Klage nr. 2021102

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Romeriksmegleren AS (Eie Eiendomsmegling avd. Lillestrøm)

                                      v/advokat Margit Himle     

                                      Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Saksfremstilling

Klageren kjøpte halvparten av en vertikaldelt tomannsbolig formidlet gjennom innklagede foretak i 2021. Tomannsboligen hadde felles stikkledning. Etter kjøpet var klageren i kontakt med naboen i den andre delen av tomannsboligen. Han opplyste at det var store problemer med kloakken, noe det hadde vært i flere år. Dette var ikke blitt opplyst om til klageren hverken i salgsoppgaven, selgers egenerklæring, på visning eller under budrunden. Dette til tross for at naboen tre dager før første visning ringt til megleren og fortalt om problemene og bad om at informasjonen ble videreformidlet til potensielle interessenter. Klageren anfører at innklagede har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7 og krever 100 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav og anfører prinsipalt at klagen må avvises, subsidiært at klagen ikke kan føre frem.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Naboen hadde ved flere anledninger vært ute i kummen foran terrassen på selgers eiendom og staket opp stikkledningen, også på natten. Hvis man brukte litt ekstra papir, ble det kloakkstopp. Det samme skjedde hvis det ble dratt ned i to toaletter samtidig. Spesielt oppstod det problemer ved bruk av toalettet i 1.etasje. Dette hadde vært slik lenge, og var definitivt noe selgeren hadde visst om. I selgers egenerklæring var det ikke opplyst om dette. Heller ikke i salgsoppgaven. Naboen reagerte og tok kontakt med megleren for å informere om dette, etter at salgsoppgaven kom ut, og flere dager før visning. De påpekte at det var et såpass stort problem at det måtte informeres om. Det kom likevel ikke frem under salget, eller ved kontraktsinngåelsen.

Megleren burde gjort nærmere undersøkelser rundt dette, noe som hverken ville vært særlig vanskelig eller tidkrevende, og ikke slått seg til ro med at selgeren angivelig skal ha sagt at det ikke var et problem. Hadde han tatt seg bryet med å ta en telefon tilbake til naboen, og spurt om han hadde noe belegg for påstanden sin, kunne megleren ha fått datoer for kloakkstopp, og beskrivelse av at selgeren ringte inn til nabo fordi det sto kloakk i hennes kjeller fra deres felles kloakkledning. Megleren ville videre ha fått beskrivelse av hvordan naboen da, som så mange ganger før, gikk ut i stakekummen utenfor selgers veranda for å stake, mens hun sto på sin veranda og så på.

I meglers profesjonsansvar ligger en streng undersøkelses- og opplysningsplikt. Den kunne megleren oppfylt ved å ta en telefon tilbake til naboen. I den grad han ikke fikk en innrømmelse i sin første telefon til selgeren, ville han fått det når han konfronterte selgeren med naboens uttalelse. Det kunne da blitt opplyst til budgiverne, og alt hadde vært i skjønneste orden.

Ved at megler unnlot å foreta ytterligere undersøkelser, har han ikke oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt overfor klageren, jf. eiendomsmeglerloven § 6-7. Det foreligger erstatningsansvar. Megleren har heller ikke har opptrådt i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, jf. § 6-3.

Megleren som gjennomførte oppdraget, er ikke eiendomsmegler, men meglerfullmektig. Ansvarlig megler synes ikke å ha hatt noe med kloakksaken å gjøre, noe som heller ikke har vært hevdet av innklagede. Saken ville vært, og burde vært håndtert annerledes av en megler enn en mer uerfaren meglerfullmektig. Dersom det er slik at ansvarlig megler ikke har hatt en hånd på rattet her, er også eiendomsmeglingsloven § 6-2 brutt.

Det er ikke riktig at telefonen fra naboen kom kort tid før visning. Telefonsamtalen fant sted 21. september, tre dager før første visning. Det er heller ikke riktig, at selger klart og tydelig hadde avvist naboens påstand. Klageren viser til telefonsamtale mellom sin far og megleren, hvor megleren svarer at selger avviste påstanden fra naboen ved å si at problemet ikke var «så stort».

Den varslende nabo har alltid hatt et godt forhold til selger, men syntes det var umoralsk og uakseptabelt å ikke opplyse om kloakkproblemene i prospekt eller egenerklæring. Når en nabo tar ubehaget med å kontakte megleren om et slikt forhold, må megler forstå at det er et reelt problem. At selger sier at det ikke er et så stort problem, tilsier ytterligere undersøkelser fra meglerens side. Megler har ikke et ansvar for å unngå konfrontasjon mellom selger og nabo, men et ansvar for at kjøperen før handel sluttes får riktige opplysninger. Innklagede har her ikke anstrengt seg for å besørge å gi riktige opplysninger, til tross for at de hadde tre dager til rådighet før første visning, og enda lengre tid før kontraktsunderskrift.

I egenerklæringen står det at det ikke er problemer med kloakken. Det at det heller ikke er omtalt i boligsalgsrapporten er ikke noe bevis på at det ikke var et problem. Det er ikke er et visuelt problem takstmann kunne plukket opp. Da naboen varslet, burde megleren tatt dette på alvor. Dokumentasjon på feil/skader samt at problemene var knyttet til felles stikkledning, kunne enkelt vært innhentet hvis megleren hadde bedt om det.

Den 21. september gjorde naboen også megleren oppmerksom på at felles pipe over tak ikke var i tilfredsstillende stand og måtte mures om ifølge tilsyn fra offentlig etat. Dokumentasjon på dette ble sendt over på e-post til megleren. Dette ble heller ikke videreformidlet til klageren, noe som underbygger meglerens likegyldighet overfor kjøper.

Erstatningskravet/økonomisk tap

De tre grunnvilkår for erstatning er oppfylt. Klageren ville budt 400 000 kroner mindre for boligen, hadde hun visst om problemene med kloakken. Utbedringskostnadene er en ting, men ulempen ved å grave opp hagen, samt pigge opp kjelleren ville også vært av betydning for klageren, og sannsynligvis de andre budgiverne.

Klageren har innhentet pristilbud fra entreprenør for graving og legging av nytt kloakkrør. Det er anslått å være behov for å grave opp 16 meter i hagen. I tillegg kommer pigging av støpt gulv i kjellerstue og vaskerom i kjeller, skifte av kloakkrør fra vaskerom til gate, tilkopling i gate som må utføres av OVA mot regning, melding og avsperring gate, gebyr, asfaltering av gate, gjenstøping av gulv i kjeller, og istandsetting av gulv i kjellerstue, samt tilsåing i hagen.

Anslaget er på 180 000 til 220 000 kroner. Middelverdi er anslått til 200 000 kroner. Fordelt på de to boenhetene blir dette 100 000 kroner på hver. Det er da ikke tatt høyde for overskridelser. Kravet på 100 000 kroner er dermed et forsiktig anslag.

Boligen trengte oppussing, men at en i tillegg måtte grave opp hele hagen, pigge opp kjelleren og bruke 100 000 kroner ekstra har selvsagt betydning. Kloakkrøret kunne holdt i 100 år til. I boligsalgsrapporten fremgikk det at «Vann og avløpsledninger i grunnen har en alder som tilsier at mer enn 50% av anbefalt brukstid er passert». Det var med andre ord ikke påregnelig med en utskiftning i nær fremtid, slik klageren nå må gjøre.

Det at boligen ble solgt til en pris ca. to millioner kroner over takst, viser ikke annet enn at megleren bommet grovt på prisantydningen. Alle kjøpere vil selvfølgelig legge vekt på bygningsmasse, tomt og beliggenhet. At boligen gikk over takst, sier ingenting om at tilstanden på bygget var uvesentlig.

Klageren har blitt påført et økonomisk tap ved at megleren/meglerfullmektigen ikke har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det kreves 100 000 kroner i erstatning fra innklagede.

Klageren har ikke ved sin henvisning til telefonsamtale mellom hennes far og megleren ment å legge opp til en annen behandling eller bevisførsel. Henvisning til telefonsamtalen var ment å avskjære innklagedes påstander om at selger ikke har visst og megler ikke burde skjønt at dette gav han en grunn til nærmere undersøkelser.

Innklagede har i korte trekk anført:

Boligen ble lagt ut i markedet den 18. september 2020, med annonserte visninger den 24. og 27. september 2020. Boligen er oppført i 1953, påbygget i 1987 og markedsført som et «oppussingsobjekt med stort potensiale». I boligsalgsrapporten var de fleste innretninger gitt TG 2. Prisantydningen var satt til 5 990 000 kroner.

Etter siste visning var det 196 interessenter på liste hvorpå eiendommen, etter en budrunde med seks budgivere, ble solgt neste dag for 7 900 000 kroner. Megleren bekrefter at han kort tid før visning fikk en telefonisk henvendelse fra selgerens nabo (eier av den andre delen av tomannsboligen) om at det var problemer med at kloakkrøret tidvis gikk tett, og at dette måtte videreformidles til potensielle kjøpere. Megler tok da kontakt med selger, og foreholdt henne opplysningen han hadde fått fra naboen. Selger avviste straks naboens påstand og var klar på at dette aldri hadde vært noe problem i hennes boenhet. Megler la oppdragsgivers tilbakemelding til grunn i den videre salgsprosessen. Det skal her presiseres at påstanden om kloakkrørets tilstand, ikke var dokumentert fra sakkyndig hold.

En vanlig fremgangsmåte for undersøkelse av rør/avløpsrør er innvendig videofilming. En slik undersøkelse ville normalt avdekke både årsaken til eventuell svikt, samt gitt svar på om skaden/slitasjen befant seg i fellesrør eller i forgreningsrøret til den enkelte boenheten.

Klager anfører at megler ved å unnlate ytterligere undersøkelser i saken, samt opplyse budgiverne om forholdet, har utvist brudd på sin undersøkelses- og opplysningsplikt i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-7, og med det også utvist brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.

Klageren synes i klagen å anføre at det var uaktsomt av megler å ikke legge opp til en konfrontasjon mellom egen oppdragsgiver og hennes nabo etter at selger klart og tydelig hadde avvist naboens påstand. En slik anførsel faller på sin egen urimelighet. Innklagde deler ikke klagers oppfatning og bestrider at megleren har utvist brudd på god meglerskikk, eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomhet.

Megleren tok straks etter telefonsamtalen med naboen kontakt med selger og forela henne påstanden naboen hadde fremført for han. Megler fikk da en klar og tydelig tilbakemelding på at dette var ukjent for henne, og selger avviste bestemt at dette var et problem for hennes boenhet. Innklagde kan ikke se at det var uaktsomt av megler å legge selgers tilbakemelding til grunn i den videre salgsprosessen.

Selgeren er den som kjenner boligens faktiske tilstand best, og det kan ikke forventes at megleren, i en situasjon med en udokumentert påstand fra naboen, skal betvile selgerens tilbakemelding og legge opp til en konfrontasjon mellom nabo og oppdragsgiver for å avklare om oppdragsgiver lyver.

Det skal her tilføyes at selgerens tilbakemelding for øvrig var overensstemmende med de opplysningene hun hadde gitt i egenerklæringen, og at forholdet heller ikke var omtalt i boligsalgsrapporten. Det var følgelig ingen grunn til at megleren ikke skulle stole på de opplysninger som ble gitt fra selgeren.

Innklagde kan heller ikke se at det ville vært forsvarlig av megler å videreformidle en slik udokumentert, og av oppdragsgiver bestridt, påstand til potensielle budgivere. Situasjonen hadde naturligvis stilt seg annerledes dersom naboen hadde fremlagt sakkyndig dokumentasjon på at kloakkrøret var defekt og at feilen/slitasjen ikke befant seg i naboens forgreningsrør, men i den delen av kloakkrøret som var felles for boenhetene.

Klageren har vist til at megleren på oppdraget var eiendomsmeglerfullmektig og ikke eiendomsmegler, hvilket er korrekt. Ansvarlig eiendomsmegler har hatt oppsyn med og vært ansvarlig for gjennomføringen av hele oppdraget. Anførselen om at dette skal ha hatt betydning for denne saken fremstår som «søkt» og avvises.

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsom, eller utvist brudd på god meglerskikk ved sin håndtering av situasjonen som oppsto kort tid før visningene.

Årsakssammenheng og økonomisk tap

Klageren anfører at hun ville budt 400 000 kroner mindre om hun hadde visst om kloakken og legger dette beløpet til grunn som det økonomisk tapet hun vil kreve erstattet av innklagde.

I foreliggende sak ble boligens markedsverdi fastlagt etter en aktiv budrunde med seks budgivere. Klagers anførsel forutsetter da at samtlige budgivere ville ha inngitt tilsvarende lavere bud. I motsatt fall ville ikke klager vunnet budrunden. Klageren bærer bevisbyrden for en slik påstand, og innklagde kan ikke se at denne bevisbyrden er oppfylt. Boligen var i dette tilfelle solgt som «et oppussingsobjekt med stort potensiale», og hvor de fleste innretninger, herunder VVS anlegget, er gitt TG 2. Dette innebærer at de gitte bygningsdeler/konstruksjoner har en forringelse som tilsier at det er påregnelig med utskiftning eller reparasjon.

Budgiverne var med det vel kjent med at det her ville påløpe store kostnader tilknyttet en rehabilitering av boligen. Det er da usannsynlig at en opplysning om en eventuell fremskyndelse av utbedring av kloakkrøret til en kostnad av ca. 100 000 kroner ville hatt noen som helst betydning for budprosessen og den prisen boligen oppnådde. Det skal her også bemerkes at boligen i dette tilfelle ble solgt til en pris på ca. to millioner kroner over takst, hvilket klart viser at bygningens tekniske tilstand har vært av underordnet betydning for budgiverne, og at eiendommens beliggenhet, tomt og potensiale har vært avgjørende for prisen. Det er ikke grunnlag for at klageren er påført noe økonomisk tap ved dette kjøp.

Klageren påberoper et lydopptak hennes far skal ha foretatt ved overtakelse av boligen i sin kommentar til tilsvaret. Megleren ble ikke opplyst om at samtalen ble tatt opp, men kan forklare seg om sin opplevelse av sitasjonen og samtalen. Klageren legger her opp til en bevisførsel som krever kontradiksjon, og saken synes med det ikke egnet for behandling i nemda. Innklagede har etter dette nedlagt slik endret påstand:

«Prinsipalt påstås klagen avvist

Subsidiært fastholdes påstanden om at klagen ikke kan føre frem.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares ved nemndas skriftlige saksbehandling. Det er her nødvendig med såkalt umiddelbar bevisførsel, det vil si at parter og eventuelle vitner forklarer seg direkte for den instans som skal ta standpunkt i saken. En eventuell avspilling av et lydopptak kan uansett ikke skje under nemndas skriftlige behandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.