Klage nr. 2021058

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Hafsrød & Partners eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Halden)

                                      v/advokat Elisabeth Faanes

                                      Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning

Saksfremstilling

I september 2016 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede foretak. Overtakelse ble avtalt til 25. november 2016. Klagerne hevder at boligen ikke var ferdigstilt, og anfører at megleren burde lagt bustadoppføringsloven og ikke avhendingsloven til grunn i kjøpekontrakten. Dersom riktig lovgivning var blitt lagt til grunn, ville klagerne hatt en bedre sak mot utbygger i forbindelse med avdekking av feil og mangler ved boligen. Videre anføres det at megleren burde veiledet klagerne i større grad da de henvendte seg til ham for hjelp og råd etter overtakelse. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning med 1 495 473 kroner.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:

Klagerne var interessert i å kjøpe én av totalt tre eneboliger i et prosjekt. En annen av eneboligene ble lagt ut for salg først, hvor klagerne var på visning 4. september 2021. Klagerne endte med å legge inn bud på boligen dagen etterpå. En uke etterpå fikk klagerne beskjed om at budet ikke var blitt akseptert, fordi selger ikke ønsket å selge etter bustadoppføringslova, og han opprinnelig ønsket en pris som var ca. 5-10 prosent høyere.

Megleren ba klagerne om å ta den videre dialogen direkte med selger. Det hadde vært dårlig oppmøte på visningen av boligen som klagerne var interesserte i, og de bestemte seg for å legge inn et nytt bud (det ble ikke lagt inn nytt bud offisielt ettersom klagernes første bud fortsatt stod). Etter korrespondanse med selger, ble klagerne 16. september 2016 ringt opp av selger som bekreftet at de hadde fått tilslag på budet på 5,5 millioner kroner. Klagerne bestrider at budet ble akseptert 7. november 2016, slik innklagede hevder. Etter muntlig budaksept forsvinner megleren mye ut av prosessen frem til kontraktsmøtet 8. november 2016. I mellomtiden hadde klagerne jevnlig kontakt med selger, ettersom de hadde fått mulighet til å påvirke visse valg i byggeprosessen, som eksempelvis valg av baderomsfliser og valg av peis i stuen. På dette tidspunkt var det ikke lagt gulv, ingen overflater var malt og innredning var ikke kommet på plass.

Kontraktsmøte ble avholdt 8. november 2016. Som det fremgår av kjøpekontrakten ble boligen solgt under avhendingsloven, selv om det fortsatt gjenstod betydelige arbeider i boligen. Overtakelsesdagen var avtalt til 25. november 2016. Da klagerne møtte opp var det flere fagarbeidere som utførte arbeid i boligen. En glassmester holdt på med å montere glass rundt dusjen på ett av badene, i tillegg til at flere rørleggere og snekkere arbeidet i ulike deler av boligen. Klagerne viser til overtakelsesprotokollen hvor det ble anmerket «ikke ferdig vasket 10. 000 kroner», nettopp fordi det gjenstod håndverksarbeid flere steder i boligen. Det ble videre oppført mangler i overtakelsesprotokollen til en total verdi på 155 000 kroner; ferdigstilling av ventilasjonsanlegg, kabel-TV, nytt vindu, front til kjøleskapsdør, vedovn i stue, fire husnøkler, rekkverk rundt verandaene i andre etasje og låser til baderomsdører.

Klagerne ble svært usikre og synes det var merkelig at de skulle overta en bolig hvor håndverkere fremdeles var i full sving, men siden megler fortsatte overtakelsen stolte de på at det var korrekt prosedyre, og at deres interesser som kjøpere fortsatt ble ivaretatt.

Dagen etter overtakelse begynte klagerne innflyttingen, og uten huset fullt av håndverkere oppdaget klagerne feil og mangler som de ikke hadde sett på overtakelsen. Klagerne engasjerte takstmann for å utarbeide en rapport over alle feil og mangler. Megleren ble gjort kjent med disse forholdene, men selger har nektet å utbedre manglene under henvisning til at forholdene ikke var anmerket i overtakelsesprotokollen. Klagerne hadde blant annet oppdaget at det ikke var varmekabler på kjøkken og WC i andre etasje, selv om det stod i salgsoppgaven at boligen hadde dette. Selger nektet for at boligen ble levert med dette. I etterkant har klagerne blitt kjent med at dette var meglers ansvar, og at klagerne kunne krevd tapet dekket av innklagedes forsikringsselskap.

Den 10. mars 2017 ble det tilbakeholdte beløpet på meglers klientkonto utbetalt til selger, ettersom ventilasjon, peis, nytt vindu og rekkverk var på plass. Klagerne ble først kontaktet av selger, og deretter av megler for å godkjenne utbetalingen. De spurte megleren om råd vedrørende utbetalingen, ettersom ikke alle forholdene anmerket i overtakelsesprotokollen var på plass, men fikk til svar at det var de som måtte gi megler instrukser om veien videre. Klagerne godkjente utbetalingen av beløpet, da dette ville være det riktige å gjøre for å holde deres del av avtalen, og de trodde at selger ville gjøre det samme. Dette viste seg å ikke stemme.

I underkant av to måneder etter overtakelse begynte skrenten på siden av huset å sprekke opp etter mye nedbør. Dette ble etterfulgt av et ras, hvor deler av klagernes uteplass gikk med i raset. Klagerne kontaktet kommunen, utbygger og megler, og skrenten ble etter hvert fylt igjen med stein, men ingen tiltak ble gjort for å sikre tomten ut over dette. Med dette anså utbygger saken som ferdig. Klagerne på sin side ble svært bekymret for at boligen ikke var trygg for dem og deres to små barn.

I etterkant av dette oppstod problemer både med boligen og grunnforholdene. Vinteren 2017 ble det oppdaget store sprekker mellom tak og vegger i andre etasje. Når det gjaldt grunnforholdene, var det fortsatt mye bevegelse i grunnen i skråningen, og gjerdet mot skråningen fortsatte å synke som følge av bevegelsene. Siden utbygger ikke ville ta ansvar for situasjonen som hadde oppstått, tok klagerne kontakt med megler for hjelp og råd. Megleren oppfattet i noen grad alvorligheten i situasjonen, men var ikke villig til å hjelpe klagerne på noen som helst måte og fraskrev seg alt ansvar. Klagerne forstod etter hvert at de hadde stilt betydelig sterkere dersom megleren hadde solgt boligen under bustadoppføringslova, og ikke avhendingsloven. Da klagerne spurte megleren om å redegjøre for grunnlaget for lovvalget, ga han et kort svar knyttet til ferdigattesten. Klagerne forsøkte å få dette avklart, men ble avvist med anbefaling om å kontakte advokat dersom de ville ta saken videre.

Klagerne engasjerte advokat og startet en lang og slitsom prosess med å forsøke å stille utbygger til ansvar. Det ble imidlertid tydelig at utbygger ikke kom til å ta ansvar. Firmaet (utbygger) som solgte boligen ble kun opprettet med formål om å bygge og selge tre eneboliger, og er ikke lenger i drift. Klagerne har vært nødt til å bruke egne penger for å få Norsk Geoteknisk Institutt (NGI) til å foreta grunnundersøkelser, for å være sikre på at huset står stødig. Undersøkelsene viser at huset står delvis på fjell, men at skråningen vil trenge utbedring for å være trygg og stabil. Klagerne har etter flere forsøk endelig fått en god dialog med kommunen, som har opprettet tilsynssak.

Klagerne bestrider innklagedes påstand om at deres bolig nesten var ferdig på tidspunktet den første boligen ble lagt ut for salg. På dette tidspunkt var boligen kun et «skall», hvor hverken gulv eller vegger var kommet på plass. I budskjemaet kom klagerne med ønsker om hvilke forhold i boligen som skulle ordnes, og i utbyggers SMS av 14. september 2016 opplyses det at boligen ikke er ferdig før i november. Klagerne kan dessuten dokumentere at de fikk mulighet til å velge blant annet fliser, noe som ikke hadde vært mulig dersom boligen var nesten ferdig slik innklagede hevder.

Megleren begrunnet lovvalget med at ferdigattesten var utstedt på overtakelsestidspunktet.

Det er, slik klagerne har fått det forklart av kyndige personer i etterkant, ikke et godt nok argument for å selge boligen under avhendingsloven. Boligen var langt fra ferdig på tidspunktet for kontraktsignering, og heller ikke ferdigstilt på overtakelsen. Det fremgår av overtakelsesprotokollen at 155 000 kroner av kjøpesummen ble holdt tilbake som følge av at viktige deler av boligen ikke var på plass. Klagerne som forbrukere stiller seg uforstående til hvordan boligen kan være ferdig, så lenge det gjenstår arbeider.

I retroperspektiv ser klagerne at det kunne vært nødvendig å bestride gyldigheten av ferdigattesten. Ved innflytting manglet det til sammen ca. 30 meter glassrekkverk fordelt på to verandaer i andre etasje. Verandaene var tre og en halv meter over bakkenivå. Klagerne var på det tidspunkt ikke klar over hvilke konsekvenser dette hadde for ferdigattesten, men forstår nå at det var en utrygg og uakseptabel situasjon. Klagerne synes det er svært bekymringsverdig at megler godkjente dette, og lurer samtidig på hva annet megler bemerket seg denne dagen, men som han unnlot å gjøre noe med.

Som følge av meglers opptreden har klagerne blitt påført et økonomiske tap i form av utgifter til advokat, takstmann og grunnundersøkelser på mer enn totalt 300 000 kroner. Hadde boligen blitt solgt under korrekt lov, bustadoppføringslova, ville klagerne hatt helt andre rettigheter når det kom til retting av feil og mangler, og stått sterkere i sin sak mot utbygger. Utbyggeren ville ha vært forpliktet til å stille garanti, og med dette vil det ha vært midler til å foreta de respektive undersøkelser og utbedringer.

Megleren har ikke bare fraskrevet seg alt ansvar, men også villedet klagerne med feil informasjon om bruk av lovgivning ved salg av bolig under oppføring. Meglerens avvisende og unnvikende opptreden da klagerne tok opp feil og mangler ved boligen gjorde dem svært usikre på sine rettigheter som kjøpere. De som forbrukere hadde tross alt begrenset eller ingen kunnskap til lovverket og byggetekniske forhold. Dersom megler hadde tatt deres bekymringer på alvor og veiledet dem, i stedet for å avvise deres henvendelser, kunne de ha kommet i gang med prosessen mye tidligere.

Klagerne bemerker at megleren i budskjema 1 har notert «Bustadsoppføringslova og 5,7 mill er helt uaktuelt for oss.» Selv om den ene klageren har skrevet under på dette, må det presiseres at det var den forhøyede prisen, ikke loven den skulle selges etter, som var uaktuelt for klagerne. Klagerne hadde ingen forutsetninger for å kunne si noe om hvilken lov som skulle benyttes ved salget av boligen.

Med hjelp fra advokat har klagerne gjort iherdige forsøk på å få utbygger til å ta ansvar for feil og mangler påvist etter overtakelse, men til ingen nytte. Klagerne har ikke kommet noen vei med saken mot utbygger, og behovet for garantien som ville blitt stilt etter bustadoppføringslova viser seg. Klagerne har blitt veiledet og gjort oppmerksomme på at dette var en sak som var verdt å ta videre, og la derfor inn en klage til nemnda. Dette er årsaken til at klagen mot innklagede først fremsettes nå.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning med 1 495 473 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede fikk i oppdrag å formidle et prosjekt bestående av tre eneboliger. Disse ble solgt etter hvert som de ble ferdigstilt. Bolig nr. 10 var den første til å bli lagt ut for salg, og denne var avbildet i salgsoppgaven. Da megleren startet salgsarbeidet var bolig nr. 10 ferdigstilt, mens de to andre boligene var nesten ferdige.

Klagerne var på visning av bolig nr. 10, men var mest interesserte i en annen av de prosjekterte boligene. Klagerne la inn bud 5. september 2016, før boligen var ferdigstilt. Klagerne fikk avslag fra selgeren med beskjed om at dette hadde utløst avtale etter budstadoppføringslova. Selger kunne akseptere bud før boligen var ferdig etter bustadoppføringslova, men da til en høyere pris. Dette ville ikke klagerne gå med på.

Klagerne var hele tiden interessert og fikk beskjed da håndverkerne hadde avsluttet sitt arbeid med boligen. De kikket deretter på boligen og sto ved budet sitt på 5,5 millioner kroner.  Selger aksepterte budet 7. november 2016, og kjøpekontrakt ble signert dagen etter. Innklagede mottok ferdigattest 16. november 2016, og klagerne overtok boligen 25. november 2021. Klagerne holdt tilbake deler av kjøpesummen grunnet enkelte mangler. Det tok litt tid for selger å utbedre manglene, men 10. mars 2017 fikk megleren instruks fra klagerne om å utbetale beløpet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Saken gjelder for det første spørsmål om avhendingsloven eller bustadoppføringsloven kom til anvendelse ved salg av seksjonen. Dersom bustadoppføringsloven skulle vært anvendt, er det for det andre spørsmål om megler har utvist uaktsomhet ved valg av lov. Disse spørsmålene reiser imidlertid bevisspørsmål som ikke kan avgjøres ved nemndas skriftlige saksbehandling. Både klagerne, megler, utbygger og andre bør avgi forklaring for den instans som skal avgjøre saken. Sentralt her er om boligen var tilstrekkelig ferdig på tidspunktet for budaksept slik at avhendingsloven kunne anvendes.

Nemnda vil imidlertid opplyse at klagerens eventuelle krav overfor innklagede uansett ville være foreldet.

Nemnda nevner for ordens skyld at nemnda ikke har kontrollert om utbygger faktisk er konkurs.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.