Klage nr. 2021069
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Ski
v/advokat Mats Aamodt
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
Saksfremstilling
I august 2020 kjøpte klageren en fritidseiendom som innklagede formidlet. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening strider mot god meglerskikk. Det er særlig anført at megleren ikke har videreformidlet
e-poster som han har mottatt fra eieren av naboeiendommen, hvor det fremgår at vedkommende bestrider klagerens vei- og parkeringsrett over hans eiendom. Klageren krever erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat fra innklagedes hovedkontor.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Sekretariatet tok saken opp til realitetsbehandling, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 6.4 første avsnitt. Sekretariatet kom til at klagen førte delvis frem. Klageren har påklaget avgjørelsen, jf. vedtektenes punkt 6.4 andre avsnitt.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Meglers dialog med eieren av naboeiendommen
Klageren var interessert i en fritidseiendom som innklagede formidlet. Den 25. august 2020 kontaktet hun megler for å stille noen spørsmål, herunder om det var mulig å kjøre helt frem til eiendommen. Megleren svarte at dette var fullt mulig. Klageren tok deretter kontakt med selger, og de ble enige om at klageren skulle kjøpe eiendommen for 500 000 kroner. Dagen etter fikk hun tilsendt akseptbrev og utkast til kjøpekontrakt fra megleren.
Den 27. august 2020 mottok klageren e-post fra megleren om at det var dokumenter som ventet på signering. Klageren stilte seg kritisk til at kontrakten skulle signeres så raskt. For det første hadde hun ikke hadde rukket å lese gjennom vedleggene til kontrakten som hun hadde fått tilsendt fra megler samme dag. For det andre skulle det avholdes et kontraktsmøte hvor kontrakten skulle gjennomgås.
Klageren forsøkte gjentatte ganger å få kontakt med megleren, og da hun til slutt fikk svar, opplyste megleren at han hadde mottatt en e-post fra eieren av naboeiendommen, hvor stien ned til klagers eiendom gikk. Grunneieren (eieren av naboeiendommen) bestred at klageren hadde vei- og parkeringsrett på hans eiendom. Megleren sa at klageren kunne slappe av, da han mente at grunneieren bare «bruste med fjærene», og ikke ville komme noen vei med dette. Klageren behøvde ikke foreta seg noe, for dette skulle megleren rydde opp i. Kort tid etter ble e-postene fra eieren av naboeiendommen videresendt klageren. Hun følte seg lurt siden hun var blitt bedt om å signere kjøpekontrakten uten å få denne informasjonen fremlagt. Selv om megleren mottok e-posten fra grunneieren 26. august 2020, ble den først videresendt til klager dagen etter, flere timer etter hun hadde mottatt kjøpekontrakten for signering. Klageren mener at megleren har holdt tilbake informasjon som er av vesentlig betydning for kjøpet.
I e-post av 1. september 2020 skrev megleren at han var i kontakt med eieren av naboeiendommen, og at han skulle komme tilbake til henne. Etter det hørte hun ikke noe fra hverken megler eller selger, og hun bestemte seg for å kontakte dem pr. e-post. I den forbindelse ba klageren om å få oversendt e-postkorrespondansen med eieren av naboeiendommen, men megleren svarte at hun ikke hadde krav på å få denne. Han lovet imidlertid å sende henne et resymé i slutten av uken. Megleren sendte først resymeet i starten av oktober, etter forespørsel fra klagerens advokat. I midten av desember tok eieren av naboeiendommen direkte kontakt med klageren angående vei- og parkeringsretten, men det han skrev stemte ikke overens med hva megleren hadde skrevet i resymeet.
I starten av januar 2021 mottok klageren en e-post fra grunneieren som viste seg å inneholde korrespondanse mellom ham og megleren. Klageren forstod nå hvorfor megleren ikke ønsket å fremlegge korrespondansen for henne tidligere. Hadde hun vært kjent med denne informasjonen, hadde hun gått videre med krav om hevning av kjøpet, og dette visste megleren. Han forsøkte derfor å berolige klageren ved sitt resymé, slik at kjøpekontrakt ble signert og overtakelse gjennomført.
Det bemerkes at klageren har fremsatt en reklamasjon mot selgers eierskifteforsikringsselskap, og blitt kompensert med 90 000 kroner.
Påstått brudd på taushetsplikten
Megleren har videreformidlet opplysninger til eieren av naboeiendommen som han ikke har lov til å gi ut. Det vises i den forbindelse til meglerens e-post av 6. januar 2021. Det opplyses her om reklamasjonssaken mot selgers forsikringsselskap og forholdene rundt hva klagerens advokat har skrevet. I tillegg ble det trukket frem opplysninger fra kjøpekontrakten. Opplysningene var tatt ut av kontekst, og formidlingen var preget av at megleren forsøkte å unngå ansvar ved å forsvare seg selv og samtidig sette klageren i et dårlig lys. Det ble blant annet vist til informasjon som klageren skal ha fått, som hun aldri har fått seg fremlagt.
Det megleren gav av informasjon, stemte ikke med virkeligheten. Megleren har brutt reglene om taushetsplikt ved å utgi informasjon til en tredjeperson som hverken er kjøper eller selger. Klageren viser til redegjørelsen for meglers taushetsplikt i Finanstilsynets rundskriv 6/2014 og 3/2018. Det bemerkes at taushetsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 3-6 er absolutt, jf. RFE-2010-134.
Klageren har flere ganger tatt kontakt med daglig leder hos et annet meglerforetak med forespørsel om å få informasjon knyttet til kjøpekontrakt og salgsoppgave fra da eiendommen ble solgt i forrige salgsledd. Klageren har hverken skriftlig eller på telefon fått slik informasjon, og har fått tilbakemelding om at opplysningene er taushetsbelagte, og at de ikke har lov til å utgi noe informasjon til andre enn kjøper og selger. Klageren regner med at de samme reglene gjelder for alle eiendomsmeglere.
Meglerens rolle som mellommann
Ut fra e-postkorrespondansen mellom megleren og eieren av naboeiendommen, virker det som megleren fremforhandlet avtaler på klagerens vegne uten hennes viten. Dette er i strid med eiendomsmeglerens rolle, særlig når det også blir holdt skjult for klageren.
Meglers omsorgsplikt
Megleren har ikke ivaretatt sin omsorgsplikt overfor klageren. Hverken megler eller selger møtte opp til avtalt overtakelse 1. oktober 2021. Klageren måtte derfor engasjere advokat for å få avklart spørsmål vedrørende overtakelse av eiendommen, reklamasjon på mangler og selgerens krav på dekning av advokatkostnader. Hun føler ikke at hennes interesser ble tilstrekkelig ivaretatt under overtakelsen 10. november 2020, hvor selgeren møtte med advokat, mens hun møtte opp alene. Det vises også til meglerens innstilling til utbetaling av forsinkelsesrenter, til tross for at kravet var omstridt.
Krav om erstatning
Saken har kostet klageren masse tid og bekymringer. Videre er klageren i en konflikt med eieren av naboeiendommen, som skaper usikkerhet. Klageren krever på denne bakgrunn erstatning for tort og svie.
Videre krever klageren erstatning for advokatkostnader, fastsatt etter nemndas skjønn og oppad begrenset til 60 000 kroner. Klageren har blitt påført betydelige advokatkostnader, ikke bare i forbindelse med saken mot selgers boligselgerforsikring, men også knyttet til meglerens opptreden under salgsprosessen, forsøk på utbetaling av renter m.m.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglers dialog med eieren av naboeiendommen
Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at det var mulig å kjøre ned til eiendommen. Dersom dette var av viktighet for klageren, burde hun befart eiendommen eller lest salgsoppgaven nøye før hun inngav bud. Hun ville da funnet ut at dette ikke var mulig. Det fremgikk av salgsoppgaven at det var en skogsti frem til fritidseiendommen, og at parkering måtte finne sted noen minutters gange unna. Opplysningene i salgsoppgaven baserte seg på opplysninger fra selger.
Det er korrekt at det var planlagt et digitalt kontraktsmøte. Megleren sendte i forkant ut utkast til kjøpekontrakt slik at klager og selger fikk tid til å lese gjennom og komme med innspill. De skulle så gjennomgå kontrakten sammen, for deretter å sende den ut elektronisk for signering. Det var med andre ord ikke noe underliggende press for å signere kontrakten før telefonmøtet var avholdt. Kjøpekontrakten ble ikke signert av klageren på grunn av hevningskravet som var fremsatt fra hennes side, og det ble derfor ikke avholdt noe kontraktsmøte.
Eieren av naboeiendommen kontaktet megleren første gang kl. 23:08 den 26. august 2020 via FINN.no. På dette tidspunkt var det allerede inngått bindende avtale om kjøp, og kjøpekontrakten med tilhørende vedlegg var blitt sendt ut. Megleren fikk forespørsel om parkeringen, hvorpå megleren svarte at han skulle undersøke dette nærmere med selger. Henvendelsen fremstod som en påstand, og megler måtte selvfølgelig sjekke dette opp med selger, før han besvarte henvendelsen på formiddagen 27. august 2020. Megleren videreformidlet informasjonen til klager rett etterpå. Innklagede kan ikke se at det er noe hold i klagerens påstand om at megleren skal ha holdt tilbake denne informasjonen. På dette tidspunkt var det allerede inngått bindende avtale, og signeringen av kontrakten ville ikke få noen rettslig betydning for mangelsvurderingen etter avhendingsloven. Det var rimelig at megleren fikk tid til å forhøre seg med selgeren og sjekke hva som var tinglyst, og imøtegå påstanden, før dette ble formidlet til klageren.
Påstått brudd på taushetsplikten
Megleren mottok både korrespondanse fra klagers advokat, selgers advokat, boligselgerforsikringsselskapet og eieren av naboeiendommen. I den grad det var nødvendig for å opplyse saken, eller det dreide seg om meglerens ansvar, ble henvendelsene besvart. Megleren har også avklart hva slags informasjon som ble gitt til kjøper og selger, og hvilken kunnskap og informasjon megleren hadde om boligen på daværende tidspunkt.
Klageren viser til meglerens e-post av 6. januar 2021, som ble sendt til eieren av naboeiendommen som svar på en tidligere henvendelse. Grunneieren sendte 5. januar 2021
e-post til megler med både selger og kjøper på kopi. Der fremkom det en rekke påstander mot megler som foranlediget meglers respons. Det fremstod ikke som en hemmelighet for klageren, selgeren eller eieren av naboeiendommen at klageren hadde fremsatt reklamasjoner overfor selgeren. Megleren ble bedt om å oversende dokumentasjon som angivelig kjøper mente megler hadde fremskaffet. Megler redegjorde for at det ikke var korrekt at slik dokumentasjon var blitt fremskaffet, og ba eieren av naboeiendommen ta dialogen videre med hjemmelshaver. Slik det fremkommer av e-posten, var eieren av naboeiendommen allerede kjent med salgsoppgaven.
Innklagede bemerker at det uansett dreier seg om etterfølgende hendelser fra megleroppdraget, som neppe utløser ansvar for megler.
Meglers omsorgsplikt
Fritidseiendommen var ikke klar for overtakelse 1. oktober 2020 ettersom kjøpekontrakten ikke var blitt signert. Dette ble kommunisert til klager. Ingen møtte opp den dagen, utenom klageren selv. Megleren deltok på overtakelsen som fant sted 10. november 2020.
Krav om erstatning
Megleren har oppfylt sin undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Innklagede kan ikke se at megleren er ansvarlig for den oppståtte situasjon mellom klager og selger, og bestrider kravet om erstatning for tort og svie. Uansett har ikke nemnda hjemmel for å tilkjenne slik erstatning.
Videre bestrider innklagede kravet om dekning av advokatutgiftene. Både retten til parkering og gangretten frem til eiendommen var en del av forliket med eierskifteforsikringsselskapet, og må regnes som et fullt og endelig oppgjør i saken. Klageren kan i et slikt tilfelle ikke snu seg mot innklagede og kreve at innklagede erstatter advokatutgiftene. Uansett har nemnda fast praksis på at kostnader til advokatbistand normalt ikke blir dekket, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har hatt tilgang til alle sakens dokumenter.
Etter at saken ble behandlet av sekretariatet har partene kommet med tilleggskommentarer.
Saken er i det alt vesentligste opplyst på samme måte som under sekretariatets behandling av saken.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Når det gjelder det klageren har anført vedrørende meglers håndtering av dette salgsoppdraget, reiser dette for en vesentlig del bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. På flere punkter er det også påstand mot påstand.
Nemnda vil dog nevne at det i salgsoppgaven var gitt korrekte opplysninger om parkering og gangsti ned til eiendommen. Så vidt nemnda forstår, var klageren heller ikke på visning før hun inngav bud direkte til selger.
Nemnda mener imidlertid at megleren ikke burde holdt klageren utenfor dialogen med eieren av naboeiendommen. Grunneieren (eieren av naboeiendommen) var hele tiden uenig når det gjaldt hevd. Ved etter hvert å holde klageren utenfor korrespondansen med eieren av naboeiendommen, fikk ikke klageren oppfordring til å søke juridisk bistand og ivareta sin rettslige posisjon overfor selgeren før hun skrev under kjøpekontrakten. Nemnda kan ikke se at innklagede har bestridt at klageren ble holdt utenfor. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda nevner at det resymeet megler laget, var en videreformidling av selgers konklusjon om hevd. Det hadde da vært en fordel om megler i resymeet også hadde opplyst at han ikke har forutsetninger for eller vurdert om hevdsvilkårene er oppfylt. Nemnda nevner også at det fremstår som uriktig når megler svarte klageren og skrev at hun ikke hadde krav på å få oversendt dialog/samtaler/mail mellom andre parter. Den informasjon det her er tale om vedrørende spørsmålet om hevd, omfattes ikke av taushetsplikten overfor klageren, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6.
Erstatningskravet
Nemnda har kommet til at erstatningskravet ikke kan føre frem.
For det første kan kravet om erstatning for tort og svie (oppreisning) ikke føre frem. Det er ikke rettslig grunnlag for å gjøre innklagede erstatningsansvarlig for ikke økonomisk tap, som erstatning for tort og svie er, se for eksempel RFE-2020-144.
For det andre har klageren krevd advokatkostnadene dekket begrenset oppad til 60 000 kroner. Det dreier seg om kostnader med saken mot selgers boligselgerforsikring, meglers opptreden under salgsprosessen, forsøk på utbetaling av renter m.m.
Når det gjelder kostnader i forbindelse med boligselgerforsikringen, har nemnda fast praksis på at når klageren inngår et forlik med boligselgerforsikringen uten at innklagede har vært involvert, kan ikke klageren «snu seg» mot innklagede og kreve differansen erstattet, se for eksempel RFE-2020-215. Både retten til parkering og gangretten frem til eiendommen var en del av forliket. Nemnda kan heller ikke se at det er rettslig grunnlag for erstatningskravet for øvrig. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt. Det er ikke årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse/opptreden i strid med god meglerskikk, og de kostnader klageren har hatt til advokat.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Ski har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å holde klageren utenfor meglers dialog med eieren av naboeiendommen. Erstatningskravet fører ikke frem.