Klage nr. 2021138

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Fredrik Aasen

Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS

Innklaget:                      Utleiemegleren Pro AS

v/advokatfullmektig Tine Coward
Utleiemegleren Forvaltning AS

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning. Utleiemegling

Saksfremstilling

Saken gjelder meglerens håndtering av et utleieoppdrag. Klager og utleier inngikk leieavtale 3. mai 2021 med avtalt innflytting 27. mai 2021. Innflytting ble senere fremskyndet til
25. mai 2021. I forkant av innflytting oppdaget klageren gjennom en artikkel på sameiets nettside at det var skjeggkre i bygget, og at dette hadde vært et problem over en lengre periode. Videre viste det seg at Anticimex hadde foretatt en siste behandling av skjeggkre i leiligheten som klager skulle leie, bare 50 minutter før klageren møtte på visning. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og misligholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, ved å ikke opplyse om at det var skjeggkre i leiligheten og bygningen den befant seg i. Klageren krever erstatning på totalt 110 950 kroner.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontoret.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Ansvarsgrunnlag

Klageren gikk i dialog med megler i starten av april på bakgrunn av en annonse på Finn.no.  Klageren deltok på visning kl. 10:00 den 15. april 2021. Det ble hverken før, under eller etter visning opplyst om at det var skjeggkre i leiligheten eller i bygget for øvrig. Leieavtale ble signert 18. mai 2021. Overtakelse ble avtalt til 27. mai 2021, men ble senere endret til
25. mai 2021.

Dagen etter kontraktsignering skulle klageren sette seg inn i husordensreglene før den planlagte innflyttingen 27. mai, og fant i den forbindelse frem til sameiets nettsider gjennom et Google-søk. Til klagerens store overraskelse fant han en artikkel fra styret, datert
13. april 2021, om at det var skjeggkre i bygget, og at det hadde vært slik over en lengre periode. Det fremgikk videre at Anticimex hadde vært på en siste behandling av skjeggkre i bygget, og at arbeidet i klagerens leilighet hadde funnet sted kl. 09:10, dvs. 50 minutter før klageren hadde vært på visning. Klageren ble aldri opplyst om eller henvist til nettsiden av megler før avtaleinngåelsen. Det naturlige ville vært at klageren ble gjort kjent med nettstedet, og oppfordret til å sette seg inn i husordensregler og annen relevant informasjon.

Klageren fremsatte raskt et krav om hevning av avtalen, da det var tilbakeholdt opplysninger om forekomst og bekjempelse av skjeggkre i leiligheten og bygget. Ettersom klageren hadde solgt sin egen bolig, og avtalt rask overtakelse, ble han satt i en vanskelig posisjon da det ble klart at leieavtalen var inngått på «falske» premisser. Det var derfor viktig med en snarlig avklaring av saken. Megler avviste kravet på vegne av utleier under henvisning til at det ikke var grunnlag for hevning da sanering mot skjeggkre var blitt sluttført før visning, og informasjon lå tilgjengelig på sameiets nettsider. 

Klageren varslet rettslige skritt i påvente av at man vurderte mulighetene for å bringe saken videre. I et forsøk på å komme til en minnelig løsning, fremsatte klageren et generøst forlikstilbud. Tilbudet gikk ut på å innta en klausul i leieavtalen om at avtalen kunne heves uten oppsigelsestid dersom det ble avdekket skjeggkre, uansett omfang, men kun innenfor leieperiodens bindingstid. Etter dette ville leieforholdet løpe som normalt med gjensidig tre måneders oppsigelse. Klausulen ville bare gi klageren en forsikring om at bygget var fri for skjeggkre, slik utleier hevder. Forlikstilbudet var svært rimelig, sett i lys av at det på visningsdagen ble lagt ut åte, og at det ville gå noe tid før man faktisk så effekten av dette.

På vegne av utleier avviste megler både kravet og forslaget til minnelig løsning. Klageren fremsatte deretter et siste tilbud til utleier. Tilbudet gikk ut på at klageren ville anse saken for avsluttet dersom det innbetalte forskuddet for husleie og garantipremie, på totalt
56 045 kroner, ble innbetalt til hans konto innen tre dager. Dette tilbudet ble også avslått av utleier og megler.

Megleren har for det første misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. I NOU 1987: 14 side 75 fremgår utgangspunktet om at megleres «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Ifølge forarbeidene utvides megleres undersøkelsesplikt «dersom han eller hun på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige.» Som eksempel på tilfeller hvor meglere har en utvidet undersøkelsesplikt, nevner forarbeidene at det særlig gjelder tilfeller hvor eiendommen er beheftet med faktiske feil (f.eks. råte, lekkasjer, angrep av skadedyr).

Innklagede har i tilsvaret viet mye plass til å dokumentere at megleren ikke visste om problemene med skjeggkre. Anticimex var imidlertid på avtalt oppdrag for å legge ut åte/gift kun 50 minutter før klageren var på visning med megler. Innklagede har ikke redegjort for hvem som tok imot arbeiderne fra Anticimex, men det legges til grunn at det er selskapet som forvalter boligen, som også gir slik adgang eller organiserer avtaler rundt dette. Dessuten oppholdt visningsassistenten seg i leiligheten denne morgenen, og kom ned for å møte klageren ca. kl. 09:50. Uavhengig av bekjempelsens status på utleietidspunktet, lå siste besøk av Anticimex såpass tett opp til utleie at dette skulle vært opplyst om.

I ettertid viser det seg også at bekjempelsen av skjeggkre var mye omtalt på de åpne nettsidene til sameiet. På daværende tidspunkt lå også nyhetssaken helt øverst på siden. Det må kunne forventes av en profesjonell aktør som megler, at han setter seg inn i lett tilgjengelig informasjon om eiendommen, herunder hva som fremgår av sameiets nettsider. På den måten ville megler hatt kunnskap om den pågående bekjempelsen av skjeggkre i forkant av avtaleinngåelsen, og kunne informert klageren om dette. Innklagede bekreftet også selv hvor enkelt tilgjengelig informasjonen var, når de forsøkte å legge ansvaret over på klageren. Videre bemerkes det at utleieren bor i samme bygg.

Det fremgår klart av forarbeidene at angrep av skadedyr gir en utvidet undersøkelsesplikt for megler, noe som også har sammenheng med opplysningsplikten. Det skilles ikke mellom tidligere og pågående angrep. Skjeggkre er fortsatt klassifisert som skadedyr, og det er allment kjent at disse insektene medfører psykiske utfordringer for mange mennesker. Derfor har enhver leietaker eller boligkjøper rett til å få vite om både tidligere og pågående tilfeller av skjeggkre, uavhengig av hva en utleier, selger eller megler selv måtte mene om alvorlighetsgraden.

Innklagede forsøker å vise hvor vanlig det er med skjeggkre, og viser til at de fleste innboforsikringer har tatt skjeggkrebekjempelse ut av sine forsikringsvilkår. Det stemmer imidlertid ikke. Bekjempelsestiltak har blitt betydelig mindre kostbart enn tidligere, og nærmest alle forsikringsselskap dekker dette.

Det avgjørende for om informasjonen var relevant, er ikke hvordan rettspraksis angående skjeggkre i situasjoner med kjøp og salg har utspilt seg. Konfliktnivået rundt skjeggkre de siste årene, og det faktum at det fortsatt er påkrevd å opplyse om skjeggkre ved et boligsalg, tilsier at megler måtte forstått at slike opplysninger ville ha betydning. Videre bemerkes det at terskelen for hevning i husleieforhold ligger på et annet nivå enn ved kjøp og salg.

Rettspraksis er klar på at når det som kan anses som en negativ opplysning enten er kjent eller ved enkle tiltak kunne vært kjent for megleren, er dette noe som skal opplyses om.

I en salgsprosess etter avhendingsloven, identifiseres selger med sine kontraktsmedhjelpere gjennom det ulovfestede kontraktsmedhjelperansvaret. Bestemmelsen om mangelfulle opplysninger i avhendingsloven § 3-7 kan tillegges en analogisk anvendelse på herværende sak. Det følger av Ot.prp. nr. 66 side 89 at vilkåret «omstende» er noe som «I seg sjølv er viktig». For vilkåret om at kjøper må ha grunn til å regne med å få opplysningen, er heller ikke dette praktisert strengt. Foreligger det et negativt «omstende» ved boligen, er vilkåret som oftest oppfylt. Videre vil det være opp til leietaker å ta stilling til om skjeggkre påvirker deres ønske om å leie eiendommen, det var følgelig ikke opp til utleier eller megler å fatte en slik beslutning på klagerens vegne. 

Videre har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3 første og andre ledd. Megleren har ikke ytet lik omsorg for begge parter i kontraktsforholdet når opplysninger er blitt tilbakeholdt for å sikre den ene parten rask utleie av sin leilighet. Det er allmennkunnskap at skjeggkre regnes som et negativt forhold ved boliger. Megleren har ved å unnlate å opplyse om dette, ikke opptrådt objektivt mellom partene, men heller påsett at omsorg ytes ene og alene til den som betaler for meglerens tid.

Videre skal megleren gi begge parter opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Ifølge Norsk lovkommentar skal megleren gi viktige opplysninger om andre forhold ved handelen enn selve eiendommen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Opplysningsplikten er således ikke stedlig begrenset til å omfatte hva som befinner seg «innenfor husrommets fire vegger». Sett hen til bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven
§ 6-7, favner opplysningsplikten vidt og omfatter det meste man kan legge til grunn av tilgjengelig informasjon som danner grunnlag for avtaleinngåelsen.

Innklagede hevder at det bare var skjeggkre i fellesareal, og ikke i den aktuelle leilighet. Dette er irrelevant, da megleren også har en plikt til å opplyse om skjeggkre i fellesareal når det er en og samme bygningsmasse. Videre mener klageren det er feil at det aldri har vært skjeggkre i leiligheten. Innklagedes oppfatning synes å basere seg utelukkende på at en tidligere leietaker ikke har rapportert om skjeggkre. Det er heller ikke fremlagt noen fellesindeks fra Anticimex som dokumenterer innklagedes påstand. Videre har Anticimex i flere omganger lagt ut åte/gift i leiligheten, noe som tilsier at det enten var observert eller en sannsynlighet for spredning også her. Denne sannsynligheten er hva som utløste en opplysningsplikt for megleren.

Innklagede viser til sameiets infoskriv av 5. september 2020, hvor det fremgår at det skal være flere nye runder med tiltak i bygningen, men at «sameiet ser ut til å ha blitt kvitt plagen med skjeggkre.» Det viser en manglende forståelse av hvordan skjeggkre lever og formerer seg når en slik suksess forskutteres mye før skjeggkreene er bekjempet og ser an effekten i de kommende månedene. Det var tross alt planlagt videre tiltak i ett år til. Videre fremgår det av infoskrivet at en av naboene ikke ville la Anticimex legge ut nødvendig gift. For en vellykket bekjempelse, er det allment kjent at bygningen i sin helhet må behandles. Det at ikke alle enheter deltar, tilsier også at man må være noe tilbakeholden på å forskuttere en suksessfull utrydning, all den tid det er usikkerhetsmomenter knyttet til enheter som ikke har fått utført tiltak, og hvordan disse vil påvirke resten av bygningen.

Innklagede viser til avgjørelsen mellom klager og utleier i Husleietvistutvalget, hvor klager ikke fikk medhold. Det rettslige grunnlaget for avgjørelsen skiller seg vesentlig fra herværende sak, ettersom det der var husleielovens regler som kom til anvendelse. Denne har således ingen overføringsverdi.

Megleren opplyste ikke om forekomsten av skjeggkre i annonsen på Finn.no, og heller ikke før, under eller etter visningen med klager. Megleren hadde flere anledninger til å informere klageren om dette, all den tid det var mye dialog mellom klager og megler i forkant av avtaleinngåelsen. På grunn av meglers tilbakehold av opplysninger og/eller mangelfulle undersøkelser av utleieobjektet fikk ikke klageren mulighet til å velge selv om han ville bo i et bygg som hadde problemer med skjeggkre. Selv om det har kommet gode bekjempelsesmidler mot skjeggkre, lemper det ikke på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og har dermed utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til skadeserstatningsloven § 2-1 om arbeidsgiveransvaret.

Økonomisk tap og årsakssammenheng

Det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom meglers opptreden og det økonomiske tap som klageren har lidt. Ved at klageren valgte å ikke overta leiligheten, og så seg nødt til å fremsette krav om hevning, har utleier varslet krav om erstatning for tapte leieinntekter frem til leiligheten på nytt blir utleid, samt administrasjonskostnader til innklagede. Det er på nåværende tidspunkt usikkerhet rundt beløpets størrelse, men sannsynligvis vil innklagede motregne dette mot de 56 045 kronene som klager ble avkrevd i forbindelse med kontraktsignering. Klageren krever at innklagede tilbakefører beløpet på 56 045 kroner, og at innklagede dekker eventuelle tap utleier måtte mene at klageren er skyldig.

Klageren krever videre erstatning for kostnader til juridisk bistand i saken, på 40 000 kroner.

Videre var det avtalt med utleier at klageren skulle male leiligheten. Maleoppdraget er nå blitt avbestilt, men klageren må betale for allerede innkjøpt maling på 2 912,78 kroner. Dette kreves erstattet av innklagede.

Videre har klageren leid en ekstra parkeringsplass i kjeller fra en annen eier i bygget. Leieforholdet gjaldt med virkning fra 20. mai 2021 og løper til 19. mai 2024. Begge parter kan si opp leieforholdet med to måneders skriftlig varsel, men ikke før leieforholdet har vart fire måneder. Klageren er påført et tap på 12 000 kroner for leie av ekstra parkeringsplass i seks måneder, som også kreves erstattet av innklagede.

Klageren har fremsatt følgende påstand:

1. Eiendomsmeglerfullmektig [navn] v/Utleiemegleren Pro AS fastslås å ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
2. Eiendomsmeglerfullmektig [navn] v/Utleiemegleren Pro AS fastslås å betale erstatning på kr. 110. 950,- med tillegg av forsinkelsesrente, frem til betaling skjer.
3. Klager tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av lovens forsinkelsesrente, frem til betaling skjer.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Det er nedlagt påstand om at eiendomsmeglerfullmektig hos innklagede må idømmes erstatningsansvar. Det er meglerforetaket som er tilsluttet Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Klagen mot eiendomsmeglerfullmektig personlig må derfor avvises. Eiendomsmeglerfullmektigen var heller ikke ansvarlig megler for oppdraget.

Ansvarsgrunnlag

Den 15. april 2021 ble det gjennomført visning med klageren. Eiendomsmeglerfullmektigen som under ansvarlig megler hadde oppdraget, var ikke selv til stede på visningen, da denne ble avholdt av en medhjelper. Klageren har feilaktig lagt til grunn at innklagede har organisert eller lukket opp for Anticimex i forbindelse med oppfølgingskontrollen samme dag. Hverken ansvarlig megler, eiendomsmeglerfullmektig eller medhjelper hadde noen opplysninger om at det skulle være behandling av skjeggkre i sameiet eller kontroll av boligen denne dagen. Informasjon om dette og problematikken rundt skjeggkre for øvrig ble innklagede først kjent med etter kontraktsignering, da klageren sendte e-post 20. mai 2021 om at han ønsket å heve leieavtalen med hjemmel i husleieloven § 2-12. Eiendomsmeglerfullmektig informerte i sitt svar at hun ikke var kjent med forekomst og behandling av skjeggkre i sameiet, og at hun måtte ta kontakt med utleier for å undersøke påstanden.

Etter å ha mottatt e-posten fra klager tok eiendomsmeglerfullmektig kontakt med utleier for å få mer informasjon om skjeggkreproblematikken i sameiet, hvorpå hun ble opplyst følgende:
           

«Det var en periode det var skjeggkre. Dette har blitt utryddet. Firmaet som har utført arbeidet for sameiet tar også etterkontroller. Vi har ikke sett dette noe sted siden de startet prosessen. Ikke Leietaker heller. [Tidligere leietaker] har heller aldri varslet meg om at de tidligere har sett noe i [leilighetsnummer]. Sameiet er inne i en etterkontroll.»

Eiendomsmeglerfullmektig informerte klager om dette på e-post samme dag.

Boligen var tidligere leid ut gjennom et annet utleiemeglingsforetak, mens et forvaltningsforetak stod for forvaltningen av leieforholdet. Tidligere leietakere som flyttet ut av boligen 26. mai 2021 har aldri meldt fra om problemer med skjeggkre i boligen. I mai 2020 fikk tidligere forvalter informasjon fra styret i sameiet om å videresende melding til daværende leietaker om saneringen av skjeggkre i alle leiligheter og fellesområder i bygningen, slik at daværende leietaker sørget for å gi Anticimex tilgang. Da foretaket med ansvar for forvaltningen ble avviklet 1. januar 2021, inngikk utleier nytt oppdrag om utleie med innklagede foretak. Det ble i den forbindelse ikke mottatt noe informasjon om skjeggkre i bygget.  

Innklagede har i forbindelse med klagers krav om hevning av leieavtalen fått opplyst at sameiet valgte, på grunn av observasjoner av skjeggkre andre steder i bygningen, å gjennomføre en grundig behandling som inkluderte alle boenhetene i april 2020. Sameiet skrev allerede i juni 2020 i et nyhetsbrev tilgjengelig på sameiets nettsider at «Anticimex har gjort en god jobb og vi oppfatter at alle nå har blitt kvitt plagen med skjeggkre.»

Videre opplyste sameiet i september 2020 om følgende:

«Anticimex kommer tilbake nå i oktober, i januar neste år og følger opp bygget i april 2021. Sameiet ser ut til å ha blitt kvitt plagen med skjeggkre.»

Uavhengig av om Anticimex sin siste kontroll blir definert som «behandling» eller «oppfølging av behandling», er det ingen tvil om at de var ferdige med sitt arbeid i god tid før innflyttingsdatoen i henhold til leieavtalen, 27. mai 2021.

Når det gjelder klagers forsøk på å komme til en minnelig løsning, var det helt urimelig å forvente at innklagede, som ikke var kjent med at det tidligere hadde vært skjeggkre i sameiet, på utleiers vegne skulle gå med på en avtale om at klager når som helst kunne tre ut av avtalen ved oppdagelsen av et skjeggkre. Utleieren forsøkte å komme klager i møte ved å tilby ham å flytte inn i boligen 1. juni 2021, fem dager etter leieperioden startet, uten å måtte betale husleie for disse fem dagene. Det ble altså gjort forsøk på å komme til en enighet på begge sider.

Megleroppdraget knyttet seg ikke til kjøp av bolig, men til tidsbegrenset leie av bolig hvor partene har en gjensidig oppsigelsesadgang på tre måneder etter utløpet av bindingstiden i februar 2022, jf. leieavtalen punkt 7. Leiesummen skulle betales månedlig, og partene hadde anledning til å si opp avtalen før utløpet av leietiden som er tre år. Som leietaker tar man ikke samme økonomiske risiko ved leie av bolig som ved kjøp av bolig, i tillegg er man heller ikke bundet til boligen.

Videre er det slik at skjeggkre generelt har blitt svært vanlig i Norge, og er særlig utbredt i Oslo hvor bebyggelsen er tett. Det vises også til informasjonen om skjeggkre på Folkehelseinstituttet sine nettsider. Problemet er stadig økende, og ingen kan sikre seg hundre prosent mot skjeggkre i boligen. De fleste innboforsikringer har ikke lenger skjeggkrebekjempelse som en del av sitt dekningsfelt fordi forekomsten av skjeggkre i boliger er ansett som vanlig og må tåles.

Opplysninger om at det tidligere har vært forekomst av skjeggkre i sameiet omfattes ikke av meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Eiendomsmeglerfullmektig innhentet under ansvarlig megler de lovpålagte opplysninger om utleieobjektet i forbindelse med oppdraget. Innklagede var ikke kjent med at det hadde vært skjeggkre i bygningen, og visste heller ikke om saneringen i 2020 eller den siste oppfølgingen som ble utført av Anticimex før visningen 15. april 2021. Opplysningene om skjeggkreproblematikken kom først til innklagedes kunnskap ved e-posten fra klager.

Innklagede er uenig i klagerens påstand om at de burde vært kjent med opplysningene som fremgikk av nyhetsbrevene på sameiets nettsider, og at megler burde opplyst klageren om nettsiden. Slik informasjon ligger utenfor det loven krever at megleren skal innhente opplysninger om etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Uansett hadde megleren ingen forutsetninger for å vite at det lå informasjon om dette på sameiets nettsider. Ved utleie av bolig vil sameiet fortsatt forholde seg til utleier, som vil videresende relevant informasjon til leietaker. En leietaker har derfor ikke samme behov som en kjøper til å motta alle opplysninger om eiendommen.

Videre er det ikke på noe tidspunkt påvist forekomst av skjeggkre i leiligheten som klageren inngikk avtale om å leie. Klageren har ikke fremlagt noe dokumentasjon på det motsatte er tilfelle. Som en del av Anticimex sin bekjempelsesstrategi ble det lagt ut både åte og limfeller i leiligheten som klageren leide, og alle leilighetene i sameiet ble kontrollert. Dette gir ingen indikasjon på at det var forekomst av skjeggkre i leiligheten.

Det legges til grunn i Rt-2021-668 at 40-50 prosent av boligene her i landet vil ha skjeggkre i løpet av noen få år. Dersom meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med utleiemegling omfatter opplysninger om at det har vært tilfeller av skadedyrbekjempelse i sameiet eller borettslaget, vil megler pålegges en uforholdsmessig stor risiko for opplysninger om ikke bare utleieobjektet, men også hele bygården. Videre vil eventuelle mangler som gjøres gjeldende i et utleieforhold få små økonomiske konsekvenser for en leietaker som kan velge å si opp leieavtalen, eller benytte seg av husleielovens misligholdsbeføyelser. Dette er svært forskjellig fra en som har kjøpt bolig, der kjøper vil sitte igjen med det økonomiske ansvaret. Kravet til innhenting av opplysninger kan da ikke være det samme ved inngåelse av leieforhold som ved salg. Videre vises det til to sammenlignbare nemndsavgjørelser, RFE-2020-282 og RFE-2019-83.

Hva gjelder meglers omsorgsplikt, bestrides det at innklagede ikke har ytet lik omsorg for begge parter ved å holde tilbake opplysninger om skjeggkre. Innklagede hadde på tidspunktet for avtaleinngåelsen ikke opplysninger om at det tidligere hadde vært skjeggkre i bygningen. Innklagede ble først kjent med forholdet etter å ha mottatt e-post fra klager 20. mai 2021.

Videre har saken mellom klager og utleier blitt behandlet i Husleietvistutvalget. Klageren fremsatte her krav om hevning av leieavtalen grunnet manglende opplysninger om skjeggkre, samt krav om tilbakebetaling av husleie og erstatning. Klageren fikk ikke medhold i klagen. Innklagede mener det ikke kan stilles strengere krav til meglerens opplysningsplikt enn utleiers opplysningsplikt etter husleieloven. Meglerens opplysningsplikt må sees i sammenheng med objektet og de rettsvirkningene som følger av en inngått leieavtale.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

1. Utleiemegleren Pro AS frifinnes for å ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet
2. Utleiemegleren Pro AS frifinnes for krav om erstatning
3. Innklaget tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av lovens forsinkelsesrente, frem til betaling skjer.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og  

opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Kort om eiendomsmeglingslovens anvendelse på utleiemegling

Leieformidling («utleiemegling») omfattes av eiendomsmeglingsloven, jf. § 1-2 andre ledd
nr. 2. Forutsetningen er at det utøves mellommannsvirksomhet, noe som er tilfelle her. Eiendomsmeglingsloven kommer derfor til anvendelse. Nærmere regler om utleiemegling er gitt i forskrift om eiendomsmegling (FOR-2007-11-23-1318) § 1-3. Her er oppstilt enkelte avvikende regler for opplysningsplikten ved utleiemegling, men de får ikke betydning i denne saken.

Overholdt megleren opplysningsplikten når det gjelder skjeggkre?

Innklagede har hevdet at megler var ukjent med skjeggkreproblematikken, noe klageren bestrider. Her står det følgelig påstand mot påstand, og klageren har ikke sannsynliggjort at megleren var klar over skjeggkreproblematikken i gården.

Spørsmålet blir derfor om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Konkret er det spørsmål om megler forut for inngåelsen av leieavtalen skulle gått inn på sameiets nettside, hvor det da angivelig ville fremkommet informasjon om at det var i gang en prosess om sanering av skjeggkre. Innklagede har selv opplyst at klageren lett kunne fått informasjon om skjeggkre ved å gå innpå sameiets nettside.

Når det gjelder meglers undersøkelsesplikt ved utleiemegling, oppstiller ikke eiendomsmeglingsloven § 6-7 noe absolutt krav om at megler skal sjekke sameiets nettside. Nemnda kan heller ikke se at dette er omtalt i lovens forarbeider eller i juridisk litteratur. Så vidt nemnda kan se, er dette heller ikke berørt i forslaget til ny eiendomsmeglingslov i NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling.

Nemnda har derfor kommet til at det ikke kan oppstilles noe generelt krav om at megler skal sjekke eventuell nettside i et sameie ved utleiemegling. Meglers viktigste kilder til informasjon om leieobjektet er det eieren (utleieren) gir opplysninger om, og det megleren ved selvsyn kan observere ved befaring av leiligheten. I tillegg må megleren sjekke at utleieren har rett til å leie ut leieobjektet, for eksempel ved å sjekke om utleieren står som eier av leiligheten i grunnboken. En annen sak er at det kan være grunnlag for megler til å sjekke sameiets nettside, hvis megleren får en oppfordring om dette, eller det er andre særlige forhold som tilsier at megler skal gå inn på nettsiden. Men nemnda finner ikke at det var situasjonen her.

Nemnda har også kommet til at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Ut fra resultat nemnda har kommet til, fører erstatningskravet ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.