Klage nr:
126/08

Avgjort:
09.10.2008

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt om eiendommen før budgivning

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS Stovner
Saksfremstilling:

Klageren fikk aksept på sitt bud på en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler. Han ønsker nå å bli løst fra avtalen da han hevder å ha fått mangelfulle opplysninger om eiendommen før bud ble gitt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren har gitt bud på en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Han ønsker å komme fri fra sitt bud, da han mener å ha fått feilaktige og/eller mangelfulle opplysninger i forbindelse med budprosessen.

Klageren la inn skriftlig bud på eiendommen den 23. juni 2008. Budet ble senere forhøyet. Det endelige budet lyder på kr 4 500 000. Budet ble gitt på bakgrunn av annonse på finn.no. Den 26. juni 2008 sendte innklagede en skriftlig aksept sammen med utkast til kjøpekontrakt per e-post. Klageren meldte tilbake til innklagede per e-post at han ikke kunne åpne vedlegg på e-post og ba om å få det tilsendt i vanlig post.

Klageren anfører at han mottok salgsoppgave/takst etter at budet var gitt. I salgsoppgave og takst fram kommer opplysninger som gir et helt annet inntrykk av eiendommen enn det som framstår i annonsen på finn.no. Det er korrekt at det i annonsen på finn.no er nevnt at det ikke er søkt «i kommunen for bygging av alle hyblene». For det første er denne opplysningen god gjemt innimellom positive opplysninger. For det andre kan teksten tolket som om dette ikke gjelder alle hyblene. Under avsnittet «Evt. adgang til utleie» i salgsoppgaven er de konkrete konsekvensene av manglende hybelgodkjenning opplyst. Konsekvensene er at det vil mangle en vesentlig del av finansieringen på boligen, nemlig inntekter fra hyblene. Dette har medført at klagerens bankforbindelse i ettertid har nektet finansiering.

I salgsoppgaven fremgår også at det ikke er gitt ferdigattest på huset slik det framstår i dag. I salgsoppgaven fremgår også at det er sendt inn klage fra naboer, som bl.a. inneholder påstand om ulovlig oppdeling av eiendommen. I salgsoppgaven presiseres at interessentene oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagmann, før bud inngis.

Innklagede er ifølge klageren klar over at han ikke hadde fått salgsoppgaven før budet ble gitt, og burde informert ham om at han burde lese denne først. Det er gitt opplysninger i salgsoppgaven som ikke framkommer i annonsen på finn.no. Dette er meget viktige opplysninger som ifølge klageren bør tilsi at han ikke er bundet av sitt bud.

Innklagede anfører:

Det hevdes i klagen at innklagede ikke har oppfylt sin opplysningsplikt ved at han har gitt feilaktige og/eller mangelfulle opplysninger i forbindelse med budprosessen. Klageren hevder videre som en konsekvens av dette at hans bankforbindelse har trukket finansieringen.

Klagerne kontaktet innklagede 23. juni 2008 og ba om å få tilsendt budskjema. Budskjema samt «Forbrukerinformasjon om budgivning» ble fakset over samme dag. Av forbrukerinformasjonen fremgår det tydelig at

«(d)et eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.»

Informasjonsbrevet beskriver videre når budet blir bindende og når det er inngått avtale.

Klageren ga skriftlig bud uten forbehold om utleiemuligheter samme dag. Endelig bud kr 4 500 000 ble akseptert påfølgende dag. Innklagede var flere ganger i kontakt med klagerens bankforbindelse for å sjekke finansieringen og fikk denne bekreftet. Akseptbrev samt utkast til kjøpekontrakt ble sendt klageren per e-post den 25. juni. Det er riktig at klageren tok kontakt og ba om å få tilsendt 3 – 4 salgsoppgaver for eiendommen. For innklagede var dette ikke unormalt, da kjøpere ofte ønsker å vise eiendommen de har kjøpt til andre. Ettersom de resterendesalgsoppgavene lå igjen på eiendommen, ble salgsoppgaven sendt som vedlegg til e-post. Samtidig ble det avtalt at han kunne få flere eksemplarer når innklagede fikk hentet disse.

Hvorvidt innklagede har oppfylt sine plikter etter loven hva angår opplysningsplikt må i denne saken sees i sammenheng med kjøperens undersøkelsesplikt. I klagen fremgår det at kjøperen har basert sitt bud på annonse på finn.no. Videre hevdes det at innklagede var klar over at kjøperne ikke hadde fått salgsoppgaven før bud ble gitt, uten at dette er nærmere dokumentert eller gjort rede for.

Innklagede avviser at han skal ha vært kjent med at klagerne ikke hadde fått eller sett salgsoppgaven før bud ble gitt. Det har vært mange visninger på eiendommen og det var flere interessenter til stede ved siste visning. Det er en umulig oppgave for meglerne å ha oversikt over hvem som møter på visning, tar med seg eller leser salgsoppgaven med mindre disse setter seg på liste, og innklagede hadde derfor ingen indikasjon på at klageren ikke hadde innhentet tilstrekkelig informasjon om eiendommen før budgivning, herunder innhentet salgsoppgave eller vært på visning. Når klageren i tillegg inngir bud uten forbehold, kan innklagede ikke lastes for forhold som klart fremgår av det komplette salgsmaterialet.

Det er på det rene at klageren, så frem innklagede har oppfylt sin opplysningsplikt etter loven, ikke kan gjøre gjeldende forhold som han ved rimelig undersøkelse burde ha oppdaget. Dette innebærer at klageren selv må bære risikoen for forhold han ville ha oppdaget dersom han ikke hadde forholdt seg passiv. Ved kjøp av fast eiendom er den rimelige måten for kjøper å undersøke eiendommen på ved gjennomgang av komplett salgsoppgave, samt besiktigelse av eiendommen.

Det fremgår av salgsoppgaven at hyblene ikke er godkjent for utleie;

«Eiendommen er for tiden utleid for kr. 32.300,-. Disse utleiedelene er ikke søkt godkjent hos kommunen. Det er kjøpers ansvar å ev. søke disse godkjent og gjøre de nødvendige bygningsmessige endringer for å få ombyggingen godkjent.»

«Det er ikke søkt i kommunen for bygging av alle hyblene.»

Videre fremgår i Verdi- og lånetakst for eiendommen at:

«Det er usikkert om det er søkt i kommunen for bygging av alle hyblene.»

Når det gjelder klagerens anførsler om manglende ferdigattest og naboklager grunnet bl.a. ulovlig oppdeling av eiendommen, fremkommer begge deler klart i salgsoppgaven under henholdsvis «Ferdigattest/Midlertidig brukstillatelse» og «Diverse».

Opplysningene om utleieadgangen for denne eiendommen er også tatt med i annonsen på finn.no. Det fremgår der at «det er ikke søkt i kommunen for bygging av alle hyblene». Selv om ordlyden er kortere og annerledes enn det som fremgår av salgsoppgaven, gir formuleringen en oppfordring til å gjøre seg kjent med det komplette salgsmaterialet, noe klageren enkelt ville fått tak i ved å kontakte innklagede. Det er ikke korrekt som anført i klagen at opplysningen er «godt gjemt innimellom positive opplysninger». Opplysningen oppgis der den naturlig hører hjemme. Når det gjelder spørsmål om hvorvidt formuleringen er uklar, vil en interessent med enkelthet fått dette presisert ved å kontakte innklagede eller lese salgsoppgaven.

Innklagede understreker videre at en annonse på www.finn.no er ment som markedsføring av salgsobjektet på en kortfattet måte som samtidig er lett tilgjengelig for interessentene. At det fremkommer utdypende opplysninger i salgsoppgaven som ikke står i finn-annonsen er derfor helt naturlig. Annonsene inneholder de viktigste opplysningene om eiendommen, og gir potensielle kjøpere et førsteinntrykk av eiendommen og en oppfordring til å laste ned salgsoppgave, komme på visning eller kontakte megleren.

Innklagede kanpå bakgrunn av ovennevnte ikke se at han har handlet i strid med loven hva gjelder opplysningsplikt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om mangelfull informasjon om eiendommen før bud ble gitt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemndas sekretariat har gjort klageren oppmerksom på at nemnda ikke kan ta stilling til spørsmålet om heving av avtalen, da dette er et forhold mellom klageren som kjøper og selgeren av eiendommen. Klageren er informert om at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til om innklagede har handlet erstatningsbetingende.

Forholdene rundt hyblene er grundig beskrevet i salgsoppgaven og også nevnt i annonsen på finn.no.

Klageren hevder at innklagede var kjent med at han ikke hadde sett salgsoppgaven for eiendommen, mens innklagede på sin side avviser at han var kjent med at klageren ikke hadde fått eller sett salgsoppgaven før bud ble gitt. Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Saken blir derfor å avvise på dette punktet.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold når det gjelder påstanden om mangelfull informasjon om forholdene rundt hyblene.

Klagen avviser når det gjelder påstand om at innklagede var kjent med at klageren ikke hadde sett salgsoppgaven før bud ble gitt.

Oslo, den 9.oktober 2008

Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

Tore Bråthen formann

Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant