Klage nr:
125/08

Avgjort:
17.09.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Georg Solberg AS
Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin fritidseiendom. Oppdragsavtale er datert 7. april 2008. Klagerne er misfornøyd med innklagedes arbeid og krever en reduksjon i de omkostningene de har betalt og kompensasjon for hyttesalget på til sammen kr 50 000.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Utilstrekkelig salgsinnsats fra innklagede.

Av vedlegg til klagen fremgår:

Før visning hevder klagerne at de måtte følge opp og «mase» for at eiendommen skulle bli lagt ut på internett. Generelt fikk klagerne inntrykk av at innklagede var opptatt.

Klagerne hever at innklagede var for passiv og tilbakelent før, under og etter visning. Han satt delvis i ro på terrassen uten å vise interesse for de besøkende når de gikk rundt eiendommen. Han fulgte ikke interessenter fra hytten ned til båthavnen selv om det var spørsmål om det. Det har kommet klagerne for øre i ettertid at potensielle selgere fra andre hytter i nærheten spredte ut at deres hytte lå i et myggområde og at også nabohytten skulle selges helgen etter. Dette er informasjon innklagede lett kunne snappet opp hvis han hadde blandet seg med interessentene og snakket med klagerne om hva de kunne gjøre med det.

Klagernes visning startet kl 1300 og skulle vare til kl 1430. Innklagede kom før tiden, da det ikke var flere interessenter på den forutgående visningen på den andre hytten. Han ønsket å gå kl 1330, men på bakgrunn av klagernes protester, ble han til kl 1400. Etter at innklagede var gått, kom det flere interessenter. Det var ikke tilstrekkelig

antall salgsoppgaver, slik at de siste som kom både før innklagede gikk og etter at han var gått, ikke fikk salgsoppgaver i det hele tatt. Innklagede sa ifølge klagerne at folk bare kunne ringe, så skulle det ordnes. Klagerne reiser spørsmål om hvorvidt dette er god salgsteknikk.

Klagerne betalte kr 29 800 for en annonsepakke som inkluderte fire annonseringer i forbindelse med fire visninger. Klagerne hadde en annonsering og en visning, men pakken inneholdt ikke mulighet for reduksjon i prisen. Det innsparte beløp kunne brukes til å subsidiere andre selgere som trengte mer enn fire visninger. Er dette god meglerskikk og i samsvar med likebehandlingsprinsippet av selgere?

Under visningen lørdag, sa innklagede ifølge klagerne at han ville begynne å ringe rundt mandag morgen til dem som hadde skrevet seg på listen. Han ba klagerne sendte navn og telefonnummer på eventuelle nye interessenter til ham med en gang de kom hjem, da kunne han forberede seg på mandagens budrunde. Klagerne hørte ingen ting mandag, så de ringte mandag ettermiddag og innklagede sa at han ennå ikke hadde begynt ringerunden fordi han hadde mye å gjøre på kontoret. Samsvarer dette med god meglerskikk og med kundens interesser?

Innklagede hadde på det aktuelle tidspunktet to hytter til salgs i området. Mange av interessentene var på begge visningene og flere av dem indikerte at forskjellen på prisforlangende mellom de to hyttene var forbausende stor. Klagerne sitter igjen med inntrykk av at innklagede mer eller mindre overlot til selgeren å fastsette prisen i annonseringen. Det kan i ettertid virke som om klagernes hytte hadde for lav prisvurdering. Takstmannen hadde ingen pris i sin rapport og hadde dermed heller ikke noen innflytelse på prisfastsettelsen. Samsvarer dette med god meglerskikk?

Klagerne mottok bare ett bud på hytta, stort kr 3 250 000. Den ble solgt til kr 100 000 under takst, etter at møbler og hvitevarer ble inkludert i salgssummen, dvs kr 3 400 000. Nabohytta som ble solgt av et annet firma, har bedre utsikt, men er slitt og er mindre både inne og ute. Klagernes hytte var godt vedlikeholdt og har to bad. Nabohytta ble solgt to uker etter og gikk for kr 400 000 overtakst som var den samme som klagernes, kr 3 500 000.

Av de ca 20 som så klagernes hytte, var det et titall som noterte seg på liste og bare én som ga bud. Innklagede fortalte klagerne gjentatte ganger hvor mye han hadde å gjøre med andre salg og det var først etter flere purringer klagerne fikk vite om hytta var solgt eller ei. Dette er etter klagernes vurdering en gal prioritering, uprofesjonelt og ikke i samsvar med god meglerskikk.

Innklagede har overfor klagerne gitt uttrykk for at han har fått skriftlig informasjon om at de ville være fornøyde med en verdivurdering fra i fjor fra et annet firma på kr 50 000 under salgssummen. Dette har klagerne aldri gitt uttrykk for. Klagerne har gått nøye gjennom korrespondansen og finner ikke belegg for dette. Klagerne stilte i innledningen av salgsprosessen et spørsmål om fjorårets verditakst sto seg i år eller om det hadde vært nedgang.

Klagerne mener at innklagede burde rådet dem til å la hytta ligge lenger på markedet og ikke solgt til den første og beste når budet var under takst. Det er megleren som kjenner markedet, og innklagede ble valgt på grunn av sin spesielle kunnskap om dette området. Klagerne stolte på at innklagede hadde deres interesser i fokus, men sitter igjen med en følelse av at salget av deres hytte var et hastverksarbeid som resulterte i en lavere pris enn nødvendig. Klager stiller også spørsmål ved om alle interessentene til hytta ble kontaktet.

Klagernes vurdering er at de bestilte en tjeneste hvor de fikk mindre levert enn en omkostning på 2,69 % av salgssummen skulle tilsi. Klagerne ber vurdert om dette medfører riktighet ut fra alminnelige kriterier for god meglerskikk. Om klagernes vurdering gis tilslutning, ønsker de en reduksjon i de omkostningene de har betalt.

Innklagede anfører:

Denne saken har etter innklagedes oppfatning vært et helt ordinært salgsoppdrag fra A til Å, men hvor selgerne i etterkant synes de burde hatt høyre salgssum.

Innklagede ble kontaktet av klagerne på vårparten 2008 vedrørende mulig salgsoppdrag. Dette var en av de første eiendommene innklagede gikk ut med i markedet for 2008-sesongen, og han var således litt spent på hvor fritidsmarkedet var i 2008 sammenlignet med det foregående året. Allerede ved første henvendelse ble det informert om at det i 2007 forelå en verdivurdering på kr 3 350 000 og at klagerne håpet at dette var oppnåelig også i 2008. Selv på dette tidspunktet var det mye «lite lystig lesing» om eiendomsmarkedet i avisene, følte innklagede at
kr 3 350 000 var litt i minste laget. Basert på dette var begge parter fullt ut enige om markedsføring av eiendommen med en prisantydning på kr 3 500 000.

Eiendommen ble annonsert med fellesvisning, samme dag som en annen hytte i samme felt tidligere på dagen. Siden begge eiendommene lå like i nærheten av hverandre, var det ikke unaturlig at flere ønsket å se begge, selv om den andre hadde en prisantydning på kr 4 900 000. I og med at dette ønsket var til stede, valgte noen av interessentene å stikke bort til klagernes eiendom før denne visningen begynte og før innklagede var ferdig med første visning. Dette ble oppfattet som positivt og serviceinnstilt av både interessenter og klagerne på dette tidspunktet.

Etter mange år i bransjen føler innklagede å ha stor erfaring med å avholde visninger, samt beregne tilstrekkelig tid til å bevege seg fra en eiendom til neste, samt bestandig å være ute i god tid og godt forberedt før visningen starter, noe som også var tilfellet ved denne visningen. I og med at noen kom direkte fra første visning og en god stund før visningen skulle starte på klagernes eiendom, var selvfølgelig ikke innklagede til stede, og heller ikke salgsoppgavene. Disse ble medbrakt ved ankomst til visningen av klagernes eiendom i god tid før avtalt visningstidspunkt. Innklagede tok umiddelbart kontakt medsamtlige tilstedeværende og førte alle opp på visningslisten før salgsoppgaven ble delt ut. Innklagede vet av erfaring at ved å være aktiv på dette feltet og ikke bare legge listen ut for underskrift, så får man navn på samtlige tilstedeværende. Alle ble kontaktet både en og flere ganger under visningen, men etter lang erfaring tolker innklagede også signaler fra de som gjerne vil gå litt for seg selv for så å diskutere etterpå. Innklagede så også fort hvem som var nabo på en av de andre hyttene og som kun var ute på tur/nysgjerrig på eiendommen og de som var til stede på visningen. Innklagede anfører at han sliter med prolaps og at lange lørdagsvisninger til tider kan gå ut over ryggen. Det gjorde det også denne lørdagen, så han bekrefter at han måtte sette seg ned en liten stund, kanskje opp mot fem minutter, men aldeles ikke på en måte som fremstilt i klagernes brev eller at han på noe vis ga negativt inntrykk overfor dem som var til stede på visning.

Det kommenteres i klagen at den ene av klagerne måtte følge noen av interessentene ned til båthavn/badeplass. Dette ble foreslått av den ene av klagerne selv, da hun mente at det ble gjort en bedre jobb av innklagede oppe på eiendommen, samt at hun hadde en snarvei som innklagede ikke kjente til.

Det var svært godt fremmøte på denne eiendommen, men på grunn av bratte fjellskrenter var den videre interessen svært laber. Innklagede innrømmer at det gikk noen få dager lenger ut i påfølgende uke før han fikk ringt opp samtlige som var til stede på visningen. Etter den oppfølgingen var det kun en aktuell interessent som først la inn bud på kr 3 250 000. Dette ble avslått av klagerne. Innklagede arbeidet aktivt med vedkommende og klarte til slutt å få budet opp i kr 3 400 000 inkludert møbler/inventar. Innklagede antar at svært mye av dette var fra eiendommen ble oppført på åttitallet, men svært godt holdt. Verdien av møbler/inventar står ikke i tråd med beløpet som blir nevnt.

I denne prosessen nevner innklagede at selgerne fullroste hans innsats ved å få budet opp fra kr 3 250 000 til
kr 3 400 000. Det ble ikke utøvd noe påtrykk for å få klagerne til å akseptere budet. Dette var et valg klagerne fullt ut ønsket på det tidspunktet.

Når det gjelder avtalte kostnader/provisjon, anfører innklagede at oppdragsskjemaet ble gjennomgått punkt for punkt med klagerne ute på deres eiendom. Det fremkom ingen kommentarer ved gjennomgangen.

Innklagede opplever klagernes krav som helt grunnløst.

Klagerens ytterligere anførsler:

Opplegget før visningen var at innklagede skulle vise folk båthavnen med bil/kjøre kolonne. Båthavnen ligger øst for hytta med bilvei, mens den ene av klagerne skulle vise badeplassen som ligger i en helt annen kant, dvs. rett linje nedenfor hytta mot sør. Man må gå gjennom skogen/sti for å komme dit, det er ingen bilvei. Dette ble nøye gjennomgått med innklagede i forkant. Dessuten ble innklagede minnet om båthavnen og hans visningsrunde dit i forbindelse med at han skulle hente interessenter kl 1300 ved bommen.

Innklagedes vurdering synes å være at bratte fjellskrenter syntes å være grunnen til at det ikke kom flere bud. Nabohytta har brattere skrent og direkte innsikt fra nabohytta. Klagerne spør hva innklagede gjorde for å imøtegå argumentet om bratte skrenter.

Klagerne var i tvil om de skulle nøye seg med en visning eller gå flere runder. Beslutningen var deres egen. Innklagede ønsket ikke å gi råd, hvilket klagerne ville satt pris på å få basert på innklagedes betydelige erfaring. Klagerne hadde god tid til flere visninger.

Salgsoppgavene var lovet levert kvelden før av innklagede, klagerne fikk ingen før innklagede selv kom til området ca 10 minutter etter at de første interessentene hadde kommet fra den andre hytta. Det var kun 10 – 15 stykker og de var borte før visningen hadde kommetskikkelig i gang. Salgsoppgaver, samt underskrift-listen ble begge lagt på spisestuebordet til fri avhendelse og undertegning. Klagerne har fremdeles ikke mottatt listen hvor interessentene skrev seg på, samt fått opplysninger om hvilke ekstra visninger som ble gjort av innklagede. Klagerne har spurt om dette tre ganger og er overrasket over ikke å ha fått svar.

Det er leit å høre at innklagede var syk under visningen. Men det ga klagerne et pristap på mer enn kr 50 000 som klagerne ber om å få tilbake med denne klagen. Det burde nok vært kr 100 000, så klagerne har kommet til at de overlater til Reklamasjonsnemnda selv å vurdere hvilket beløp Nemnda synes er rettferdig i denne sammenheng.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om reduksjon av de omkostninger som er betalt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Partene har forklart seg noe ulikt om når og hvordan innklagede avholdt visningen. Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens fremstilling større vekt enn den andres. Saken avvises på dette punktet.

Når det gjelder klagernes påstand om at innklagede ikke stilte med nok salgsoppgaver, har ikke innklagede kommentert dette. Reklamasjonsnemnda vil hevde at det er eiendomsmegleren som er den nærmeste til å anslå hvor mange salgsoppgaver det er behov for, og således ut fra den betydelige erfaring han anfører å ha skulle sett at det her var behov for flere salgsoppgaver. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette har medført noe tap for klagerne. Klagerne anfører at interessenter ville få tilsendt salgsoppgave ved henvendelse til innklagede.

Klagerne har betalt kr 29 800 for en annonsepakke som inkluderte fire annonseringer, men hadde brukt bare én av disse annonseringene. Det er ikke vanlig at det foretas tilbakebetaling/fradrag for ubenyttede annonser i en annonsepakke. En slik annonsepakke har gjerne en gunstigere pris enn tilsvarende antall enkeltannonser ville hatt, og oppdragsgiveren kan normalt velge hvilken type annonsering han foretrekker. Mange ønsker annonsepakker fordi de da har muligheten for flere annonser dersom det er nødvendig. Reklamasjonsnemnda kan ikke kritisere innklagede på dette punkt.

Innklagede skal ha uttalt på visningen lørdag at han ville begynne å ringe rundt mandag morgen til de som hadde skrevet seg på listen. Innklagede har selv uttalt at det gikk «noen få dager lenger ut i påfølgende uke» før han fikk ringt opp samtlige av de som var til stede på visningen. Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig at salgsarbeidet ikke ble fulgt opp slik som forespeilet for klagerne og interessentene. En eiendomsmegler må ikke ta på seg flere oppdrag enn at han har anledning til å håndtere alle. Dersom det likevel skulle oppstå forsinkelser i forhold til hva som er forespeilet, mener Reklamasjonsnemnda at eiendomsmegleren må informere sin oppdragsgiver om dette.

Klagerne kritiserer innklagede for at de selv måtte fastsette prisen i annonseringen. Innklagede på sin side anfører at begge parter fullt ut var enige om markedsføring av eiendommen med en prisantydning på kr 3 500 000. Der hvor partene forklarer seg ulikt kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Klagen blir derfor å avvise på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning for å foreta sammenligninger med naboeiendommer solgt i samme periode for å fastslå om eiendommen ble annonsert med uriktig prisantydning eller ble solgt for «uriktig» salgssum.

Når det gjelder klagernes påstand om at innklagede burde rådet dem til å la hytta ligge lenger på markedet og ikke solgt til første budgiver når budet var under takst, er det vanskeligå ta stilling til dette. Nemnda vil imidlertid påpeke at det er klagerne selv som har akseptert budet.

Hvis ikke noe er særskilt avtalt, er visningslister eiendomsmeglerens arbeidsredskap og eiendomsmegleren har ingen plikt til å utlevere listen til oppdragsgiveren, jf. Næssvik i Eiendomsmegleren nr. 10/2004.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt kritikkverdig for så vidt gjelder manglende salgsoppgaver og oppfølgingen av interessenter.

Klagen avvises for så vidt gjelder klagen over gjennomføringen av visningen og prisfastsettelsen av eiendommen, herunder håndtering av bud og rådgivning i akseptfasen.

For øvrig fører ikke klagen frem.

Oslo, den 17. september 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Cathrine Wæraas Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant