Klage nr. 2021133

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Proaktiv Eiendomsmegling Trondheim Syd        

Saken gjelder:               Brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning        

Saksfremstilling

Klageren kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede foretak i 2020. Ifølge megleren fulgte det med både garasje og flere gjesteparkeringsplasser til boligen. Dette var viktig for klageren, og var noe hun diskuterte med megleren på visningene. Etter overtakelsen viste det seg at tomtegrensen gikk tvers over parkeringsplassen megleren hadde sagt at klageren disponerte. Klageren har dermed ikke lengre gjesteparkeringsplass. Naboen har også blitt forespeilet parkering på samme plass. Klageren anfører at megleren har solgt samme parkeringsplass to -tre ganger. I tillegg viste det seg at garasjen som boligen var markedsført med, ikke tilhørte klagerens seksjon, men seksjonene under. Klageren anfører at megleren har brutt sin opplysningsplikt og krever 300 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren må kjøre over tomta til tomannsboligen ved siden av, for å komme til huset. Klagerens eiendom har bruksrett til veien. Tomannsboligen ved siden av har garasje. Ifølge avtalen og tegningene som ble sendt inn og godkjent av kommunen ved oppdeling av tomta, var det planlagt parkeringsplass til bil nummer to til beboerne i tomannsboligen på fremsiden av huset. Det var ikke tegnet inn parkering bak garasjen, altså mellom klagerens hus og tomannsboligen. Tomannsboligen var nybygget på det som før var en del av tomten til boligen klageren kjøpte. Etter at klageren ble gjort oppmerksom på at tomtegrensen gikk tvers over den parkeringsplassen megler sa at klageren disponerte, har ikke klageren lenger gjesteparkering. Eierne av tomannsboligen ble også lovet parkeringsplassen bak garasjen sin av samme megler, og parkerer både tilhenger og bil der på daglig basis. Samme megler solgte samme parkeringsplass til to boliger. Det var også samme selger. På grunn av dette, har ikke klageren lengre plass til å snu bilen sin og må rygge ut på offentlig vei.

Ved tre visninger ble parkeringsplassen og garasjen diskutert med megleren. Det var så god plass imellom huset og tomannsboligen på naboeiendommen og garasjen, at klageren snakket med megleren om sine ønsker om å ha jacuzzi i garasjen, og heller parkere bilen utenfor. Selv da ville det være plass til gjesteparkering. Megleren var da tydelig på at det ville være bedre å bruke hagen til en jacuzzi, men han sa ingenting om at det egentlig ikke var nok parkeringsplasser.

Gjesteparkering og beboerparkering

Eierne av tomannsboligen hadde stått og sett på at megleren viste frem parkeringsplassene, inkludert den delen som var på deres tomt, ved visningen. De ringte megleren like etter visningen for å si at han ikke kunne formidle til potensielle kjøpere at de kunne parkere der. Dette ble ikke videreformidlet til klageren.

Megleren har deltatt i det meste knyttet til utviklingen av eiendommen, med alt fra oppdeling og salg av tomta, til etableringen av sameiet, oppsetting av tomannsboligen, og bistand til salg av flere av boligene på tomta. Megleren var også ansvarlig for salg av den delen av tomannsboligen som ble ferdigstilt like etter at klageren overtok sin bolig. I løpet av én uke ble det satt opp en stor platting på det arealet klageren trodde var en del av parkeringsplassen hennes, og som gjorde gjesteparkeringsplassen som var spesifisert i salgsoppgaven ubrukelig. For å bruke denne parkeringsplassen må klageren parkere inne den ene naboen.

I kartet som ligger ved byggesaken hos kommunen var det ikke planlagt at beboerne i tomannsboligen skulle parkere mellom husene. Dette var heller ikke en del av avtalen som de som bor under klageren skrev under på da tomta ble delt opp. Likevel solgte megleren med lovnad om permanent parkeringsplass til bil nummer to mellom husene. Tomannsboligen har parkeringsplass nummer to på fremsiden av huset sitt, men har nå bygget platting der i stedet.

Den parkeringsplassen klageren trodde hun hadde til disposisjon ved visning har blitt mindre og mindre, og megleren må ha visst at dette kom til å skje. Naboen hadde en kontrakt på at han disponerte én gjesteparkering på tomannsboligens tomt, bak garasjen deres. Denne kontrakten var det, etter klagerens forståelse, megleren som utformet ved oppdeling av tomta. Da megleren solgte denne delen av tomannsboligen, informerte han heller ikke om avtalen til ny kjøper. Dette ble det også bråk av, da de nyinnflyttede i tomannsboligen forsto det sånn at de disponerte hele området på deres tomt bak garasjen. Etter å ha solgt den samme parkeringsplassen til tre boenheter, tilbudte megleren 10 000 kroner til begge de to eierne for å gi fra seg parkeringsplass. En av de gikk med på å selge sin plass, og det står nå både tilhenger og bil der omtrent hele tiden, noe som gjør det umulig for klageren å snu bilen sin.

Det hun trodde var en stor parkeringsplass med mange muligheter for flere gjesteparkeringer har nå blitt en så trang plass at om enten hun eller eier av seksjonen under har en gjest på besøk som får skvist seg til en ekstra parkeringsplass på tomten, så får ingen i sameiet plass til å snu, og alle må rygge ut på offentlig vei.

Megleren synes å være enig i at han solgte leiligheten til klageren inkludert gjesteparkering, men sier at han ikke spesifiserte hvor klagerens faste gjesteparkeringsplass ville bli, da det var flere muligheter på parkeringsplassen ved visningstidspunktet. Klageren betalte for gjesteparkering(er), og det var et krav hun hadde til ny bolig. Dette fortalte hun også til megleren på visning. På visningstidspunktet var det naturlig å tro at hele området bak garasjen til tomannsboligen var en del av en felles parkeringsplass, da alle sto parkert der under visningen, inkludert megleren. Klageren påpekte på visningen at det her kunne være plass til mange gjester, uten at megleren uttrykte noen uenighet. På visningstidspunktet var planen for tomannsboligen å ha parkeringsplass på framsida av huset og ingen av beboerne der ville ha noe bak garasjen å gjøre.

Garasje

Klageren ble kort tid etter innflytting gjort oppmerksom på at det sto med liten skrift i salgsoppgaven at garasjen tilhører seksjon 1. Klageren var kjøper av seksjon 2. Det var eier av seksjon 1 selv som gjorde klageren oppmerksom på dette. Først da klageren konfronterte megleren med det, en uke etter overtakelsen, fikk hun tilsendt papirene angående de faktiske forholdene rundt garasjen. En ærlig og redelig megler ville sett flere naturlige tidspunkt til å nevne dette på under visningene. I og med at den faktiske situasjonen rundt garasjen var så knotete, ville klageren selvsagt stilt spørsmål ved dette dersom hun hadde visst at det var noe å stille spørsmål ved. Her har ikke megleren kun påpekt at det sto nevnt i prospektet, men løyet og hevder at han opplyste klageren om den faktiske situasjonen rundt garasjen på visning. Dette tyder på at han også selv er enig i at dette var noe han burde ha opplyst om når klageren gjentatte ganger under visningene diskuterte garasjen. Klageren har vitner som var med henne på visning den 8. oktober 2020 for å se på garasjen, og som kan bekrefte at megleren ikke nevnte behovet for reseksjonering av garasjen, og at megler spesifiserte at den naturlige gjesteparkeringen tilhørende boligen, ville være foran garasjen.

Klageren mottok samme dag som hun konfronterte megleren med dette, en e-post med denne informasjonen. Dette var den 5. november og hele seks dager etter overtakelsen.

Det er helt riktig at e-posten fra den 5. november fra megleren ikke var der klageren fikk vite om situasjonen rundt garasjen, noe hun heller ikke har hevdet. E-posten fra megler fikk hun samme dag som hun konfronterte megleren med det, like etter å ha blitt gjort oppmerksom på situasjonen med garasjen av eieren i seksjon 1. At megler hevder at det var han som informerte klageren om situasjonen er direkte usant.

Klageren har igangsatt salg av boligen sin. Etter første visning viste eier av seksjon 1 seg å være svært lite samarbeidsvillig når det kom til garasjen. Han nektet å signere noe som helst som bekreftet at det finnes en avtale om at seksjon 2, innehar rettigheter til garasjen. Klageren har dermed måttet holde visning av boligen uten å kunne garantere interessenter at garasjen tilhører boligen.

Boligselger- og boligkjøperforsikring, samt kontraktsmøte

Da klageren kjøpte boligen så hadde selgerne sagt ja til boligselgerforsikring, noe som var grunnen til at hun valgte å droppe boligkjøperforsikring. På overtakelsen ble klageren informert om at selgerne hadde ombestemt seg, og da var det for sent å tegne boligkjøperforsikring. Klageren ble fratatt muligheten til å tegne forsikring da selgerne trakk seg i siste minutt. Hun visste ikke helt hva konsekvensene var, eller hva det ville medført om hun ikke hadde sagt at det var greit.

Klageren møtte aldri selger, det ble heller ikke avholdt noe kontraktsmøte. Kjøpsprosessen føltes useriøs. På grunn av feil og mangelfulle opplysninger fra meglers side, har det vært mistrivsel og krangling med naboene siden overtakelsen.

Klagerens krav

Klageren krever 300 000 kroner i erstatning. Dette er på langt nær nok til å dekke meglerutgifter ved videresalg, penger brukt på å flytte inn i leiligheten og den psykiske påkjenningen det har vært å bo der.

Eierforholdene rundt garasjen var kamuflert i prospektet. Andre eiendomsmeglere klageren har vært i kontakt med, var klare på at det ville vært en selvfølge å opplyse om en slik situasjon på visning, samt opplyst tydeligere om det i salgsoppgaven. Videre ville det vært naturlig at avtalen klageren fikk tilsendt av megleren, etter å ha konfrontert han med dette etter overtakelsen, ble vedlagt salgsoppgaven.   

Innklagede har i korte trekk anført:

Garasje

Eiendommen ble solgt med følgende opplysninger knyttet til parkering i prospektet:

« – Garasje*

– Parkering på felles oppstillingsområder for sameiet [adresse]

*Garasjeplassen ble kjøpt til som tilleggsdel til denne seksjonen i 2014. Seksjonsbegjæringen som ble tinglyst i 2015 viser imidlertid at garasjen hører til seksjonsnummer 1, noe som trolig skyldes en feil i grunnlaget som ble innsendt for seksjonering. Partene i sameiet har hele tiden praktisert det slik at garasjen hører til seksjonsnummer 2. På generelt grunnlag anbefales det å bringe de reelle forholdene i takt med de formelle, ved reseksjonering.»

Innklagede legger til grunn at kjøper med siste avsnitt ovenfor var vel kjent med den formelle feilen tilknyttet garasjen før budet ble inngitt. Megler har opplyst at dette forholdet også var et samtaleemne mellom han og kjøperne før de innga sitt bud. Megler har med det oppfylt sin opplysningsplikt om dette forholdet, og ansvar for megler avvises på dette grunnlag.

Opplysningen i salgsoppgaven innebærer for øvrig at kjøper har overtatt eventuell risiko forbundet med dette forholdet.

Det faller på sin egen urimelighet om megleren, som også har forfattet informasjonen i salgsoppgaven, skal ha sagt noe annet på visning. Det står rett frem i prospektet at garasjen tilhører seksjon 1, samt at det anbefales at de formelle forhold bringes i orden, ved reseksjonering. At megleren skal ha sagt noe annet enn dette, faller på sin egen urimelighet.

Gjesteparkering og parkering

Når det gjelder gjesteparkering anføres det fra klageren at hun ble lovet gjesteparkering foran garasjen. Av salgsoppgaven fremgår det følgende om garasje og «Parkering på felles oppstillingsområder for sameiet [adresse]». Tidligere eiere av seksjon 2 skal ha benyttet plassen ved garasjen som gjesteparkering, noe som er omtalt i et møtereferat fra Sameiet [adresse], datert 29. september 2015. Møtereferatet lå vedlagt i salgsoppgaven. Deler av sameiets tomt ble imidlertid utskilt fra fellesarealet i 2019 og videresolgt for boligutvikling, noe som medførte en noe mindre tomt for sameiet.

Det ble ikke spesifisert hvor gjesteparkeringen var eller skulle være på visning. Kjøper var for øvrig kjent med forholdene her idet tomannsboligen var under oppføring og nær ferdigstilt da kjøper var på visning og bud ble inngitt.

Tomtegrensen mellom de to eiendommene ble ikke endret etter visning. Det at klageren synes det var naturlig å tro at hele området bak garasjen var en felles parkeringsplass, er en overbevisning klageren selv må stå for. Tomtegrensene var klarlagt lenge før klageren kjøpte eiendommen. Megleren har ingen forestillinger om at han som eiendomsmegler kan gi interessenter tillatelse til å parkere på annen manns eiendom. Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens fremstilling på dette punktet.

Kontraktsmøte, boligselgerforsikring, boligkjøperforsikring

Salgsoppdraget ble håndtert i henhold til de føringer og retningslinjer som var satt for en trygg og smittevernvennlig bolighandel. Etter disse retningslinjene ble kontraktsmøte med fysisk oppmøte frarådet. Kontraktsmøte ble derfor gjennomført via telefonkontakt og elektronisk signering. Megler hadde likevel et eget møte med kjøperne hvor det ble informert om at selger ikke kunne tegne boligselgerforsikring, da en av kreditorene ikke gav pantefrafall hvis premien for boligselgerforsikring ble trukket i oppgjøret, og selger ikke hadde midler til å dekke premien selv. Det var på dette tidspunktet for sent for klageren å tegne boligkjøperforsikring. Klageren signerte i forlengelsen av dette møte erklæring om at de var informert om dette og evt. konsekvenser. Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelser under dette punktet.

Interessekonflikt

Klageren gir i klagen flere steder uttrykk for at megler har hatt en interessekonflikt i forbindelse med utførelsen av oppdraget, og at han bevisst har villedet og feilinformert før handelen ble inngått. Det opplyses blant annet at naboene skulle ha ringt megler etter en av visningene for å presisere at deler av arealet bak deres bolig ikke kunne benyttes til parkering for klagerens bolig. Megleren kjenner seg ikke igjen i dette. Tomtegrensene mellom eiendommene har hele tiden vært klarlagt og klageren var etter innklagedes oppfatning kjent med dette.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares ved nemndas skriftlige saksbehandling. Det er her nødvendig med såkalt umiddelbar bevisførsel, det vil si at parter og eventuelle vitner forklarer seg direkte for den instans som skal ta standpunkt i saken.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.