Klage nr. 2021155
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Vansjø Boligbyggelag (Garanti Eiendomsmegling Moss)
Saken gjelder: Feil opplysninger om felleskostnader. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I oktober 2020 kjøpte klageren en selveierleilighet som innklagede formidlet for
4 450 000 kroner. Prisantydningen var på 4 800 000 kroner. I salgsoppgaven var det opplyst å være 3 731 kroner i månedlige felleskostnader. Etter overtakelse i januar 2021 hadde felleskostnadene økt til 4 125 kroner. Klageren mener at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere om at felleskostnadene ville øke. Klageren krever 173 640 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I alle dokumenter som omhandlet leiligheten, var de månedlige felleskostnadene opplyst å være på 3 731 kroner. Det fremkom ingen opplysninger om at felleskostnadene ville øke. Da klageren overtok leiligheten i januar 2021 hadde felleskostnadene økt til 4 125 kroner. Til tross for at det ble bestemt på årsmøtet i mai 2020 at felleskostnadene ville øke, hadde megleren unnlatt å informere om dette.
Klageren kjøpte boligen i den tro at felleskostnadene var på 3 737 kroner. Meglerens prisantydning ble lagt til grunn for klagerens bud. Leiligheter som ble solgt like etter at klageren kjøpte, og som inneholdt korrekte opplysninger om felleskostnader, var priset lavere enn det denne leiligheten var. Klageren la inn et bud under prisantydning ettersom den tidligere eieren skulle flytte raskt nordover, og leiligheten hadde ligget ute på markedet en stund.
Klageren krever at innklagede erstatter differansen mellom de opplyste felleskostnadene, og de korrekte felleskostnadene i fem år. Totalt utgjør dette 23 640 kroner. Videre krever klageren 150 000 kroner i erstatning som et avslag på kjøpesummen. Dersom megleren hadde gitt korrekte opplysninger om felleskostnadene i markedsføringsmaterialet, ville ikke klageren avsluttet budrunden på det beløpet han gjorde. Klageren bød mot seg selv da det ikke var andre interessenter. Totalt krever klageren 173 640 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter inngåelse av oppdragsavtalen, innhentet megleren opplysninger fra forretningsføreren. I de mottatte megleropplysningene datert 1. september 2020, var felleskostnadene opplyst å være 3 731 kroner. Det fremkom ingen informasjon om fremtidige økninger i felleskostnadene. Videre hadde selgeren i egenerklæringsskjemaet krysset av for at hun ikke kjente til vedtak/forslag til vedtak om forhold ved eiendommen som kunne medføre økte felleskostnader eller økt fellesgjeld. Egenerklæringen var en del av salgsoppgaven.
Klageren har vist til protokoll fra årsmøtet i mai 2020, der han hevder at den aktuelle økningen i felleskostnader ble vedtatt. Dette årsmøtet ble imidlertid avholdt tre måneder før salgsoppdraget ble inngått. Megleren måtte derfor kunne legge til grunn at økningen på tre prosent allerede var tatt høyde for i felleskostnadene på 3 731 kroner som opplyst fra selger og forretningsfører. Dersom det likevel legges til en prosentvis økning på tre prosent i felleskostnadene på 3 731 kroner, vil man komme til 3 842 kroner. Da kjøper flyttet inn i januar 2021 var felleskostnadene økt til 4 125 kroner. Dette tilsvarer en økning på
10,56 prosent. Denne økningen kan derfor ikke være relatert til vedtaket fra årsmøtet i mai 2020.
Innklagede kjenner ikke til tidspunktet styret besluttet å øke felleskostnadene. Innklagedes faglige leder tok imidlertid kontakt med selgeren av eiendommen etter å ha mottatt klagen. Selgeren kunne bekrefte på telefon at hun mottok informasjon om økningen i felleskostnader på 10,56 prosent (til 4 125 kroner) lenge etter at bindende avtale med klageren var inngått.
Innklagede har innhentet opplysninger om eiendommen i tråd med eiendomsmeglingsloven
§ 6-7. Det var ingen grunn til mistanke om økning i felleskostnadene på bakgrunn av mottatte opplysninger fra forretningsfører eller selger. Gitt at kjøperen skulle ha hatt rett på prisavslag som følge av en økning i felleskostnadene, burde klagen heller vært rettet mot forretningsfører og/eller selger.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder feil opplysninger om felleskostnader og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen førte delvis frem.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.
For omsetning av borettslagsandeler oppstiller eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd tilleggskrav til opplysningsplikten. Det fremgår av nr. 1 at salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette. Der megleren er kjent med at fellesgjelden vil øke, må dette angis, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave side 330 med henvisninger til nemndspraksis.
Det fremgår av protokollen fra årsmøtet i mai 2020 pkt. 9 at det dreide seg om korreksjon av fellesutgifter i henhold til sameiebrøk med påfølgende tre prosent økning av fellesutgiftene
pr. seksjon. Denne opplysningen sett i sammenheng med brevet fra forretningsfører om at forretningsfører ikke besitter informasjon om økning i fellesutgiftene, tilsa at megler skulle gjort nærmere undersøkelser. Megler ble også av forretningsfører oppfordret til å kontakte styreleder om blant annet fellesutgifter.
Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at megler ikke kontaktet styreleder. Nemnda finner derfor at megler ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
Nemnda har ikke grunnlag for å ta standpunkt til det fremsatte erstatningskravet på
23 640 kroner. Det beror på om det er adekvat (påregnelig) årsakssammenheng mellom meglers unnlatelse og erstatningskravet. Nemnda vet ikke hvilket svar megler ville fått dersom han hadde kontaktet styreleder. Derfor kan det i denne saken ikke utmåles noen erstatning.
Nemnda vil for øvrig nevne at det er riktig som klageren har skrevet, at nemnda har fast praksis på at dersom det skal utmåles erstatning for økningen av fellesutgiftene, legger man til grunn en tidsperiode på fem år. Men dette beløpet må i så fall neddiskonteres til nåverdi.
Når det gjelder erstatningskravet på 173 640 kroner, kan det etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Vansjø Boligbyggelag (Garanti Eiendomsmegling Moss) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin. Erstatningskravet fører ikke frem.