Klage nr:
124/08
Avgjort:
31.10.2008
Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesutgifter
Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Trondheim, Stiftstaden Eiendom AS
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten er datert 22. mars 2007. På kontraktsmøtet fikk klageren opplyst at fellesgjelden var høyere enn opplyst i salgsoppgaven.
Klageren er representert ved sin datter. I fremstillingen brukes benevnelsen «klageren».
Klageren opplyser i klagen at tilsvarende situasjon gjelder to andre kjøpere og at klagen også omfatter deres kjøp. Reklamasjonsnemndas sekretariat har opplyst klagerens representant om at det må oversendes fullmakt fra de andre kjøperne og legge ved dokumentasjon for deres kjøp. Slik dokumentasjon er ikke forelagt i tide, og Reklamasjonsnemnda vurderer kun klagerens forhold i denne saken.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en leilighet i et gammelt hus som ble renovert og omgjort til fem leiligheter. Ved salg ble det opprettet et borettslag.
Da leiligheten lå ute for salg var det opplyst at andelen fellesgjeld var 595 638 kroner. På dette grunnlag la klagerens sønn inn et bud på vegne av klageren.
På kontraktsmøtet fikk klagerens sønn vite at det hadde skjedd en feil og at riktig fellesgjeld var 657 584 kroner. Innklagede informerte om at klageren kunne trekke
seg fra kjøpet. Det ble ifølge klageren ikke gitt rom eller tid for vurdering av
situasjonen. Innklagede ga ikke opplysninger om klagerens rettigheter utover dette. På denne bakgrunnen signerte klageren på kjøpekontrakten som oppga økt fellesgjeld.
Årsaken til økningen i fellesgjelden var at dokumentavgiften ble uteglemt. Slik klageren har forstått innklagede, henvendte selgerne seg til innklagede ved salg av leiligheten og ba innklagede engasjere forretningsfører i forhold til å forestå budsjetter og andre nødvendige tjenester for etablering av borettslag. Innklagede kontaktet en eiendomsforvalter som påtok seg oppdraget. For klagerne er det uklart hvem som oppdaget at dokumentavgiften ikke var tatt med.
Det ble avholdt møte mellom innklagede og forretningsfører uten at ansvarsforholdet overfor klageren ble klarlagt.
Klageren ber om Reklamasjonsnemndas vurdering av innklagedes opptreden og ansvar i forbindelse med kjøpet, og fremmer krav om erstatning på 61 946 kroner på grunn av økt fellesgjeld.
Innklagede anfører:
Innklagede fikk i oppdrag å selge fem leiligheter den 17. januar 2007. Innklagede gjorde det klart at han kun bidro til salget og at alle forhold rundt stiftelse av borettslag mv. måtte avklares med forretningsfører. Innklagede tok kontakt med en forretningsfører etter oppdragsgivers ønske. Forretningsfører ble satt i direkte kontakt med oppdragsgiver.
Innklagede utarbeidet salgsoppgaven og forretningsfører oversendte de nødvendige opplysningene som skulle være med i salgsoppgaven. Salgsoppgaven med vedlegg ble sendt til gjennomlesing både til forretningsfører og oppdragsgiver.
Etter at leiligheten var solgt oppdaget forretningsfører at dokumentavgiften for overskjøtingen fra oppdragsgiveren til borettslaget var uteglemt. Forretningsfører oversendte da nytt budsjett.
Til slutt presiserer innklagede at verken oppdragsgiver eller forretningsfører ga innklagede instruks eller annen informasjon som skulle tilsi at innklagede burde vært kjent med problemstillingen.
På denne bakgrunn mener innklagede at de ikke kan klandres for økningen av fellesgjelden.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av feilaktige opplysninger om fellesgjeld.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
I prospektet blefellesgjelden angitt til kr 595.638, hvilket var en feil ved at dokumentavgift m.v. var uteglemt. Det riktige tallet var kr 657.584. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er grunnlag for å klandre innklagede for å ha inntatt det første tallet – gitt av oppdragsgiveren – i prospektet. Innklagede har gjort det som kan forventes med hensyn til å kontrollere talloppgaven.
Kjøpet ble inngått på grunnlag av prospektets tall. Hvorvidt selgeren her var bundet eller om han kunne påberope seg at det var begått en feil som på ett eller annet vis måtte rettes opp, er et forhold mellom selger og kjøper.
I nærværende klagesak blir derfor spørsmålet om innklagede har opptrådt forsvarlig overfor klageren etter at feilen ble oppdaget. Det er ikke opplyst når innklagede fikk kjennskap til feilen, men Reklamasjonsnemnda legger til grunn at det var en gang i perioden etter at bekreftelsesbrev av 13. mars 2007 var sendt til klageren, og frem til kontraktsmøtet 22. samme måned. Ifølge klagerens fremstilling, som ikke er bestridt, fikk innklagedes representant under kontraktsmøtet underretning om feilen, med opplysning om at klageren kunne trekke seg fra kjøpet, og det «ble ikke gitt noe rom eller tid for vurdering av situasjonen. Megleren ga heller ingen opplysning om kjøperens rettigheter utover dette.» Det endte med at kjøpekontrakt ble undertegnet i kontraktsmøtet, med øket fellesgjeld fordi «vi ikke så andre løsninger, og ikke kjente til våre rettigheter».
Reklamasjonsnemnda finner å måtte bebreide innklagede for ikke å ha gitt nærmere informasjon om den rettslige situasjon som klageren nå var kommet i. Det må forventes at en eiendomsmegler i et tilfelle som nærværende peker på at det i prinsippet foreligger en bindende kontrakt basert på aksept av prospektets vilkår, men at det kan tenkes at selgeren kan påberope seg feilen. Dersom megleren ikke ønsker å ta standpunkt – hvilket kan være forståelig – må han i det minste gjøre oppmerksom på de rettslige problemer og f.eks. foreslå å utsette kontraktsmøtet til partene har fått avklart de rettslige spørsmålene.
Hvorvidt klageren ved innklagedes forhold er blitt påført et tap, beror på om selgeren her kunne fått medhold i at kjøpesummen måtte justeres på grunn av den feilaktige angivelse av fellesgjelden. Det er et spørsmål som Reklamasjonsnemnda ikke kan ta standpunkt til, og dermed kan Reklamasjonsnemnda heller ikke uttale seg om det erstatningskravet som er fremsatt mot innklagede.
Konklusjon:
- Innklagede klandres for sin manglende rådgivning i kontraktsmøte 22. mars 2007.
- Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta standpunkt til det fremsatte erstatningskrav.
Oslo, den 31. oktober 2008
|
Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
Thor Falkanger formann |
Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |