Klage nr:
127/08

Avgjort:
25.11.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen, herunder meglers vederlag

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Skedsmo, Eiendomsringen Skedsmo AS

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig den 29. februar 2008. Den 10. april sendte innklagede klageren akseptbrev på kjøpetilbud på 3 050 000 kroner og med overtakelse 1. juni 2008 kl. 12.00.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren har anmodet om kopi av kjøpekontrakt men har ikke fått den.

Innklagede annonserte visning uten å avklare dato og tidspunkt med klageren. Annonsen ble sendt ut samme dag som visning uten annonsert dato og visning, som kun ble angitt på Internett. Enkelte i nærområdet fikk boligavisen først to dager etter visning.

Veibeskrivelsen til huset var feil både på internett og i prospektet. Dette ble ikke rettet opp til tross for at klageren ba om det.

Innklagede var utilgjengelig på telefonen ved flere tilfeller dagen etter visning, og klageren mener hun mistet en budgiver på grunn av dette. Denne budgiveren har kontaktet klageren og sagt at hun hadde tenkt å legge inn bud på eiendommen, men at «det snart var for sent». Budgiveren hadde forsøkt å kontakte innklagede på mobil flere ganger i løpet av dagen. Klageren prøvde det samme, men fikk kun telefonsvarer. Klageren mener denne budgiveren kunne hatt en innvirkning på den endelige salgssummen.

Avtalt overtakelse var 10.-15. mai. Den 14. mai ble den endelige datoen klageren avtalte med innklagede. Da kjøperen ville ha en lenger frist, fikk klageren beskjed om at hun måtte strekke seg enda lenger da det i salgsoppgaven sto «overtakelse etter avtale med selger». Klageren nektet først, men fikk beskjed om at hun ikke hadde noe valg. Innklagede foreslo 1. juni, og slik ble det mot klagerens vilje.

Klageren har levert en utregning fra banken som viser at hun har tapt 11 250 kroner på forsinkelsen og innklagede har ved flere anledninger gitt uttrykk for at han skulle ordne opp i dette. I ettertid nekter innklagede å gjøre opp og hevder klageren ikke burde signert kjøpekontrakten hvis hun ikke var fornøyd. Klageren føler at innklagede har holdt henne for narr under hele prosessen.

Innklagede har trukket 4 195 kroner for mye i provisjon i forhold til avtalt pris og bare dekket inn 1 959 kroner av disse.

Klageren står igjen med et tap på 13 386 kroner og følelsen av å ha betalt dyrt for en tjeneste som ikke ble utført tilfredsstillende.

Innklagede fikk klageren som kunde da han annonserte seg som eiendomsmegler MNEF. Innklagede hevdet at han ville gjøre en bedre jobb enn de andre som etter hans uttalelse for det meste var ufaglærte. I tillegg viste han frem en visningsliste med angivelig 30 interessenter på tilsvarende bolig som klagerens. Klageren spør om dette er lov. Innklagede garanterte personlig å stå for salget, men underveis i prosessen hadde klageren en «ufaglært» megler som ansvarlig megler. Klageren spør hvor det ble av løftet om personlig oppfølging av «eksperten».

Innklagede anfører:

Innklagede stiller seg uforstående til klagen. Innklagede har mottatt flere e-mails om at hun var fornøyd med gjennomføringen av salgsprosessen. Innklagede mener det i klagen fremkommer nye ting som klageren ikke har tatt opp med ansvarlig megler eller medhjelper og mener det er lite troverdig å fremsette påstandene mer enn seks måneder etter salget har funnet sted.

Innklagede påpeker at klageren ønsket original kontrakt og viser til at klageren mottok en kopi. Innklagede mener det ikke er et lovkrav å få utdelt original kontrakt. Innklagede stiller seg uforstående til klagerens påstand om endring i kontrakten.

Innklagede stiller seg uforstående til klagerens kommentar vedrørende annonsert visning. Det er ifølge innklagede helt nye opplysninger som her kommerfrem. Klageren ble forespeilet en fremdriftsplan i henhold til oppsatt visning. Klageren ble gjort oppmerksom på at boligavisen utkommer hver mandag. Ifølge klagerens leverandører har ingen av disse hatt forsinkelsene som klageren nevner. Innklagede påpeker at ingen andre har klaget på disse forholdene, men at dette likevel er avklart med Posten.

Når det gjelder feil ved beskrivelsen av veien til eiendommen, finner innklagede ingen troverdighet i dette. Innklagede har vedlagt selgers kommentar på nettannonsen og salgsoppgaven som innklagedes kontor alltid ber om. Det er ikke nevnt noe om disse forholdene.

Når det gjelder oppfølging av interessenter, hevder innklagede at interessentene oppført på visningslisten ble kontaktet rett etter åpning av kontoret morgenen etter visningen. Innklagede var i kontakt med den nevnte interessenten på formiddagen dagen etter visning og det ble opplyst om at budskjema måtte sendes over for å dokumentere interessen for å gi bud, noe som ikke ble gjort. Innklagede legger til at interessenten var på visning 25. mars 2008 og huset ble solgt 10. april 2008. Det vil si at det gikk over 14 dager uten at interessenten gjorde noe aktivt utover å ringe selger.

På salgstidspunktet var innklagedes fagansvarlig i permisjon/ferieavvikling. Innklagede hadde derfor to meglere på saken. Innklagede viser til akseptbrev med innkalling til kontraktsmøte samt bekreftelse på salgssum/overtakelsestidspunkt. Innklagede mener han ikke har noen henvendelser fra klageren før etter overtakelsen angående dette. Innklagede bekrefter at klager og innklagede drøftet forventet overtakelsestidspunkt. Dette var et ønske, og ingen forutsetning. Innklagede har gått langt i å forklare for klageren at dette måtte man se an ved en eventuell budrunde. Klageren ble fortalt at man risikerer å miste en potensiell budgiver om man står steilt på overtakelsesdatoen. Innklagede mener det faller på sin egen urimelighet at innklagede skal dekke klagerens/selgerens krav om renter på mellomfinansieringen. Innklagede viser til at klageren har fremlagt tall med store variasjoner, fra
11 250 til 18 000 kroner.

Når det gjelder klagerens siste anmerkning angående potensielle kunder, har innklagede en markedsandel på ca 50 % i området. Rett før salget av klagerens eiendom ble tilsvarende hus ikke langt unna solgt. Flere interessentene fra dette kjøpet kunne være interessert i klagerens bolig.

Når det gjelder bruk av to meglere, var klageren klar over dette. Innklagede viser til oppdragsskjema hvor det var påført to meglere.

Innklagede mener oppdragsavtalen er tydelig på hva tilbudet på 70 000 kroner inkluderte. Det var 70 000 kroner inkludert internettannonsering/fotografering (også kalt markedspakke 1/ mp1), offentlige pålegg (reguleringsplan, pantattest mv) samt tinglysingskostnader. Øvrige elementer så som avisannonsering, øvrige utlegg, eierskifteforsikring samt eventuelt visninger tilkommer utenom. Tilbudet indikerer ca 105 000 kroner, avhengig av markedsføring under punkt 9 i oppdragsavtalen. Oppgjøret som klageren har mottatt er korrigert etter etterfølgende avtale med selger. Beløpet er overført til klagerens konto, noe klageren også bekrefter i klagen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagede forvrenger virkeligheten, men at den vedlagte mailkorrespondansen motviser mye av det innklagede hevder.

Klageren bekrefter at hun i startfasen var svært fornøyd med innklagedes oppfølgning, men at hun etter hvert følte seg som en mindre viktig kunde. Klageren følte dette var ulempen med å forhandle prisen ned og ved å ha en fastpris istedenfor en prosentpris.

Grunnen til at klageren har bedt om original kontrakt, er at hun ikke kjenner igjen mye av det som står håndskrevet på kopien hun fikk utlevert. Klageren menerdette ikke er kontrakten hun undertegnet. Klageren ble lovet å få original kontrakt dagen etter avtaleinngåelse da innklagede ikke hadde med to eksemplarer av kjøpekontrakten under avtaleinngåelsen.

Innklagede var godt kjent med at klageren ikke kunne sette et fast visningstidspunkt, da huset skulle kjemikalie-behandles for å fjerne gammel utvendig maling. Dette var en væravhengig prosess og visning måtte derfor avtales nærmere. Klageren håpet å ha visning rett over påske og ble svært overrasket da innklagede satte inn annonse uten klagerens samtykke. Hva gjelder boligavisen, fikk klageren denne på samme dag som visning (25. mars 2008), men uten at dato og tidspunkt for visning var angitt. Klageren fastholder at det var noen som ikke fikk boligavisen før to dager etter visning, og at noe må ha gått feil hos posten.

Da klageren leste gjennom utkastet til salgsoppgaven, fikk klageren kun se de punktene som angikk selve huset. Nabolagsprofilen ble lagt inn etter klagerens godkjennelse. Det er her feilbeskrivelsen av veien er. Dette ble meddelt innklagede 26. mars 2008 og feilen ble ikke rettet før neste visning.

Klageren mener interessenten innklagede henviser til ikke er den interessenten klageren mistet. Videre hevder klageren at innklagede trodde han visste hvem interessenten var, men at han ringte tilbake senere og sa at det likevel ikke var denne personen som hadde ringt.

Klageren opplyser at innklagedes saksbehandler MNEF kun var med på den første visningen og at saken ble overlatt til den andre megleren etter dette uten at klageren ble underrettet.

Klageren mener overtakelsesdato var en forutsetning og at innklagede ikke på noe tidspunkt har underrettet om noe annet. Klageren mener innklagede bekrefter dette i mail oversendt klageren. Klageren mener at hun noen timer etter aksepten fikk beskjed om at overtakelsen måtte utsettes og at klageren ikke hadde noe valg.

Summen på 18 000 kroner som klageren anga i mail til innklagede, var en skrivefeil. Dette ble avklart i ny mail til innklagede som anga riktig beløp.

Klageren mener det kom klart fram i mail av 14. april 2008 at klageren tapte penger på forsinkelsen. Klageren mener temaet har vært oppe flere ganger, senest på kontraktsmøtet.

Klageren føler å ha hatt et bedre samarbeid med den andre megleren, men mener likevel at det ikke var dette hun ble lovet ved befaringen.

Klageren fremholder at kontrakten ikke er i tråd med det avtalte. Klageren mener det er mye ukjent informasjon som ikke ble presentert ved signeringen av kontrakten.

Klageren mener innklagede bevisst prøver å unndra seg ansvaret for en rekke feil han er ansvarlig for og som har kostet henne dyrt.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede bekrefter at selger ønsket original kontrakt som innklagede ikke har utlevert, men kopi av denne. Innklagede har strenge interne regler til utlevering av dokumenter fra kontoret, men rett kopi utleveres kunder.

Ifølge innklagede ble avtale om visning gjort med begge meglere på saken og innklagede finner det bemerkelsesverdig at en eventuell misnøye ikke ble tatt opp med innklagede før eventuell avholdelse av visning. Innklagede mener visningene ble avtalt per telefon.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av igangsettingen av visningen. Nettannonse med visningstid ble klarert med klageren og innklagede har mottatt bekreftelse på at det ikke var avvik i postgangen.

Innklagede har merket seg at klageren går bort fra sin tidligere godkjennelse av det som er oversendt innklagede før igangsettelse. Innklagede mener ingen av innklagedes saksbehandlere har mottatt innvending vedrørende veibeskrivelsen og påpeker at dette er enmuntlig påstand seks måneder etter salget.

Innklagede har sendt ut innkalling til kontraktsmøte via akseptbrev uten ytterligere innsigelser fra klageren. Videre ble kontrakt underskrevet uten innsigelser.

For øvrig opprettholder innklagede det som er anført tidligere.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren har vedlagt en fremdriftsplan som hun mener ble utfylt med innklagede til stede. Det fremkommer under punktet for når boligen skal legges ut for salg på internett og tidspunktene for visninger at dette er cirka-datoer og at alt må være ok før eventuell visning.

Innklagede tok ikke kontakt før annonsering ble bestilt og klageren fikk vite dette tilfeldig av den andre megleren. Klageren protesterte og forklarte at huset sannsynligvis ikke var ferdige på dette tidspunktet. Klageren fikk beskjed om at de aktuelle meglerne hadde drøftet dette og kommet fram til at de ville møte opp på visningsdagen og forklare til de som dukket opp at visningen var avlyst. Huset var på dette tidspunktet under behandling for å fjerne gammel maling og klageren ønsket ikke at potensielle kjøpere skulle se huset i den befatningen det var i utvendig. Klageren hadde også et rom innvendig under oppbygging og klageren jobbet døgnet rundt de siste to dagene før visning for å få dette klart. Rommet sto klart ca 30 minutter før visning. Klageren besluttet å gjennomføre visning da innklagede hadde annonsert. Huset så bra ut innvendig og klageren var redd at flere interessenter ville falle fra dersom de kom på visning, så hvordan huset så ut utvendig og ble avvist grunnet avlyst visning.

Klageren presiserer at hun ikke godkjente annonseringen og ikke ønsket å vise frem huset slik det sto.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede presiserer at oppsatt visning og annonsering var i henhold til avtale og viser til fremdriftsplanen og at øvrige godkjennelser er «unnagjort» skriftlig av selger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om vederlagsjustering og erstatning etter innklagedes håndtering av oppdraget.

Reklamasjonsnemnda har behandlet klagen etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73 og ulovfestede erstatningsregler.

Klageren er misfornøyd med at hun ikke har fått utlevert original kontrakt, da hun ikke kjenner igjen mye av det som står der. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at klagen her gjelder oppdragsavtalen. Reklamasjonsnemnda bemerker at Reklamasjonsnemnda ikke har grunnlag for å vurdere om den fremlagte oppdragsavtalen er den som ble underskrevet den 29. februar 2008, men må legge den fremlagte oppdragsavtalen til grunn.

Klageren hevder at innklagede har trukket for mye i oppgjørsoppstillingen i forhold til det som var avtalt. I oppdragsavtalen under punkt 7.1 om meglers vederlag står det i tillegg til en angivelse av provisjonsprosent håndskrevet «Tilpasses kr. 70.000,- inkl. mp 1+ off. utlegg+ tinglysing». Videre står det håndskrevet at «[X]pk+ eierskifte+ visning er utenom faste summen».

Reklamasjonsnemnda bemerker at det ikke er samsvar med angivelsen av postene i oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen. Innklagede har trukket kr. 4 502 for mye i henhold til oppdragsavtalen punkt 7.1 og 7.4. Reklamasjonsnemnda har da tatt i betraktning vederlaget, grunnbeløpet (tilrettelegging og oppgjørsgebyr), markedspakke 1, sikringsobligasjon og utskrift av grunnboken. Innklagede må tilbakebetale klageren hennes tilgodehavende.

Etter eiendomsmeglingslovens § 7-7 kan innklagedes vederlagskrav nedsettes dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagedes side. Klageren har fremholdt en rekke forhold som hun mener gir grunnlag for vederlagsjustering.

Når det gjelder klagerens anførsel vedrørende denpåstått feilaktige beskrivelsen av veien, fremkommer denne ikke av nabolagsprofilen, men av salgsoppgaven under punktet «Område/beliggenhet … Adkomst». Innklagede hevder salgsoppgaven med veibeskrivelsen ble forelagt klageren til godkjenning, men klageren hevder hun ikke fikk oversendt veibeskrivelsen fra innklagede. Da partene forklarer seg ulikt på dette punktet, har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å ta stilling til spørsmålet.

Klageren har også klaget over at visningstidspunktet ikke var avklart og at det ikke fremgikk av annonsene. Klageren hevder visningsdato og tidspunkt kom overraskende, mens innklagede hevder at klageren er blitt forelagt en fremdriftsplan som bl.a. angir visningsdatoen. Visningen ble senere avholdt i henhold til fremdriftsplanen, som må ha vært avklart mellom klageren og innklagede. Reklamasjonsnemnda bemerker for øvrig på generelt grunnlag at dato og tidspunkt for visning må avklares med oppdragsgiver. Det er imidlertid ikke noe absolutt krav om at visningstidspunktet skal angis i annonseringen.

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere om klagerens angivelse om overtakelsesdato (10.-15. mai) var en forutsetning eller et ønske i dialog mellom partene. Av akseptbrevet følger det avtalt at klageren har kommet med en uforbeholden aksept og at overtakelsen er 1. juni 2008. Reklamasjonsnemnda må legge tidspunktet som følger av akseptbrev og kjøpekontrakt til grunn.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan kravet om vederlagsreduksjon dermed ikke føre frem.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å beregne for mye vederlag. For øvrig fører klagen ikke frem.

Oslo, den 25. november 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant