Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2021115

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/advokat Håkon Halvorsen
Advokatfirma Øglænd & Co AS

Innklaget: Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Nybygg Forus

v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirma Ringstad AS

Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

Saksfremstilling

I desember 2014 kjøpte klagerne en bolig under oppføring som ble formidlet av innklagede. I desember 2019 kom klagerne hjem og oppdaget at deler av tomten var gravd opp. Gravearbeidet ble gjort på oppdrag fra et kommunalt tomteselskap som eide rør i grunnen på klagernes eiendom. Heftelsen var tinglyst på hovedbølet som klagernes eiendom var utskilt fra. Klagerne fikk ingen opplysninger om dette i forkant av kjøpet. Klagerne anfører at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om den tinglyste heftelsen. Klagerne anfører videre at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å innta generelle ansvarsfraskrivelser i salgsprospektet. Disse er i strid med meglers plikter, og kan ikke tillegges virkning overfor klagerne. Heftelsen medfører store begrensninger i utnyttelsen av det største utearealet og et verdiminus på eiendommen. Klagerne krever dekket sitt tap på totalt 318 750 kroner.

Innklagede bestrider at vilkårene for erstatning er oppfylt. Når det gjelder erstatningsutmålingen, må den avvises fra behandling fordi den reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige behandling. Under enhver omstendighet er kravet foreldet.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

Ansvarsgrunnlag

Kjøpekontrakt ble signert 16. desember 2014 med overtakelse 10. desember 2015. I desember 2019 kom klagerne hjem og oppdaget at deler av tomten var gravd opp. Firmaet som stod for gravearbeidet, var blitt engasjert av et kommunalt tomteselskap, som eide rør i grunnen under klagernes eiendom. Arbeidet pågikk frem til januar 2020. Etter arbeidet var ferdig, ble det ikke sørget for at eiendommen var i samme stand som før arbeidet startet. Nivåene er endret og skråningen brattere. Klagerne har naturlig nok ingen før-bilder, da gravingen ble satt i gang uten forvarsel.

Det fremgår ingen servitutter av grunnboken for klagernes eiendom. Det er imidlertid tinglyst en gravingserklæring fra 1971 på hovedbølet. I henhold til erklæringen hadde en metallbearbeidende industribedrift rett til å grave ned kloakkledning fra [sted] til [sted]. Ifølge erklæring av 1972 gis industribedriften rett til å ha rørene liggende. Industribedriften ble lagt ned i 1986, og det kommunale tomteselskapet mener å ha overtatt rettigheten. Det er på det rene at rørene som ligger i grunnen på klagernes eiendom, er deler av kloakkledningen som omtales i de nevnte erklæringene.

Megleren har opptrådt uaktsomt ved å ikke foreta selvstendige undersøkelser rundt servitutten og opplyst om denne forut for avtaleinngåelsen. Ved vurderingen av om det foreligger uaktsomhet, er det ikke et vilkår at megleren har brutt skrevne regler, men det vil være skjerpende om dette er tilfellet. Klagerne viser til eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd om meglerens plikt til å gi opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få. Det er klart at en kjøper forventet å få opplysninger om en rørgate under eiendommen, som er tinglyst på hovedbølet. Videre skal kjøper gjøres oppmerksom dersom det er forhold som ikke er undersøkt fra meglers side. Det fremgår videre av § 6-7 andre ledd nr. 3 at kjøper skal få opplysninger om «tinglyste forpliktelser». Ordlyden skiller ikke mellom forpliktelser tinglyst på eiendommen og hovedbølet. Det skal derfor opplyses om begge deler.

Klagerne viser til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 311 hvor det fremgår at det «kan være nødvendig å innhente grunnboksutskrift for eiendommen («hovedbølet») som eiendommen som er for salg er utskilt fra, jf. RG-1992-173 (Oslo).» Den omtalte dommen ble avsagt før någjeldende eiendomsmeglingslov trådte i kraft. Den nye loven er imidlertid strengere enn dagjeldende lov, jf. Finanstilsynets rundskriv 34/2007. Det er derfor irrelevant om megleren ikke hadde noen særlig oppfordring til å undersøke grunnboken på hovedbølet, slik innklagede anfører. Han var uansett forpliktet til å gjøre undersøkelser. Det faktum at eiendommen ble utskilt fra hovedbølet kun ett år før salget, tilsier at megleren burde gjort slike undersøkelser. Dersom fradelingen skjedde 100 år tidligere, ville kanskje saken stilt seg annerledes.

Innklagede har erkjent at det ikke ble gjort forsøk på å belyse servitutter tinglyst på hovedbølet. Innklagede hevder imidlertid å være fri for ansvar ettersom det i megleropplysningene er opplyst følgende:

«Heftelser
Ingen tinglyste heftelser.

…

«Tilliggende rettigheter og forpliktelser»
Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst servitutter som erklæringer/avtaler.»

Opplysningen om at det «kan være» tinglyst servitutter på hovedbølet er objektivt sett feil, i og med at det faktisk er tinglyst slike heftelser. Det er her gitt en feil opplysning. Denne opplysningen, sammenholdt med opplysningen over om «ingen tinglyste heftelser», var direkte misvisende for en forbruker.

Videre hevder innklagede å være fri for ansvar fordi det ble tatt et forbehold som lyder slik:

«Lyse, Telenor, [kommunen] eventuelt andre rettighetshavere har rett til å legge/montere og ha liggende samt vedlikeholde nødvendige ledninger/installasjoner på eiendommene.»

Ut fra ordlyden har Lyse, Telenor og kommunen ikke bare rett til å ha liggende for eksempel rør, men også å legge slike. Det er heller ikke angitt hvor på eiendommen disse rettighetene gjelder. Megleren har altså gitt de tre nevnte en blankofullmakt til å benytte eiendommen som de vil. Rettighetshaverne er heller ikke begrenset til disse tre, ettersom «andre rettighetshavere» også innehar den samme retten.

Det vises til meglers omsorgsplikt, og at det åpenbart ikke er i kjøpers interesse å ha denne typen blankofullmakter hvilende på eiendommen. Så vidt en kan se, er det heller ikke i selgers interesse. Det ville vært i begge parters interesse om megleren avklarte de faktiske forhold, i stedet for å benytte en særdeles vid helgardering. Dette tjener kun meglers interesser, som etter eget utsagn slapp å informere potensielle kjøpere om de faktiske forhold.

Mener virkelig megleren at Lyse, Telenor og kommunen i dag har blankofullmakt til å legge rør i grunnen på eiendommen? Hvis svaret er ja, er det oppsiktsvekkende at megleren medvirket til at klagerne inngikk kjøpsavtale på så dårlige vilkår. Hvis svaret er nei, illustrerer dette hvor intetsigende forbeholdet egentlig er. Opplysningen fremstår så vid, generell og standardisert at det i realiteten, og i hvert fall for en forbruker, fremstår innholdsløs, og gir dermed ikke kjøperen noen reell informasjon. Det kan ikke forventes at en kjøper tar et slikt forbehold på alvor. Det er i strid med god meglerskikk å innta et slikt forbehold, og reparerer på ingen måte meglerens manglende oppfyllelse av undersøkelses- og opplysningsplikten. Klagerne viser til RFE-2010-121, RFE-2010-114, RFE-2016-117 og RFE-2019-329 som støtte for sitt syn.

Innklagede har anført å være fri for ansvar fordi klagerne har akseptert forbeholdet om at det «kan» foreligge heftelser på hovedbølet, og at Lyse mfl. har vidtrekkende rettigheter på eiendommen. Disse ansvarsfraskrivelsene er gitt i strid med meglerens plikter, og kan ikke tillegges virkning overfor klagerne. Dersom innklagede gis medhold i anførselen, vil det innebære at megleren ikke på noen måte trenger å oppfylle sine plikter. Det vises til at megleren ikke på generelt grunnlag eller «sedvanlig måte» kan fri seg fra sin opplysningsplikt, jf. Finanstilsynets rundskriv 34/2007 punkt 9.3.

Det er oppsiktsvekkende at forbeholdene som er tatt, ifølge innklagede, utgjør helt alminnelige betingelser. Det gjør det bare mer uaktsomt å ha en så lemfeldig fast praksis, og kan ikke være ansvarsbefriende. Hvorfor slike klausuler er en nødvendig betingelse, er ikke forklart eller dokumentert fra innklagedes side. Når en megler skal tilrettelegge for salg av flere tomter som er fradelt et hovedbøl, vil undersøkelsene knyttet til hovedbølet komme alle de utskilte tomtene til gode. Dette forsvarer mer tidsbruk på slike undersøkelser i forhold til om det gjaldt en individuell tomt.

Ifølge innklagede har megleren vært klar over at det som alltid i et byggefelt er mulig at det ligger eldre rør i grunnen, selv om det ikke fremgår opplysninger om dette i grunnboken til eiendommen. Selv om megleren mente at det var en særlig risiko for dette, inntok han et alminnelig og vidt forbehold i megleropplysningene, i stedet for å undersøke forholdet nærmere. Det fremgikk heller ikke av megleropplysningene at dette var en særlig risiko ved byggefelt.

Dersom megleren ikke er forpliktet til å innhente og undersøke rettigheter tinglyst på hovedbølet, hverken etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd eller andre ledd nr. 3, vil det innebære et «hull» i opplysningsplikten. I tillegg til at megleren må opplyse om heftelser tinglyst på eiendommens grunnbokblad, er han i utgangspunktet også forpliktet til å informere om utinglyste heftelser etter § 6-7 første ledd, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 311. Heftelser som er tinglyst på hovedbølet faller da mellom to stoler. Dette kan ikke ha vært lovgivers vilje.

Årsakssammenheng

Megleren burde ha undersøkt grunnboken på hovedbølet og innhentet de aktuelle erklæringene om kloakkledningene. Det ville deretter vært naturlig å rette en forespørsel til kommunen. Megleren hadde sannsynligvis avdekket rørgaten ved å foreta slike undersøkelser. Skulle det være bevistvil på dette punkt, er det innklagede som må ha bevisbyrden. Dersom megleren hadde opptrådt aktsomt, men for eksempel ikke klarte å finne ut av noe, ville han hatt dokumentasjon på dette. Megleren har selv en plikt til å dokumentere disse forholdene, og som den profesjonelle part, var han også nærmest til å sikre slike bevis. Når dette ikke er gjort, må megleren ha bevisbyrden for at slike undersøkelser ikke ville føre frem eller ville bli uforholdsmessig krevende.

Megleren hadde etter slike undersøkelser i hvert fall blitt klar over at det var mulig at det lå rør over eiendommen. Han måtte da også gjort forsøk på å klarlegge rettighetene. Megleren ville på det tidspunktet, kort tid etter eiendommen var blitt fraskilt hovedbølet, avdekket forholdene i samarbeid med daværende eier, og kommunen som kort tid før hadde solgt eiendommen til daværende eier. Undersøkelsene kan på ingen måte regnes å være uforholdsmessig krevende. Dersom megleren mot formodning ikke hadde klart å avdekke rørgaten, var han forpliktet til å opplyse om heftelsen og sine undersøkelser rundt denne.

Innklagede har vist til at klagernes advokat i e-post av 16. september 2021 til tomteselskapet viser til at det ut fra de tinglyste dokumenter var utfordrende å finne frem til hvor rørgaten går. Dette er korrekt, men var særlig anført fra et forbrukerperspektiv. Klagerne kan vanskelig se at innklagede kan fri seg fra ansvar med den begrunnelse at det ville vært vanskelig for dem å finne ut av dette.

Tap

Dersom det var gitt opplysninger om rørgaten, ville handel ikke blitt gjennomført, hvert fall ikke til samme pris. Heftelsen medfører store begrensninger i utnyttelsen av det største utearealet på eiendommen og verdireduksjon av eiendommen.

Det fremgår av fremlagte rapport fra takstmann at kommunen sannsynligvis vil kreve at en forstøtningsmur oppføres fire meter fra rørene. Dette vil sannsynligvis påføre klagerne
18 750 kroner inkl. mva. i merkostnader knyttet til å byggingen av muren. En forstøtningsmur så langt inn på eiendommen, vil medføre en verdireduksjon på eiendommen. En megler har estimert verditapet til 300 000 kroner. Klagerne krever at innklagede dekker deres totale tap på 318 750 kroner.

Innklagede har anført at det ikke foreligger noe tap for klagerne ettersom heftelsen ikke utgjør noe arealavvik. Klagerne er fortsatt eiere av tomten, men det faktum at rørene medfører klare begrensninger i bruken av en eiendom, som de i utgangspunktet skal kunne bruke fritt, gjør at det foreligger et tap. Det er for så vidt korrekt at heftelsen ikke har vært til hinder for klagernes bruk av eiendommen fra overtakelse til denne sak oppstod, men det kreves da heller ingen ting på dette grunnlag.

En eier av fast eiendom har normalt en vesentlig lenger horisont for sin bruk enn fem år. Denne rådigheten er erstatningsrettslig vernet. Dersom det legges til grunn at all annen bruk enn den som har vært utøvd de første fem årene ikke gir grunnlag for erstatning, vil det innebære en begrensning i det erstatningsrettslige vernet i saker som omhandler fast eiendom. Det vises for øvrig til klagernes egen forklaring på dette punkt.

Innklagede har anført at det kan dukke opp flere forhold som skaper problemer når det skal settes opp en forstøtningsmur. Det er imidlertid ikke slik at enhver eier vil måtte påregne at naboer og offentlig myndighet har rettigheter over eiendommen. Utgangspunktet er at eier har eiendomsrett og full råderett.

Klagerne bemerker for øvrig at det ikke kan legges vekt på de ugyldige forbeholdene som ble tatt av innklagede ved utmålingen av erstatningen.

Avvisning

Det er ikke grunnlag for avvisning. Det vises til nemndas vedtekter punkt 5 bokstav a-e, og at det ikke adgang til å avvise en sak, og heller ikke deler av en sak, fordi den ikke kan belyses skriftlig.

Klagerne mener at sakens rettslige og bevismessige spørsmål kan avklares skriftlig. Saken er godt belyst med skriftlige beviser. For det tilfellet at det er grunnlag for slik avvisning, kan nemnda ikke avvise deler av saken uten å i det minste ha et bevisst forhold til hvilke deler av faktum som da ikke kan belyses. Dersom det skulle være behov for ytterligere bevis, kan det inngis skriftlige forklaringer fra partene, etter en nærmere avklaring fra innklagede eller nemnda på hva som må belyses nærmere.

Formålet med nemnda er å gi forbrukere en mulighet til å løse saken utenfor domstolene, jf. vedtektene punkt 1.1. Dersom nemnda kun tar stilling til ansvarsgrunnlaget, og ikke de øvrige vilkårene for erstatning, vil nemnda ikke fylle sin rolle som et tvisteløsningsorgan.

Foreldelse

Klagerne mener prinsipalt at meglers erstatningsansvar overfor kjøper reguleres av foreldelsesloven § 9 første ledd. Bestemmelsen gjelder etter sin ordlyd ved «skadeserstatning». Dette vilkåret er oppfylt i herværende sak. Unntaket i tredje ledd kommer ikke til anvendelse, da kravet ikke «springer ut av kontrakt». Det foreligger ingen kontrakt mellom megleren og klagerne, og kravet bygger utelukkende på det ulovfestede culpaansvaret. Det at man i denne vurderingen må vurdere om megleren har oppfylt sine lovfestede omsorgsplikter, og for øvrig vært aktsom i rollen som megler, forandrer ikke på dette. Klagerne viser til Rt-2015-556 som støtte for at foreldelsesloven § 9 kommer til anvendelse i denne sak.

Det bemerkes at Rt-2012-335, som innklagede har vist til som støtte for at foreldelsesloven
§ 3 kommer til anvendelse, var en sak mellom selger og megler, og er følgelig ikke relevant. Erstatningskravet skriver seg ikke fra mislighold, men fra en culpøs handling i en partskonstellasjon utenfor kontrakt.

Det synes som om partene er enige om at kravet ikke er foreldet dersom foreldelsesloven
§ 9 første ledd kommer til anvendelse. Dersom nemnda skulle komme til at bestemmelsen ikke kommer til anvendelse, mener klagerne at kravet uansett ikke er foreldet etter
foreldelsesloven § 3, jf. § 10.

Klagerne er uenige med innklagede når det gjelder hvilket tidspunkt tilleggsfristen begynte å løpe. Fristen begynte å løpe på det tidspunkt klagerne fikk eller burde skaffet seg nok kunnskap til å ta rettslige skritt. Dette er først når det ble klart at det kommunale tomteselskapet sannsynligvis hadde rett til å ha rørene liggende, at klagerne visste at de hadde et tap, og dermed grunnlag for klage/stevning.

I februar 2020 sendte tomteselskapet en erklæring om tinglysing av rettigheten til klagerne. Dette tydet på at selskapet ikke hadde, men forsøkte å skaffe seg rett til å ha rørene i grunnen. Klagerne engasjerte advokat 19. august 2020. Det ble startet brevveksling med selger, tomteselskapet og megler for å avklare hva som hadde skjedd og hvilke rettigheter som gjaldt. Først i august/september begynte det å bli tvil om, og etter hvert klart, at tomteselskapet antakelig hadde rett til å ha rørene liggende i grunnen.

Spørsmålet er om klagerne burde skaffet seg kunnskap så tidlig som 13. april 2020, to måneder etter henvendelsen fra tomteselskapet om å tinglyse erklæringen. Selskapet hadde på det tidspunkt ikke vist til noen tinglyste rettigheter, og klagerne var ikke klar over tinglyste rettigheter på hovedbølet. Innklagede har argumentert med at det ville vært uforholdsmessig mye å kreve at megleren brakte klarhet i rettighetsspørsmålene, men anfører samtidig at klagerne som forbrukere skulle hatt slik klarhet allerede i desember.

Uansett måtte klagerne få god tid til å avdekke forholdet. De startet prosessen med en dialog med tomteselskapet, og etter selskapet sitt utspill i februar var det naturlig å vurdere situasjonen. Det kan ikke kreves at man allerede et par måneder senere har tilstrekkelig klarhet rundt faktum og juss til å ta ut stevning. Videre måtte klagerne få tid til å avklare tapet. Dette var komplisert ettersom det tok tid å finne ut hvilke konsekvenser rørene fikk for den planlagte forstøtningsmuren. For at klagerne skulle ha en noenlunde trygghet bevismessig, ble det også innhentet to uttalelser om tapet.

Det er først når saken er klar for en behandling i domstolen at etterårsfristen starter å løpe. Klagerne viser til en merknad til foreldelsesloven § 10 på Lovdata.no og påpeker at det tar
ca. en måned å oppfylle pliktene etter tvisteloven § 5-2. Etter dette kan tilleggsfristen begynne å løpe tidligst mai/juni 2020.

Kravet er hverken foreldet etter foreldelsesloven § 9 eller § 3, jf. § 10.

Klagerne har fremsatt følgende påstand:

[Ansvarlig megler] og Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS, ved fagansvarlig, har opptrådt i strid med god meglerskikk.
[Ansvarlig megler] og Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS er erstatningsansvarlig in solidum for det økonomiske tapet [klagerne] er påført på grunn av servitutten.
[Ansvarlig megler] og Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS, in solidum, betaler innen 14 dager erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, oppad begrenset til
kr. 318 750, til [klagerne].

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne har ved signering av kjøpekontrakten bekreftet at de ved inngivelse av bud var kjent med og aksepterte de forbehold som fremgikk av salgsmaterialet, herunder salgsprospektet. Klagerne har således forut for inngivelse av bud forholdt seg til både forbeholdet om at det kan foreligge tinglyste avtaler og erklæringer på hovedbølet som har betydning for eiendommen, samt forbeholdet om at blant annet kommunen har rett til legging/montering og vedlikehold av ledninger og installasjoner på eiendommen. Klagerne har med denne kunnskap valgt å kjøpe eiendommen.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 3 plikter megleren å opplyse om eventuelle forpliktelser som er registrert på eiendommen, dvs. på den angjeldende eiendommen, jf.
RFE-2010-121. Denne plikten har innklagede oppfylt. Andre mulige heftelser som ikke er tinglyst på eiendommens grunnbokblad, skal vurderes etter meglerens generelle undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Megleren har ingen plikt til å belyse innholdet i enhver heftelse på hovedbølet med mindre han har en foranledning for å forstå eller tro at den har betydning for utnyttelsen av eiendommen. Innklagede var gjennom de opplysninger som ble innhentet fra selger og kommunen ikke kjent med den aktuelle rørledningen. Det forelå heller ingen opplysninger som ga grunn til mistanke.

En eventuell gjennomgang av grunnbokbladet til hovedbølet ville ikke ha ledet til at megleren avdekket rørledningen. Som klagernes advokat selv har fremhevet i sitt brev av 16. september 2021 til tomteselskapet, var det utfordrende å vite hvor ledningen gikk basert på de tinglyste erklæringene og avtalene. Den kan gå over klagernes eiendom eller en helt annet plass på hovedbølet. Det kan også anlegges nye ledninger i forbindelse med utbygging. Til tross for en slik gjennomgang av grunnboksbladet, ville klagerne ikke fått mer informasjon enn det som fremgår av salgsprospektet.

Innklagede var klar over at det som alltid i byggefelt er mulig at det ligger eldre rør i grunnen, selv om dette ikke fremgår av eiendommens grunnbok. Det er også vanskelig å lese noe ut fra gamle dokumenter som er tinglyst på et stort hovedbøl som i tidenes løp er sammenføyet og siden delt opp i flere enkelttomter. Det ble derfor på sedvanlig måte for denne typen oppdrag tatt forbehold i salgsprospektet om at det kan foreligge tinglyste servitutter som erklæringer/avtaler. Videre ble det tatt forbehold om at rettighetshavere til denne typen installasjoner har en rett til vedlikehold og eventuelt omlegging/legging av nødvendige ledninger. Disse forbeholdene er uttrykkelig, og uten spørsmål eller kommentarer, akseptert fra klagernes side ved signering av kjøpekontrakten. Det bestrides at disse kan anses «ugyldige» eller «tatt i strid med meglerens plikter».

Klagerne har problematisert at de ved avtaleinngåelsen har akseptert en klausul som, etter deres tolkning, gir en «blankofullmakt» for en rekke aktører til å legge rør og ledninger på eiendommen. Denne tolkningen fremstår som oppkonstruert. Denne klausulen har gjennom mange tiår vært benyttet i bransjen ved salg av tomter i felt under utbygging. Dette innebærer at tomtekjøpere må akseptere at rør og ledninger kan legges på en måte som berører eiendommen, når dette er nødvendig som ledd i utviklingen av tomtefeltet. Klausulen er med andre ord ikke et «dårlig vilkår», slik klagerne hevder, men en alminnelig betingelse og nødvendig forutsetning for å kunne utvikle et tomtefelt i forhold til det som til enhver tid er vanlige krav til infrastruktur.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.

Økonomisk tap og årsakssammenheng

Det bestrides også at de øvrige erstatningsvilkårene er oppfylt. Innklagede mener at saken, særlig hva gjelder spørsmålene om årsakssammenheng og økonomisk tap, reiser en rekke bevisspørsmål som gjør den uegnet for skriftlig behandling i nemnda. Denne delen av saken må derfor avvises.

I brev av 24. august 2020 fra tomteselskapet til klagernes advokat fremgår at det ved arbeidene i 2019 ble koblet ut en kommunal stikkledning som gikk inn på klagernes eiendom. I dag ligger det en rørledning som kun tangerer grensen på eiendommen, og dens betydning for bruken av eiendommen må etter dette anses marginal. Situasjonen er ikke særlig annerledes enn om samme rørledning hadde ligget rett utenfor tomtegrensen og på en annen eiendom.

Klagerne har ikke sannsynliggjort at opplysninger om rørledningen ville hatt betydning for deres kjøpsbeslutning eller for verdien av eiendommen. Innklagede bemerker at klagernes beregning av tap og grunnlaget for dette fremstår som feilslått. Det foreligger ikke noe arealavvik eller tilsvarende «tap» av bruks- eller eiendomsrett som følge av rørledningen i grunnen. Gjennom mer enn fem års eierskap har rørledningens plassering ikke vært i strid med klagernes bruk av eiendommen, og er heller ikke til hinder for å bruke eiendommen med tilhørende tomt slik denne ble presentert i salgsprospektet.

Enhver tomteeier vil ved endring og utnyttelse av tomten, som ved bygging av forstøtningsmur eller annet, måtte påregne å forholde seg til så vel rørledninger som andre installasjoner i grunnen, enten disse ligger inne på egen tomt eller på nabotomt. Videre vil andre privat- og offentligrettslige forhold kunne sette begrensninger som en grunneier må forholde seg til. På denne bakgrunn, sammenholdt med at klagerne uomtvistelig var kjent med og hadde akseptert innholdet i de forbehold som var tatt, må klagerne i utgangspunktet selv bære risikoen for at eventuelle planer om videre utnyttelse av tomten er gjennomførbare.

Foreldelse

Nemnda har i tidligere avgjørelser lagt til grunn at eiendomsmeglerens erstatningsansvar overfør kjøperne (klagerne) reguleres av foreldelsesloven § 3 nr. 2, jf. Bergsåker, Pengekravsrett,(3. utg. 2015) side 329 note 294 og Rt-2012-335. I denne saken forelå et eventuelt mislighold allerede ved inngåelse av kjøpsavtalen i 2014.

Etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 gjelder en tilleggsfrist dersom klagerne har «manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren». Etter denne bestemmelsen inntrer foreldelse «tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren [klagerne] fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap», det vil si nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren. At kunnskapen må være nødvendig, innebærer at det bare er kunnskap om forhold som det er nødvendig å kjenne til for at foreldelsesfristen skal kunne avbrytes, som kommer i betraktning, jf. Bergsåker, Pengekravsrett,(3. utg. 2015) side 333.

Klagerne må anses å ha hatt tilstrekkelig kunnskap om forhold som gir grunnlag for å avbryte foreldelsesfristen forut for 13. april 2020. Det er i den forbindelse ikke nødvendig å ha et avklart eller definert tap å vise til, og det er heller ikke påkrevet at alle bevismessige forhold er utforsket. Det fremgår av klagen at klagerne ble kjent med rørledningens eksistens da det ble gravd på tomten i desember 2019. Tilleggsfristen skal dermed regnes fra dette tidspunkt eller kort tid etter dette. Klagernes kunnskap om at det var tinglyst en heftelse på eiendommen, som de ikke ble opplyst om ved kjøpet i 2014, er i seg selv nok til at fristen begynner å løpe. Innklagede mottok reklamasjon fra klagerne 20. august 2020. Kravet var allerede foreldet da fristavbrytende skritt ble tatt ved klage til nemnda 12. april 2021.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

«Innklagede påstår på bakgrunn av ovennevnte anførsler at klagen ikke kan føre frem.»

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Kravet mot megleren personlig

Klagerne (kjøperne) har fremsatt krav om erstatning både overfor megleren personlig og overfor meglerforetaket (innklagede). Nemnda behandler bare klager på foretak og ikke megler personlig, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3. Kravet mot megleren personlig må derfor avvises.

Tinglyst heftelse på hovedbølet – meglers opplysningsplikt

Det er på det rene at det på hovedbølet var tinglyst en heftelse fra 1971, som viste at et kommunalt tomteselskap eide rør i grunnen på hovedbølet. Megler innhentet ikke tinglyste heftelser på hovedbølet. Dette er brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Selv om heftelsen ikke beskrev hvor rørledningen gikk, skulle megleren opplyst om heftelsen. Det viste seg også etter overtakelsen at røret lå på klagernes eiendom. Det er ikke tilstrekkelig at megler i salgsoppgaven under «Tilliggende rettigheter og forpliktelser» har skrevet at det «kan» være tinglyst heftelser, når dette var tilfellet.

Meglers ansvarsfraskrivelse i salgsoppgaven

Etter nemndas syn er det ikke uvanlig i et nybyggprosjekt som dette at det tas inn en opplysning om at noen spesifiserte rettighetshavere har rett til å legge/montere, og ha liggende samt vedlikeholde nødvendige ledninger/installasjoner på eiendommen.

Erstatningskravet

Nemnda finner at megler ved å unnlate å opplyse om heftelsen på hovedbølet, også har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Spørsmålet er om eventuelle krav er foreldet.

Det må i dag legges til grunn at det er foreldelsesloven §§ 3 nr. 2 og 10 som regulerer foreldelsesspørsmålet, jf. Trygve Bergsåker,Pengekravsrett 4. utgave (2019) side 307 note 323 med videre henvisninger. Dette innebærer at det er ettårsfristen i § 10 som gjelder, og da er eventuelle krav foreldet. Dette da klagerne hadde tilstrekkelig kunnskap om forhold som gav grunnlag for å avbryte foreldelsesfristen forut for 13. april 2020, som er skjæringstidspunktet sammenholdt med klagen til nemnda 12. april 2021. Det var i desember 2019 at klagerne kom hjem og oppdaget at deler av tomten var gravd opp og ble kjent med rørledningens eksistens.

Etter § 10 nr. 1 inntrer foreldelse «tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap», det vil si nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren. Dette innebærer at kreditor har en viss undersøkelsesplikt, jf. Rt-1993-911. For at tilleggsfristen skal begynne å løpe, behøver ikke alle bevismessige forhold være avklart. Det er heller ikke nødvendig å ha et klart eller definert økonomisk tap å vise til.

Klageren har anført at foreldelsesfristen reguleres av foreldelsesloven § 9. Det er forståelig da erstatningsansvar overfor andre enn oppdragsgiveren normalt reguleres av § 9 og ikke § 3 nr. 2. Men på dette punkt må det legges til grunn at rettstilstanden er slik at når det gjelder eiendomsmeglerens erstatningsansvar overfor kjøperen, reguleres dette av § 3 nr. 2, og da er eventuelle krav foreldet.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til på foreldelsesspørsmålet, behøver nemnda ikke ta stilling til utmåling av en eventuell erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagen mot megleren personlig avvises.
Megleren til Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Nybygg Forus har ikke overholdt opplysningsplikten når det gjelder heftelser på hovedbølet.
Erstatningskravet fører ikke frem da det er foreldet.