Klage nr. 2021137

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Løren

v/advokat Mats Aamodt

Eiendomsmegler Krogsveen AS

Saken gjelder:                 Budgivning ved off marked-salg. Krav om erstatning

Saksfremstilling

Klagerne kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i mai 2021. Salget skjedde «off market» ved at bud ble inngitt og akseptert før leiligheten var lagt ut for salg. Megleren tilbakeholdt informasjon om tidligere mottatte bud og motbud fra selgeren. Hadde klagerne blitt informert om at det tidligere hadde kommet inn bud, ville deres bud ligget en million kroner lavere, og trolig blitt akseptert. Klagerne anfører at dette er brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd og krever 1 025 0000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagernes krav. Det foreligger hverken ansvarsgrunnlag eller grunnlag for erstatning.

Innklagede er representert ved advokat fra sin juridiske avdeling.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Klagerne var på privatvisning med selgerne den 2. mai 2021 kl. 14.00. Senere samme dag
kl. 15.11 mottok klagerne SMS fra megleren, og det var dialog om resultatet fra visningen, samt informasjon om planen for annonsering av leiligheten kl. 18.00 samme kveld. Megleren informerte om at det var mulig å legge inn bud før det. På forespørsel fra klagerne sendte megleren over salgsoppgaven kl. 15.38. Klagerne orienterte deretter megleren via SMS om at de ville legge inn bud på 10,5 millioner kroner. Megler var opptatt og ville komme tilbake til klagerne dagen etter. Klagerne la likevel inn bud på 10,5 millioner kroner kl. 17.37, med frist til kl. 18.00 samme dag. Megleren ringte og ville ha tilsendt finansieringsbevis alternativt en utvidelse av budfristen. Klagerne la da etter anbefaling fra megleren inn nytt bud, gjeldende til dagen etter kl. 12.00. Megler ringte og bekreftet at budet var lagt inn. I telefonsamtalen med megleren spurte klagerne hva han syntes om budet. Han svarte da: «Det var litt høyt!»

Videre sa han: «Jeg håper du får sove i natt, nå da!».

Dagen etter kl. 09.17 mottok klagerne melding fra banken om at megleren hadde vært i kontakt vedrørende finansiering. Klagerne mottok kl. 09.29 e-takst av leiligheten samt informasjon om salg «off market». Dette var dagen etter deres første bud, og etter at de hadde utvidet budfristen på budet sitt til kl. 12.00 dagen etter. I off market informasjonen stod det blant annet at megleren anbefalte å kjøpe i et åpent marked.

Kl. 10.42 mottok klagerne en SMS med bekreftelse om at budet var akseptert av selgerne, de fikk deretter kl. 11.20 budjournal og akseptbrev tilsendt. Budjournal viste et tidligere bud på 9 150 000 kroner inngitt den 29. april, samt et motbud på 9,5 millioner kroner samme dag. Videre viste den klagernes bud på 10,5 millioner kroner inngitt 2. mai.

Klagerne burde vært opplyst om tidligere bud og motbud, ettersom disse var kommet inn så nære i tid. Likevel unnlot megleren å opplyse om det før klagernes bud ble bindende. Dette selv om han dagen før overtalte klagerne til å utvide budfristen helt til klokken 12 dagen etter.

Klagerne krever at innklagede retter opp i dette bruddet på god meglerskikk og refunderer merkostnadene de har hatt. Herunder én million kroner i for høy kjøpesum, og 25 000 kroner i for høy dokumentavgift. Til sammen krever klagerne 1 025 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Salgsoppgaven ble oversendt klagerne 2. mai 2021 kl. 15.39. Prisantydningen var satt til ni millioner kroner. Klagerne var på privatvisning med selger, og la inn bud samme kveld. Dagen etter, mandag 3. mai kl. 09.18 fikk klagerne informasjon om salg «Off market» fra innklagede. Det fremkom av e-posten at kjøper måtte være.. «inneforstått med at prisen kan bli både lavere og høyere dersom boligen hadde vært markedsført mer». Vedlagt fulgte e-takst med en verdivurdering på ni millioner kroner. Oppdragsgiver mottok også e-post med tilsvarende informasjon før de aksepterte budet, slik kravene er i Finanstilsynets brev 17/10650 datert 14. mars 2018.

Budet ble akseptert, og eiendommen ble ikke markedsført på det åpne markedet.

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for megler. Megleren har ingen opplysningsplikt om tidligere utgått bud, jf. Finanstilsynet rundskriv RFT-2013-9 «Videre vil det som hovedregel bare være nødvendig å opplyse om det høyeste budet, og ikke utløpte bud.» Det er ingen tvil om at budet og motbudet fra 29.-30. april 2021 var utløpt på tidspunktet klagerne innga bud.

Klagerne var kjent med både prisantydning i salgsoppgaven og meglers e-takst. Klagerne var videre kjent med at eiendommen ville bli markedsført påfølgende dag med oppsatt visning. Med denne forkunnskapen valgte klagerne å legge inn et bud på 10,5 millioner kroner for å unngå budrunde og for øvrig konkurranse ved kjøpet av leiligheten. Dette underbygges av SMS kl. 16.09;

«Ok, hvis vi kommer med bud i dag og det kan bli akseptert? Unngår vi da budrunde?»

Senere ble budets pålydende sendt kl. 17:05 pr. SMS, og deretter formalisert.

Klagerne anfører at selger ville akseptert et bud på 9,5 millioner. Dette kan ikke legges til grunn som et faktum i saken og er heller ikke sannsynliggjort.

Alt markedsmateriell for eiendommen var klargjort på tidspunktet for klagernes inngivelse av bud. Eiendommen var klar for markedsføring påfølgende dag. Det er derfor vel så sannsynlig at selger ville gått for å markedsføre boligen.

Selger hadde allerede avslått et forsøk på kupping og hadde gode forutsetninger for å danne en budrunde med den interessen som allerede forelå i markedet.

Klagerne har ikke blitt påført et tap som følge av sin budgivning og det beløpet klagerne selv ønsket å by for leiligheten. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt. Det foreligger ikke ansvar for innklagede.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet er om megleren skulle opplyst klagerne om tidligere utgått bud, samt motbud fra selger til en annen interessent. Til dette bemerker nemnda at megler ikke har plikt til å opplyse om tidligere utgåtte bud, jf. også Finanstilsynets rundskriv 9/2013.

Når det gjelder motbudet, finner nemnda at megleren hverken hadde rett eller plikt til å opplyse klagerne om dette. Det dreier seg da om en direkte forhandling mellom selgeren og en annen interessent, og megler skal ikke informere om slikt motbud til øvrige interessenter. Når selger gir et motbud, er man utenfor budrunden, og mottakeren av motbudet kan avslå eller akseptere det.

Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk eller utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved håndteringen av budrunden. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem. Nemnda behøver da ikke å ta stilling til om de øvrige vilkårene for erstatning eventuelt er oppfylt. Nemnda vil imidlertid bemerke at klagerne heller ikke har sannsynliggjort at de har lidt noe økonomisk tap. En budgiver bestemmer selv om han vil inngi et bud eller ikke. Det at klagerne valgte å legge inn et bud på 1,5 millioner over prisantydning for å få tilslag på boligen, utgjør ikke noe økonomisk tap.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.