Klage nr. 2021152
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: LDW AS
Saken gjelder: Brudd på meglerens omsorgsplikt, herunder god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak i forbindelse med salg av leiligheten sin 11. februar 2021. Da det etter flere visninger ikke kom inn bud på prisforlangende, ble partene enige om å avslutte oppdraget. Klagerne har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av salgsprosessen. Det er blant annet anført at megleren ved sin håndtering av visninger og interessenter, har bidratt til å forhindre ordinær budrunde og salg.
Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med sin omsorgsplikt, herunder handlet i strid med god meglerskikk. Klagerne krever at meglerens vederlag bortfaller i sin helhet.
Innklagede bestrider klagernes krav. Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk. Det er heller ikke rettslig grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Meglerens oppdrag og behandling av potensielle budgivere
Ganske langt ut i prosessen og etter at klagerne hadde konkludert med at det ikke var kommet bindende, akseptabelt bud etter ordinære visninger, ble de kontaktet av et ektepar som hadde prøvd å kontakte megleren tre ganger uten å få svar, og som ønsket å se leiligheten på nytt etter å ha vært på første visning. Utover at megleren ikke svarte på henvendelsene deres, som førte til at interessenten tok kontakt med klagerne direkte, fikk klagerne en rekke opplysninger fra interessentene som viste at megleren fra starten bevisst «saboterte» salget for å favorisere en utbygger/investor han introduserte før den første ordinære visningen. Denne investoren kom også med hemmelig bud.
Megleren virket ifølge interessentene uinteressert under den første visningen. De ble informert uoppfordret om at klagerne hadde takket nei til et bud på 15 millioner kroner. Dette var et hemmelig bud fra utbygger/investor med forbehold, herunder nettopp om å holde det hemmelig. Dette påvirket selvsagt interessentene negativt i forhold til å legge inn bud, selv om de var svært interessert i objektet. Klagerne mistenker at denne informasjonen ble gitt av megleren også til andre interessenter under visningene. Noe som kan ha påvirket salgsprosessen negativt, og som kan forklare hvorfor det ikke kom noe bud etter de ordinære visningene. Det var stor respons på annonseringen, og det kom mange på visning.
I ettertid er klagerne gjort oppmerksomme på at flere interessenter ikke fikk løpende informasjon av megleren underveis i salgsprosessen, til tross for at de hadde meldt sin interesse under den første visningen, og bedt om å bli orientert. De ble likevel ikke kontaktet av megleren, de fikk heller ikke SMS om budet som kom inn 7. april 2021 kl. 16.30 på elleve millioner kroner. To av de mottok SMS fra innklagede 3. mars, 11. mars, 16. mars og 7. april, samt telefon fra megleren etter 14. juni, om de ville legge inn bud. Megleren hevdet at de hadde reservert seg mot budoppdatering, noe som interessentene selv benekter. Megleren mente også at å sende informasjon om bud bryter med GDPR/personvernreglene, om de ikke aktivt har bedt om dette, men sendte dem SMS om budrundestart og annen informasjon, som i så fall også da ville bryte med GDPR.
Etter at disse to interessentene hadde sett leiligheten under den første visningsdagen, spurte de megleren om det var noe i leiligheten som han mente burde gjøres noe med, dersom han skulle bodd der selv. Underforstått om det var noe som ville kreve oppussing. Til det svarte megleren at han ville strippet alt og laget alt nytt. Han kommenterte at bad/kjøkken burde byttes ut, og at vegger/tak/gulv burde oppgraderes, men sa at dette selvfølgelig var personlig og etter hans egen smak. Dette virket merkelig på interessentene, siden de likte leiligheten veldig godt, og spesielt kjøkkenet, og de opplevde svaret fra megleren som underlig.
Megleren snakket ned salgsobjektet ved å svare på denne måten. Dette var ikke et salgsfremmende svar slik innklagede synes å mene. Hans smak og hva han ville gjort, dersom han hadde kjøpt leiligheten selv, var ikke noe han skulle ha kommentert, og spesielt hvis dette ville medføre omfattende kostnader som ville påvirket salgssituasjonen.
Det stemmer ikke at samtlige interessenter mente leiligheten hadde et moderniserings- og oppussingsbehov. Interessentene de snakket med likte leiligheten og spesielt kjøkkenet og stuene som de var.
Interessant nok var meglerens vurdering av leilighetens verdi i overkant generøs overfor klagerne forut for inngåelsen av oppdraget. Det er god grunn til å tro at megleren kan ha svart/kommentert på samme måte overfor andre interessenter og dermed gjort det mindre sannsynlig å få i gang en budrunde og salg. I samtalene med klagerne før megleren fikk oppdraget, advarte han dem mot å selge før ordinær visning, og det samme rådet ble gitt skriftlig i selve oppdragsavtalen. Likevel virket megleren ivrig etter å få klagerne til å akseptere budet fra investoren/utbyggeren som ble inngitt før de ordinære visningene.
Den samme profesjonelle aktøren kom senere sammen med en medinvestor med nytt bud, men på grunn av manglende bud fra visningene, var han ikke lengre interessert i å by
15 millioner kroner.
Klagerne ble ikke gjort kjent med at megleren hadde besluttet å avvikle sin meglervirksomhet og ikke lengre skulle jobbe som eiendomsmegler. Dette kunne hatt vesentlig betydning ved klagernes valg av megler. Dette forklarer meglerens tidvise merkelige oppførsel underveis, stikk i strid med førsteinntrykket og gode referanser fra venner som hadde brukt innklagede som eiendomsmegler tidligere. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2).
Det er ikke riktig at klagerne ba megleren avvente med å trekke annonseringen fra digitale flater etter at de to interessentene tok kontakt. Klagerne ba megleren trekke annonseringen dagen før de ble kontakten av disse interessentene. Innklagede burde trukket leiligheten fra markedet slik det var enighet om. Dette var en konkret henvendelse uten behov for at objektet fortsatt skulle ligge ute med annonse. Klagerne håndterte henvendelsen fra interessentene selv etter at de hadde forsøkt tre ganger å komme i kontakt med megleren. At de skulle tro at eiendommen ikke lengre var for salg fremstår som merkelig all den tid klagerne gjennomførte privat visning for dem.
Meglerens gjennomføring av visning
Fem minutter før slutten på en av de første to visningene, ble tre interessenter som skulle på visningen, og som ringte på døren, avvist. Dette var klagerne selv vitne til, mens de ventet utenfor på at visningen skulle bli ferdig. Megleren bekreftet at denne situasjonen fant sted, og begrunnet det med at han måtte gå presis kl. 18.00. På slutten av en annen visning måtte han også gå presis, og da måtte én av klagerne steppe inn for å fullføre visningen med de siste interessentene. Skal en megler forsøke å selge et objekt på over 14 millioner kroner, må man etter klagernes mening forvente at vedkommende har 10-15 minutter ekstra å gå på før eller etter visningen, i tilfelle en interessent er forsinket eller trenger noen ekstra minutter for å fullføre.
Det er ikke riktig, som innklagede anfører, at klagerne på forhånd ble informert om at de måtte forlate leiligheten under visningen med profesjonell investor. De ble ikke gitt anledning til å bli i leiligheten. Klagerne ble overrasket da megleren møtte fem minutter før visningen og fortalte at de måtte gå. Klagerne ble også fortalt at de skulle holde seg vekke under alle visningene. De ble oppringte etter visningen og ble bedt om å komme tilbake. På dette tidspunkt var de i nærheten. Det er imidlertid ikke riktig at de syntes det var greit at megleren bare kunne dra fra en ulåst leilighet. Dette var en merkelig oppførsel fra megleren, men ikke nok til at de fant det nødvendig å klage på dette der og da. Det var først når interessenter fortalte om sine opplevelser av megleren under visning at de fant grunn til å klage.
Påstand
Megleren har samlet sett ikke ivaretatt salgsoppdraget med den profesjonalitet og omsorg for klagerne, som må kunne forventes. Videre kan hans måte å håndtere visningene og interessentene på, ha bidratt til å forhindre ordinær budrunde og salg, til tross for moderat prisantydning, flere interessenter og et godt marked på tidspunktet. Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk iht. § 6-3, han har gjentatte ganger brutt «omsorg for parters interesser». Klagerne avviser derfor ethvert betalingsansvar i saken.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klagerne tok kontakt med innklagede høsten 2020. Megleren kom på en uforpliktende befaring og gav klagerne en prisvurdering. Megleren var kjent med at flere andre meglerforetak ble vurdert for oppdraget. En av de øvrige meglerne gav en prisvurdering på
14 millioner kroner høsten 2020, som ble økt til 14,8 millioner kroner i februar 2021. En tredje gav en prisvurdering på mellom 15-16 millioner kroner. Innklagedes vurdering var på mellom 14,5 og 15 millioner kroner.
Tross leilighetens gode kvaliteter var den ikke tidsmessig og en måtte påregne at de fleste potensielle kjøpere ville ha et ønske om å modernisere/pusse opp.
Oppdraget ble inngått 9. januar 2021, og oppdragsavtale signert medio februar 2021. Av oppdragsavtalens punkt 5.2 fremgikk det følgende;
«5.2 Ved avslutning av oppdraget, avhengig av oppsigelse eller utløp av avtalen
Uavhengig av vederlagsform har Eiendomsmegleren krav på utlegg i henhold til utleggsoversikt, samt rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid, jf. eiendomsmeglingsloven §6-5. Ved beregning av vederlag tas det utgangpunkt i timepris som angitt i pkt. 4 (timebasert vederlag). I tillegg har Eiendomsmegleren krav på dekning av utgifter til påløpte visninger, grunnpakke, markedspakke og tilrettelegging.»
Megleren anbefalte en prisantydning på mellom 14,8 og 15 millioner kroner. Klagerne ønsket en prisantydning på 14, 5 millioner kroner i håp om å treffe en større kjøpergruppe. Megleren var av den klare oppfatning at klagerne var villige til å selge for en slik prisantydning, dersom dette var det markedet var villig til å betale. Dette ble også akseptert av klagerne ved signering av oppdragsavtalen.
En profesjonell aktør viste interesse for eiendommen etter annonsering og før fastsettelse av visningstidspunkter. Klagerne inviterte til privatvisning. Interessenten ønsket å befare leiligheten uten eierne til stede, noe som ikke er en uvanlig anmodning fra profesjonelle aktører. Det er gjerne enklere å diskutere forbedringsbehov og endringsønsker seg imellom uten eier til stede. For megler er det også enklere å få ærlige tilbakemeldinger fra interessenter når eierne ikke er til stede, noe som er viktig for salgsprosessen. Dette er også bakgrunnen for at innklagede generelt anbefaler at eier ikke er til stede på visninger. Ønske om at klagerne ikke var til stede under visningen ble videreformidlet, men det er ikke riktig at megleren ba klagerne gå. Dersom klagerne hadde ønsket å være til stede, hadde de selvfølgelig fått anledning til det. Megler er ikke i posisjon til å forvise selger fra egen bolig. Det er heller ikke riktig at megleren etter visningen forlot leiligheten uten tilsyn og uten noen form for forhåndsavtale.
Klagerne mottok bud, før fastsettelse av fellesvisninger, fra den profesjonelle aktøren først på 14,5 millioner kroner og deretter på 15 millioner kroner. Klagerne valgte etter å ha rådført seg med venner å ikke akseptere budet. Megleren frarådet også klagerne å selge før gjennomførte visninger. En slik fraråding fremgår også av oppdragsavtalen. Det avvises at megleren skal ha hatt en egeninteresse i at leiligheten ble solgt til en profesjonell aktør. Megleren hadde på dette tidspunkt besluttet avvikling av sin meglervirksomhet og ville under enhver omstendighet ikke ha noen interesse av å pleie eventuelt personlige relasjoner til profesjonelle utbyggere. En avvikling av meglervirksomheten var dog ikke besluttet på tidspunktet for oppdragssignering.
Fellesvisninger ble annonsert og gjennomført 28. februar og 2. mars 2021. Under første visning møtte det ca. 15 visningsdeltakere. Det er riktig at et følge på tre personer ringte på noen minutter før visningen var over, megleren informerte om at visningen var ferdig, men inviterte de til privatvisning om ønskelig. De svarte da at det ikke var nødvendig, da de kun tittet innom av nysgjerrighet. Megleren hadde på forhånd gitt beskjed om at han var avhengig av å gå presis, da han skulle hente barn rett etter visningen. Klagerne gav på dette tidspunktet ikke utrykk for at de hadde noen innvendinger til det, eller ønske om et annet visningstidspunkt.
På den andre visningen kom det ca. syv visningsdeltakere. Nøyaktig antall visningsdeltaker vises ikke nødvendigvis av interessentlistene da det gjerne er flere deltakere ifølge, og ikke alle som ønsker å sette seg på interessentlisten. Megleren hadde en annen visning en halvtime etterpå og det ble igjen forhåndsavklart med klagerne at han måtte gå presis. Da et av parene som var på visningen ønsket mer tid, ringte megleren til klagerne og spurte om de kunne komme tilbake å være til stede til dette visningsfølge hadde fått brukt den tiden de ønsket. Dette var i orden for klagerne.
Innklagede fulgte opp alle interessentene fra interessentlisten etter de gjennomførte fellesvisningene. Selv om det var mange på visning, var det svært få reelle interessenter å jobbe med. På dette tidspunktet var den profesjonelle aktøren involvert i en budrunde på et annet objekt.
Det ble etter dette gjennomført ytterligere visninger, den 14. og 15. mars uten at dette førte til større interesse. Rutinemessig blir alle som har ført seg opp som interessenter som ønsker å bli holdt orientert om bud, på nett, på visning og på annen måte, kontaktet. Visningsdeltakere blir i tillegg alltid oppringt. Det ble arbeidet aktivt med foreliggende interessenter, samt markedsføring av leiligheten for nye interessenter. Noe en interessentliste på 65 interessenter viste, samt at det bekrefter at en har truffet riktig kjøpergruppe og testet objektet godt i markedet. Samtlige interessenter begrunnet sin manglende interesse i at de observerte et moderniserings- og oppussingsbehov, som ikke stod i forhold til prisantydningen.
Det er korrekt at en ny profesjonell aktør tok kontakt i midten av mars 2021. Innklagede kunne ikke være til stede på ønsket tidspunkt for privatvisning, men aktøren opplyste at de ikke hadde behov for å snakke med hverken eiendomsmegleren eller eierne. De hadde kun behov for å se leiligheten for å vurdere om den kunne være aktuell. Megleren spurte derfor klagerne om de kunne slippe dem inn, og informerte klagerne om at de ikke ønsket noen presentasjon av leiligheten, kun tilgang for å få sett den. Det er ikke riktig at megleren ba klagerne forlate leiligheten.
Femte og siste visning ble gjennomført 6. april, uten resultat.
I april kom det inn et konfidensielt bud fra en profesjonell aktør på 11 750 000 kroner. Etter arbeid fra megleren økte interessenten budet til tolv millioner kroner og forbeholdet om konfidensialitet ble løftet, slik at budet kunne informeres om til de øvrige interessentene. Budvarselet genererte ikke noe aktivitet fra de andre interessentene, og klagerne avslo budet.
Innklagede tok en fot i bakken med klagerne og informerte om at man dessverre måtte erkjenne at markedet ikke responderte på klagernes prisforventninger, og at det var lite formålstjenlig å fortsette prosessen på samme forutsetninger. Klagerne ble oppfordret til å justere sitt prisforlangende, noe klagerne ikke var villige til. Det ble enighet om å avslutte salgsprosessen og trekke annonsen fra digitale flater etter en telefonsamtale 14. april.
På dette tidspunktet hadde imidlertid to interessenter tatt kontakt. Partene ble derfor enige om å avvente med å trekke annonsen til en hadde fått klarhet i om disse var potensielle kjøpere. Det var imidlertid enighet mellom partene om at innklagede ikke skulle utføre ytterligere arbeid på oppdraget. Innklagede henviste derfor interessenten til å ta direkte kontakt med klagerne og de gjennomførte visning uten at megler var til stede. Etter visning fikk innklagede beskjed om at de ikke ønsket å gå videre med noen prosess med henvisning til at de hadde fått opplyst fra klagerne at leiligheten var trukket fra markedet, og de opplevde situasjonen som uklar. Innklagede trakk deretter samtlige annonser fra digitale flater som avtalt og sendte sluttfaktura til klagerne i henhold til oppdragsavtalens pkt. 5.2. pålydende 105 525 kroner.
Det er riktig at innklagede informerte disse to interessentene om at det hadde kommet inn bud på 15 millioner kroner. Dette var en salgsfremmende opplysning og vitner om at objektet var attraktivt på markedet. Det aktuelle budet var konfidensielt frem til akseptfristens utløp, og det var avklart med budgiver at det kunne opplyses om budet etter dette. Innklagede har ikke opptrådt i strid med konfidensialitetsklausulen slik klagerne hevder.
Det er videre korrekt at interessentene spurte hva megleren ville gjort med leiligheten om han skulle kjøpt den selv. Det faktum at interessentene stilte dette spørsmålet i utgangspunktet, tilsier med styrke at de registrerte et moderniserings- og oppussingsbehov. Det har formodningen mot seg å stille et slikt spørsmål dersom de ikke så behov for oppussing. En oppfatning av at leiligheten hadde et moderniserings- og oppussingsbehov var gjengs blant interessentene. Megleren presentere utviklingspotensialet ved objektet, som må ansees å være i selgernes interesse.
Det er ikke riktig som klagerne hevder at innklagede opptrådte i strid med god meglerskikk da de to interessentene ikke ble informert om innkomne bud. I henhold til personopplysningsregelverket/GDPR må en interessent ikke reservere seg, men aktivt huke av for at de ønsker å bli holdt orientert om bud, noe de ikke hadde gjort, og innklagede har som eiendomsmegler derfor heller ikke lov å sende dem budvarsel. Det var uansett kun snakk om et budvarsel på tolv millioner kroner da de øvrige budene hadde konfidensialitetsklausul. De mottok likevel SMSer i tilknytning til sin visningsdeltakelse. Disse gav dem en sterk oppfordring til å ta kontakt dersom de ønsket å vise interesse for eiendommen. Alle interessenter som har samtykket til mottak av budvarsel har mottatt dette.
Klagernes innsigelser synes først og fremst å skyldes motvilje mot å betale fakturaen fremfor misnøye med innklagedes håndtering av prosessen. Det fremkom ingen misnøye fra klagernes side underveis i prosessen.
I henhold til personopplysningsregelverket/GDPR kan ikke eiendomsmegler utlevere interessentlistene på eiendommen verken til oppdragsgiver eller andre. Interessentene har kun samtykket til å gi sin kontaktinformasjon til meglerforetaket v/ansvarlig megler og opplysningene som fremgår av interessentlisten er begrenset til bruk for det formål å holde dem oppdatert i forhold til salgsprosessen.
Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk eller eiendomsmeglingsloven for øvrig. Det er heller ikke rettslig grunnlag for vederlagsnedsettelse eller erstatning. Klagen bestrides i sin helhet.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Omsorgsplikt – god meglerskikk
Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med sin omsorgsplikt og handlet i strid med god meglerskikk.
Nemnda har kommet til at det ikke er sannsynliggjort at megleren har handlet i strid med god meglerskikk.
Generelt vil nemnda bemerke at det i utgangspunktet ikke kan legges vekt på det som klagerne har anført om det et ektepar og andre interessenter har sagt om meglingen. Dette er informasjon som har kommet etter at tvist har oppstått. Det er også mye påstand mot påstand i saken, som nemnda ikke kan ta stilling til.
Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlag, men ikke rene utlegg.
Ut fra det nemnda har kommet til over, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.