Klage nr. 2021123
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Trondheim Torg
Saken gjelder: Oppfølging av interessent og krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
I januar 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Prisantydningen var 1 950 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. En interessent forsøkte over flere dager å komme i kontakt med megleren for å avtale visning, uten hell. Interessenten tok til slutt kontakt med klageren, og det ble avtalt visning dagen etter som klageren skulle holde selv. Visningen resulterte i et bud på prisantydning, som klageren aksepterte. Klageren anfører at megleren ikke i tilstrekkelig grad har fulgt opp interessenten som endte opp som kjøper. Videre anfører klageren at han ikke har fått tilstrekkelig rådgivning og oppfølging underveis i salgsprosessen, blant annet da det kom inn et bud på 60 000 kroner under prisantydning dagen etter første visning. Klageren anfører at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse og krever at vederlaget settes ned med 34 630 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren ønsket i utgangspunktet å selge gjennom «DNB Samsolgt» til en fastpris på
50 000 kroner, og foreslo dette overfor megler. Megleren overtalte imidlertid klageren til å gå for full meglerpakke med det argument at det ville lønne seg med tanke på å oppnå en høyere pris for leiligheten. Det vises i denne forbindelse til e-post av 4. januar 2021 fra megleren.
Det ble inngått oppdragsavtale med innklagede 13. januar 2021.
Den 15. februar 2021 holdt megleren første visning, og dagen etter kom det inn et bud på
1 890 000 kroner. Klageren hadde tidligere ved flere anledninger informert megleren om at han ikke ville selge under prisantydning. Til tross for dette følte han seg presset til å akseptere budet som var på 60 000 kroner under prisantydning. Megleren hadde argumentert med at det var dumt om leiligheten ble liggende «kald» på markedet, og at det var lurt å akseptere budet siden interessen var så lav.
Klageren var uforberedt og situasjonen føltes stressende, og i en slik situasjon hjalp det i alle fall ikke å bli rådgitt av megleren til å selge til den aktuelle prisen. Heldigvis fikk klageren gode råd fra sin familie og bankrådgiver, og han valgte til slutt å avslå budet. Megleren burde i forkant ha informert og forberedt klageren på ulike scenarioer som kunne oppstå i forbindelse med budgivning. Megleren burde gått grundig gjennom de mulighetene en selger har i en slik situasjon, som eksempelvis å gi motbud, annonsere på nytt eller akseptere budet.
Klagen baserer seg i hovedsak på at en interessent, som senere endte opp som kjøper, over flere dager forsøkte å avtale visning med megler, uten å få kontakt. Den 24. februar 2021 holdt megleren en ny visning, uten at det resulterte i bud. Den 5. mars 2021 tok en interessent kontakt med megler via annonsen på Finn.no, uten å få noe svar. Han fulgte opp med å forsøke å ringe på nytt påfølgende mandag 8. mars, men heller ikke da fikk han noe svar.
Dagen etterpå sendte megleren en SMS med spørsmål om hva han kunne hjelpe med. Interessenten svarte tilbake at han ønsket visning, men hørte ikke noe mer fra megler etter dette. Interessenten tok så direkte kontakt med klageren onsdag 10. mars 2021. I en SMS skrev interessenten at han ikke klarte å få kontakt med megler. Klageren og interessenten avtalte visning dagen etter, som klageren skulle holde selv. Interessenten inngav bud på prisantydning samme kveld som visningen, og fikk tilslaget dagen etter, 12. mars 2021. På dette tidspunkt hadde det gått én uke siden kjøperen forsøkte å kontakte megler første gang.
Innklagede hevder at klageren har holdt avtaler skjult for megleren. Klageren reagerer på ordbruken, som også er blitt brukt i tidligere e-postkorrespondanse mellom partene. Med dette impliserer innklagede at han skulle ha et ønske eller agenda om at megleren ikke skulle bli involvert. Dette er en grunnløs påstand.
Klageren informerte ikke megleren da interessenten tok direkte kontakt fordi klageren hadde travle dager og ikke tenkte noe mer over saken. Megleren fikk imidlertid beskjed umiddelbart etter visning, da han fikk følelsen av at interessenten ønsket å legge inn bud. Klageren hadde også opplyst interessenten om at bud måtte inngis via megler. Klageren hadde ingen forutsetning for å vite at dette var avvikende praksis ved visninger. Megleren måtte i så fall ha informert klageren om dette og andre ulike scenarioer i forkant av salget, da dette var første gang klageren solgte bolig og forholdene rundt prosessen var ukjent for ham.
Megleren har ikke i tilstrekkelig grad fulgt opp den aktuelle interessenten. Klageren endte derfor med å holde visning for interessenten, som førte til at leiligheten ble solgt. Det at leiligheten ble solgt til prisantydning, skyldes ikke meglerens innsats. Videre mener klageren at han ikke har fått tilstrekkelig rådgivning og oppfølging under salgsprosessen. På denne bakgrunn krever klageren at meglerhonoraret settes ned til 50 000 kroner, som tilsvarer prisen for tjenesten «Samsolgt», som klageren i utgangspunktet ønsket å benytte.
Det bemerkes at klageren opprinnelig avslo innklagedes tilbud om kompensasjon på
2000 kroner. Det forhold at innklagede likevel ikke har valgt å belaste han for dette beløpet i sluttoppgjøret, kan få det til å virke som om partene har kommet til enighet, men dette er altså ikke tilfelle.
Innklagede har i korte trekk anført:
Salgsobjektet ble første gang annonsert den 15. februar 2021 med en prisantydning på 1 950 000 kroner. Den 15. februar ble det holdt visning, og dagen etter kom første bud på 1 850 000 kroner med 50 minutters akseptfrist. Kort tid etter mottagelsen ble det sendt ut budvarsel til 14 interessenter, men ingen tok kontakt. I en slik situasjon er det naturlig for en megler å drøfte med oppdragsgiver hva man skal gjøre videre. I dette tilfellet høynet den samme budgiveren, uten konkurranse fra andre, budet sitt opp til 1 890 000 kroner.
Når ingen av de andre interessentene var interessert i å inngi bud, var det naturlig at megleren diskuterte med klageren om det var aktuelt med salg. Et salg er kun ett av flere handlingsalternativer i en slik situasjon som dette. Megleren hadde ingen intensjon om å presse klageren til å akseptere en lavere pris enn prisantydning og kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av å føle seg presset. Klageren endte med å avslå budet, og eiendommen ble annonsert på nytt med visningsdato 24. februar.
En interessent (senere kjøper) lastet ned salgsoppgaven fredag 5. mars 2021 kl. 23:38. I tråd med vanlig folkeskikk ringer megleren ikke interessenter så sent på en fredag eller i helgene. Den påfølgende mandagen forsøkte megleren å ringe kjøperen uten hell, og kjøperen ringte heller ikke tilbake. Da kjøperen forsøkte å ringe opp igjen dagen etter, var megleren opptatt i et møte. Megleren sendte derfor en SMS til interessenten kl. 09:28 for å spørre hva henvendelsen gjaldt. Megleren fikk ikke noe svar, og sendte derfor en ny SMS kl. 13:37.
Megleren mottok SMS tilbake kl. 13:46 hvor interessenten redegjorde for bakgrunnen for henvendelsen. Megleren forsøkte kort tid etter å ringe vedkommende, men fikk ikke svar. Megleren hørte ingenting fra interessenten resten av dagen og heller ikke dagen etter. Dersom innklagede skal kunne klare å følge opp interessenter, så er det også en selvfølge at de faktisk tar kontakt tilbake dersom de er interesserte i boligen. Megleren kunne muligens forsøkt å kontakte interessenten en gang til på onsdagen, men det virket ikke som det hastet da interessenten ikke tok kontakt med megleren på over et døgn.
Klageren holdt privatvisning 11. mars 2021 med interessenten etter å ha mottatt en SMS fra vedkommende. Etter visningen, nærmere bestemt kl. 18:44, sendte klageren SMS til megler hvor han opplyste om den avholdte visningen. I etterkant av dette hadde megler og klager en kort telefonsamtale. Megleren ringte deretter til interessenten og fikk ham til å legge inn bud på prisantydning samme kveld med en akseptfrist kl. 12:00 dagen etter. Megleren har således medvirket til at budet kom inn.
Innklagede har sporbar dokumentasjon fra sitt meglersystem på at alle budgivere og interessenter fra de to foregående visningene ble varslet om budet omgående. Det ble i alt sendt ut 21 budvarsler, men likevel tok ingen kontakt med tanke på å komme med et høyere bud innen akseptfristen. På denne bakgrunn mener innklagede at klagerens påstand om at man kan ha gått glipp av potensielle budgivere, ikke er dokumentert og derfor ikke kan føre frem. Klageren endte med å akseptere budet på prisantydning.
Innklagede synes det er leit at klageren ikke er fornøyd med gjennomføringen av salgsoppdraget, til tross for at det ble oppnådd en salgspris tilsvarende verdivurderingen til megler, og boligen ble solgt etter 35 dager. Innklagede har allerede redusert vederlaget sitt med 2000 kroner, som kompensasjon for at klageren selv holdt en visning.
Megleren forsøkte flere ganger å få kontakt med interessenten på telefon og SMS. Etter at klageren avtalte privatvisning med interessenten, burde han orientert megleren om at han selv hadde inngått en avtale om visning med interessenten. Dette ble imidlertid ikke gjort, til tross for at visningen skulle avholdes mer enn 24 timer frem i tid. Innklagede har tidligere bedt klageren om en forklaring på hvorfor ikke megler ble varslet, slik at megler selv kunne tilby seg å holde visningen. I e-post av 27. mars 2021 svarte klageren følgende:
«Grunnen til at jeg avtalte visning direkte med kjøper var fordi han ønsket en rask avtale på dette og jeg så ingen grunn til å involvere tredjepart.»
Klageren kan ikke argumentere med at megleren er en «tredjepart». Megleren er den første som må få beskjed dersom kunder tar direkte kontakt med selger. Det er for øvrig ikke unormalt at dette skjer. Megleren på sin side har gjennom omfattende e-postkorrespondanse med klageren opplyst om at han ikke har lyktes med å komme i kontakt med interessenten, til tross for flere og iherdige forsøk.
Når interessenten så tar kontakt med klageren onsdag 10. mars, opplyses det at megleren er vanskelig å få tak i. Den eneste dokumentasjonen som er blitt fremlagt av klageren er en SMS fra interessenten hvor vedkommende skriver at klageren må få «fart på megler». Denne
SMS-en står ubehandlet selv hos klageren i over et døgn, og kommer først til meglerens kunnskap etter at klageren har gjennomført visningen.
Klageren har fremsatt en rekke påstander som baserer seg på antagelser og som ikke er dokumentert. Innklagede kan ikke se at en annen håndtering av salgsoppdraget fra meglers side ville gitt et annet og bedre resultat for klageren, og bestrider at megleren har brutt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven. Megleren har tvert imot gjort det han kan for å ivareta klagerens og kjøperens interesser. Det vil føre galt av sted dersom oppdragsgiver først skal kunne holde avtaler skjult for megleren, for deretter å kreve vederlagsnedsettelse for at han ikke har medvirket.
Megleren har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og det er følgelig ikke grunnlag for bortfall eller reduksjon av vederlaget etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede fastholder sitt krav på oppgjør. Klageren kan ikke høres med at han i stedet kun skal betale 50 000 kroner, som tilsvarer prisen for tjenesten «Samsolgt».
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har krevd at vederlaget skal settes ned. For at klageren skal ha krav på vederlagsnedsettelse må megleren ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.
Klageren anfører at megleren ikke i tilstrekkelig grad fulgte opp en interessent som førsøkte å få kontakt med ham for å avtale visning av leiligheten.
Slik saken er opplyst, har megler her gjort det som kunne forventes for å få kontakt med interessenten (kjøperen). Innklagede har opplyst i tilsvaret at interessenten lastet ned salgsoppgaven fredag kl. 23:38, og at megler forsøkte å ringe vedkommende påfølgende mandag uten å få kontakt. Da interessenten ringte opp megler på tirsdagen, var megleren opptatt i et møte, men fulgte opp ved å sende SMS til interessenten. Utover dagen forsøkte megleren å ringe til vedkommende uten hell. Interessenten ringte ikke megleren tilbake, hverken samme dag eller dagen etterpå. Dette er, så vidt nemnda forstår, ikke bestridt av klageren.
Klageren burde etter nemndas syn gitt megler beskjed om at interessenten hadde tatt direkte kontakt med ham, dersom klageren ønsket at megleren skulle tilby seg å holde visning for interessenten.
Etter dette har nemnda kommet til at det ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.