Klage nr. 2021061
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Jan G. Lilledal AS Eiendomsmeglerforretning
Saken gjelder: Meglerens krav på vederlag ved oppsigelse av oppdrag
Saksfremstilling
I august 2019 ble det inngått oppdragsavtale om salg av klagerens eiendom i Sverige. Like før julen 2020 sa innklagede foretak opp avtalen, og fremmet et krav om 25 000 kroner for utført arbeid. Klageren finner det urimelig at hun må betale et slikt beløp når innklagede selv sa opp oppdraget og salg ikke hadde kommet i stand. Klageren stiller seg også undrende til oppdragsavtalens gyldighet. Klageren krever prinsipalt at kravet faller bort i sin helhet. Subsidiært aksepterer hun å betale 12 500 kroner. Det resterende beløpet bestrider hun under enhver omstendighet.
Innklagede bestrider klagerens anførsler og fastholder sitt krav om betaling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk i august 2019 oppdragsavtale med innklagede om salg av sitt småbruk i Sverige. Klageren tok seg av tre visninger, mens megleren stod for én. Eiendommen ble ikke solgt i denne perioden. Megleren mente det ville være bedre å vente til våren 2020 med å få småbruket ut på markedet igjen. Klageren var enig i dette.
Våren 2020 var grensen til Sverige stengt som følge av pandemien. Partene var enige om å avvente annonseringen til grensen åpnet igjen. Grensen forble imidlertid stengt. Like før jul 2020 ble klageren oppringt av megleren som fortalte at han skulle slutte i sin stilling. Innklagede hadde i denne forbindelse bedt han om å avslutte sine oppdrag med eiendommer i Sverige. Klageren fikk fremsatt et krav om å betale 25 000 kroner for jobben innklagede hadde gjort. Dette kravet er helt urimelig. Salg kom ikke i stand, og klageren sitter kun igjen med gamle bilder fra 2019. Ved mottakelsen av fakturaen betalte klageren 15 000 kroner for å «møte» innklagedes krav. Hun bestred imidlertid at hun anså seg forpliktet til kravet i en
e-post sendt dagen før.
I henhold til oppdragsavtalen måtte klageren betale 12 500 kroner dersom en av partene sa opp oppdragsavtalen. Denne avtalen var undertegnet av eiendomsmeglerfullmektigen, men ikke datert, i august 2019. Den ansvarlige megleren skrev aldri under avtalen. Oppdragsavtalen gikk ut på tid i mars 2020, og ble ikke fornyet av noen av partene. Klageren tviler derfor på at hun må betale noe som helst.
Klageren ønsker at nemnda skal ta standpunkt til gyldigheten av oppdragsavtalen. Dersom nemnda finner at oppdragsavtalen er gyldig, aksepterer klageren å betale de 12 500 kronene som vist til i oppdragsavtalen. De resterende 12 500 kronene bestrider klageren under enhver omstendighet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 fjerde ledd, står partene fritt til å avtale oppdragstakers krav på vederlag dersom handel ikke kommer i stand. Ved oppsigelse av oppdraget har megleren krav på et rimelig vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd.
I oppdragsavtalen fremkom følgende:
«Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp: Betales ingen provisjon til megler. Oppdragsgiver blir dog belastet med kr. 12 500,- i salgstilretteleggelsesgebyr, utgifter til eventuelle ekstravisninger, samt utgifter nevnt under punktene vederlag og utlegg ovenfor (oppgjørsgebyr og eierskifteforsikring belastes ikke).
Når det gjelder meglerens krav på vederlag og dekning av utlegg i de tilfellene der megleren selv sier opp oppdraget, kan det blant annet vises til nemndas uttalelser i RFE-2011-096. Det vises også til Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2008, side 216. Dette støtter at innklagede vil ha krav på vederlag også i de tilfellene der de selv sier opp oppdraget. Det syntes å være urimelig at megleren ikke skal ha krav på vederlag i et tilfelle som dette. Innklagede fastholder sitt krav på betaling.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens krav på vederlag ved oppsigelse av oppdrag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Det er på det rene at det bare er eiendomsmeglerfullmektigen som har undertegnet oppdragsavtalen. Dette er klart i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd. Det er et absolutt krav om at ansvarlig megler må undertegne oppdragsavtalen. Om dette tilsier at avtalen blir ugyldig, må avgjøres konkret, men det vil normalt være et tungtveiende argument for at avtalen er ugyldig, jf. Tore Bråthen. Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 271-272.
Nemnda har kommet til at oppdragsavtalen er ugyldig. Det er i dette tilfellet ikke noe som tilsier at man skal fravike det utgangspunktet som er nevnt over. Det får den konsekvens at innklagede ikke har rett på vederlag (provisjon), herunder deler av postene i fakturaen som inneholder elementer av vederlag eller et fortjenesteelement.
Nemnda trenger derfor ikke ta stilling til om innklagede etter sin oppsigelse av avtalen, ville hatt krav på vederlag og hvor mye. Det er heller ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til hvorvidt det forelå en gyldig fornyelse av avtalen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Oppdragsavtalen er ugyldig, og Jan G. Lilledal AS Eiendomsmeglerforretning må kreditere [klageren] den delen av det innbetalte beløp som utgjør vederlag.