Klage nr. 2021098

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Frontline Follo AS (PrivatMegleren Ski & Ås)         

Saken gjelder:               Brudd på meglerens opplysningsplikt, herunder god meglerskikk

Saksfremstilling

Klageren kjøpte i juli 2020 del av nyoppført tomannsbolig formidlet gjennom innklagede foretak. Kjøpekontrakten ble inngått etter bustadoppføringslovens regler.

På visning ble klageren informert om at arealet foran inngangspartiet var til eksklusiv bruk for denne seksjonen. At bruken av dette arealet var eksklusivt, var viktig for klageren da arealet til bruk som fellesareal naturlig ville kunne bli brukt til søppel eller etablering av gjesteparkering. Når klageren etter budaksept får seg oversendt sameievedtektene, viser det seg at deler av arealet er satt av til fellesareal. Klageren anfører at megleren ved å gi uriktig informasjon om at klageren hadde eksklusiv rett til bruk av utearealet foran inngangspartiet, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det kreves at innklagede er erstatningsansvarlig for det eventuelle tap klageren måtte lide som følge av dette.

Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for å holde innklagede erstatningsansvarlig for et eventuelt tap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Utearealene var ikke ferdig planert på visningstidspunktet. Selve bearbeidingen med beplantning var videre ikke en del av leveransen i prosjektet. Klageren som var over gjennomsnittet hageinteressert, var under visningen opptatt av hvilke muligheter det var for opparbeidelsen av utearealet og da spesielt arealet ved inngangspartiet. Dersom dette skulle være en del av fellesarealet ville det vært et naturlig sted for sameiets lagring, søppel, oppsetting av trampoline eller etablering av gjesteparkering. Det var derfor viktig for klageren å få avklart grensen for eksklusiv bruksrett på denne delen av utearealet. Megleren var tydelig på at hele dette arealet fra skille mellom enhetene, bort til carporten og nordover tilhørte denne enheten eksklusivt.

Sammen med megleren ble det sett på omfang og kostnader ved fjerning av fjell. Avstander ble skrittet opp, og det ble sett på løsninger for opparbeidelse av et hyggelig privat hageareal i sørhellingen med gode solforhold. Megleren henviste til en situasjonsplan med markerte arealer som skulle finnes i prospektet. Da klageren kom hjem, fant han ikke skissen i prospektet, heller ikke i annonsen på FINN.no eller på innklagedes hjemmeside. Han ringte derfor megleren og etterspurte situasjonsplanen. Vedlegget han da fikk tilsendt viste ikke hagearealene, kun fordelingen av parkering og carport. Da han etterspurte dokumentet på nytt, fikk han kun en skriftlig bekreftelse på at hele arealet tilhørte enheten.

Eksklusiv bruksrett til utearealet ble også tatt opp under budrunden. Klageren vurderte å ta forbehold om at deler av en fjellknaus på arealet skulle fjernes av utbygger, men endte med å få tilslaget uten dette forbeholdet.

Ved mottak av utkast til kjøpekontrakt etterlyste klageren sameievedtektene. Ved gjennomgang av vedtektene oppdaget han at halve arealet som megleren hadde bekreftet tilhørte seksjonen eksklusivt, var angitt som fellesareal. Han kontaktet megleren som la seg flat og bekreftet at han trodde hele arealet tilhørte seksjonen. Megleren foreslo da en løsning som innebar at selgeren bekreftet på en e-post at han gav klageren dette arealet ettersom det var selgeren som kunne fordele arealer i forbindelse med byggingen og salget. Megleren oversendte deretter nytt utkast til kontrakt hvor skisse og e-post fra selger/utbygger lå vedlagt.

Klageren reagerte på denne enkle løsningen og forhørte seg med en bekjent som mente dette ikke holdt seg juridisk i forhold til den tinglyste seksjoneringen. Klageren krevde da at selgeren som et minimum skulle innhente skriftlig samtykke fra samtlige sameiere, alternativt tinglyse den nye løsningen innen overtakelsen. Megleren sa at han skulle forsøke å få dette til, men ønsket at klageren skulle signere kontrakten med grunnlag i den lovnaden som var gitt i e-posten fra selgeren. Etter krav fra klageren ble det i stedet lagt inn et forbehold om retting av mangelen i kontrakten.

Dagen før overtakelsen fikk klageren telefon fra fagansvarlig hos meglerforetaket som informerte om at det ikke var mulig å komme til enighet med sameiet om den foreslåtte løsningen. Klageren svarte samme dag med forslag til minnelig løsning. Løsningen gikk ut på at klageren gav fra seg sin eksklusive parkeringsplass på sameiets fellesareal mot at han i stedet brukte hagearealet han hadde kjøpt til parkering. Det ble tatt forbehold om at selgeren tok kostnaden med fjerning av fjellknausen som stakk opp på utearealet.

Under overtakelsen valgte klageren å holde tilbake 250 000 kroner for å sikre at selgeren og megleren sørget for å rydde opp i feilen. Klageren var i den forbindelse tydelig på at dette måtte ordnes av selgeren og megleren, da han ønsket å sikre seg mot å starte sitt naboforhold med krangling og diskusjoner. Klageren endte likevel opp med å være den som måtte forsøke å fremforhandle en løsning med resten av sameiet, da hverken selgeren eller megleren drev saken fremover. Den foreslåtte løsningen som klageren skisserte, var ikke engang blitt presentert for sameiet.

Forslaget ble etter hvert avvist av flere av sameierne, begrunnet i manglende alternativ plass til deponering av snø. Klageren justerte derfor forslaget sitt til å godkjenne lagring av snø på deler av arealet vinterstid. Men heller ikke dette forslaget ble godtatt. Selgeren henviste til megleren, og megleren henviste tilbake til selgeren. Begge mener den andre er ansvarlig. Etter press fra klageren tok megleren initiativ til et møte mellom partene. Dessverre var det flere pågående saker mellom sameierne og selgeren og av den grunn var det liten vilje blant de øvrige sameierne til å møte før disse forholdene var avklart. Flere av sameierne var heller ikke innstilte på den foreslåtte byttingen av arealene.

Tre og en halv måned senere var det fremdeles ikke kommet noe initiativ fra hverken megleren eller selgeren til å løse saken. Klageren sendte derfor krav om prisavslag hvor han samtidig bestred krav fra selgeren på forsinkelsesrenter knyttet til det tilbakeholdte beløpet. Selgeren mente beløpet var for høyt. For klageren som ikke er profesjonell, var det en umulig oppgave å anslå verdien på tomtearealet han hadde kjøpt, men ikke fått. Det ble heller ikke reagert på summen fra selgerens representants side under overtakelsen. Klageren ba partene på nytt om å ta initiativ til å finne en minnelig løsning.

Hendelsesforløpet i klagen stemmer, og bekreftes av korrespondansen mellom partene. Det bemerkes likevel at det ikke står eksplisitt at megleren skrittet opp avstander eller kvantifiserte forventede kostnader for fjerning av fjell. Megleren var til stede på visning og bekreftet på direkte spørsmål at areal for eksklusiv bruksrett gikk fra midt på tomannsbolig (skille mellom enhetene), østover helt bort til veggen på carporten, og nordover til grensen mot nabo i nord. Klagerens far skrittet opp avstanden til carport med megler til stede.

Klageren har aldri hevdet at arealet strekker seg videre østover igjennom carport og dekker alt areal nord for parkeringsplassen. I e-post fra megler av 2. juli 2020 står det at «Arealene følger byggemassen. Så alt som er fra skille mellom boligene og nordover tilhører [husnummer]». Svaret fra megleren ble tolket og forstått ut fra hva megleren svarte på direkte spørsmål under visningen og senere på telefon, at det gjelder frem til carporten og nordover. Hva megler har ment bekreftes i tillegg av skissene som ble utarbeidet av megleren da mangelen ble oppdaget før signering av kontrakten. Megleren har på skissene selv tegnet inn det eksakt samme arealet som klageren ble forespeilet på visning. Denne skissen er utarbeidet uten noen som helst instruksjoner fra klageren, og før megleren tok kontakt med selger for å be om bekreftelse på at arealet kunne tilfalle seksjonen.

Klagen gjelder det faktum at innklagede har solgt et areal som ikke tilhører seksjonen. Megleren kontaktet først selger med spørsmål knyttet til arealet etter at feilen ble oppdaget, kort tid før signering av kjøpskontrakten. Hele prosessen som megleren satte i gang da klageren oppdaget feilen, bekrefter og beviser at megleren vedkjenner seg at han har gitt feil informasjon. Megleren la seg først flat på telefon og bekreftet at han hadde gitt feil opplysninger. Megleren var klar på at dette skal la seg fikse, da han anså arealet som lite viktig for de resterende sameierne. Deretter satte han i gang en prosess opp mot selgeren og sameiet. Alt dette skjedde uten en eneste kommentar fra megleren om at kravet fra klageren var urettmessig. En slik prosess hadde ikke vært iverksatt dersom en kjøper uberettiget hadde ønsket å tilegne seg et fellesareal.

Klageren står ved sin forklaring om at megleren både muntlig og skriftlig har bekreftet hvor grensen for eksklusiv bruksrett går. Det er hevdet fra innklagedes side at klageren har medvirket til utarbeidelsen av skissen på situasjonsplanen, dette er ikke riktig. Klageren tilbakeviser også påstander fra innklagede om endring av forklaring. Forklaringene det vises til var kun presiseringer og tilbakevisning av forvridninger i forklaringene fra meglerens side.

Megleren har opptrådt uansvarlig, uprofesjonelt og i strid med god meglerskikk ved å gi feilinformasjon ved flere anledninger. Videre ved ikke å ha ivaretatt klagerens interesser gjennom å foreslå løsninger som ikke vil stå seg juridisk etter kontraktsinngåelsen. Dette har satt klageren i en uønsket og vanskelig situasjon i forholdet til selgeren/utbygger og naboene. Det må kunne forventes at megler har kjennskap til eierseksjonslovens bestemmelser og forstår at en e-post fra selger ikke vil stå seg ovenfor den tinglyste seksjoneringen. Det var i tillegg megleren som gav feil opplysninger, og som selv er ansvarlig for den situasjonen klageren har kommet opp i.

Oppfølgingen fra innklagede er svært mangelfull og oppleves i stor grad å være partisk. Megleren er fraværende og gir kjøperne liten eller ingen bistand ved diskusjoner og øvrige tvister med selger/utbygger. Etter kjøpet har det blitt oppdaget flere graverende feil og mangler som klageren mener megleren burde ha reagert på.

Klageren ber nemnda ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om meglerforetaket kan stilles ansvarlig for det eventuelle økonomiske tapet klageren kan komme til å lide som følge av feilinformasjonen megleren gav. Nemnda skal ikke ta stilling til erstatningsutmålingen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede beklager at klageren ikke er fornøyd med det arbeidet som ble utført, men kan ikke se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerens beskrivelse av hendelsesforløpet er ikke riktig.

Det er ikke riktig slik klageren hevder, at megleren under visningen skrittet opp, pekte, målte eller på annen måte anga størrelsen eller grensene for utearealet foran inngangspartiet til seksjonen. Eiendomsmegleren er ikke bygningskyndig eller landskapsarkitekt og har ingen forutsetninger for å vurdere kostnader knyttet til sprenging av fjell eller opparbeidelsen av utearealet. Dersom hele dette arealet skulle tilhørt klagerens seksjon, ville det innebære at alt arealet nord for skillet mellom naboenhetene tilhørte seksjonen. Dette inkluderer alle carportplassene i sameie. Dette er en åpenbart uholdbar forståelse av hvilke arealer som kunne forventes å følge seksjonen.

Da megleren mottok henvendelsen fra klageren med ønske om å erverve eksklusiv bruksrett til utearealet, kontaktet megleren utbygger. Utbygger bekreftet skriftlig til megleren at klageren ville få bruksrett til arealet. Dette ble også gjentatt i kjøpekontrakten som er signert av begge parter. Når det senere viser seg at selgeren ikke kan overføre slik bruksrett til klageren, er dette et forhold som utgjør en mangel. Slike mangelskrav må rettes mot selger, ikke megler. Innklagede kan derfor ikke se at meglerens behandling av denne saken er i strid med god meglerskikk.

Megleren har etter at det oppsto tvist mellom utbygger og klageren, forsøkt å få partene til å enes om en minnelig løsning uten at dette har lykkes. Innklagede kan ikke se at det er grunnlag for å kritisere eiendomsmegleren i forbindelse med dette. Innklagede kan heller ikke se at det er gitt feilaktig informasjon eller skissert løsninger som ikke ville være juridisk holdbare. Innklagede kan på bakgrunn av dette ikke se at eiendomsmegleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og kan derfor heller ikke se at det grunnlag for å kreve erstatning fra eiendomsmeglerforetaket.

Det er ikke riktig at eiendomsmegleren på direkte spørsmål skal ha bekreftet hvor grensen for seksjonens eksklusive bruksrett skulle gå. Det er heller ikke riktig at klageren ikke medvirket i forbindelse med utarbeidelse av skissen. Klageren beskriver et faktum innklagede ikke kjenner seg igjen i. Det er ikke riktig at innklagede på noe tidspunkt har prøvd å fraskrive seg ansvar for feil begått av eiendomsmegleren. Som innklagede tidligere har redegjort for, er det ikke riktig at megler har gitt uriktige opplysninger. Megleren har etter beste evne forsøkt å avklare misforståelser og legge til rette for at klageren kunne få det utearealet han ønsket. Dette fremstilles fra klagerens side som en erkjennelse av skyld. Innklagede kjenner seg ikke igjen i denne beskrivelsen.

Slik saken står er det i hovedsak tvist om faktum. Klageren fastholder påstander om at megleren bevisst skal ha gitt feilaktige opplysninger. Når innklagede påpeker at megleren ikke har skrittet opp avstand eller gitt en vurdering av kostnader knyttet til fjerning av fjell, svarer klageren at dette ikke «eksplisitt» sies i klagen, og kommer med en ny forklaring. Det samme gjelder når innklagede påpeker at dersom man legger klagerens påstand om hva megleren skulle ha sagt om arealet hvor seksjonen har eksklusiv bruksrett, innebærer dette at bruksretten strekker seg østover gjennom carportene og dekker alt areal nord for parkeringsplassen, også her kommer da klageren med en helt ny tolkning.

Saken er på denne bakgrunn ikke egnet for skriftlig behandling.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares ved nemndas skriftlige behandling. En forsvarlig behandling av denne saken forutsetter blant annet at partene i saken og eventuelle vitner forklarer seg direkte for nemda, noe nemndas vedtekter ikke åpner for.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.