Klage nr. 2021108
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Brustad og Partnere AS (PrivatMegleren Jessheim)
Saken gjelder: Brudd på opplysningsplikten – krav om erstatning
Saksfremstilling
Klageren kjøpte del av tomannsbolig formidlet gjennom innklagede foretak i november 2016 med overtakelse februar 2017. Kjøpesummen var på 4 100 000 kroner. Adkomstveien til sameiets eiendom lå til privat vei og var knyttet til et veilag. Etter overtakelsen krevde veilaget klageren for 25 000 kroner i tilknytningsavgift. Det var ingen opplysninger i salgsdokumentene som tilsa at det ville påløpet en slik avgift. Det fremkom heller ingen opplysninger om beløpets størrelse. Etter en tvist med veilaget i jordskifteretten, ble kravet redusert til 18 000 kroner. Klageren krever beløpet erstattet av innklagede.
Innklagede avviser klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Sameiets eiendom er knyttet til et veilag. En tid etter overtakelsen ble klageren avkrevd en tilknytningsavgift på 25 000 kroner av veilaget. Det var ikke gitt opplysninger om avgiften eller størrelsen på beløpet i salgsoppgaven. Etter tvist med veilaget i jordskifteretten ble beløpet redusert til 18 000 kroner.
Klageren krever beløpet erstattet av innklagede.
Klageren rettet kravet mot megleren etter at det i jordskiftesaken ble opplyst at der det finnes et veilag er det alltid obligatorisk for boenheter å knytte seg til dette. Og der det er et veilag er det sannsynligvis også en tilknytningsavgift. Dette er kunnskap eiendomsmeglere må kunne forventes å besitte. At dette ikke var undersøkt av innklagede er en forsømmelse, uavhengig av hva utbygger har opplyst om.
Innklagede har i korte trekk anført:
Dette er et forhold mellom kjøper og selger. Klagen bør av den grunn prinsipalt avvises.
Det foreligger ikke erstatningsansvar. Det er den som fremmer et krav, som må dokumentere at erstatningsvilkårene er oppfylt. Det må påvises et ansvarsgrunnlag, det vil si at eiendomsmegler må ha handlet uaktsomt. Videre må det påvises at den uaktsomme handlingen har vært årsak (krav om årsakssammenheng) til et økonomisk tap. Kravet kan heller ikke være foreldet.
Megleren er ikke erstatningsansvarlig. Kravet er foreldet. Det vises til at klageren har vært kjent med denne saken siden «like over overtagelsen», altså fra 2017. I og med at det har gått mer enn 3 år er kravet mot meglerforetaket foreldet, jf. reglene i foreldelsesloven. Det presiseres at krav kan foreldes selv om det økonomiske tapet ikke er klart. Selv om kravet ikke skulle være foreldet, kan kravet ikke føre frem.
Megleren var ikke kjent med tilknytningsavgiften og hadde heller ikke noe ansvar for å gjøre undersøkelser knyttet til dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har ikke opptrådt uaktsomt.
Uansett er kravet så lavt at det ikke har virket inn på kjøpesummen.
Det nedlegges følgende påstand:
1. Prinsipalt: Klagen avvises.
2. Subsidiært: Megler er ikke erstatningsansvarlig for kr 18.000.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det fremgikk klart av salgsoppgaven at «Eiendommen ligger til privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameierne». Et slikt vedlikeholdsansvar innebærer normalt utgifter.
Det sentrale spørsmålet er om innklagede er erstatningsansvarlig for klagerens kostnader forbundet med tilknytningen til den private veien. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler har opptrådt uaktsomt. Megler innhentet de opplysningene som er vanlig å innhente fra kommunen og Statens Kartverk, hvor det ikke var noen informasjon om kostnader ved tilknytning til veien. En viktig kilde for opplysninger er alltid den informasjonen megler mottar fra selger (oppdragsgiver), og det er ikke opplyst at selger ga noen nærmere opplysninger om kostnader ved tilknytning.
Megler har derfor, slik saken er opplyst for nemnda, overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det er ikke noe som tilsier at megler her på salgstidspunktet skulle foretatt nærmere undersøkelser om den private veien.
Nemnda kan ikke se at det foreligger noe grunnlag for erstatningsansvar. Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om et eventuelt erstatningskrav ville vært foreldet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold