre sendt en e-post fra saksbehandler i kommunen til eiendomsmegleren i forbindelse med at annonsen på FINN.no kunne være misvisende hva gjaldt utleieadgangen. I e-posten skrev saksbehandler følgende:

«I annonsen opplyses det bl.a. om at det er adgang til utleie. Det er riktig at lovverket åpner for at man kan leie ut hele, eller deler av, egen bolig. Jeg vil likevel minne om at utleie av mer enn to hybler i en enebolig (boenhet) i [kommunen] er søknadspliktig med ansvarlig foretak. En slik søknad er forholdsvis omfattende. Link til bestemmelsen finner du nedenfor. For en enebolig med sju soverom mener jeg annonsen kan fremstå noe villedende- og med den bakgrunn ønsker jeg å sende deg et lite varsku.»

I annonsen på FINN.no, fremgikk det følgende om utleie:

«Adgang til utleie. Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom så lenge det som leies ut er godkjent for varig opphold og har forsvarlig radonnivå.»

På tross av «varsku» fra kommunen ble det fortsatt reklamert med at husets syv soverom kunne leies ut enkeltvis, da klager kjøpte huset i slutten av desember. Klageren ble ikke på noe tidspunkt gjort oppmerksom på at utleie i det omfang klageren hadde planlagt var søknadspliktig. Klagerens planer ble diskutert åpent med megleren underveis i salgsprosessen. Det ble blant annet snakket om at området var gunstig for utleie med tanke på nærhet til studiested med mange studenter.

Klageren føler seg lurt ved at disse opplysningene ikke ble gitt. Hadde han vært klar over dette ville han aldri kjøpt huset. Klageren krever at megleren dekker utgiftene i forbindelse med å få på plass godkjenningen han trodde han allerede hadde. Klageren har måttet engasjere byggeteknisk bistand til utarbeidelse av søknader. Søknadsprosessen har kostet klageren minimum 94 000 kroner i rene utgifter, herunder tapte leieinntekter. I tillegg har klageren lagt ned svært mange timer med egeninnsats i forbindelse med å få huset godkjent til det formålet det var kjøpt for. Naboer har senere klaget på godkjenningen som først ble gitt, og saken ligger nå hos Statsforvalteren.

Videre har klageren blitt oppmerksom på at huset bare har seks godkjente soverom. Det har vist seg at et av soverommene ikke var godkjent bygget om til soverom. Her skulle det vært søkt om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren har ikke angitt noe rettslig grunnlag for innklagedes påståtte ansvar.

For å oppfylle kravet om å gi kjøperen opplysninger han har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, må megleren foreta en vurdering av kjøperens forventninger til informasjon om eiendommen og sørge for å innhente, kontrollere og videreformidle relevante opplysninger, jf. NOU 2006:1 s. 118. Opplysningsplikten kan typisk omfatte rikspolitiske retningslinjer og byggeforbud, samt ikke-endelige offentlige planer, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006- 2007) side 186.

Plikten til å gi opplysninger omfatter ikke forhold som knytter seg til en annen bruk av eiendommen enn hva eiendommen selges som. Eventuelle planer som kjøper måtte ha om bruksendringer av eiendommen, ligger følgelig innenfor kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10. Det kreves normalt sett ikke at megleren foretar inngående undersøkelser av offentlige planer, og det forventes ikke at megleren er bygningskyndig, jf. NOU 1987: 14 side 65. Meglers opplysningsplikt må følgelig vurderes opp mot kjøpers undersøkelsesplikt.

Klageren bygger sin sak på at innklagede skulle ha opplyst særskilt om begrensninger i kommuneplanens arealdel på hvor mange hybler som kan etableres i et bolighus. Hele klagen er bygget på en forutsetning om at eiendommen uten videre kunne benyttes til en annen bruk enn hva den ble solgt som. Eiendommen ble solgt som enebolig med én boenhet, ikke som hybelhus. Klageren forutsatte, for egen risiko og regning, at han ikke behøvde å gjøre tiltak før bruksendring ble iverksatt. Det kan ikke, basert på markedsføringen av boligen, bygges en forventning om bruksendring uten å søke kommunen eller gjøre tiltak. Klagerens forutsetninger er klagerens risiko. Han har fått det objektet han har kjøpt. Han har da ikke noe krav å gjøre gjeldende mot innklagede.

Skal eiendommen benyttes til et særskilt formål, vil det stilles strengere krav til kjøperens undersøkelser av om eiendommen passer til dette formålet, jf. www.rettsdata.no note 36 til avhendingsloven. De forhold selger eventuelt har kjent til, kan megler ikke hefte for uten at det påvises tilsvarende kunnskap hos megler. Slik kunnskap er ikke forsøkt dokumentert av klageren.

Megler har ingen opplysningsplikt om hvilke tiltak det generelt hefter søknadsplikt ved etter gjeldende reguleringsplan for området. Dersom megler skulle ilegges en så vidtrekkende opplysningsplikt, ville det forutsette inngående kunnskap om byggetekniske og juridiske forhold, herunder en vesentlig grad av fortolkning av offentlige planer og regelverk. Dette ville både lede til omfattende utredninger og redegjørelser i salgsoppgaven, som ville vært ubetydelig for det store flertallet av kjøpere, samt at det i seg selv ville åpnet for usikkerhet og misforståelser. Videre ville en slik eventuell opplysningsplikt måtte ta for seg alle tenkelige bruksendringer, noe som åpenbart ligger utenfor en selgers, og selgers medhjelpers, ansvar ved salg av boligeiendom. Når innklagede følgelig ikke har redegjort for alle tenkelige bruksendringsalternativer for boligen, men i stedet opplyst om boligens faktiske godkjente og gjeldende bruk, har innklagede opptrådt fullt og helt i tråd med sin opplysnings- og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Den eneste konkrete omstendighet som klageren kan vise til og som eventuelt kan knytte seg til kunnskap hos innklagede, er e-posten fra kommunen av 4. november 2019 vedrørende antall soverom boligen ble markedsført med i FINN-annonsen. Kommunens henvendelse baserte seg på FINN-annonsen og ikke det komplette salgsprospektet. FINN-annonser inneholder begrenset med informasjon om eiendommen, og viser derfor til at salgsprospektet må leses i sin helhet. Ettersom boligen i salgsprospektet var opplyst å være en enebolig og ikke et hybelhus, med opplysning om at det ikke var separat utleieenhet eller eksisterende leiekontrakter, var det klart og tydelig informert om at en ikke kunne forvente å benytte boligen til enhver form for utleie. Det var ikke noe misvisende ved den informasjonen som var tilgjengelig for klageren ved kjøp av eiendommen.

Videre ble det i salgsprospektet vist til gjeldende reguleringsplan, og kjøpekontraktens punkt 12 dokumenterte at reguleringsplanen lå vedlagt kontrakten. Klageren var kjent med at det forelå en reguleringsplan med potensiell betydning for eiendommens bruk, men valgte tydeligvis å ikke sette seg inn i denne før kjøp. Klageren har følgelig fått all relevant informasjon om eiendommens godkjente bruk, herunder bruken av boligens respektive arealer.

Innklagede har videreformidlet all påkrevd informasjon, og har ikke holdt noen informasjon tilbake. Klageren har heller ikke påvist at innklagede har hatt eller burde hatt noen kunnskap om at ett soverom i 1. etasje ikke var godkjent som hoveddel/til varig opphold. Megler har ikke plikt til å undersøke byggesaksmappen i detalj, og en eventuell manglende godkjenning til hoveddel, framkom ikke av de dokumentene som megler rutinemessig innhentet.

Økonomisk tap

Klageren har ikke påvist å ha lidt noe økonomisk tap. Tapet som kreves erstattet gjelder tilsynelatende tegninger av underetasjen, saksbehandlingsgebyr for bruksendringssøknad til kommunen for blant annet bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, sakkyndig bistand til byggesøknad og påståtte tapte leieinntekter for fire rom i tre måneder.

Klagers økonomiske krav er følgelig i realiteten et krav om prisavslag for eiendommen i tråd med anførte utbedringskostnader etter avhendingsloven § 4-12 (2). Forutsetningen for at klageren skal ha noe økonomisk krav å gjøre gjeldende, er da at han har et prisavslagskrav i behold. Er prisavslagskravet bortfalt, for eksempel grunnet for sen reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19, har han intet økonomisk tap å gjøre gjeldende overfor megleren.

Klageren var kjent med de faktiske forhold i saken allerede medio januar 2020. Likevel er det ikke dokumentert noen reklamasjon før 27. juni 2020, over fem måneder senere. Den relative reklamasjonsfristen i avhendingsloven § 4-19 er dermed oversittet, jf. også Rt-2010-103. Klagerens økonomiske krav er dermed bortfalt, og han har ikke lidt noe økonomisk tap som kan kreves erstattet av innklagede.

Klageren har videre iverksatt tiltak med utbedring av den påståtte mangelen uten å la selgeren eller megleren først få vurdere kravet og eventuelt besørge retting etter avhendingsloven
§ 4-10. Det ble reklamert 27. juni 2020, og de påståtte manglene var utbedret
1. september 2020, uten at hverken selgeren eller megleren hadde fått ta stilling til kravet. Klagerens eventuelle mangelskrav er da bortfalt, jf. avhendingsloven § 4-10 (4), og han kan heller ikke gjøre noe erstatningskrav gjeldende, da han ikke har lidt noe økonomisk tap.

Påstått tapte leieinntekter er uansett ikke dokumentert. Det er videre krevd erstatning for tapte leieinntekter fra før innklagede engang var varslet om erstatningskravet. De øvrige kostnadene knytter seg helt eller delvis til bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, et påstått avvik som ikke på noen måte er dokumentert. Det er hevdet at ett av syv soverom ikke er godkjent til varig opphold, men det er ikke opplyst om hvilket soverom som ikke var godkjent.

I salgsoppgaven er det uttrykt usikkerhet rundt søknaden innsendt av tidligere eier, og klageren hadde dermed all mulig oppfordring til å undersøke status før kjøpet. De forhold som ligger til grunn for søknadskostnadene, utgjør således ikke et kontraktsavvik, og klageren har ikke lidt noe erstatningsmessig økonomisk tap.

Innklagede har nedlagt følgende påstand:

            «Klageren gis ikke medhold.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klagerens formål om å etablere bofellesskap i boligen

Nemnda nevner først at klageren ikke er å anse som næringsdrivende, slik at det ikke er grunnlag for å avvise saken etter vedtektene punkt 4.1 siste avsnitt. Dette gjelder selv om klageren og hans ektefelle skulle leie ut rommene i boligen til et bofellesskap.

Klageren hevder at han gjennom hele prosessen var åpen på at planen hans var å benytte boligen for utleie av de syv soverommene til et bofellesskap. Megleren har bestridt at slik informasjon ble formidlet til megler. Nemnda finner ikke at klageren har sannsynliggjort at han før bindende avtale ble inngått, informerte megleren om sine planer for bruk av boligen til hybelhus (bofelleskap). Klageren tok ikke noe forbehold om dette i budet, og det er ikke fremlagt noen dokumentasjon (for eksempel e-poster), som viser at megleren var informert om dette. Nemnda kan derfor ved avgjørelsen av klagesaken ikke legge til grunn at megleren var informert om klagerens planer for bruk av eneboligen som hybelhus

Det sentrale spørsmålet i saken er om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt når det gjelder utleiemulighetene i boligen, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-7. Konkret er det spørsmål om megleren skulle opplyst særskilt om bestemte reguleringsbestemmelser av betydning for klagerens fremtidige utnyttelse av eiendommen til hybelhus. Ifølge klageren skulle megleren opplyst at utleie i det omfang klageren hadde planlagt, var søknadspliktig.

Det er på det rene at det i salgsoppgaven ble opplyst at salgsobjektet var en enebolig med én boenhet uten egen utleieenhet. Det fremgikk også av selgers egenerklæring punkt 15 at det ikke forelå noen leiekontrakter på hele eller deler av eiendommen. Huset ble ikke solgt som «hybelhus».

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum at megleren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Megler må følgelig foreta en vurdering av kjøperens forventninger om informasjon om eiendommen, samt sørge for å innhente, kontrollere og videreformidle relevante opplysninger. Har megleren fått kunnskap om spesielle behov hos den aktuelle kjøperen, skal dette tas i betraktning. En megler som har fått kjennskap til at en interessents motiver for kjøp ikke samsvarer med hvordan eiendommen lovlig kan brukes, skal opplyse interessenten om dette.

Som nevnt, kan nemnda ikke legge til grunn at megleren var klar over klagerens planer med boligen, og at klageren ville leie ut de syv soverommene til et bofellesskap. I en slik situasjon kan man etter nemndas syn ikke strekke meglers opplysningsplikt så langt at han skulle undersøkt med kommunen og opplyst til klageren i forkant hvilke muligheter det var til å leie ut alle syv soverommene. Ut fra det opplyste ville det i utgangspunktet være kurant å leie ut to av soverommene som hybler, men at utleie av mer enn to hybler var søknadspliktig. Eiendommen ble som nevnt solgt som enebolig, og klageren var på visning før kjøp. Etter nemndas syn kunne megleren likevel med fordel endret FINN.no annonsen, da han mottok oppfordringen fra kommunen om å endre denne. Dette er imidlertid ikke avgjørende for resultatet i saken, ettersom det ikke er sannsynliggjort at megler var kjent med kjøpers ønskede bruk av eiendommen.

Nemnda bemerker for øvrig at megleren burde opplyst klageren om e-posten
4. november 2019 fra kommunen til megleren. Men nemnda har kommet til at megler ved å unnlate å gjøre dette, likevel ikke har kommet over terskelen for å ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. Høyesteretts dom HR-2018-1234-A avsnitt 41. Som nevnt, må nemnda legge til grunn at megler ikke var kjent med klagerens planer om å leie ut alle syv soverommene til et bofellesskap.

Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at megleren har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten.

Ett soverom ikke godkjent

Klageren har også vist til at ett av soverommene ikke var godkjent bygget om til soverom, og at det her skulle vært søkt om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Innklagede har opplyst at megleren ikke var klar over dette.

Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megleren skulle foretatt nærmere undersøkelser av soverommenes lovlighet. Meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren, jf. NOU 1987: 14 side 75. Der megler ikke har grunn til å tvile på selgerens opplysninger, og det ikke er andre forhold, for eksempel fra kommunen, som tilsier nærmere undersøkelser, kan ikke megler være ansvarlig for at opplysningene ikke fremkommer. Det forventes ikke at megler skal være bygningskyndig.

Erstatningskravet

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, kan erstatningskravet ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.