Klage nr. 2021118

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Jenssen og Bolle Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav på vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av sin eiendom 14. juli 2020. Eiendommen ble ikke solgt, og klageren ba om at oppdragsavtalen ble kansellert. Klagerne har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget. Det er blant annet anført at megleren ikke gjorde tilstrekkelige prisundersøkelser før salgspris ble satt, oppdragsavtalen var misvisende, og vilkårene svært vanskelig å forstå. Videre anføres det at innklagede har brutt god meglerskikk ved å ikke gi korrekt informasjon om pantesikringen i boligen i forbindelse med inngåelsen av oppdraget, samt ved å nekte å slette sikringsobligasjon uten å få full dekning for sitt vederlagskrav. Klageren krever at innklagedes vederlag settes ned med 32 678 kroner.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren bestemte seg i april 2020 for å flytte fra byen og til roligere omgivelser i en liten kommune. I den anledningen ble foretrukne megler bedt om tilbud, men for å ha noe å sammenligne med ble også innklagede invitert til komme med tilbud samt redegjøre for salgsmulighetene. Foretrukne megler var billigere, men under dialogen med megleren hos innklagede ble det tydelig at han viste best og kunne mest om det lokale markedet. Han lokket med høy salgspris og fast honorar, som også ble rabattert under videre dialog. Klagerne valgte derfor megleren hos innklagede.

Under signeringen av oppdragsskjemaet ble det rotet med egenerklæringen for boligsalgsforsikringen, og forsikringen måtte utgå. I den anledning ville megleren besørge at en av hans assistenter kom med nytt skjema for signering før klagerne pakket siste eske og dro. Assistenten kom innom for signering på den mest hektiske flyttedagen. Klageren forstod ikke da at han signerte på pantobligasjon der innklagede sikret seg pant for sitt oppgjør. I forkant hadde klageren lest seg opp på denne regelen via ulike advokatforumer. Ingen plasser sto det at sikkerhet for meglerens oppgjør var baktanken med en slik pantobligasjon. Basert på stresset ved flytting, nedpakning og organisering fikk han ikke den tiden eller muligheten han burde hatt til å lese gjennom dokumentene på en ryddig og tilfredsstillende måte.

Når megleren hadde fått alle dokumenter, adgangskoder, nøkler og klageren hadde forlatt byen, anså han salget som igangsatt. På denne tiden hadde megleren klagerens fulle tillitt og han anså dialogen som både god og profesjonell. Det var først når ukene begynte å løpe og klageren ikke så noe resultat av meglerens arbeid, at han fattet mistanke. På dette tidspunktet hadde klageren ennå ikke fått kopi av alle tilhørende dokumenter, til tross for at dette muntlig ble lovet av megleren. Klageren har ved flere anledninger både antydet og vært tydelig på sin misnøye til meglerens evner og sannferdighet i sin profesjon.

Dette har også i ettertid vist seg å stemme. I pantobligasjon/sikringsdokument er vitner klageren aldri har møtt, ført opp. Klageren ville aldri akseptere et slikt pantedokument. Videre stod det en stjerne i feltet hvor klageren skulle signere. Hans initialer var heller ikke påført alle sidene og han er sikker på at side 1 er byttet i ettertid av hans signatur. Dette er et tegn på at megler driver med dokumentforfalskning eller svært nær den grensen.

Da oppdragsavtalen ble sagt opp, ble pantet nedskrevet til 200 000 kroner. Klageren har ikke fått tilstrekkelig svar på hvorfor. Meglerens honorarkrav var på 37 000 kroner. Klageren har gjentatte ganger påpekt at innklagede med dette holdt boligen hans i arrest. Han kunne ikke så mye som bytte bank uten innklagedes samtykke, noe som opplevdes svært nedverdigende.

Klageren ble tvunget til å betale et usannsynlig høyt honorar for et svært slett arbeid. Den eneste taktikken som ble presentert underveis i salgsprosessen var prisreduksjon. Ingen andre tiltak ble foreslått benyttet. Megler brukte ikke E-takst for å finne riktig pris. Den andre megleren klageren var i kontakt med, priset boligen noe lavere enn det innklagede gjorde.

Ved forsøk på å løse problemene klageren opplevde som urovekkende, fikk han en oppsigelse oversendt fra megleren. Oppdragsavtalen var så dårlig og uryddig formulert at klageren ikke med trygghet klarte å forstå hvilke paragrafer som var gjeldende. Han opplevde oppdragsavtalen som misvisende.

Klageren foreslo underveis å finne en løsning i dialog med den andre megleren hos innklagede, uten at dette ønske ble hensyntatt. Dette viser en dårlig holdning til oppdragsgiver i en prosess der megler utnytter sin makt. Klageren opplevde det som ren utpressing da han ble møtt med et oppgjørsforslag på 17 000 kroner mot at han oppgav alle sine klagerettigheter.

I e-post den 15. september skrev megleren følgende;

”Ønsker dere å si opp avtalen så ber jeg om tilbakemelding på det så snart som mulig. Husk vi er i samme båt…vi tjener ingenting på å ikke selge [adresse]…vi taper penger på å ikke lykkes. Hvorfor skulle vi da opptre slik du antyder i dine meldinger ?? Jeg ønsker med denne mailen å gi en utfyllende respons på de sms jeg har fått fra dere. Det blir med det fra min side. Enten får vi den arbeidsro vi trenger for å lykkes eller så kan dere si opp avtalen og avslutte samarbeidet når dere måtte ønske. Viser her til inngått oppdragsavtale med betingelser for både oppdragsgiver og megler.”

Klageren leste denne mailen som en bekreftelse på meglerens muntlige svar på «no cure-no pay» som han gav under innsalget for å få oppdraget.

Av e-posten fremgår det at det tidvis har vært mye frem og tilbake mellom partene. Klageren har gjentatte ganger forsøkt å finne løsninger og ønsket å involvere seg i salgsprosessen gjennom dialog og forslag til gode løsninger. Dessverre har han opplevd å bli sittende som svarteper i en sammenheng der megleren nærmest har gjort han rettsløs, samt trenert saken så langt som mulig.

Megleren har ikke utført sine plikter og gjort tilstrekkelig prisundersøkelser før salgspris ble satt. Megleren foretok ingen e-takst. Videre opplyste han ikke om forhold knyttet til pant i boligen. Megleren til innklagede har opptrådt klanderverdig og satt klageren i en svært vanskelig situasjon, der meglerens gevinst har vært enerådende uten hensyn til klageren som den svakere part. Megleren har hatt urimelig høyt pant i bolig og har helt klart og tydelig brutt god meglerskikk. Han har ikke evnet å utgi en oppdragsavtale hvor det er mulig å forstå vilkårene som oppstilles. Megler har heller ikke gitt korrekt info om pantesikringen i boligen i forbindelse med inngåelsen av oppdragsavtalen. Dette ble en meglerassistent sendt over for å få klageren til å signere på midt i en stressende flytteperiode.

Det er ikke riktig at klagerne sa opp oppdraget. Alt klageren gjorde var å uttrykke mistillit til megleren på grunn av den svært negative holdning han viste ovenfor klageren som kunde. Det eneste tiltak som ble foreslått for å få økt oppmerksomhet rundt eiendommen, var en prisjustering.

Det kreves at vederlagskravet settes ned med 32 678 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Sommeren 2020 henvendte klageren seg til innklagede med ønske om bistand til salg av sin eiendom. Oppdragsavtale ble undertegnet 14. juli 2020. Takstmann og fotograf ble bestilt samme dag, det samme ble meglerpakken fra kommunen. Sikringsobligasjon ble signert
22. juli og sendt for tinglysning dagen etter. Sikringen ble tinglyst den 28. juli.

Da innklagede startet salget, ble de kjent med at det heftet en rekke utleggsforretninger på eiendommen som ifølge selger skulle bli slettet snarest, det ble de også bortsett fra én utleggsforretning.

Salgsoppgaven ble oversendt selger som godkjente denne i e-post av 7. august. Eiendommen var da klar for å legges ut for salg og markedsført på FINN.no og på meglerforetakets hjemmeside. Selger hadde da flyttet ut av huset, som ble stående tomt under hele salgsprosessen.

Det var totalt fire interessenter til eiendommen og på grunn av koronapandemien ble det ikke avholdt felles visninger. Første visning ble avholdt 27. august med en av interessentene. Vedkommende ønsket ikke å gå videre med prosessen på grunn av usikkerhet knyttet til tilstanden på kjelleren og øvrige forhold ved eiendommen av negativ karakter. Det var blant annet et åpent vannrør i badegulvet som var usikret, samt flere forhold ved det elektriske anlegget som virket uferdige og bar preg av ulovlig arbeid. Også andre interessenter påpekte stor usikkerhet rundt bad og øvrige forhold, både innvendig og utvendig knyttet til arbeid utført av eier selv.

Det viste seg etter hvert å være vanskelig å finne nye interessenter. Megleren kontaktet klageren for å høre som de var villige til å justere prisen med bakgrunn i den manglende responsen på eiendommen. Klageren ble mer og mer utålmodig etter hvert som responsen avtok og sendte flere usaklige mailer til innklagede hvor han blant annet truet med å kontakte media – aviser, TV, lokale medier og Finanstilsynet. Innklagede forsøkte å holde dialogen profesjonell, men klageren fortsatte med sine harde kritikker. Det ble avholdt en ny visning med en interessent til stede 1. oktober, deretter ble det annonsert ny visning 5. oktober, hvor det ikke kom noen.

Den 6. november sendte klageren en e-post til innklagede og uttrykte mistillit til megleren og ba om at avtalen ble kansellert i det han mente at innklagede hadde brutt avtalen.

Oppdragsavtalen løp i seks måneder, gjeldende fra 14. juli 2020, og innklagede gjorde klageren oppmerksom på at det ville få økonomiske konsekvenser å si opp oppdragsavtalen. Klageren fortsatte sine trusler og usaklige anførsler, og innklagede så derfor ingen annen utvei enn å forholde seg til oppdragsgivers skriftlige oppsigelse. Etter dette ble oppdragsavtalen gjennomgått, og det ble sendt faktura i henhold til avtalens punkt 7 den 17. november. Fakturaen forfalt den 1. desember, men ble ikke betalt ved forfall.

Innklagede nedkvitterte sikringsobligasjonen 27. november til 200 000 kroner, ettersom salgsoppdraget var avsluttet, og innklagede således hadde et redusert sikringsbehov. For å få avsluttet saken tilbydde innklagede seg å halvere fakturakravet sitt. Tilbudet ble avvist av klageren.

Den 15. februar 2021 innfridde klageren kravet, og innklagede slettet sikringsobligasjonen samme dag og anså dermed saken som endelig avsluttet. Bekreftet grunnbokutskrift ble sendt klageren 22. februar. Den 30. april mottok innklagede en e-post fra klageren med spørsmål om å foreta en E-takst på eiendommen. Innklagede svarte klageren og forklarte hva en E-takst er, og hvordan den brukes. Noen dager senere henvendte klageren seg på nytt med spørsmål om pris for E-takst. Innklagede svarte dagen etter med at de ikke ønsket å utføre E-takst på eiendommen, med bakgrunn i sakens historikk og avsluttede kundeforhold.

Salgsoppdraget er avsluttet med kunden (oppdragsgiveren), og innklagede tilbakeviser alle påstander av ulik karakter som er klaget inn til Reklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter. 

Nemnda har kommet til at klagen førte delvis frem

Signeringen av pantedokumentet

Klageren har anført at megler ikke ga korrekt informasjon om pantesikringen i boligen, og det er også anført at vitnepåtegningen er feil. Nemnda har ikke under sin skriftlige saksbehandling grunnlag for å ta stilling til om megler kan kritiseres for hvordan pantedokumentet ble til.

Etter at oppdraget var avsluttet, nedkvitterte megleren pantedokumentet til 200 000 kroner til tross for at meglerens krav på vederlag/utlegg var på et langt lavere beløp. Nemnda kan ikke se at dette har fått noen praktiske konsekvenser for klageren. Men nemnda bemerker at det hadde vært naturlig å nedkvittere pantedokumentet med et større beløp sett hen til meglers krav.

Om klageren sa opp megleroppdraget?

Det er uenighet mellom partene om det var klageren eller innklagede som sa opp oppdraget. Nemnda har kommet til at klagerens e-post 6. november 2020 må forstås slik at klageren sa opp oppdraget, jf. uttrykket «kansellering». Partene har også etterpå forholdt seg til at oppdraget var oppsagt.

Spørsmålet om vederlagsnedsettelse

Klageren har krevd at vederlaget nedsettes med 32 678 kroner. Vederlagsnedsettelse forutsetter at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlag, men ikke utlegg.

Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren betalte også innklagedes krav 15. februar 2021 uten å ta noe forbehold om vederlagsnedsettelse eller reduksjon i vederlaget. Klageren henvendte seg også etterpå til innklagede med ønske om at det ble avholdt e-takst.

Det fremgår imidlertid av punkt 7 i oppdragsavtalen at det ved oppsigelse fra selger (oppdragsgiver) skal klageren dekke totalt 26 000 kroner inkl. mva. Det er ingen henvisning til punkt 5 om utlegg. Selv om megler har lagt til grunn at utlegg også skal dekkes, må megler som har skrevet oppdragsavtalen, ta ansvaret for at utlegg overhodet ikke er nevnt i punkt 7. Bestemmelsen i punkt 7 fremstår som klar og utfyllende for en forbruker. Dersom megler ønsket at dekning av utlegg kom i tillegg, kunne dette enkelt vært gjort med en tilføyelse og henvisning til punkt 5 i punkt 7.  

Det følger av dette at innklagede må kreditere klageren differansen mellom 37 677,50 kroner og 26 000 kroner, det vil si 11 677,50 kroner. Nemnda har ikke lagt vekt på at klageren betalte innklagedes krav uten forbehold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Jenssen og Bolle Eiendomsmegling AS må kreditere [klageren] 11 677,50 kroner.