Klage nr. 2021105

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS Molde

Saken gjelder:               Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning 

Saksfremstilling

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede foretak sommeren 2018. Eiendommen ble

lagt ut med en prisantydning på 3 590 000 kroner og ble solgt for 3 400 000 kroner.

Overtakelsen ble avtalt til den 30. november 2018, men ble først gjennomført dagen etter, den 1. desember 2018. Selger var forhindret fra å møte den 30. november, og til tross for at det var avtalt at megleren skulle være med på overtakelsen, var det kun kjøper som var til stede. Klageren anfører at innklagede har brutt god meglerskikk ved ikke å ha vært til stede på overtakelsen som avtalt og således bidratt til å vidløftiggjøre et mangelskrav som senere måtte avklares rettslig. Klageren krever at innklagede dekker det økonomiske tapet klageren ble påført som følge dette med til sammen 322 634 kroner. Videre kreves det at innklagedes vederlag bortfaller i sin helhet.

Innklagede bestrider grunnlaget og kravet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Det ble inngått avtale mellom ansvarlig megler og klagerens fullmektig om at megleren skulle være til stede på overtakelsen, som var planlagt til fredag 30. november 2018. I ettertid ble klageren oppmerksom på at megleren ikke hadde vært til stede på overtakelsen som avtalt. Overtakelsen ble først gjennomført 1. desember 2018. Ny dato for overtakelse ble ensidig avtalt mellom megleren og kjøperne, uten at klageren eller klagerens fullmektig ble informert om dette. Dato for overtakelse ble heller ikke endret i kjøpskontrakten.

Dette førte til at det kun var kjøperne som var til stede på overtakelsen, hvor det ble fremsatt krav om tilbakehold. Innklagede informerte klagerens fullmektig om tilbakeholdskravet først 18. januar 2019. Selve overtakelsesprotokollen ble først oversendt 26. mars 2019.

Det oppstod tvist mellom klageren og kjøperne, med bakgrunn i påståtte mangler ved eiendommen. Tvisten ble først ble endelig avgjort i Romsdal tingrett 22. november 2019. Her ble mangelskravene rettet mot klageren i det alt vesentligst avvist. Kjøper hadde kun hjemmel for å tilbakeholde 52 400 kroner av de 250 000 kronene som ble holdt tilbake av oppgjøret i forbindelse med overtakelsen.

Innklagede har opptrådt på en slik måte at innklagedes disposisjoner og manglende informasjon, satte klageren i en posisjon hvor eneste måten å få løst tvisten på, var ved å ta ut sivilrettslig søksmål mot kjøperne.

Innklagede har opptrådt ansvarsbetingende gjennom sin manglende informasjonsutveksling, samt ved å inngå muntlige avtaler med klagerens fullmektig om å være til stede på overtakelsen uten å møte.

Det kreves at innklagede dekker det økonomiske tapet som klageren er påført som følge av dette, begrenset oppad til 322 634 kroner. Videre krever klageren at meglerens vederlag bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i hovedsak anført:

Det er ikke riktig som klageren skriver, at det var avtalt at megleren skulle være til stede ved overtakelsen. Megleren hadde likevel, av eget initiativ, avsatt tid for å være med på overtagelsen 30. november 2018. Kjøperne ringte megleren og fortalte at de likevel ikke hadde anledning til å stille til overtakelse den dagen, men kunne komme dagen etter. Dette var en lørdag, og megleren var forhindret fra å være med den dagen.

Overtakelsen fant deretter sted lørdag 1.desember 2018, med kun kjøperne til stede. Kjøperne fylte ut overtakelsesprotokollen, hvor det ble påberopt en rekke mangler, samt gjort gjeldende krav om tilbakehold av 250 000 kroner.

Ved kjøp av brukte boliger er det ikke uvanlig at megleren ikke deltar på selve overtakelsen og nøkkeloverleveringen. Eiendomsmeglingsloven definerer ingen plikter vedrørende overtakelsen spesielt, og pålegger heller ikke megler å være til stede under overtakelsen. Ettersom det ikke var avtalt at megleren skulle delta på overtakelsen, utgjør ikke manglende tilstedeværelse brudd på god meglerskikk.

Innklagede erkjenner at det tok tid å få oversendt overtakelsesprotokollen til selgeren, noe innklagede beklager sterkt. I slike saker har innklagede fast rutine på at selgeren skal varsles omgående om tilbakehold av midler, samt at overtakelsesprotokollen skal sendes til begge parter etter at overtakelsen har funnet sted. I dette tilfellet oppstod en menneskelig svikt som gjorde at selgeren ikke fikk oversendt overtakelsesprotokollen eller på annen måte ble gjort kjent med tilbakeholdet før 18. januar 2019.

Kjøpernes advokat kontaktet innklagede og krevde de tilbakeholdte midlene skulle holdes tilbake på kjøpernes egen konto, og at megleren skulle utbetale det tilbakeholdte beløpet til kjøperne. I denne saken var det snakk om et ensidig tilbakehold. Et ensidig tilbakehold skjer ved at megler instrueres av kjøper om å holde tilbake deler av kjøpesummen til sikkerhet for krav mot selger. I slike tilfeller er det tilbakeholdte beløp under kjøpers råderett.

Avhendingsloven er utformet uten tanke for at et meglerforetak skal ta hånd om det økonomiske oppgjøret. Lovens utgangspunkt er derfor at kjøper kan holde tilbake penger på egen konto. Ved tilbakehold på egen konto vil kjøper alene ha råderetten over tilbakeholdt beløp. Kjøpers rettighet kan ikke svekkes av at selger har valgt å benytte megler ved salget. Derfor må kjøpers rett til alene å råde over tilbakeholdt beløp også gjelde når det tilbakeholdte beløp står på meglers klientkonto. Fordi et ensidig tilbakeholdt beløp utelukkende er under kjøpers råderett, kan utbetaling av tilbakeholdt beløp kun skje etter anmodning eller samtykke fra kjøper.

Tilbakeholdet var knyttet opp mot at kjøperne mente det var mangler med boligen. De reklamerte på lekkasje i låvetak, el-arbeider som ikke var ferdigstilt, manglende samsvarserklæring på det elektriske anlegget, det manglet utfylt egenerklæringsskjema, inventar som skulle medfølge boligen var fjernet, mikrobølgeovn virket ikke og lyset i lampe med spotter går av og på av seg selv når de er påslått.

Klageren måtte engasjere advokat og gå til søksmål mot kjøperne for få frigitt det tilbakeholdte beløpet. Det er ikke riktig at innklagede gjennom å frigi de tilbakeholdte midlene til kjøperne tok kjøpernes side i konflikten. Innklagede har håndtert tilbakebetalingen i tråd med gjeldende rett. Megler skal etterkomme instruks om tilbakehold uten å ta stilling til om kjøpers krav er berettiget. Kjøpers tilbakeholdsrett etter avhendingsloven må ikke forveksles med tilfeller hvor partene inngår avtale om deponering (sperring) av (deler av) kjøpesummen.

Innklagede er av den klare oppfatning at utfallet av konflikten ikke ville ha blitt noe annerledes om midlene hadde blitt stående på klientkonto hos meglerforetaket. Sannsynligvis var søksmål fra en av partene uunngåelig for å få løst konflikten.

Innklagede er ikke enig i at deres disponeringer knyttet til tilbakeholdet har virket negativt inn på klagerens mulighet for å få avtalt oppgjør. Årsaken til at klageren ikke har fått avtalt oppgjør, har ingen ting med innklagedes håndtering av tilbakeholdet å gjøre, men skyldes at eiendommen ikke ble levert i kontraktsmessig stand. Det vises her til den rettskraftige dommen fra Romsdal tingrett, hvor det på side 16 blir uttalt: «I vår sak har kjøper fått medhold i mangelskrav knyttet til råteskader og feil ved det elektriske anlegget.»

Med bakgrunn i det ovennevnte er det klart at det ikke kan konstateres noe ansvarsgrunnlag for megleren i denne saken.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Overtakelsen

Nemnda finner at megler skulle informert selgers fullmektig om den utsatte overtakelsen. Da megler unnlot å gjøre det, er det i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3. Overtakelsen er et viktig element i et megleroppdrag.

Oversendelse av overtakelsesprotokollen – tilbakeholdet

Det er på det rene at det gikk syv uker før megler informerte klageren om tilbakeholdet, og det gikk deretter tid før selve overtakelsesprotokollen ble oversendt. Dette er også i strid med god meglerskikk.

Det dreide seg om et ensidig tilbakehold, og megleren gikk da riktig frem da han etterkom kravet fra kjøperens advokat om å overføre det tilbakeholdte beløp til kjøperens konto. Kjøperen hadde full rådighet over dette beløpet.

Erstatningskravet

Nemnda finner ikke at vilkårene for at innklagede er erstatningsansvarlig er oppfylt. Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom meglers eventuelle uaktsomhet og det økonomiske tapet klageren krever erstattet.

Nedsettelse av vederlaget

Nedsettelse av vederlaget forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.

Det å vente syv uker med å informere selger (oppdragsgiver) om tilbakeholdet utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Tilbakehold er det viktig for en selger å bli orientert om. Nemnda finner at beløpet passende kan settes til 40 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS Molde har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere klageren 40 000 kroner av vederlaget.

Erstatningskravet fører ikke frem.