Klage nr. 2021119

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Vestbo Garanti Sentrum AS           

v/advokatfullmektig Per Hultgren

Garanti Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Villedende markedsføring og brudd på god meglerskikk  

Saksfremstilling

Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak ved budaksept 19. februar 2021. Leiligheten ble kjøpt usett, og overtakelsen fant sted 8. mars 2021. På overtakelsen viste det seg imidlertid at leiligheten ikke hadde utsikt fra stuen slik det fremgikk av bildene i FINN.no annonsen og i salgsoppgaven. Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin villedende markedsføring og krever 80 000-100 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokatfullmektig fra hovedkontorets administrasjons- avdeling.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Leiligheten ble markedsført med et illustrasjonsfoto som fremsidebilde. Dette bildet viste at leiligheten hadde utsikt, noe den ikke har.

Klageren, som ikke er jurist, antok ved overtakelsen at han ikke hadde et krav mot meglerforetaket ettersom han kjøpte leiligheten usett. I tillegg fant han en ansvarsfraskrivelse i salgsoppgaven under punktet «Bilder/Foto» i etterkant av overtakelsen. De påfølgende ukene drøftet han saken med to bekjente som begge er advokater. Da begge var av den oppfatning at klageren hadde et klart grunnlag for å fremme krav mot meglerforetaket, valgte han 20 dager eter overtakelsen likevel å fremme et krav. Dette må ansees å være innen rimelig tid.

Ifølge markedsføringslovens § 8 vil «markedsføringen være villedende dersom vesentlige opplysninger er utelatt, skjult eller presentert på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte.» Fremsidebilde i annonsen var hentet fra en annen leilighet enn den leiligheten annonsen faktisk gjaldt, noe som må sies å være villedende i seg selv. Presiseringen rundt annonsebildene, som må sies å være «vesentlige opplysninger», var fullstendig utelatt fra FINN.no annonsen, og var kun inntatt som et kort punkt i salgsoppgaven. Videre var formuleringen i ansvarsfraskrivelsen «uklar». Ved at den kun var inntatt i salgsoppgaven, vil de vesentlige opplysningene også være presentert på en «uhensiktsmessig måte.»

I forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig, er det et eget punkt om bildebruk: «3.3.6 Bilder og illustrasjoner». Her fremgår det blant annet:

«Bilder eller illustrasjoner som benyttes i markedsføringen må gi et balansert og representativt bilde av boligen og eiendommen slik den fremstår på markedsføringstidspunktet.»

Videre i punkt 3.3.6 fremgår viktigheten av at der en næringsdrivende ønsker å viser en potensiell utnyttelse av en bolig, tydelig kommunisere at illustrasjonene avviker fra hvordan boligen faktisk er på markedsføringstidspunktet. Videre blir det uttalt at illustrasjonsfoto ikke skal ha hovedfokus i markedsføringen, da det lett vil kunne føre til at fakta om boligen slik den fremstår på markedsføringstidspunktet blir underkommunisert. I salgsoppgaven tilhørende klagerens leilighet var det inntatt følgende ansvarsfraskrivelse under punktet «Bilder/Foto»:

«Informasjon vedr bilder i salgsoppgave. Noen av bildene er tatt av selve leiligheten og dette er bildene som viser leiligheten umøblert (unntak er leiligheter som er stylet). De øvrige bildene kan være tatt fra andre leiligheter i borettslaget og det samme kan gjelde ute- og områdebilder.»

En setning man må lese flere ganger for å skjønne innholdet av, kan på ingen måte sies å være en form for tydelig kommunikasjon fra foretakets side. Den vil også være «uklar» jf. markedsføringslovens § 8.

Forbrukertilsynet vurderer markedsføring etter hvordan en alminnelig opplyst, rimelig oppmerksom og velunderrettet gjennomsnittsforbruker vil oppfatte den, jf. veiledningens
pkt. 2.1. Å innta bilder fra en leilighet med utsikt i en annonse for en leilighet uten utsikt er villedende, og det må legges til grunn at dette skjerper kravet til ytterligere presisering.

Enda mer graverende er det at bildet fra en annen leilighet også ble benyttet som fremsidebilde. Det å ha et illustrasjonsfoto som fremsidebilde er også eksplisitt nevnt i veiledningen fra Forbrukertilsynet i pkt. 3.3.6:

«Dersom det første bildet på Finn viser en alternativ planløsning, alternativ farge på huset eller lignende, vil vi også vurdere annonsen som villedende. Forbrukere som får opp boligen i søkeresultatene på Finn ser kun overskriften, det første bildet og enkelte nøkkelopplysninger, og får dermed ikke samtidige opplysninger om at boligen ikke fremstår slik på markedsføringstidspunktet.»»

Her var det ikke bare snakk om et fremsidebilde som viste hvordan et rom kunne bli etter oppussing. Det viste et bilde fra en annen leilighet som også hadde utsikt, noe som må sies å være villedende i enda større grad. Videre var plasseringen av presiseringen under «Bilder/Foto» altfor lite fremtredende med tanke på de krav et foretak har til å tydeliggjøre at dette kun var til illustrasjon. En slik presisering burde fremgå langt tydeligere, og selvsagt aller helst i selve bildeteksten i annonsen. Det er svært lite ressurskrevende for meglerforetaket å oppfylle dette kravet, ved å skrive bildetekster og dermed unngå uklarheter. Presiseringen var fullstendig utelatt i FINN.no annonsen og fremgikk kun av et par setninger langt nede i salgsoppgaven.

I et brev til meglerbransjen fra Forbrukerombudet i 2017, ble det også eksplisitt uttalt at det å presentere vesentlige opplysninger kun i salgsoppgaven og ikke i FINN.no annonsen er å presentere vesentlige opplysninger på en «uhensiktsmessig måte».

Under «standard» i salgsoppgaven stod det:

 «Denne hybelleiligheten har ikke noe særlig med utsikt».

Denne setningen kan imidlertid ikke tillegges noen form for vekt da det også kan hevdes at leiligheten fremsidebildet er hentet fra, heller ikke har «særlig med utsikt». Hva man legger i «ikke noe særlig med utsikt» vil være opp til den enkeltes subjektive oppfatning av «særlig utsikt». I alle tilfeller er det altfor vagt til å kunne være en setning som klart og tydelig skal kommunisere at bildet faktisk ikke var fra leiligheten som annonsen presenterte.

Leiligheten fremstod som et objekt der man uansett måtte pusse opp absolutt alt. I tillegg gikk den over et begrenset areal (42 m2), og ligger i et borettslag. Samlet sett fremstod dette som et objekt man absolutt kunne kjøpe usett. Det å hevde at en interessent må spørre megler om fremsidebildet i annonsen faktisk er fra leiligheten som selges, for å oppfylle sin undersøkelsesplikt i et slikt tilfelle, er å dra plikten for langt. Fraskrivelsen under «Bilder/foto» gav heller ikke en klar oppfordring til å spørre om bildet var hentet fra en annen leilighet. Da det ble klart for megler at leiligheten ville bli kjøpt usett, hadde hun en ekstra oppfordring til å informere om at ikke alle bildene i annonsen var fra leiligheten klageren skulle by på, eller spørre klageren om han var klar over at flere av bildene i annonsen kun var til illustrasjon.

For eiendomsmegleres markedsføring av bolig er også eiendomsmeglingsloven § 6-7 om eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt sentral. Finanstilsynet har også tidligere slått fast at brudd på markedsføringsloven er brudd på god meglerskikk.

Markedsføringen må være egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som ellers ikke ville ha blitt truffet, jf. markedsføringslovens §§ 7 og 8. Da fremsidebildet med utsikt var medvirkende for klagerens beslutning om å trykke seg inn på annonsen vil også påvirkningsvilkåret i markedsføringslovens §§ 7 og 8 være oppfylt. Det er totalen som er avgjørende, og det vil derfor være utfordrende å påpeke hva som var utslagsgivende for valget og ikke. En av grunnene til at klageren trykket på annonsen var fordi at det var et bilde med utsikt. Både den verdien det har for bo-opplevelsen, og for leiligheten rent objektivt den dagen den skal selge igjen. Forsidebilde viste en leilighet hvor en så inn i et annet bygg, men samtidig var det en liten åpning med utsikt mot et fjell. Det kan fint hevdes at den ikke har «særlig med utsikt» Likevel vil glimtet av himmel og fjell utgjøre en helt annerledes bo-opplevelse enn det å se rett inn i enda en vegg, slik realiteten viste seg å være.

Man behøver ikke være megler for å kunne si noe om ulikhetene i verdi for en leilighet med utsikt mot fjell og sjø holdt opp mot en som har utsikt rett inn i et annet bygg. Det fremgår imidlertid av loven at det ikke er et krav at forbrukeren faktisk treffer en slik økonomisk beslutning. Det er nok at den er egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning, som de ellers ikke ville ha truffet.

Klageren er ikke eiendomsmegler, men arbeider som trainee ved siden av skolen. Leiligheten er kjøpt av klageren som privatperson og er klagerens første leilighetskjøp. Det er meglerforetaket som er den profesjonelle part i dette, og som dermed er nærmest til å bære risikoen for at uklarheter oppstår.

Som følge av brudd på markedsføringslovens §§ 6, 7, og 8, herunder brudd på god meglerskikk, fremmes det krav om at innklagede betaler erstatning til klageren på mellom 80 000 og 100 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Boligene i den aktuelle gården har tidligere fungert som utleieleiligheter, men ble i perioden 2020/21 solgt som andelsboliger i borettslag. Leilighetene er stort sett like, og innklagede har formidlet salget av alle. Leiligheten som klageren kjøpte, var en av flere leiligheter i borettslaget som han hadde vist interesse for. Det var svært mange interessenter på visning i de ulike leilighetene og mange var på visning i flere leiligheter.

Boligen var markedsført på FINN.no med komplett salgsoppgave som en del av annonsen.

Overskriften var:

«Romslig andelsleilighet med alkove i 4. etg vendt mot rolig atrium(…).

Klageren anfører at boligen var markedsført med utsikt, noe overskriften i seg selv må sies å utelukke. Leiligheten var på ingen måte markedsført med utsikt. Tvert imot fremgikk det tydelig i salgsoppgaven følgende under overskriften; Standard:

«Denne hybelleiligheten har ikke noe særlig med utsikt.»

Videre fremgår det under eget punkt; Bilder/Foto:

«(…) Noen av bildene er tatt av selve leiligheten og dette er bildene som viser leiligheten umøblert (unntak er leiligheter som er stylet). De øvrige bildene kan være tatt fra andre leiligheter i borettslaget og det samme kan gjelde ute- og områdebilder.».

Finn-annonsen hadde i alt 48 bilder. Det første bildet var et stylet illustrasjonsbilde som viste stuen møblert. Det viste også at boligen hadde utsyn direkte mot naboblokken og ikke utsikt slik klageren anfører.

Klageren anfører videre at han kjøpte boligen usett. Det var mange personer på visning i gården, og flere av visningsdeltagerne besiktiget flere av leilighetene. Innklagede kan derfor ikke med sikkerhet si hvorvidt klageren besiktiget denne leiligheten eller ikke. At leiligheten ble kjøpt usett, står imidlertid i kontrast til dokument signert av klageren 18. februar 2021. Her erklærte han å ha vært på visning i leiligheten. Videre at han hadde lest salgsoppgaven og inngitt bud på bakgrunn av denne. Også i kjøpekontrakten, signert av klageren 22. februar 2021, bekreftet klageren at han hadde besiktiget boligen. Med mindre det er særskilt grunn til å tro noe annet, må megler kunne forvente at kunder vet hva det innebærer å signere dokumenter, og at dette blir gjort på en ærlig og forsvarlig måte.

Som et ledd i arbeidet mot hvitvasking og terrorfinansiering foretar innklaget meglerforetak rutinemessig kundekontroll. Kontrollen omfatter blant annet googlesøk av kunder. I dette tilfellet avdekket søket at klageren selv arbeider i meglerbransjen som fulltidsansatt hos et eiendomsmeglingsforetak. Innklagede hadde ingen grunn til å tro at klageren ikke visste hva han gjorde og hadde behov for særskilt bistand. Som et minimum måtte innklagede kunne forvente at klageren forstod hva det innebar å signere dokumenter og la til grunn at informasjonen som klageren hadde signert på var korrekt. Av hjemmesiden til meglerforetaket klageren jobber i, kan en lese om klageren at han har: «(…) god frisk faglig tyngde spleiset med en fin dose erfaring (…)». Både innklagede og allmennheten generelt må som et minimum kunne forvente at en person som markedsfører seg på en slik måte ikke skriver under på å ha besiktiget en leilighet, med mindre han faktisk har gjort det.

Klageren har ikke bare latt være å følge en anmodning fra megler om å undersøke eiendommen, han har ved to ulike anledninger skrevet under på at han har gjennomført besiktigelse og kan ikke høres med at boligen ikke fremstod som han trodde. Det var heller ingenting ved overtagelsen som tydet på at klageren var misfornøyd. I overtagelseserklæringen datert 8. mars 2021, har klageren signert på at leiligheten fremstod i henhold til avtale. Først 20 dager etter overtagelsen, og etter å ha pusset opp boligen, skriver han brev til innklagede. Alt tyder på at klageren har studert bildene på nytt to- tre uker etter overtagelsen og først da blitt klar over at det aktuelle bildet var en stylet versjon av en tilsvarende stue. Bildet var ikke avvikende på en slik måte at det var egnet til å påvirke i en beslutningsprosess.

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap. Boligen er solgt til markedspris. Innklagede har formidlet salget av alle leilighetene i gården og klagerens bolig ble solgt til en kvadratmeterpris som tilsvarende leiligheter i gården har oppnådd.

Megleren hos innklagede har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Et spørsmål er om klageren, som arbeider i meglerbransjen, hadde besiktiget leiligheten før bindende avtale ble inngått. I budskjemaet skrev klageren under på at han hadde inngitt bud på bakgrunn av salgsoppgave og foretatt visning. Det fremgår videre av kontrakten at klageren har besiktiget boligen. Klageren gjorde heller ikke noen anmerkning i overtakelsesprotokollen om utsikten. Dette er begivenhetsnære bevis før saken med innklagede oppstod. På bakgrunn av dette legger nemnda til grunn at klageren har vært på visning forut for avtaleinngåelsen.

Nemnda behøver etter dette ikke å ta stilling til meglers markedsføring. Erstatningskravet kan ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.