Klage nr. 2021130

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Exbo Sørlandet AS avd. Arendal

Saken gjelder:                    Misnøye med saksbehandlingen. Erstatning.           

Saksfremstilling

Klageren kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede foretak i november 2020 og valgte samme megler til å selge boligen sin. Oppdragsavtale ble inngått, og fotograf kom raskt for å ta bilder. Alt lå til rette for salgsstart, men sammen med megleren ble det besluttet å vente til begynnelsen av januar med å legge ut boligen. To dager før planlagt salgsstart ringte megleren og fortalte at garasjen lå på grunneiers tomt, og at grunneieren nektet nye eiere å bruke garasjen og veien opp til boligen. Klageren hadde selv søkt og fått godkjent bygging av garasjen i 2003, med signatur fra samme grunneier. Klageren måtte engasjere advokat for å løse opp i tvisten som var oppstått. Advokaten mente meglerforetaket kunne opplyse om dette, men dette ville ikke fagansvarlig. Klageren brukte mye tid og ressurser for å få på plass en avtale med grunneier for å få huset salgsklart, men det kom stadig nye krav fra megleren om ting hun måtte avklare. Selv etter avklaringer var det i salgsprospektet hun ble forelagt flere forhold som ikke var tatt opp med henne. Videre var det ikke med noe om det positive ved huset. Klageren valgte etter dette å si opp oppdraget. Klageren krever 30 000 kroner i erstatning fra innklagede.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren måtte engasjere advokat for å løse opp i tvisten med grunneieren. Advokaten mente det forelå en bruksrett i og med at dette var tinglyst og var blitt brukt slik i 17 år. For å slippe å vente på å ta saken opp til domstolen, valgte klageren å gå med på grunneiers krav om å kjøpe ut tomten. Hun kjøpte også ut festetomten til huset, da innklagede heller ikke ville legge ut huset for salg uten utkjøp av tomten, da de mente ingen ville kjøpe huset.

Advokaten mente meglerforetaket kunne opplyst om dette, men det ville ikke fagansvarlig. Klageren fikk da beskjed om at dersom hun fikk til en avtale med grunneier og en bekreftelse fra kommunen om at det ikke ble problemer med å få dette igjennom, kunne huset legges ut for salg. Det tok tid å få dette i havn, og klageren jobbet hardt for å få bekreftelsen fra kommunen. Hun brukte mye tid og ressurser og stod sammen med advokaten sin for hele prosessen.

Fredag 5. februar skulle huset legges ut for salg igjen, og klageren purret opp megleren klokken 12:30. Da fikk hun beskjed om at megleren kanskje ikke rakk å bli ferdige da fagansvarlig skulle sjekke hva som skulle stå i prospektet. Men senest mandag skulle huset legges ut. Klageren var oppgitt over at det skulle gå enda flere dager, og at ikke engang ordinære ting som prospektet var klart. Klageren hadde blitt forespeilet at alt var klart, det var kun et par setninger angående frikjøpet av tomten som skulle inn. Klokken 17:00 samme dag fikk hun en lang mail om at de heller ikke nå så det som aktuelt å legge ut huset for salg. Det ble pekt på at prosessen med kommunen måtte igangsettes, og det ble argumenterte med at jo lenger klageren var kommet i denne prosessen jo bedre.

Salgsannonsen lå vedlagt e-posten, og den var helt forferdelig. Det var flere ting der som megleren aldri hadde tatt opp med klageren, blant annet at et tilbygg bygd på 90-tallet ikke var godkjent av kommunen, og at en veranda ikke var omsøkt. Tilbygget var flere år gammelt da klageren kjøpte huset for 20 år siden. Verandaen hadde kommunen sagt at det ikke var nødvendig å søke om, da det stod en veranda der fra før. Prospektet hadde skrivefeil, var uprofesjonelt, og det var ikke tatt med noe om det positive ved huset. Måten det ble fremlagt på var heller ikke greit, og klageren informerte megleren dagen etter at hun ønsket å bytte megler.

Klageren opplevde prosessen som belastende. Det hadde gått fem uker med usikkerhet, og det nærmet seg overtakelsen av klagerens nye hus. Hver gang boligen nærmet seg salgs/markedsførings klar, kom innklagede med nye krav og utfordringer. Klageren måtte også forholde seg til tre personer. Først megleren som hun hadde inngått oppdragsavtalen med, som hadde lite handlingsrom, så en annen megler. Da ingen av de kunne svare, ble klageren stadig henvist til å høre med fagansvarlig. Klageren opplevde det som useriøst av innklagede og la henne som kunde sitte igjen med vanskelige spørsmål, mye arbeid og frustrasjon. Når hun skaffet til veie ting hun ble spurt om, dukket det bare opp nye ting.

Klageren var ikke uenig i at informasjonen skulle opplyses til potensielle interessenter, tvert imot. Det hun reagerte på var måten det ble fremhevet på, da hun mente det tok fokuset vekk fra alt annet. Nytt meglerforetak gav også informasjon i henhold til gjeldende lovverk, men på en helt annen måte.

Når det gjelder velforeningens/naboens ønske om utbedring av veien, herunder informasjon om løse steiner, stemmer ikke dette. Klageren hadde tre ganger hatt entreprenør med for å bekrefte dette ovenfor naboen, samt bekrefte at veien ikke kunne rase ut. Dette er ikke eier av veien eller omkringliggende områder. Det er ikke riktig som innklagede påstår at klageren ikke ønsket at dette skulle opplyses til interessenter. Klageren så derimot ikke poenget med å opplyse om noe som ikke var tilfelle. Dette var heller ikke tidspunktet for når oppdraget ble trukket.

Klageren krever 30 000 kroner i erstatning for blant annet utgifter til advokat som har bistått i et forsøk på å gjøre boligen klar for salg.

Innklagede har i korte trekk anført:

Hjemmel til grunn vedrørende. garasje og vei til boligen

Garasjen og veien opp til boligen stod på annen manns eiendom. I forbindelse med produksjon av salgsoppgaven og innhenting av opplysninger ble megleren kontakte av grunneier og eier av garasjen og innkjørselen til eiendommen. Grunneier informerte megleren om at hun for mange år siden hadde blitt kontaktet av klageren vedrørende å få bygge garasje på grunneiers grunn. Slik grunneier forklarte det ble søknad om garasje signert under forutsetning av at grunnen skulle skilles ut og kjøpes av klageren. Da det hastet for klageren å komme i gang med byggeprosessen, ble byggesøknad signert først og avtalen om fradeling/kjøp av grunn skulle komme på plass raskt i etterkant. Grunneieren informerte megleren om at hun i etterkant hadde forsøkt å få klageren til å holde sin del av avtalen uten hell. Nå som eiendommen skulle selges kunne grunneieren informere om at ny eier ikke ville kunne ta i bruk grunnen til garasjen, og det var videre usikkerhet om nye eier i det hele tatt fikk lov å bruke veien opp til boligen. Grunneieren ville fastholde klageren til den avtalen de opprinnelig hadde inngått muntlig. Klageren på sin side ment at denne avtalen aldri hadde funnet sted, og at grunneier hadde signert byggesøknaden uten noen krav om kompensasjon.

Fagansvarlig rådet derfor klageren til å skaffe seg juridisk bistand for å avklare retten til bruk av grunnen. Klagerens advokat kom i første runde ikke til enighet med grunneier og sendte derfor over et tekstforslag til megleren som han ønsket at skulle legges inn i salgsoppgaven. Teksten gikk i hovedsak ut på at grunneieren ikke hadde rett til å nekte bruk, at grunneierens innsigelser var grunnløse, samt at grunneieren etter klagerens oppfatning ikke ville følge opp sine innsigelser med noen krav ovenfor ny eier om fjerning av garasjen.

Fagansvarlig informerte klageren om at dersom eiendommen skulle legges ut for salg slik den var på dette tidspunktet, måtte det i salgsoppgaven opplyses om den faktiske situasjonen. Klageren ble aldri tvunget av innklagede til å inngå avtale med grunneier. Hun ble opplyst om at informasjonen om grunn til garasje og vei måtte fremstilles på en slik måte at interessenter forsto den reelle situasjonen. Informasjonen måtte ikke pakkes inne eller bagatelliseres slik at potensielle kjøpere ble misledet. En usikkerhet rundt veirett, rett til garasjegrunn, samt et uavklart krav fra grunneier på 200 000 kroner var opplysninger som ville kunne virke verdiforringene og salgsdempende. Klageren hadde muligheter til å prøve saken rettslig dersom hun mente at hun hadde bruksrett til grunnen. Klageren var ikke enig i teksten som måtte til for å opplyse om forholdet i salgsoppgaven og valgte i stedet å kjøpe ut grunnen.

Det medfører riktighet at megleren gjorde undersøkelser med kommunen i forhold til at det ikke skulle ligger hindringer i veien for å få fradelt grunnen fra naboens tomt. Dette for å hindre at klageren solgte huset med lovnader om hjemmel til garasjen/veigrunnen som kommunen senere nektet fradelt.

Informasjon om veranda i salgsoppgaven

Boligens veranda ble tatt opp med klageren på bakgrunn av at dagens veranda var svært overdimensjonert i forhold til de opprinnelige godkjente tegningene.

Velforeningens ønske om utbedring av veien

Velforeningen som tar seg av brøytingen i område fortalte megleren at flere av de store steinene som holdt veien opp til huset, hadde løsnet og noen hadde sklidd ut. Dette problemet var flere ganger tatt opp med klageren da det kunne medføre fare for skade på personer som gikk på gangveien nedenfor, samt at veien opp til huset kunne rase ut. Da megleren tok opp denne informasjonen med klageren svarte hun at hun hadde bevis for at dette var sjekket. Dette skulle ikke opplyses til interessenter. Da megleren ba om å få oversendt dokumentasjon på at veien var sjekket, trakk klageren oppdraget.

Svar på påstand om dårlig kundebehandling

Fagansvarlig har hatt opptil flere telefonsamtaler med klageren. Samtalene har vært hyggelige og hun har blitt møtt med forståelse for sin situasjon. Det at megler iblant må levere informasjon som ikke faller i smak hos kunden, er ikke det samme som å kommunisere på en ugrei måte.

Ansvarlig megler tok kontakt med fagansvarlig for å be om ekstra hjelp med saken. Fagansvarlig ble også kontaktet direkte av klageren med ønske om råd. Fagansvarlig har flere ganger etter ønske fra megleren kontaktet klageren, advokaten hennes og kommunen. Hun har også blitt bedt om å gjøre en ekstra gjennomgang av annonsemateriellet når alt var klart for annonsering.

Erstatningskravet

Avtalen med grunneier ble inngått og signert i oppdragsperioden til innklagede. Da oppdraget ble trukket fakturerte ikke innklagede klageren for alle timene med arbeid, telefonsamtaler med advokat og ekstra undersøkelser som gikk ut over hva man kan regne som et vanlig oppdrag. Klageren ble kun fakturert for 6 644 kroner som tilsvarte utlegg til kommunen, servitutter og grunnboksutskrifter med videre.

Med sin ferdig signerte avtale med grunneier inngikk klageren ny oppdragsavtale med et annet meglerforetak som la ut boligen for salg like etter. Eiendommen gikk over prisantydning etter noen få dager i markedet.

Innklagede kan ikke se at de skal kunne holdes erstatningsansvarlig. Det er heller ikke ytt dårlig service eller kundebehandling ovenfor klageren.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.

Nemnda finner ikke at vilkårene for erstatning er oppfylt. Slik saken er opplyst, har megler ikke utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved gjennomføringen av oppdraget. Nemnda behøver ikke å ta stilling til om de andre vilkårene for erstatning er oppfylt.

Nemnda bemerker at innklagede kun har tatt seg betalt for div utlegg, til sammen
6 444 kroner. Innklagede har følgelig ikke beregnet seg noe vederlag.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.