Klage nr. 2021110

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Pål Stendal

Advokatfirmaet Kjær DA

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Kristiansand    

v/advokat Bjørge Skjeldestad

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning. 

Saksfremstilling

Klageren kjøpte i 2010 en prosjektert treromsleilighet over to plan i et nytt boligprosjekt, formidlet gjennom innklagede foretak. Ved kjøpet fikk klageren opplyst at leilighetens underetasje ville inneholde en stue og et soverom. I rammesøknaden for prosjektet, som ble sendt i 2011, ble rommene omsøkt som oppholdsrom og soverom, men i forbindelse med behandlingen av rammesøknaden godkjente ikke kommunen rommene i underetasjen som rom for «varig opphold». Romløsningen ble derfor endret ved at soverommet ble fjernet.

Boligen ble overtatt i juni 2013. Ved overtakelsen hadde leiligheten ikke fått ferdigattest, kun midlertidig brukstillatelse. Leilighetens planløsning var lik tegningene i prospektet, med både stue og soverom i underetasjen. Verken selgeren eller innklagede informerte klageren om at rommene i underetasje ikke var godkjent som rom for «varig opphold». Klageren ble først i 2021 kjent med dette. Klageren anfører at det foreligger brudd på god meglerskikk med henvisning til eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. 6-7 og krever 500 000 kroner i erstatning fra innklagede.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Ved kjøpet fikk klageren opplyst av selgeren og innklagede at leilighetens underetasje ville inneholde en stue og et soverom. Rammesøknad som ble sendt inn i 2011 hadde vedlagte tegninger som viste at rommene i underetasjen var omsøkt som oppholdsrom og soverom.

I forbindelse med behandlingen av rammesøknaden godkjente ikke kommunen at rommene i underetasjen ble rom for «varig opphold». Dette på grunn av plan- og bygningslovens minstekrav til lys og utsyn. Romløsningen ble derfor endret ved at soverommet ble fjernet.

Innklagede var involvert i arbeidet med seksjoneringen av boligsameie i mai 2013. I tegningene som innklagede må ha fått tilsendt, eller i det minste hatt tilgang til, i forbindelse med seksjoneringen, er det lagt til grunn at romløsningen i underetasjen var endret.

Boligen ble overtatt i juni 2013. Ved overtakelsen hadde leiligheten ikke fått ferdigattest, kun midlertidig brukstillatelse. Leilighetens planløsning var slik som på tegningene i prospektet med både stue og soverom i underetasjen. Verken selgeren eller innklagede informerte klageren om at rommene i underetasje ikke var godkjent som rom for «varig opphold»

Klageren ble først i 2021 kjent med de faktiske forhold, og han varslet umiddelbart innklagede om et mulig erstatningsansvar som følge av brudd på meglers plikter etter eiendomsmeglingsloven §§ 6-3, jf. 6-7.

I Finanstilsynets brev av 10. oktober 2011 vedrørende «Formidling av boliger under oppføring (prosjektmegling) samt innhenting av offentlige planer» og i Reklamasjonsnemndas avgjørelse; RFE 2016-133, er det lagt til grunn at det foreligger en skjerpet undersøkelses- og opplysningsplikt for megler etter eiendomsmeglerloven § 6-3, jf. 6-7 dersom salgsobjektet mangler ferdigattest ved overtakelse.

Ettersom leiligheten kun hadde midlertidig brukstillatelse på overtakelsestidspunktet burde innklagede ha foretatt ytterligere undersøkelser, herunder undersøkt hvilke tegninger som var godkjent hos kommunen, eventuelt konferert med seksjoneringsdokumentene. Forholdene ville vært avdekket ved rekvirering av en ordinær meglerpakke, eller andre enkle undersøkelser.

Innklagede har ikke dokumentert at det ble gjort noen undersøkelser i forbindelse med oppdraget, og i lys av dette fremstår innklagede saksfremstilling og anførsler som forhold innklagede først er blitt kjent med i ettertid.

Klageren står fast ved at det gjelder en generell og skjerpet undersøkelsesplikt der hvor overtakelse og oppgjør skjer på grunnlag av midlertidig brukstillatelse, herunder at denne plikten ikke begrenses til det som gjenstår av fysisk arbeid på eiendommen selv om det eventuelt kun er slike arbeider som er anmerket i brukstillatelsen. Klageren viser til ordlyden i Finanstilsynets rundskriv, hvor det står at det for megler gjelder en generell og skjerpet undersøkelsesplikt for både gjenstående arbeid, og andre offentligrettslige forhold som kan medføre at ferdigattest ikke senere blir gitt.

Sett i lys av den skjerpede undersøkelsesplikten som gjaldt, foreligger det brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. 6-7.

Klageren har innhentet verdivurdering som viser hvilken prisbetydning det har at soverommet og stuen i underetasjen ikke er godkjent som rom for varig opphold. Klageren krever verditapet som er vurdert til 500 000 kroner erstattet av innklagede.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bistod ved forhåndssalg av leilighetene i prosjektet. Salgsstart var lenge før byggestart. Leilighetene ble markedsført og solgt på bakgrunn av arkitekttegninger som eiendomsmegleren mottok fra utbygger/selger. I disse plantegningene var klagerens leilighet vist med to soverom – altså en tre-roms leilighet. Salgsprospektet ble lagt ut 5. mai 2010, og arkitektens plantegninger lå vedlagt. Leiligheten ble kort tid etter solgt på bakgrunn av dette prospektet. Det var foreldrene til klageren som kjøpte leiligheten, og kjøpekontrakten ble senere transportert til klageren. Rammesøknaden for prosjektet ble sendt 18. februar 2011. Eiendomsmegleren fikk ikke noen kopi av rammesøknaden fra selger. Plantegningen som var vedlagt rammesøknaden, viser at leiligheten var rammesøkt med ett soverom på 15,5 m2 i underetasjen. Eiendomsmegleren fikk i perioden fra salget og frem til overtakelsen aldri noe informasjon fra selger, selger konsulenter eller andre om at plan- og bygningsmyndigheten ikke ville godkjenne rommene i underetasjen som rom for «varig opphold», slik at søknaden måtte endres ved at soverommet ble tatt bort.

Klageren har lagt frem en endret rammesøknadstegning. Denne fikk eiendomsmegleren aldri oversendt fra selger eller selgers konsulenter. Av denne plantegningen fremgår det at underetasjen til leiligheten var endret ved at soverommet var tatt bort. I andre enden av rommet stod det fortsatt opphold. Leiligheten ble overlevert til klageren 6. mai 2013. Leiligheten var da ferdigstilt og bygget med den rominndelingen i underetasjen som fremgikk av plantegningen i prospektet med både oppholdsrom og soverom.

Ved overtakelsen var det utstedt midlertidig brukstillatelse. Det var opplyst i den midlertidige brukstillatelsen at det var noen mindre vesentlige mangler som ville bli rettet opp. Dette var bakgrunnen for den midlertidige brukstillatelsen. Det var derfor nærmest utenkelig at den midlertidige brukstillatelsen i denne saken hadde noe å gjøre med endringen av betegnelsene knyttet til rommene i leilighetens underetasje. Eiendomsmegleren hadde ikke oppdraget med seksjoneringen. Det var en ekstern konsulent som hadde dette oppdraget for selgeren. Eiendomsmeglerens rolle i seksjoneringen var derfor kun en «postkasse» funksjon for mottak og videresending av dokumenter.

Det er ikke et krav etter eiendomsmeglingsloven at eiendomsmegler ved prosjektsalg, skal innhente og kontrollere hvorvidt de endelige godkjente byggesøknadstegningene stemmer overens med tegningene selgeren solgte prosjektet på, og som lå til grunn for den opprinnelige rammesøknaden. Hvorvidt eiendomsmegleren likevel hadde en plikt til å undersøke disse forholdene, må i så fall bero på at det, i den aktuelle saken, forelå en særskilt oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser.

Klageren har vist til at Finanstilsynet har uttalt at det kan foreligge en skjerpet undersøkelsesplikt i de tilfeller der det kun foreligger midlertidig brukstillatelse ved overtakelsen. Dette kan ikke tolkes som en generell plikt for eiendomsmegler til å foreta undersøkelser av hvilke tegninger som ble endelig godkjent av kommunen. Likevel foreligger det en såkalt skjerpet undersøkelses og opplysningsplikt dersom det, i den konkrete situasjonen, kan være grunn til mistanke om at bygget ikke er oppført i samsvar med tillatelsen.

Eiendomsmegleren fikk aldri noen informasjon fra selger eller selgers konsulenter om at selger i løpet av byggeprosessen hadde gjort endringer i leilighetens underetasje i forhold til det som var markedsført. Dersom selgeren måtte gjøre endringer etter krav fra bygningsmyndighetene som førte til at rom de hadde fått tegnet som soverom og rom for «varig opphold» ble tatt bort, måtte eiendomsmegler og leilighetskjøpere få informasjon om dette. Slik informasjon fikk ikke eiendomsmegleren og formodentlig heller ikke leilighetskjøperne. Eiendomsmegleren fikk heller ingen opplysninger fra selger eller selgers konsulenter underveis som kunne indikere at det var foretatt endringer av den opprinnelige planløsningen i underetasjen.

I forbindelse med seksjoneringen stod eiendomsmegler kun for mottak av og videresending av dokumenter, og hadde ingen oppfordring til å gå inn å undersøke om seksjoneringstegningene for de 60 enhetene stemte overens med de plantegningene som leilighetene var solgt på. På overtakelsen var leiligheten bygget med soverom i underetasjen.

Den midlertidige brukstillatelsen i denne saken, tilsa heller ikke at eiendomsmegler måtte gjøre undersøkelser knyttet til hva som var de godkjente plantegningene. Midlertidige brukstillatelser er svært vanlige ved prosjektsalg, og skyldes nesten alltid at utomhus arealene ikke er ferdigstilt, noe kjøperne også har godtatt i sine kontrakter. I denne saken dreide det seg om mindre vesentlige mangler som ville bli utbedret og det var altså ingen indikasjoner på at det var bygget soverom i strid med gitte tillatelser. Eiendomsmegleren måtte kunne legge til grunn at dersom det ble gjort sentrale endringer, ved at soverom ble tatt bort, ville selgeren informere megler og kjøperne om dette. Det forelå ikke konkrete omstendigheter som tilsa at eiendomsmegleren hadde noen plikt til å på eget initiativ å følge byggesaken og kontrollere om de plantegninger som lå til grunn for prospektet og rammesøknaden, var de plantegningene som faktisk ble godkjent av kommunen og som lå til grunn for den midlertidige brukstillatelsen.

Det fremstår for øvrig som grovt at selgeren til tross for at plan- og bygningsmyndigheten ikke godkjente soverommet i underetasjen, likevel bygde dette soverommet og overleverte boligen med soverom i underetasjen, uten å informere kjøperen om at dette soverommet ikke var godkjent. Dette er et åpenbart selgeransvar og kravet mot innklagede synes å være konstruert som følge av at kravet ikke lengre kan rettes mot selger, da firmaet er avviklet.

Det er lagt ned følgende påstand:

«Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem. Det fremsatte erstatningskravet avvises etter dette.»

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd meglers undersøkelses- og opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til klagen ikke fører frem.

Det er ikke fremkommet opplysninger om at megleren ble kjent med at kommunen ikke godkjente rommene i underetasjen for «varig opphold». Megleren hadde heller ikke noe med seksjoneringen å gjøre.

Nemnda finner det denne saken gjelder, er et selger–kjøper-forhold. Nemnda har forståelse for den vanskelige situasjonen klageren har kommet i da selgers selskap er avviklet. Men det innebærer ikke at innklage er erstatningsansvarlig.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.