Klage nr. 2021070
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Tjuvholmen Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Tjuvholmen)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelsesplikt og krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
I 2020 formidlet innklagede salget av klagerens andelsleilighet. I forbindelse med salget ble det foretatt oppmåling av leiligheten. Takstmannen kom til at leiligheten var på 116 kvadratmeter. Da klageren kjøpte leiligheten i 2012, ble det opplyst at den var på 122 kvadratmeter. Etter salget har takstmannen som gjorde oppmålingen i 2012, vært på en ny befaring i leiligheten. Han fastholder at leiligheten er på 122 kvadratmeter.
Klageren anfører at megleren har brutt undersøkelsesplikten, og krever vederlagsnedsettelse.
Innklagede bestrider kravet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I forbindelse med salget gjorde takstmann nr. 1 en oppmåling av leiligheten. Megleren har samarbeidet tett med takstmann nr. 1, og det var megleren som anbefalte klageren å bruke ham. Takstmann nr. 1 kom til at leiligheten var på 116 kvadratmeter. Klageren ringte takstmann nr. 1 og reagerte på avviket, men takstmann nr. 1 fastholdt at hans oppmåling var riktig. Leiligheten ble derfor markedsført med et areal på 116 kvadratmeter.
Etter salget har takstmann nr. 2 vært på en ny befaring og gjort flere kontrollmålinger. Takstmann nr. 2 fastholder at leiligheten er på 122 kvadratmeter. Klageren var til stede under befaringen, og tror oppmålingen til takstmann nr. 2 er riktig.
I ettertid har takstmann nr. 1 innrømmet at oppmålingen på 116 kvadratmeter var feil, og endret sine mål til 119,5 kvadratmeter.
En megler har som den profesjonelle part en undersøkelses- og opplysningsplikt. Dette innebærer også en plikt til å kontrollere innhentede opplysninger. Plikten utvides når megleren får mistanke om at innhentede opplysninger er uriktige. I tillegg gjelder kravet om god meglerskikk.
I denne saken ble megleren gjort kjent med avviket i god tid før leiligheten ble markedsført. Megleren fikk et selvstendig ansvar for å gjøre nærmere undersøkelser og finne ut om avviket stemte. Megleren kunne for eksempel ringt takstmann nr. 1 og bedt ham om å gjøre oppmålingen på nytt. Plikten utvides når det er megleren som anbefalte takstmannen. I stedet holdt megleren seg utenfor.
Klageren har sjekket tidligere salgsoppgaver, og leiligheten har alltid vært markedsført med et areal på 121/122 kvadratmeter. Det må som et minimum kreves at megleren kan gjøre samme undersøkelser som en lekmann.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og brutt undersøkelsesplikten. Klageren har betalt for en mangelfull tjeneste, og feilen førte sannsynligvis til en lavere salgssum. I området leiligheten ligger, er opplysninger om antall kvadratmeter av stor betydning for salget og prisen. Megleren la til grunn et areal på 122 kvadratmeter i verdivurderingen før oppdragsinngåelsen.
Klageren krever vederlagsnedsettelse med 50 000 kroner. Dette utgjør halvparten av innklagedes vederlag.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det forelå ingen opplysninger om leilighetens areal hos kommunen eller forretningsføreren. Megleren hadde derfor ingen grunn til å tro at oppmålingen til takstmann nr. 1 var feil.
Klageren gjorde takstmann nr. 1 oppmerksom på avviket, men takstmann nr. 1 fastholdt at hans oppmåling var riktig. Det samme gjorde takstmann nr. 2. Her var det altså uenighet mellom to takstmenn om leilighetens areal. Megleren lyktes ikke med å avklare leilighetens areal gjennom undersøkelser i kommunen og hos forretningsføreren.
Når en leilighet markedsføres med for stort areal, risikerer selgeren at kjøperen krever prisavslag. Dette ønsket megleren å unngå.
Det er ikke dokumentert at oppmålingen til takstmann nr. 1 var feil.
Klagerne aksepterte utkastet til salgsoppgaven før leiligheten ble markedsført.
Det er ingen grunn til å tro at salgssummen ville blitt høyere om leiligheten hadde blitt markedsført med et areal på 122 kvadratmeter og en høyere prisantydning.
Innklagede bestrider at megleren har brutt sin undersøkelsesplikt og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens undersøkelsesplikt og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet er om megler har overholdt undersøkelsesplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Slik saken er opplyst, har nemnda kommet til at megleren overholdt undersøkelsesplikten. Det var uenighet mellom to takstmenn når det gjaldt arealets størrelse. Selger (klageren) kontaktet takstmann 1, som fastholdt sin arealoppmåling. Megler kunne her ikke gjort noen nærmere undersøkelser, men han kunne tatt et initiativ overfor selger med spørsmål om han skulle få en kontrollmåling av en tredje takstmann. Klageren valgte imidlertid å godkjenne salgsoppgaven med arealangivelsen.
Nemnda finner ikke at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 7-7. Det foreligger ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.