Klage nr:
122/08

Avgjort:
25.03.2009

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Advokat Camilla Sem Eiendom AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 29. april 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte en eiendom gjennom innklagede som eiendomsmegler. Oppdragsavtalen gjaldt fra 15. mars 2007. Kjøpekontrakten ble signert 3. mai 2007 og overtakelsen skjedde 1. oktober 2007. Oppgjørsoppstillingen er datert 1. oktober 2007.

Klagen ble oversendt Disiplinærutvalget for Oslo krets av Den Norske Advokatforening. Klagen ble avvist med henvisning til at klagen skulle behandles hos Reklamasjonsnemnda. Klageren påanket avgjørelsen til Disiplinærnemnden. Disiplinærnemnden kom til samme resultat som Disiplinærutvalget, men med en annen begrunnelse. Etter Disiplinærnemndens oppfatning har klageren reklamert for sent i forhold til seks måneders fristen.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren klaget inn saken for Advokatforeningens disiplinærnemnd. Etter åtte måneder ble saken avvist med henvisning til at innklagede var medlem av Reklamasjonsnemnda.

Klageren forespurte en saksbehandler om hun ville påta seg oppdraget. En annen saksbehandler ble sendt for å gjennomføre oppdraget. Hun opptrådte på den andre saksbehandlerens vegne, med denne som rådgiver i bakgrunnen.

Klageren ble klar over at det var noe galt da den oppnådde prisen for boligen kunne sammenlignes med andre rapporterte boligsalg i området i april og mai, vurdert opp mot takst. Klageren kontaktet innklagede den 11. september 2007 og la frem sine ankepunkter. Innklagede avviste klageren med henvisning til kontrakten. Klageren mener innklagede ikke oppfattet at klagen dreide seg om at kontrakten aldri ble oppfylt og at avtalen dermed var brutt.

Klageren ba om et spesifisert tilbud. Tilbudet skulle inneholde spesifikasjon over hvilke tjenester som inngikk i tilbudet og prisen. Bakgrunnen for at innklagede ble valgt var blant annet at tilbudet omfattet en kostnadsfri forhåndspresentasjon i boligens nærområde ved påsketider og utarbeidelse av DM i nærområdet en uke før visning. Klageren mener disse to tiltakene er av stor betydning da historien viser at det er familier fra nærområdet som kjøper eneboliger der. Ifølge klageren ble ingen av disse avtalte punktene gjennomført, og klageren opplever tilbudet som ble gitt for et lokketilbud. Klageren mener det er etisk uforsvarlig og at det må oppfattes som et kontraktsbrudd.

Boligen ble solgt 200 000 kroner under takst. Klageren mener innklagede ikke var aktiv for å få opp prisen mot prisforlangende. Klageren mener han selv presset prisen opp på et anstendig nivå.

Ifølge klageren ble salget gjennomført meget raskt og uten konkurrerende tilbud etter råd fra innklagede. Klageren mener rådgivningen bar preg av hastverk og ved ettertanke har klageren oppfattet den som dårlig og lite gjennomtenkt.

Budet klageren opprinnelig ble anbefalt å godta var lavere enn det som ble oppnådd. Klageren satt igjen med følelsen av at innklagede var kjøperens og ikke hans (selgerens) megler. Forsiktig anslått og sammenlignet med tilsvarende salg i området vurderer klageren tapet på grunn av manglende oppfølgning av avtale, hastverk og mangelfull rådgivning til å være i størrelsesorden 300- 500 000 kroner.

Klageren oppfatter det som galt å betale fullt honorar når avtalen ikke ble oppfylt.Klageren ber også Reklamasjonsnemnda om å vurdere eventuell erstatning på grunn av innklagedes gjennomføring av salget.

Innklagede anfører:

Innklagedes første kontakt med klageren var per telefon. Innklagede orienterte om at en annen saksbehandler, som bor i området der boligen skulle selgeres, har solgt boliger der før og kjenner det lokale markedet godt, skulle ta en vurdering. Innklagedes saksbehandler ga en prisvurdering på 5 500 000 – 6 000 000 kroner. Klageren uttrykte misnøye med prisvurderingen. Innklagedes saksbehandler sa at det var en del trafikkstøy på eiendommen, noe flere interessenter også poengterte på visning og per telefon.

Takst ble avholdt og verditaksten ble satt til 6 200 000 kroner. Oppdraget ble inngått mellom klageren og utførende megler, etter en svært åpen dialog omkring usikkerheten vedrørende endelig pris. Ifølge innklagedes fagansvarlig var det aldri snakk om at hun selv skulle utføre oppdraget. Innklagedes fagansvarlig påpeker imidlertid at hun arbeider tett med alle meglerne på kontoret.

Hva gjelder påskeavisen, ble denne dessverre ikke ferdig i tilstrekkelig tid før påske. Avisen er ledd i innklagedes markedsføring og er gratis for de kundene som vil være med. Ifølge innklagede var dette ikke en forutsetning for oppdraget, og det er heller ikke inntatt skriftlig noe sted mellom partene. Hva angår DM, ble dette bestilt i rett tid som avtalt. Posten greide imidlertid ikke overholde sine frister, slik at de ble distribuert noen dager forsinket. Innklagede mener å erindre at forsendelsen ble distribuert dagen etter siste visning. Eiendommen ble annonsert to dager i Aftenposten, en dag i Finansavisen og den lå ute på internett i god tid før annonsering på finn.no og på innklagedes hjemmeside. Eiendommen kunne lett fanges opp av interessenter frem til salget ble gjennomført den 24. april 2007.

Innklagede understreker at DM kun brukes leilighetsvis. Innklagede mener annonser og nettet er det viktigste og er det han i hovedsak bruker. Innklagede mener klageren var fullt orientert om dette og påpeker at han selv valgte å akseptere budet.

Budgiver startet på 5 400 000 kroner, og innklagedes saksbehandler fikk prisen opp til6 000 000 kroner.

Klageren ga ikke uttrykk for at han var misfornøyd under salgsprosessen og heller ikke etterpå. Innklagede påpeker at budet ble akseptert 24. april 2007 og at innklagede ikke hørte fra klageren før 11. september 2007. Innklagede spør om det ikke ville være naturlig å fremlegge reklamasjonen på et tidligere tidspunkt. Innklagede påpeker at saksbehandleren brukte mye tid på styling, lange telefonsamtaler og at det var hun som fikk budet opp til
6 000 000 kroner, ikke klageren selv.

Innklagede understreker at innklagedes prisvurdering var 5 500 000 – 6 000 000 kroner og at salget ikke var et tvunget salg. Innklagede mener at hvis klageren mente forsinkelsen på DM’ene hadde betydning, ville han bedt om ny visning påfølgende helg. Klageren kjøpte en annonsepakke som inkluderte gratis annonserunde hvis det ikke ble salg etter første runde.

Innklagede stiller seg uforstående til klagerens påstand om at han har lidt et tap og påstanden om at innklagede ikke har gjort grundig arbeid.

I brev fra innklagede til disiplinærnemnda fremkommer det videre:

Innklagede bestilte DM’er den 12. april 2007. Den 26. april etterlyste innklagede DM’et og ba om at kostnadene ble ikke belastet kunden. Ifølge innklagede skyldtes forsinkelsen posthuset.

Oppgjørsansvarlig som hadde med klageren å gjøre, oppfattet ikke at klageren var misfornøyd.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener korrespondansen med Advokatforeningen og Disiplinærnemnden er fullstendig uvedkommende for denneklagen.

Ifølge innklagede er de vedlagte DM’ene kopier av DM’er som aldri har blitt levert ut i nabolaget. Klageren mener dette er useriøst. Klageren kan ikke se at innklagede har imøtegått klagerens påstander og mener dette er påfallende. Klageren påpeker sakens vesentligste punkter:

– innklagede har ikke utført jobben sin på forsvarlig måte ved å gi dårlig råd i salgsfasen for å få gjennom et hurtig salg

– innklagede har ikke levert de tjenester som er avtalt og betalt for. Klageren påpekte at DM’er i nærområdet var avgjørende og påpeker at budgiveren også var fra nærområdet.

– klageren mener det foreligger kontraktsbrudd og at det ikke er anledning til å ta betalt for tjenester som ikke leveres. Klageren mener at dette har påført han tap i form av en lav pris på boligen både i forhold til takst og sammenlignet med tilsvarende boliger i området.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede viser til verdivurderingen og deres brev datert 3. desember 2007 som redegjør for prosessen.

Innklagede påpeker også at selger står fritt til å akseptere/forkaste et hvert bud og at selger aksepterte 24. april 2007. Innklagedes saksbehandler ble syk i juni 2007. For øvrig viser innklagede til tidligere korrespondanse.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren påpeker at en dårlig utført jobb, hastverk i rådgivingen, og brudd påavtalte oppgaver er hovedinnholdet klagen.

Ifølge klageren avvek verdivurderingen sterkt fra andre megleres verdivurderinger og fra taksten som ble avholdt. Klageren spør om innklagede kanskje burde avvist oppdraget. Klageren sier at grunnen til at budet etter hvertble akseptert var at megler syntes å ha betydelig hastverk for å kunne gå løs på neste oppdrag.

Klagerne mener at nårmeglerne virker så lite interessert i å oppnå en anstendig pris i forhold til takst, vil oppdragsgiver bli usikker, og meglers anbefaling vil til slutt bli fulgt.Klageren sier han i etterkant ser han burde byttet til en annen, mer interessert, megler enn innklagede.

Klageren vet ikke hva innklagede skal oppnå med å si at innklagedes saksbehandler ble sykemeldt i juni 2007.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om vederlagsjustering og erstatning på grunn av misnøye med saksbehandlingen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester ikke inneholder en tilsvarende tidsfrist for fremlegging av saker som det Disiplinærutvalget/Disiplinærnemnden har. Eventuell avvisning på bakgrunn av for sent fremsatt reklamasjon skjer på bakgrunn av alminnelige ulovfestede passivitetsregler.

Signering av kjøpekontrakt skjedde 3. mai 2007 og oppgjøret skjedde 1. oktober 2007. Klageren tok kontakt med innklagede i september og rettet henvendelse til Disiplinærutvalget i brev datert 5. november 2007. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klageren har utvist en slik passivitet at eventuelle krav mot innklagede faller bort etter alminnelige passivitetsregler.

Det fremgår verken av innklagedes skriftlige tilbud til klageren eller av oppdragsavtalen at DM’er inkludert i tilbudet. Innklagede har imidlertid innrømmet at dette kan ha blitt drøftet og i tillegg ble DM’er bestilt av innklagede den 12. april 2007. Innklagedes samarbeidspartner har bekreftet at DM’ene ble bestilt 16. april 2007. Visningen skulle avholdes 21. og 22. april. DM’ene ble bestilt 9 dager før første visning skulle finne sted. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan innklagede ikkekritiseres på dette punktet.

Innklagedes verdivurdering av 28. februar anslår markedsverdien til å ligge i området 5 500 000-6 000 000 kroner. I taksten er markedsverdien satt til 6 200 000 kroner og låneverdien (forsiktig ansatt markedsverdi) til 5 250 000 kroner. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagedes verdivurdering er kritikkverdig og at dette skulle berettige en eventuell vederlagsjustering eller erstatning.

Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ikke se at det i saken foreligger erstatningsbetingende passivitet fra innklagedes side. Kravet om erstatning fører dermed ikke frem.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.