Klage nr. 2021114
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. september 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Bergen Torgalmenningen
Saken gjelder: Brudd på meglerens rådgivnings- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning
Saksfremstilling
I november 2019 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet som innklagede formidlet. Klageren ønsket å ta forbehold om feil opplysninger i salgsoppgaven, men etter råd fra megleren unnlot han å gjøre dette. Senere viste det seg at salgsoppgaven ikke var korrekt, da primærarealet ikke stemte med virkeligheten. Det ene soverommet på 6,7 m2 var ikke godkjent for varig opphold. Klageren anfører at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det at leilighetens primærrom er mindre enn det som var angitt i salgsoppgaven utgjør et potensielt verditap ved videresalg på 500 000 kroner. Dette tapet kreves erstattet av innklagede.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Rådgivning knyttet til forbehold i bud
Klageren ønsket å innta et forbehold i budet sitt, knyttet til feil opplysning i salgsoppgaven når det gjaldt P-areal, samt manglende ferdigattest. Klageren fikk problemer med å sende budskjemaet elektronisk på grunn av nettverksproblemer. Megleren ba han derfor om å komme til meglerkontoret, slik at budskjemaet kunne fylles ut der.
Forbeholdet klageren ønsket var: «Forbehold om at taksten/opplysningene i salgsoppgaven er korrekte». Megler argumenterte med at det var vanskelig å formulere dette juridisk dekkende, men sa at dersom det var noe feil i salgsoppgaven var meglerforetaket ansvarlig. Etter anbefaling fra megleren, valgte klageren å legge inn bud uten forbehold.
Manglende godkjenning av soverom
Leiligheten var opprinnelig en hybelleilighet og en del av eiendommens kjelleretasje. Godkjent i 1934. På begynnelsen av 2000-tallet ble huset godkjent seksjonert i tre boenheter. Seksjon 1 ble utvidet og fikk tillagt hele arealet i kjelleretasjen. I 2007-2009 ble seksjon 1 ombygget, men uten at tiltaket ble byggesøkt. Slik leiligheten fremstår i dag er soverom 2 på 6,7 m2, ikke godkjent for varig opphold.
Klager har fremmet krav mot boligselgerforsikringen for å få selger til å besørge godkjenning/ferdigattest for tiltaket, uten å lykkes. Klageren ble gitt en kompensasjon tilsvarende 40 000 kroner for selv å forestå byggesøknaden. Dette antagelig fordi det er usikkert om soverom 2 i det hele tatt kan godkjennes for varig opphold.
Ferdigattesten fra 2009 har ingen ting med seksjon 1 å gjøre. Den angår utvidelse/ombygging av seksjon 3. Klageren stiller seg uforstående til innklagedes henvisning til ferdigattesten fra 2009, når de samtidig viser til at ombyggingen av leiligheten (seksjon 1) fant sted i 2012. En ombygging som ikke var byggesøkt.
Leilighetens P-areal var i salgsdokumentene opplyst å være 72 m2, noe som inkluderer soverom 2 på 6,7 m2. For det tilfelle at soverom 2 ikke kan godkjennes, er leilighetens P-areal kun 65,3 m2. Dette utgjør et potensielt tap for klageren ved videresalg i størrelsesorden 500 000 kroner. Dette tapet kreves erstattet av innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
Rådgivning knyttet til forbehold i bud
Før klageren la inn bud på eiendommen kom han innom meglerkontoret for å prate med megleren om budgivning på eiendommen. Han ytret et ønske om å ta forbehold i budet om «at alt var i orden med boligen». Megleren spurte klageren hva han mente med dette forbeholdet, og informerte om at boligen ble solgt etter avhendingslovens bestemmelser og i henhold til opplysningene i salgsoppgaven. Klageren valgte etter dette å ikke ta forbehold i sine bud. Innklagede kan ikke se annet enn at megleren har gitt god informasjon og rådgivning, og at klageren tok et selvstendig valg om å ikke legge inn forbehold i budene. Innklagede kan derfor ikke se at det foreligger noe ansvarsgrunnlag for innklagede på dette punktet.
Angivelse av primærareal
Takstmannen har deltatt på to møter på innklagedes kontor samt én gang i selve leiligheten. I møtene på innklagedes kontor har takstmannen oppklart og gjort rede for oppmålingen av boligen. Det ble i den forbindelse opplyst at rommet tilfredsstiller kravene til soverom, og at primærareal var korrekt angitt. Innklagede kan ikke se at megleren her har gjort noen feil, og har følgelig ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Manglende godkjenning av soverom
Megleren innhentet godkjente bygningstegninger fra kommunen i forbindelse med salget. Innklagede er av den oppfatning at leiligheten er godkjent med planløsningen som fremgår av disse tegningene ved utstedelse av ferdigattesten fra 6. mars 2009. Innklagede kjenner ikke til at ombyggingen av leiligheten tilbake i 2012 er byggemeldt. Mottatte bygningstegninger viser at leiligheten er godkjent med to soverom, men med en annen planløsning enn leiligheten har i dag. Ifølge bygningstegningene er deler av arealet i det ene nåværende soverommet byggemeldt og godkjent som tilleggsdel/bod.
Det bestrides ikke at megleren burde opplyst om dette i salgsoppgaven. Klageren har imidlertid reklamert over dette forholdet til selgers boligselgerforsikringsselskap. Etter det opplyste har forsikringsselskapet utbetalt 40 000 kroner, som utgjør kostnadene for å søke kommunen om å få godkjent bruksendring fra bod til soverom. I en e-post til innklagede har selgers forsikringsselskap understreket at det ikke lenger er en mangel ved leiligheten når klageren søker og får godkjent rom for varig opphold og at det dermed ikke er grunnlag for erstatning. Innklagede deler denne oppfatningen av saken.
Innklagede har flere ganger oppfordret klageren til å ta kontakt med kommunen for å søke om godkjenning av soverommet, men kjenner ikke til at klageren har gjort dette.
Innklagede kan ikke se at klageren har lidt et økonomisk tap og følgelig har han ikke krav på erstatning. Selgerens boligselgerforsikringsselskap har gitt klageren kompensasjon for at han skal søke om å få rommet godkjent hos kommunen, noe som ikke er blitt fulgt opp fra klagerens side. Klageren har med dette ikke oppfylt sin tapsbegrensningsplikt. Videre følger det av nemndas faste praksis at dersom klager har inngått forlik med selger, kan ikke klager etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket. Innklagede mener det samme må legges til grunn i nærværende sak.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens rådgivnings- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klageren gis delvis medhold.
Når det gjelder bakgrunnen for meglers råd til klageren da han uttrykte ønske om å ta forbehold ved budgivning, står det påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige behandling.
Manglende godkjenning av soverom
Innklagede har erkjent at det burde vært opplyst i salgsoppgaven at deler av soverommets areal kun var godkjent som bod. Nemnda finner at megler ved å unnlate å opplyse om dette har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Han har også opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Angivelse av primærareal
Nemnda vil bemerke at angivelsen av P-rom er riktig. Det avgjørende er bruken av rommet, og ikke om rommet er godkjent for varig opphold. Dette fremkommer i takstbransjens retningslinjer ved arealmåling – 2014, 2. utgave – gjeldende fra 9. februar 2015.
Erstatningskravet
Det er på det rene at klageren og selgerens boligselgerforsikringsselskap har inngått forlik som innebærer et fullt og endelig oppgjør for krav knyttet til manglende godkjenning av soverom. Dette skjedde uten at innklagede var involvert i de forhandlinger som førte frem til forliket. Når det gjelder erstatningskrav, har nemnda fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, det vil si det klageren mener han ikke har fått dekket gjennom forliket. Det vises for eksempel til nemndas avgjørelser RFE-2019-116 og RFE-2019-66.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Bergen Torgalmenningen har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Megleren har opptrådt uaktsomt. Erstatningskravet fører ikke frem.