Klage nr. 2021120
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Lambertseter
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
Saksfremstilling
I november 2020 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak for 3 836 000 kroner. Prisantydningen var satt til 3 800 000 kroner. I både salgsoppgave og FINN-annonse var leiligheten markedsført med et bruksareal på 46 kvm. Senere oppdaget klageren at det var angitt feil bruksareal, og at det riktige var 42 kvm. Klageren anfører at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren har som følge av den feilaktige opplysningen betalt 360 000 kroner for mye for leiligheten, og krever dette erstattet av innklagede.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I både salgsoppgaven og FINN-annonsen var det opplyst at leiligheten hadde et primærrom på 42 kvm og bruksareal på 46 kvm. Klagerne trodde dette var riktig helt frem til 11. januar 2021, da et par av klagernes venner i meglerbransjen opplyste om at det var noe som skurret. Klagerne oppdaget deretter at det i takstrapporten var opplyst om at både primærrom og bruksareal var på 42 kvm, mens bruttoarealet var på 46 kvm.
Kvadratmeterprisen i området ligger på i overkant av 90 000 kroner. Et arealavvik på fire kvm gir et prisavvik på 360 000 kroner. Dette beløpet kreves erstattet av innklagede. Klagerne føler seg ført bak lyset av megleren og den feilaktige markedsføringen av leiligheten. Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med utarbeidelsen av markedsføringsmaterialet har megleren gjort en tastefeil ved registrering av arealer i meglersystemet. I tilstandsrapporten utarbeidet i forkant av salget var det opplyst et bruksareal (BRA) og P-rom på 42 kvm og bruttoareal (BTA) på 46 kvm. Under overføringen av informasjon fra rapporten er BTA fra tilstandsrapporten fylt inn som BRA i meglersystemet.
Ut over opplysningen som skyldes en tastefeil, foreligger det ingen opplysninger i salgsoppgave eller annen annonsering som tilsa at BRA skulle være større en P-rom. Tilstandsrapporten som inneholdt korrekte mål, var inntatt som vedlegg til salgsoppgaven. Det var ikke gitt opplysninger om at leiligheten hadde sekundærrom, og det var ingen avvik i plantegninger, bilder eller annet markedsføringsmateriell.
Klageren besiktiget leiligheten da han var på privatvisning 26. oktober 2020. Visningen varte en halvtimes tid. Klageren stilte ikke spørsmål omkring leilighetens bruksareal, boder eller sekundærrom utover det som angikk boden i kjelleren. Det var ingen rom i leiligheten som indikerte at boligen var større enn angitt P-rom på 42 kvm.
Klageren har gjort en grundig befaring av leiligheten og fått tilsendt salgsoppgave som inneholder beskrivelse av rom, plantegning og bilder. Klageren har ved inngivelse av bud bekreftet å ha lest salgsoppgaven. Det kan derfor ikke være noen tvil om at klageren var klar over forholdene ved leiligheten før budgivning fant sted.
Klageren opplyser at han 11. januar 2021, av en tredjepart, ble gjort oppmerksom på at bruksarealet var feil angitt. Dette var etter at overtakelsen hadde funnet sted. Dette tyder på at leilighetens arealer utover P-rom ikke var av betydning for klageren før inngivelse av bud. Innklagede antar at klageren ellers ville merket seg dette. Innklagede mener at klageren var kjent med det faktiske arealet, og at det ikke er rimelig at en kjøper skal dra fordel av at megleren var uheldig og begikk en ren tastefeil.
Økonomisk tap
Videre foreligger det ikke et økonomisk tap knyttet til meglers tastefeil. Innklagede kan ikke se at feilopplysningen om bruksarealet har ført til en høyere salgspris. Kvadratmeterpriser beregnes ut fra boligens P-rom, som var korrekt oppgitt alle steder i markedsføringen. Klageren har ikke betalt mer for eiendommen som følge av tastefeilen, men fått det arealet han har betalt for. Kvadratmeterpris for P-rom kan ikke legges til grunn for utregning av økonomisk tap for mindre sekundærrom enn opplyst.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det sentrale spørsmålet i saken er det fremsatte erstatningskrav på 360 000 kroner. Tre vilkår må være oppfylt for at innklagede skal bli erstatningsansvarlig. For det første må megleren ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. For det andre må klageren ha lidt et økonomisk tap, og for det tredje må det være årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomme opptreden og det økonomiske tapet.
Det er på det rene at megleren ved en tastefeil la inn feil bruksareal i meglersystemet, noe som førte til at både salgsoppgaven og FINN-annonsen inneholdt feil opplysninger. Arealet ble oppgitt til å være 46 kvm bruksareal, mens det riktige var 42 kvm. Det tilligger en meglers plikter å oppgi korrekt areal, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 6. Nemnda mener derfor at megleren har brutt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Når det gjelder de øvrige vilkårene, finner nemnda det ikke sannsynliggjort at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av at det var gitt feil opplysning om bruksareal. Nemnda bemerker at det er P-rom som danner grunnlaget for beregningen av kvadratmeterprisen. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Lambertseter har ikke overholdt opplysningsplikten, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Erstatningskravet fører ikke frem da det ikke er sannsynliggjort noe økonomisk tap.