Klage nr. 2020341

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Bjørn Dyrland

Advokatfirmaet Wexels DA

Innklaget:                      Sandefjord og Stokke Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Stokke)        

v/advokat Rønnaug Ringstad

Advokatfirmaet Ringstad AS

Saken gjelder:               Brudd på meglers plikter ved kontraktslutning, brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk.     

Saksfremstilling

Klagerne kjøpte i 2019 landbrukseiendom tilrettelagt for drift med hestehold. Salget av eiendommen ble formidlet gjennom innklagede foretak. Selgeren hadde på dette tidspunkt anlagt rakbane (ridebane for fartstrening) over en gårdsvei tilhørende naboeiendommen. På salgstidspunktet forelå det en tvist med naboen rundt dette. Partene var i dialog rundt ulike løsninger. Innklagede var orientert om tvisten, og det var laget en tekst som skulle inntas i salgsoppgaven om dette. Ved en feil ble det ikke gjort. Det ble heller ikke inntatt i kjøpekontrakten. Klagerne anfører at bruddene på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk representerer erstatningsbetingende uaktsomhet. Det økonomiske tapet er ikke endelig klarlagt, og klagerne ønsker at nemnda begrenser sin behandling til spørsmålet om meglerne har opptrådt ansvarsbetingende uaktsom eller ei.

Innklagede bestrider at der foreligger ansvarsgrunnlag som kan føre til erstatningsplikt.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Megler har unnlatt å videreformidle helt sentral informasjon til klagerne. Megleren har ikke sørget for at det ble gitt opplysninger om en nabokonflikt som han beviselig var orientert om. Dette var opplysninger som skulle vært inntatt i salgsoppgaven. Det ble ikke gjort. For øvrig benekter klagerne at de fikk muntlige opplysninger om forholdet.

Det foreligger brudd på meglers plikter ved kontraktsinngålesen. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-8 at oppdragstakeren skal opprette skriftlig kjøpekontrakt «som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen». Dersom det forholdt seg slik som megler sier, at opplysningene om forholdet ble uteglemt fra salgsoppgaven, men ble gitt muntlig, skulle disse opplysningene ha fremkommet av kjøpekontrakten. Det gjør de ikke, og dette utgjør brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-8.

Bruddene på god meglerskikk representerer erstatningsbetingende uaktsomhet. Foreløpig er det ikke klart hvilket økonomisk tap klagerne vil lide som følge av dette. Forholdet til naboen og til selgeren er ikke avklart. Det ønskes at nemdas behandling begrenses til ansvarsspørsmålet. Nærmere bestemt hvorvidt innklagede har opptrådt ansvarsbetingende uaktsom eller ikke.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede hadde i 2019 salgsoppdraget på eiendommen. Eiendommen er en landbrukseiendom tilrettelagt for drift med hestehold.

Av salgsoppgaven fremgikk det at det var anlagt en rakbane på eiendommen på ca. 600 meter. Eiendommen er delt i to av en gårdsvei som eies av naboen og fungerer som tilkomstvei til et gammelt gårdstun. Selgeren hadde ved salget anlagt rakbanen over denne veien slik at den i realiteten var på ca. 1 000 meter. Forholdet var på salgstidspunktet bestridt av naboen og ikke avklart. Selgeren var i dialog med naboen om ulike løsninger.

Innklagede og hans oppdragsgiver hadde i forkant av salget laget en tekst som skulle inntas i salgsoppgaven hva gjaldt forholdet til naboeiendommen. For klagers vedkommende var det selger av eiendommen som forestod visningene, og som dermed kan bevitne innholdet i informasjonen som ble gitt. Klageren har også fremmet krav mot selger av eiendommen.

Under kontraktsmøtet fremkom det at klagerne allerede hadde vært i kontakt med eier av naboeiendommen for så vidt gjaldt forholdet rundt rakbanen. Det ble ikke tatt inn noe om forholdet i kjøpekontrakten.

Det er riktig at megleren bekreftet ovenfor eieren av naboeiendommen at kjøperne var informert. Denne bekreftelsen ble gitt forut for at innklagede ble kontaktet med krav/reklamasjon over mangelfulle opplysninger. Reklamasjonen ble inngitt først 20. juni 2020. Videre er innklagede gjennom selgeren kjent med at klagerne også kort tid etter overtakelsen av eiendommen og dermed på et tidspunkt de hevder at de ikke var kjent med noen nabokonflikt, inngikk forhandlinger med nabo om kjøp av arealet rakbanen krysser.

Det har ikke vært bestridt at megleren var kjent med situasjonen rundt rakbanen, og at denne hadde vært et tema og tvisteforhold mellom selgeren og eier av naboeiendommen. Det har heller ikke vært bestridt at det er gjort en feil fra innklagedes side når skriftlig informasjon om dette ikke ble tatt inn i salgsoppgaven slik man hadde planlagt. Det er videre erkjent at det er beklagelig og klanderverdig at forholdet ikke ble nedfelt skriftlig i kjøpekontrakten. Dette er gjentatte ganger presisert overfor klagernes advokat.

Disses forhold utgjør meglerfaglig sett kritikkverdige forhold som også kan anses erstatningsbetingende, i den forstand at feilens art er tilstrekkelig klanderverdig til å begrunne et ansvarsgrunnlag. Likevel foreligger det ikke et ansvarsgrunnlag som kan føre til erstatningsansvar.

Det kan føres både vitne- og dokumentbevis for at klagerne fikk korrekt og tilstrekkelig muntlig informasjon om forholdet rundt rakbanen og forholdet til eier av naboeiendommen forut for inngivelse av bud. Særlig sentralt her står selgerens forklaring om visningen han holdt, og om den videre dialogen med klagerne i anledning saken. Bedømmelsen av disse bevisene kan ikke gjøres på en betryggende måte gjennom skriftlig nemndsbehandling, og spørsmålet om hvorvidt tilstrekkelig muntlig informasjon er gitt, må derfor avvises fra nemndas behandling av saken.

Innklagede er på bakgrunn av sin erkjennelse av klanderverdige forhold og brudd på god meglerskikk, innforstått med at klagen slik den er fremmet vil bli tatt til følge.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglers plikter ved kontraktslutning, opplysningsplikten og god meglerskikk. Klagerne har anmodet nemnda om å begrense sin behandling av saken til ansvarsspørsmålet.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Både klageren og innklagede synes å være enige om at megleren har vært uaktsom ved å ikke innta opplysninger om tvisten om rakbanen i salgsoppgaven. Nemnda er enig i at megler her utviste erstatningsbetingende uaktsomhet.

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig er det ikke nok at megler har vært uaktsom. I tillegg må klageren ha lidt et økonomisk tap, og det må være påregnelig (adekvat) årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Det sentrale spørsmålet i denne saken er om kravet til årsakssammenheng er oppfylt. Dette reiser imidlertid bevismessige spørsmål som ikke kan klarlegges gjennom nemndas skriftlige behandling. Det forutsetter umiddelbar bevisførsel i form av blant annet forklaringer fra vitner og sakens parter.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.