Klage nr. 2021094
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Stray & Co Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil opplysninger om parkeringsplass og krav om erstatning
Saksfremstilling
I august 2020 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. I salgsoppgaven stod det at det fulgte med en egen parkeringsplass til andelen. Senere viste det seg at borettslaget fordeler parkeringsplassene etter ansiennitet. Megleren burde gjort nærmere undersøkelser og ikke bare godtatt selgerens opplysninger. Klageren anfører at innklagede har brutt sin undersøkelses– og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og krever erstatning med 50 000 kroner.
Innklagede bestrider at vilkårene for erstatning er oppfylt.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven stod det at det fulgte med en «egen p-plass (nr. 12) på fellesområde». Det viser seg imidlertid at borettslaget eier parkeringsplassene, og at den enkelte beboer må søke styret om å få tildelt en slik plass.
På overtakelsen fikk både megleren og selgeren opplyst muntlig fra styrelederen i borettslaget at det ikke fulgte med egen parkeringsplass til andelen. Til tross for opplysningene fra styreleder, mente de at parkeringsplass medfulgte og lovte å følge opp saken og bringe det formelt i orden. Klageren tok ved årsskiftet 2020/2021 kontakt med megleren i et forsøk på å finne en minnelig løsning, da det ble klart at megleren ikke hadde klart å bringe parkeringsforholdet i orden. Klageren ble da henvist til selgerens boligselgerforsikringsselskap, som har utbetalt 50 000 kroner pluss omkostninger til klageren som fullt og endelig oppgjør i saken. Dette beløpet er 30 000 – 50 000 kroner lavere enn hva en annen megler har estimert en parkeringsplass i dette området til å være verdt. Det vises også til prisstatistikk fra Eiendomsverdi.no, som viser at andre leiligheter i borettslaget legges ut for 100 000 kroner mindre enn hva klageren gav for sin leilighet i september 2020.
Ut fra opplysningene i salgsoppgaven hadde klageren grunn til å forvente at det medfulgte egen parkeringsplass. Megleren har tatt selgerens ord for gitt, uten å foreta nærmere undersøkelser og kontroll av opplysningene. Han kunne eksempelvis ha kontaktet styrelederen i borettslaget før utarbeidelse av salgsoppgave. Slik klageren forstår det, har megleren en plikt til å kontrollere opplysninger som er lett tilgjengelige. Klageren reagerer videre på at megleren har opplyst om egen parkeringsplass i markedsføringen av en annen leilighet i samme borettslag, etter han ble klar over de faktiske forhold gjennom klagerens sak.
Etter dette har megleren brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever erstattet 50 000 kroner, som tilsvarer det beløp hun ikke fikk dekket gjennom forliket med selgerens boligselgerforsikringsselskap.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med oppstarten av salgsoppdraget fikk megler opplyst av selger at leiligheten var blitt kjøpt i 2017, og at det den gang medfulgte parkeringsplass, nærmere bestemt plass
nr. 12 på felles parkeringsområde. Selgeren hadde disponert parkeringsplassen i hele sin eiertid og la til grunn at den tilhørte leiligheten. Megleren så ingen grunn til å betvile disse opplysningene. Dessverre viser det seg at selgeren ga uriktige opplysninger.
Selgeren uttrykte sin overraskelse da det viste seg at leiligheten ikke hadde en egen parkeringsplass, men at styret i borettslaget tildeler parkeringsplasser etter ansiennitet. Siden megleren hadde mottatt opplysningene fra selger, ble klageren oppfordret til å melde sitt krav til selgerens boligselgerforsikringsselskap. På bakgrunn av de uriktige opplysningene fra selger, fikk klageren utbetalt totalt 54 500 kroner fra selgerens boligselgerforsikringsselskap som fullt og endelig oppgjør. Klageren har dermed mottatt full kompensasjon for mangelen, og har ikke krav på dobbelterstatning.
Klageren har også trukket frem at megleren ved et senere salg i samme borettslag har gitt uriktige opplysninger om at parkeringsplass medfulgte andelen. Det er dessverre riktig at sammendraget på side 2 i salgsoppgaven, som er lik teksten i FINN-annonsen, ble noe unøyaktig med hensyn til parkeringsforholdene. Beskrivelsen var kopiert fra salgsoppgaven fra da klageren kjøpte leiligheten. Innklagede viser imidlertid til avsnittet «parkering», der det gis en nøyaktig beskrivelse av hvordan parkeringsplassene fordeles. Kjøperen av denne leiligheten er derfor blitt informert om at det ikke medfølger en egen parkeringsplass.
Sett i ettertid kan det kanskje anføres at megleren burde ha undersøkt parkeringsforholdet nærmere, men det var på det tidspunkt ingenting som tilsa at selgerens opplysninger var feil.
Det er derfor ikke grunnlag for å ta klagen til følge. Under enhver omstendighet har klageren allerede fått dekket sitt økonomiske tap gjennom boligselgerforsikringen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Det er uomtvistet at det i salgsoppgaven var gitt uriktige opplysninger om at leiligheten hadde egen parkeringsplass. Opplysningene er ifølge innklagede mottatt fra selgeren. Spørsmålet blir om megleren har oppfylt sin undersøkelsesplikt ved ikke å kontrollere selgerens opplysninger.
I NOU 2006:1 side 119 fremgår følgende:
«Oppdragsgiver er normalt meglers primære kilde til informasjon om eiendommen. I forholdet mellom disse blir det derfor naturlig et spørsmål om hva selger er nærmest til å ha kjennskap til og i hvilken grad det er rimelig at megler gjør videre undersøkelser og kontrollerer opplysninger han eller hun får av oppdragsgiver. (…) Selv om selgeren er førstehåndskilde for mange opplysninger om eiendommen, kan megler ikke ansvarsfritt videreformidle all informasjon fra selger uten å kontrollere opplysningene …»
Slik saken er opplyst, finner nemnda at megleren burde foretatt nærmere undersøkelser rundt parkeringsforholdene, og ikke bare godtatt selgerens opplysninger. Denne type opplysninger burde megleren kontrollere mot opplysninger fra for eksempel forretningsføreren der det er et borettslag.
Nemnda mener derfor at megleren her ikke har overholdt sin undersøkelses– og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Erstatningskravet
Det er på det rene at klageren og selgerens boligselgerforsikringsselskap har inngått et forlik vedrørende parkeringsplassen. Dette skjedde uten at innklagede var involvert i de forhandlinger som førte frem til forliket. Når det gjelder erstatningskrav, har nemnda fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve en eventuell differanse dekket, det vil si det klageren mener hun ikke har fått dekket gjennom forliket. Det vises for eksempel til nemndas avgjørelser
RFE-2019-116 og RFE-2020-339. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Konklusjon
Megleren til Stray & Co Eiendomsmegling AS har ikke overholdt sin undersøkelses – og opplysningsplikt. Erstatningskravet fører ikke frem.