Klage nr. 2021125

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      De Presno & Partnere AS (Aktiv Eiendomsmegling Arendal)

Saken gjelder:                    Påtvunget frivillig salg etter berostilt tvangssalg – krav om vederlagsnedsettelse.            

Saksfremstilling

Klageren solgte i 2017 en bolig hun eide halvparten av, gjennom innklagede foretak. Oppdragsavtalen ble undertegnet av klageren med fullmakt fra sin tidligere samboer, som eide den andre halvparten av boligen. Salget var et påtvunget frivillig salg som følge av at hennes tidligere samboer hadde tatt opp en rekke lån med pant i boligen. Det heftet et stort antall utleggsforretninger på eiendommen, som alle tilhørte den andre hjemmelshaveren. Kreditthåndteringsselskapet Lindorff begjærte boligen tvangssolgt. Medhjelper oppnevnt av tingretten til å forestå tvangssalget, avviste dette da de ikke kunne oppfylle dekningsprinsippet, og tingretten stilte deretter tvangssalget i bero.

Oppdraget til innklagede ble fornyet, og det frivillige salget fortsatte. Klageren anfører at salget burde vært stoppet av innklagede, med den samme begrunnelsen som medhjelperen hadde gitt. Da innklagede likevel valgte å gå videre med salget, forsømte innklagede sine plikter etter loven. Klageren krever at vederlaget på 89 425 kroner faller bort i sin helhet.

Innklagede bestrider at vilkårene for vederlagsnedsettelse er oppfylt. Kravet er uansett foreldet. 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Huset ble beordret tvangssolgt etter krav fra Lindorff via tingretten. Tvangssalget var legitimt fremsatt. Det hele endte helt feil etter at de som skulle kjenne til lovverket omkring tvangssalg, feilet. Innklagede har et selvstendig ansvar for å kjenne til tvangsfullbyrdelseslovens regler når de påtar seg tvangssalg, herunder forholdet til bedre prioriterte heftelser, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20. Klageren var ikke part i tingretten, det var bare samboeren.

Klageren klager ikke på det arbeidet som ble gjort av innklagedes megler, men på det som ikke ble gjort. Dette var et påtvunget frivillig salg. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 og forholdet til bedre prioriterte heftelser, skulle innklagede ha stoppet salget.

Meglerforetaket som ble oppnevnt som medhjelper i forbindelse med tvangssalget, kjente til reglene i denne loven og avviste tvangssalget i brev til Lindorff 16. august 2017, da de ikke kunne oppfylle dekningsprinsippet. Ettersom dette gjaldt en halvpart av boligen, og det ikke kunne begjæres fravikelse på en ideell halvdel, ville det ikke ville være mulig å få til en pris hvor 1. prioriteten kunne innfris. Innklagede har overhodet ikke omtalt dette i sin tilbakemelding. Det var lagt frem korrespondanse som viste at innklagede hadde vært i kontakt med Lindorff i forbindelse med salget.

Kravet er ikke foreldet. Det dreier seg om hussalg og lovbrudd. Klageren ble først klar over den urett som ble utført mot henne, etter å ha kommet over en artikkelserie i E24 om et tilsvarende tilfelle og googlet lovparagrafen. Foreldelsesfristen er ikke inntruffet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagen er fremsatt hele fire år etter at salget ble gjennomført. Kravet er foreldet.

Videre er det uklart hva det klages på i forhold til meglertjenester og vederlag.

For å presisere rollene i saken byttet innklagede meglerforetak i 2018 kjedetilknytning. Ansvarlig megler jobber ikke lengre i foretaket, men driver eget foretak med tilsvarende kjedetilknytning som innklagede hadde forut for skifte i 2018.

Tidslinjen for oppdraget så slik ut og er hentet fra innklagedes arkiv:

1. februar 2017                       Megleren var på befaring

3. februar 2017                       Oppdraget ble undertegnet av oppdragsgiver/klager (hjemmelshaver nr.1) med fullmakt fra hjemmelshaver nr.2

5. juli 2017                             Tvangssalg ble besluttet (jf. grunnboken)

15. august 2017                      Tvangssalget ble satt på vent

21. august 2017                      Oppdragsavtalen ble fornyet

30. august 2017                      Visning ble avholdt

1. september.2017                  Bud ble akseptert

8. september 2017                  Kjøpekontrakten ble undertegnet

2. oktober 2017                      Eiendommen ble overtatt av ny eier

Det går frem av grunnboken at det på et tidlig tidspunkt ble avdekket et stort antall utleggsforretninger som alle tilhørte hjemmelshaver nr.2. Innklagede kjenner ikke til årsaken til at det gikk lang tid fra oppdragsinngåelsen til eiendommen ble lagt ut i markedet, men antar at dette delvis skyldes at det tok tid å få oversikt over heftelsesbilde, samt innhente pantefrafall fra kreditorene.

Eiendomssalget ble gjennomført som et ordinært salg, da tvangssalget var akseptert utsatt av kreditor. Det er ikke uvanlig at megler bistår oppdragsgiver med frivillig å inngå avtaler med kreditorene slik at salget kan gjennomføres på frivillig basis. Dette er tidkrevende, arbeidskrevende og ofte utfordrende prosesser for megler.

Eiendommen ble opprinnelig prissatt til 1 550 000 kroner. Det var kun én budgiver til eiendommen, og megleren fremforhandlet bud som begynte på 1 350 000. Det økte videre til 1 400 000, 1 450 000 og til slutt 1 480 000 kroner, som ble akseptert av klageren.

Innklagede kjenner ikke til hvilke vurderinger som ble gjort i forhandlingene med budgiver, men konstaterer at salgssum fratrukket hovedstol fra 1. prioritets bank, hvor begge hjemmelshaverne antas å ha vært skyldnere, har hatt full dekning med minst mulig margin.

Innklagede har ikke tatt betalt for ekstraarbeid i forbindelse med kreditorforhandlinger som oppdragsavtalen åpner for at kan faktureres med 1 800 kroner pr. time. Uavhengig av dette finner ikke innklagede grunn til å avstå fra avtalt vederlag og utlegg i denne saken, da oppdraget for øvrig er gjort i tråd med den avtalen som var inngått.  

Kravet bestrides i sin helhet.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglers plikter og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker innledningsvis at saken dreier seg om meglers håndtering av et frivillig salg av en overbeheftet eiendom. Det heftet en rekke utleggsforretninger på eiendommen som alle var knyttet til klagerens tidligere samboers halvpart av eiendommen. Oppdragsavtalen ble undertegnet av klageren med fullmakt fra den andre hjemmelshaveren.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megleren har utvist en “ikke ubetydelig pliktforsømmelse” i forbindelse med utføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og ikke meglers utlegg.

Klageren har selv opplyst at klagen ikke gjelder arbeidet utført av megleren, men at han skulle stoppet salget i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20. Paragrafen fastslår det såkalte dekningsprinsippet. Men denne bestemmelsen gjelder kun når salget er et tvangssalg, for eksempel tvangssalg av faste eiendom. I denne saken dreier det seg om et frivillig salg, selv om foranledningen til dette var at Lindorff hadde begjært tvangssalg.

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 får ikke anvendelse ved et frivillig salg som i dette tilfellet.

Nemnda finner det derfor klart at megler ikke har utvist en “ikke ubetydelig pliktforsømmelse”, og at kravet om vederlagsnedsettelse ikke kan føre frem.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om et eventuelt krav hadde vært foreldet. Nemnda finner det dog riktig å nevne at den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Fristen løp i hvert fall fra 8. september 2017, da kjøpekontrakten ble undertegnet, og eventuelle krav var da foreldet 8. september 2020. Foreldelsesfristen ble først “avbrutt” da kravet ble bragt inn for Reklamasjonsnemnda 15. mai 2021. Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for tilleggsfrist ved uvitenhet etter foreldelsesloven § 10. Her dreier det seg om såkalt rettsvillfarelse (rettsuvitenhet), og det skal mye til før slik uvitenhet hindrer foreldelsesfristen fra å løpe.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.