Klage nr. 2021091
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokatfullmektig Anna Løkken Nordrum
Advokatfirmaet Møller AS
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Drammen
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2020 kjøpte klageren en enebolig for 3 530 000 kroner, som innklagede foretak formidlet. Etter salget viste det seg at fyrkjelen, som var boligens primære oppvarmingskilde, var forskriftsstridig. Det vil derfor være nødvendig å konvertere fra fyrkjele til biobrensel. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å opplyse om disse forholdene. Klageren krever erstattet kostnadene hun blir påført ved konverteringen fra fyrkjele til biodiesel, med til sammen 155 000 kroner.
Innklagede bestrider klagerens erstatningskrav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Det var i salgsoppgaven opplyst om og gjort rede for hvordan enkelte forhold ved eiendommen stiller seg i henhold til gjeldende forskriftskrav. Det var imidlertid ikke opplyst om at fyrkjelen, boligens primære kilde til oppvarming, ikke kunne anvendes i den stand den var på salgstidspunktet, jf. forskrift om forbud mot bruk av mineralolje til oppvarming av boliger. Forskriften trådte i kraft 1. januar 2020, og gjorde det forbudt å bruke fossil fyringsolje til oppvarming av bygninger. Dette var selger klar over. Firmaet som foretok service på oljebrenneren fra 2015 til og med 2018 har skriftlig uttalt at selgeren allerede i 2018 ble gjort oppmerksom på endringene knyttet til bruk av fossilt drivstoff, og at det var nødvendig med konvertering til bio-olje. Selgeren ønsket imidlertid ikke å gjennomføre dette, ettersom hun vurderte å selge boligen.
Det er ikke klart for klageren hva megler faktisk visste om fyrkjelens tilstand sett i forhold til de gjeldende forskriftskrav. Dette er imidlertid ikke avgjørende. Det gjelder et strengt, ulovfestet aktsomhetskrav for eiendomsmeglere, jf. blant annet Rt-1995-1350 og Rt-1999-408. Det må ha vært synlig for megleren at det var tale om en forskriftsstridig varmekilde, og at det ville være nødvendig med oppgraderinger/konvertering for å varme opp huset ordentlig. Det burde derfor ha vært inntatt opplysninger om fyrkjelens tilstand og behovet for konvertering i salgsoppgaven. Slike opplysninger ble heller ikke gitt til klageren på annen måte.
Ettersom konvertering utgjør en stor utgiftspost, og er nødvendig for å kunne varme opp boligen ordentlig, var dette en opplysning klageren hadde stor interesse av å få. Videre er det tale om en opplysning som ville virket inn på avtalen, noe megleren måtte forstå. Uansett er det meglerens plikt å opplyse om «forhold som kan få betydning for avtalen», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det kreves med andre ord ikke faktisk innvirkning, kun at forholdet var egnet til å virke inn. At kjøper har en undersøkelsesplikt, fritar ikke megleren for ansvar.
Innklagede har rettet mye fokus på boligens alder, og at en kjøper må regne med oppgraderinger ved kjøp av en bolig fra 1965. Klageren mener boligens alder er irrelevant for saken. Boligen manglet, helt uavhengig av alder, en kilde til oppvarming (foruten varmekabler på badet) da den ble overtatt av klageren. Klagen går ikke på boligens alder, men at fyringsanlegget ikke var funksjonelt da boligen ble solgt, og at dette skulle vært opplyst om forut for avtaleinngåelsen.
Etter overtakelsen måtte klageren gjennomføre strakstiltak i form av innkjøp av frittstående ovner. Dette fordi det ikke var veggplass til veggmonterte ovner på grunn av radiatorene som var tilkoblet fyringsanlegget. Videre var det behov for å legge inn mer strøm til huset før det kunne installeres elektriske oppvarmingskilder, som varmepumpe og vegghengte varmeovner, som nå er blitt installert. Det bemerkes i tillegg at radiatorene er fjernet.
Økonomisk tap
Det at boligens oppvarmingskilde er forskriftsstridig, og må byttes ut, medfører et økonomisk tap for klageren. Klageren krever erstattet de kostnader hun vil bli påført ved å sette boligens oppvarmingskilde i forskriftsmessig stand. Det er innhentet et prisoverslag på konvertering av fyrkjele til biobrensel på ca. 145 000 kroner inkl. mva. I tillegg kommer kostnader for rengjøring av gammel tank, som vil beløpe seg til ca. 10 000 kroner inkl. mva. Med dette utgjør det totale erstatningskravet 155 000 kroner.
Når det gjelder tilbudene som innklagede har kommet med, er disse ikke dokumentert. Dette gjør det vanskelig for klageren å vurdere om de nevnte tilbudene vil være tilstrekkelig i denne konkrete saken.
Klageren har fremsatt følgende påstand:
DNB Eiendom avd. Drammen v/megler [navn] dømmes for brudd på god meglerskikk.
DNB Eiendom avd. Drammen v/megler [navn] dømmes til å betale erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er flere steder i salgsoppgaven påpekt at kjøper må påregne kostnader til vedlikehold og oppgraderinger. Bygget er fra 1965. Under punktet «Oppvarming» ble det opplyst om følgende:
«Vannbåren varme som fordeles via radiatorer fra fyrkjele samt varmekabler på baderom. Nedgravet tank for flytende brensel med automatisk løfter. Tank ikke kontrollert eller sjekket, minner om at eier er ansvarlig i forhold til Forskrift om begrensning av forurensning (forurensningsforskriften).»
De samme opplysningene fremgår av tilstandsrapporten. Det er påpekt i tilstandsrapporten at boligen generelt har bygningsdeler med tilstandsgrad 2 med normal aldring, skader og slitasje.
Selger har i egenerklæringen svart «ja» på spørsmålet om det er nedgravd oljetank på eiendommen og svart «nei» på spørsmålet «Har kommunen gitt dispensasjon til at den nedgravde oljetanken kan bli liggende, for eksempel ved at den nedgravde oljetanken tømmes, saneres eller fylles igjen med masser?». Selgeren har også informert om at sentralfyr er blitt kontrollert hvert år.
Selger har godkjent salgsoppgaven og har ikke gitt ytterligere opplysninger om tank og varmeanlegg. Klageren har innhentet uttalelse fra firmaet som har tatt service på oljebrenneren, om opplysninger som skal ha blitt gitt selger om eksisterende fyrkjele. Disse opplysningene ble ikke videreformidlet til megleren av selger eller andre i forkant av salget. Megleren har ikke vært i kontakt med dette firmaet i forbindelse med salget.
Etter en ny gjennomgang av saken ser innklagede at megler med fordel kunne undersøkt forholdene rundt tanken og oppvarming, og opplyst bedre i salgsoppgaven om dette, herunder forbudet mot oljefyring. Klageren burde imidlertid, ut fra opplysningene i salgsoppgaven, tatt høyde for påkostninger knyttet til eiendommen, herunder fyringsanlegg og tank. Innklagede bemerker at klageren har en tapsbegrensningsplikt, som klageren ikke ser ut til å ha ivaretatt.
Klageren har fremsatt reklamasjon overfor selgers boligselgerforsikring, som avviste ansvar. Dette ble begrunnet med at det ikke var gitt feilaktige opplysninger, at varmeanlegget var fra byggeåret og at eiendommen ikke hadde skjulte feil som innebar at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen kunne regne med. Boligen er fra 1965, og det fremkom hverken av salgsoppgaven eller tilstandsrapporten at det hadde vært noen form for oppgradering av fyrkjele/ varmeanlegget siden byggeåret. Dette er av betydning for hva kjøper kan forvente med tanke på tilstand og tidsmessighet. Det var flere steder i salgsoppgaven beskrevet at kjøper må påregne kostnader til oppgradering.
Økonomisk tap
Klageren krever erstatning tilsvarende innhentet pristilbud på 155 000 kroner, og slik det fremgår innebærer dette pristilbudet «ny tank og rør til ny tank», «ny brenner», «rengjøring av gammel tank» og «gravearbeider». Innklagede mener det kun er nødvendige kostnader for å tilfredsstille krav til videre bruk av tanken, eller annen type oppvarming av huset, som kan legges til grunn for erstatningsutmålingen.
Innklagede har vært i kontakt med to firmaer som driver med konvertering av gamle tanker for flytende brensel. Det ene firmaet har opplyst at de renser og trykktester gamle tanker før overgang til bruk av biobrensel, men at det ikke er nødvendig å gjøre noe med nyere tanker. Firmaet estimerer at det vil koste 5 990 kroner pluss mva. for rensing av tank, i tillegg til
3,25 kroner pluss mva. pr. liter avfall som må fjernes fra tanken. Det andre firmaet har vurdert hvorvidt det er behov for å bytte brenner før overgang til biodiesel. De har opplyst at det ikke er nødvendig å bytte brenner på fyringsanlegget så fremt det benyttes HVO biodiesel. Det er ifølge dem ikke et krav om å fjerne tanken så lenge den renses og benyttes til noe annet, for eksempel vannreservoar.
Klageren har ikke redegjort for hva som er gjort for å ivareta tapsbegrensningsplikten. Kostnader knyttet til oppgradering av fyringsanlegget pga. alder og tilstand, kan ikke legges til grunn for erstatningsutmålingen. Det er fra klagerens side ikke redegjort for om det er vurdert andre alternativer til oppvarming enn å fortsette å benytte den nedgravde tanken, som for eksempel elektrisk oppvarming. Det antas at tanken er under 3200 liter, ettersom prisoverslaget klageren har innhentet inneholder tilbud om ny tank på 3000 liter. Ettersom kommunen ikke har vedtatt lokal forskrift, vil forurensningsforskriftens kapittel 1, herunder krav til tømming og oppgraving i § 1‐8 dersom tanken tas ut av bruk, ikke gjøre seg gjeldende.
Innklagede mener at erstatningskravet fremstår urimelig høyt, og at pristilbudet som er blitt innhentet av klageren, virker å omfatte kostnader for oppgraderinger som ikke er nødvendige for konvertering til biobrensel. Denne typen kostnader kan ikke legges til grunn for erstatningsutmålingen. Klageren har ikke gitt en tilstrekkelig redegjørelse for sitt økonomiske tap, og innklagede bestrider erstatningskravets størrelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Undersøkelses- og opplysningsplikten
Fra 1. januar 2020 ble det innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin. Kommunen kan i tillegg ha vedtatt lokal forskrift som krever at oljetank/parafintank må graves opp og fjernes, alternativt tømmes, spyles eller plomberes. I vår sak foreligger det etter det opplyste ingen lokal forskrift.
Dette forbudet og de konsekvenser dette medførte, burde være kjent for en megler. Forbudet var blant annet mye omtalt i media både før og etter 1. januar 2020. Nemnda har derfor kommet til at megler uttrykkelig skulle omtalt dette forbudet i salgsoppgaven. Det er ikke tilstrekkelig å ha med en generell henvisning til blant annet forurensingsforskriften og informasjon om nedgravd tank, samt at det måtte tas høyde for påkostninger. Megleren har ikke overholdt opplysningsplikten jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Erstatningskravet
Megler har ved å unnlate å gi informasjonen som nevnt over, opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede er da erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret.
Klageren har fremlagt et pristilbud på 155 500 kroner. Ved vurderingen av erstatningens størrelse må imidlertid klagerens tapsbegrensningsplikt tas i betraktning. Det må også hensyntas hvilke utgifter klageren ville hatt om han hadde fått informasjon om fyringsforbudet. Det er vanskelig for nemnda å ta stilling til hva «riktig» erstatning er her. Nemnda har derfor kommet til at nemnda ikke har grunnlag for å fastsette erstatningen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Drammen har ikke overholdt opplysningsplikten når det gjelder fyringsforbudet, og meglerforetaket er erstatningsansvarlig overfor klageren. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle den konkrete erstatningen.