Klage nr. 2021135
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sandefjord & Stokke Eiendomsmegling AS (EIE Eiendomsmegling avd. Stokke)
Saken gjelder: Brudd på meglers opplysningsplikt knyttet til betingelser for utøvelse av forkjøpsrett
Saksfremstilling
I mai 2021 deltok klageren i en budrunde på en eiendom som innklagede formidlet. I salgsoppgaven var det to steder nevnt at en person hadde forkjøpsrett. Det stod ingenting om at det var knyttet spesielle betingelser til utøvelsen av forkjøpsretten. Klageren gikk derfor ut fra at forkjøpsretten måtte utøves ved å tre inn i høyeste bud. Kort tid etter at klageren hadde lagt inn bud på 7 000 000 kroner, fikk han beskjed om at den forkjøpsberettigede hadde benyttet sin forkjøpsrett i henhold til testamentets betingelser. Klageren anfører at megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke informere om på hvilke vilkår forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende.
Innklagede bestrider klagerens anførsler.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Det er alminnelig praksis at forkjøpsrett innebærer en rett til å tre inn i høyeste bud, med mindre annet er opplyst.
Klageren deltok i budrunden, og la inn høyeste bud på 7 000 000 kroner. Det var ikke nevnt noe om de spesielle betingelsene for utøvelsen av forkjøpsretten, hverken i salgsoppgaven, på visning eller under budrunden. Klageren spurte megleren om hvem som var forkjøpsrettberettiget, men fikk ikke svar. Klageren gikk ut fra at forkjøpsberettigede skulle tre inn i høyeste bud.
Kort tid etter mottok klageren skriftlig beskjed fra megleren om at forkjøpsberettigede hadde benyttet sin forkjøpsrett «ihht testamente», og at klageren følgelig var ubundet av sitt bud. Klageren svarte umiddelbart og ga klart utrykk for at en forkjøpsrett måtte utøves ved å tre inn i høyeste bud, all den tid det ikke var opplyst om andre særskilte vilkår. Megleren svarte at han var dypt uenig. Da klageren gjentok spørsmålet om hvem som var forkjøpsberettiget, ble han henvist til bobestyreren, selger av eiendommen. Klageren tok kontakt med bobestyrer, men heller ikke han kunne ikke gi noen opplysninger.
En megler plikter å gi de opplysninger som en kjøper har grunn til å regne med å få. Alle interessentene hadde et klart behov for å vite at forkjøpsberettigede kunne kjøpe eiendommen 20 prosent under høyeste bud. Disse betingelsene burde vært opplyst om. Megleren har begått en vesentlig feil ved å holde tilbake opplysninger om vilkårene for å benytte forkjøpsretten. Det er ulovlig å benytte seg av forkjøpsrett på testamentets vilkår, når de særskilte betingelsene ikke er opplyst om ved salget.
Innklagede har holdt tilbake vesentlige opplysninger for alle som bød på eiendommen. Det må være helt på det rene at dersom vilkårene for forkjøpsretten hadde vært opplyst, ville neppe noen vist interesse for eiendommen. Klageren ville ikke lagt inn bud dersom korrekte opplysninger var gitt.
Megleren har opptrådt i strid med sine plikter etter eiendomsmeglingsloven, ved ikke å opplyse om at forkjøpsberettigede hadde forkjøpsrett på spesielt gunstige vilkår.
For fullstendighetens skyld kan nevnes at forkjøpsberettigede, etter å ha benyttet forkjøpsretten på angitte vilkår, har videresolgt eiendommen med en fortjeneste på 1 400 000 kroner. Dette ble klageren ikke gjort kjent med og han fikk således ikke anledning til å kjøpe eiendommen til 7 000 000 kroner slik han sterkt ønsket.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren innhentet testamentet fra den avdøde hjemmelshaveren i forkant av salget. I testamentet var det avdødes vilje at eiendommen skulle selges. Det var bestemt at to navngitte personer skulle ha forkjøpsrett til eiendommen. Denne kunne utøves ved at de to forkjøpsberettigede sammen kjøpte eiendommen til 80 prosent av markedsverdi.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal oppdragstakeren sørge for at kjøperen før handel sluttes får de opplysninger som vedkommende har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for handelen. I de tilfellene der det hviler forkjøpsrett på eiendommen, enten ved at denne er tinglyst på eiendommen eller er avtalt eller gitt på annen måte, skal dette opplyses i salgsoppgaven.
I salgsoppgaven var det inntatt følgende opplysninger om forkjøpsretten:
«Det foreligger forkjøpsrett på eiendommen. Eiendommen kan overtas først etter at denne er avklart.»
Innklagede kan ikke se at megleren har en plikt til å opplyse om på hvilke vilkår en slik forkjøpsrett som det her var tale om kan utøves, hverken etter eiendomsmeglingsloven eller annet relevant regelverk. Lov om løysingsrettar, som regulerer forkjøpsretter, er i det alt vesentlige gjort fravikelig. Det kan dermed avtales at forkjøpsrett kan utøves på mange ulike vilkår. Det vil være opp til den som gir noen en forkjøpsrett å fastsette på hvilke vilkår denne kan benyttes. Det er ikke uvanlig at en forkjøpsrett utøves på andre vilkår enn ved å tre inn i høyeste bud.
I denne saken er det tale om en forkjøpsrett gitt til to nærmere angitte personer i et testament. Hvilke vilkår som gjelder for bruk av en slik forkjøpsrett er et forhold mellom avdøde og forkjøpsrettshaverne. Megleren har ingen plikt til å opplyse om disse vilkårene i forbindelse med salget.
Det megleren skal opplyse om er at det foreligger forkjøpsrett på eiendommen, og eventuelt når denne blir avklart, hvis det er andre bestemmelser for dette enn det som følger av lov om løysingsrettar. Ved å få slike opplysninger har markedet fått tilstrekkelig informasjon til å kunne beslutte om de ønsker å by på eiendommen eller ikke.
Dersom det hadde vært tale om en tinglyst forkjøpsrett, som skal fortsette å hvile på eiendommen også etter overdragelse til ny kjøper, ville det selvfølgelig stilt seg annerledes. I et slikt tilfelle ville det vært sentralt for kjøperen å få vite om på hvilke vilkår forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende, da disse vilkårene også ville gjelde ved et fremtidig salg. Dette var imidlertid ikke tilfellet her, da det kun var tale om en forkjøpsrett som gjaldt ved dette konkrete salget. Det faktum at eiendommen nå er videresolgt fra forkjøpsberettigede, er utenfor meglerens kontroll. Megleren har ikke hatt befatning med videresalget.
Det at klageren har antatt at forkjøpsretten skulle utøves ved å tre inn i høyeste bud, er ikke noe megleren kan klandres for. Megleren har ikke opptrådt i strid med sine plikter etter eiendomsmeglingsloven.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder brudd på meglers opplysningsplikt knyttet til betingelser for forkjøpsrett.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet er om megleren har overholdt sin opplysningsplikt når det gjelder informasjon om forkjøpsretten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Den relevante bestemmelsen her er § 6-7 første ledd første punktum, som lyder:
«Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.»
Det er sikker rett at megler må opplyse om det hefter en forkjøpsrett på eiendommen, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 293. Det må også opplyses om forkjøpsretten eventuelt skal hefte videre på eiendommen etter salget, se Nyquist og Berg: Kort tid til forkjøpsrettene bortfaller, Eiendomsmegleren nr. 9/2012 side 40.
Men etter nemndas syn har ikke megler noen opplysningsplikt om de nærmere vilkårene for forkjøpsretten, for eksempel om den forkjøpsberettigede må tre inn i høyeste bud, eller om den forkjøpsberettigede har krav på «rabatt» eller gunstige vilkår som i denne saken. Dette gjelder selv om det kunne hatt betydning for budgivningen om vilkårene for forkjøpsretten også var opplyst. Det kan heller ikke være avgjørende at forkjøpsrett, som påpekt av klageren, normalt vil innebære at man har rett til å tre inn i høyeste bud. Men i arveoppgjør, som i dette tilfellet, kan en forkjøpsrett innebære gunstigere vilkår enn å tre inn i høyeste bud.
Nemnda nevner for ordens skyld at det følger av nemdas syn at megler heller ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.