Klage nr. 2020326

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 25. oktober 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avdeling Sandefjord              

Saken gjelder:               Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning    

Saksfremstilling

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av sin bolig med innklagede foretak 12. juni 2019. Boligen ble ikke solgt, og oppdraget ble overført til en annen avdeling. Klagerne har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av salgsprosessen. Det er blant annet anført at megleren ikke foretok seg noe hva gjaldt boligens prisantydning, og at han var lite villig til å vurdere alternative løsninger for å få solgt boligen. Han brukte lite tid på visninger og var lite villig til å markedsføre boligen. Klageren krever at innklagede står til ansvar for sine prisestimater og krever erstattet differansen mellom forespeilet prisantydning og oppnådd salgspris, oppad begrenset til 700 000 kroner. Videre kreves det fremlagt spesifikasjon på trekk i oppgjøret for kostnader innklagede ikke kan dokumentere.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren og hans kone bestemte seg i 2017 for å selge boligen de hadde eid i 46 år, for å flytte i en egnet leilighet. I den anledning tok klageren kontakt med to meglerforetak som begge kom med gode verdivurderinger, den ene på 7 500 000 kroner og den andre på 7 300 000 kroner. De valgte etter dette å tegne avtale om kjøp av leilighet i et nytt prosjekt, og leilighet ble kjøpt til en samlet kjøpesum på 6 800 000 kroner. Overtakelsen var først i juli 2019.

Sommeren 2018 beslutte de å igangsette salgsprosessen. Megleren som gav den høyeste verdivurderingen tilbake i 2017, ble valgt og han hadde ikke noen betenkeligheter med å stå ved sin tidligere prisvurdering på 7 500 000 kroner. Men det gikk ett år uten et eneste reelt tilbud. Klageren valgt etter dette å avslutte oppdraget og i stedet forsøke å selge gjennom innklagede foretak. I løpet av tiden som var gått, hadde prisantydningen blitt redusert til 6 500 000 kroner. Ny megler hadde ingen bemerkninger til denne prisen. Klagen rettes mot meglerforetaket som overtok oppdraget i 2019. I februar 2020 ble oppdraget sagt opp og overført til en annen megler i en annen avdeling underlagt samme foretak.

Manglende oppgjør

Eiendommen ble til slutt solgt for 5 800 000 kroner i april 2020. I begynnelsen av juli 2020 fikk klageren oversendt et udatert oppgjørsskjema, hvor det var mye rart. Flere forhold ble raskt avklart, og han fikk tilbakeført 39 687 kroner. Da han ba om en spesifikasjon på den øvrige differansen fikk han beskjed om at dette var annonsering utover markedspakken.

Det ble annonsert i lokalavisen og i Finansavisen, noe klageren mente var bortkastet ettersom dette hadde vært forsøkt av meglerforetaket som opprinnelig hadde salget. Han ønsket i stedet en annonse i Aftenposten, men fikk til svar at det var så dyrt. Det ble etterspurt dokumentasjon på annonseutgiftene på 24 000 kroner uten respons. Når slik annonsering ikke er med i markedspakken, er dette noe megleren burde avklart med klageren på forhånd.

Klageren er medlem av USBL og hadde dermed rett til en bonus på 12 000 kroner ved bruk av megler hos innklagede. Et krav han fremmet uten å få noen respons. Klageren krever fradrag for USBL rabatten på 12 000 kroner, samt fradrag for udokumenterte kostnader på 16 850 kroner. Til sammen 28 850 kroner. Klageren ble tilbud 10 000 kroner i kompensasjon som han avslo. Klageren krever spesifikasjon på kostnadene under sekkeposten i oppgjørsoppstillingen.

Meglerens prisvurdering og manglende innsats

Da innklagede overtok oppdraget, var prisantydningen blitt redusert fra 7 650 000 kroner til 6 500 000 kroner. Megleren hadde ingen forslag eller antydninger om at prisen fortsatt var for høy og burde reduseres ytterligere. I perioden innklagede hadde oppdraget lyktes det heller ikke å få inn et eneste bud. Megleren gjorde en dårlig jobb. Han brukte lite tid på visning, var lite villig til å markedsføre boligen utover egne kanaler. Han var lite kreativ i forhold til å vurdere andre mulige løsninger. Han visste best selv. Klageren stilte flere ganger spørsmål til megler om å forsøke å gå frem på en annen måte.

Da oppdraget ble inngått, ble det brukt som salgsargument at innklagede hadde en kundebase med 321 potensielle boligkjøpere i området. En oversikt som stadig ble vasket for å sikre at det var aktuelle kjøpere. Da klageren spurte om megleren kunne jobbe mot denne basen, fikk han beskjed om at det kunne man ikke gjøre på grunn av personvernhensyn. Argumentet som ble brukt for å selge seg inn til oppdraget, var således ikke riktig.

Oppdraget som ble inngått 12. juni 2019 ble ikke sagt opp, men utløp på tid og nytt oppdrag med ny avdeling ble inngått den 17. februar 2020. Det ble bekreftet av ny megler at reglene for skifte av megler ble fulgt. Dersom dette ikke var tilfelle, burde klageren blitt informert om en annen prosedyre. Det er riktig at eiendommen ble tatt av nett 9. desember 2019, dette etter anbefaling fra megler da det i tiden før jul vanligvis var ingen eller liten respons på annonser på finn.no. Det var enighet mellom parten om at annonsen kunne være på hvil til markedet sannsynligvis bedret seg på nyåret. Klageren fikk ingen informasjon om at løpetiden på oppdragsavtalen ville forskyve seg tilsvarende. I tilfelle burde klageren fått opplysninger om at overføring til ny megler i samme konsern ikke var ok.

Den nye megleren forstod raskt at den lange tiden eiendommen hadde ligget ute i markedet var svært ødeleggende for et salg. Han foreslo å senke prisen ytterligere til 5 900 000 kroner, og eiendommen ble i slutten av april solgt for 5 800 000 kroner. Manglende innsats og realitetsorientering har kostet klageren flere hundre tusen kroner i mellomfinansiering og doble boutgifter. I tillegg endte salgsprosessen med en stor differanse mellom prisvurdering og oppnådd pris.

Klageren har innhentet opplysninger fra eiendomsmeglerforbundets prisstatistikk om

prisutviklingen i boligmarkedet fra 3. kvartal 2017 da verdivurderingen ble foretatt og frem til salget ble gjort 30.04.2020. Indeks pr. 3. kvartal 2017 var 255, mens index pr. 30.04.2020 var på 273.

Klageren krever at innklagede står til ansvar for sine estimater og krever erstattet differansen mellom forespeilet prisantydning og oppnådd salgspris, oppad begrenset til 700 000 kroner.

Klageren krever at megleren fremlegger spesifikasjon på fratrekk i oppgjøret for kostnader de ikke kan dokumentere.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ble i august 2018 lagt ut for salg gjennom et annet meglerforetak med en prisantydning på 7 500 000 kroner. Prisantydningen ble i mars 2019 endret til 7 400 000 kroner for deretter å bli endret igjen til 6 950 000 kroner. Eiendommen ble trukket fra markedet i august 2019 etter 364 dager i markedet. Innklagede overtok deretter oppdraget, og eiendommen ble lagt ut igjen i slutten av august 2019 med en prisantydning på 6 500 000 kroner. Etter tre måneder ble eiendommen igjen trukket fra markedet. Oppdraget ble senere sagt opp av klageren.

Klageren kontaktet da en annen avdeling i meglerforetakskjeden i nabobyen, og han inngikk oppdragsavtale der. Eiendommen ble lagt ut i markedet igjen i februar 2020 for en prisantydning på 5 900 000 kroner. Eiendommen ble solgt i april 2020 for 5 800 000 kroner.

Salgsprosessen i oppdragsperioden hos innklagede

Eiendommen lå ute for salg i tre måneder. I denne perioden ble det avholdt tre fellesvisninger. Det var i alt seks interessenter som henvendte seg. Eiendommen ble markedsført på FINN.no samt på innklagedes hjemmesider. Det ble annonsert to ganger i to forskjellige aviser i tillegg til Smart solgt (digital markedsføring). Det kom ingen bud fra noen av interessentene i denne perioden.

Interessentene som var på visning, ga alle forskjellige tilbakemeldinger til megleren når det gjaldt årsaken til at boligen ikke passet dem. Når det gjaldt markedsføringen, var det klageren selv som ønsket markedsføring i landsdekkende aviser. Dette til tross for at megleren mente dette ville gi dårlig uttelling, samt at annonsering utenfor lokalmarkedet var godt ivaretatt gjennom Smart solgt annonseringen. Meglerne ble overrasket da klageren ønsket å trekke eiendommen fra markedet etter kun tre måneder. Dette er kort tid for en megler å jobbe med en bolig i høy prisklasse i dette området. Klageren ba megleren stanse markedsføringen av boligen 9. desember 2019. Det ble ikke foretatt ytterligere salgsarbeid eller markedsføring etter dette. Dette medførte ingen forskyvning av løpetiden på oppdragsavtalen. Oppdragsavtalen var inngått for seks måneder. Formell oppsigelse av oppdraget ble mottatt
14. februar 2020.

Salgsgaranti

Innklagede tilbyr de fleste kunder salgsgaranti. Det er visse kriterier som da må ligge til grunn. Blant annet må oppdragsgiver akseptere å bruke standard markedsføringspakke, samt at oppdraget må ha en varighet på seks måneder.

Annonsering som kunden ønsker utenom innklagedes markedspakke, bekostes av kunden selv uavhengig av salgsgarantien. Klageren ønsket annonsering i Finansavisen, noe han i ettertid har bestridt. Innklagede valgte likevel ikke å fakturere han for denne kostnaden til tross for at det i oppdragsavtalen er kontraktsfestet at klageren selv skal bære kostnader for denne type markedsføring.

Klageren brøt avtalen før det var gått seks måneder. I henhold til oppdragsavtalen tilsier dette at innklagede har anledning til å fakturere for alle kostandene til direkte utlegg med tillegg av et mindre vederlag. Innklagede valgte å ikke fakturere klageren, hverken for direkte utlegg eller vederlag. De direkte utleggene ble i stedet overført til avdelingen hos innklagede som klageren tegnet nytt oppdrag med. Informasjonen som var innhentet ble også overført, slik at det ikke var nødvendig å innhente offentlig informasjon på nytt, og klageren ble derfor kun belastet for dette en gang.

Prisantydning versus salgspris

Det er fra klagerens side hevdet at innklagede bør dekke differansen mellom prisantydning og salgspris. Innklagede stiller seg uforstående til at dette kravet rettes mot dem all den tid de kun hadde oppdraget i tre måneder. Det første meglerforetaket hadde eiendommen for salg i sammenhengende i ett år, uten å oppnå et tilfredsstillende resultat for klageren.

Boligmarkedet i området er lite og transparent. Det er enkelt å orientere seg om hvilke boliger som til enhver tid ligger ute for salg. Når en eiendom har vært ute i markedet i så lang tid, er den almen kjent blant boliginteressenter, og eiendommen mister sin interesse blant boligsøkere. Det er ofte krevende å overta et slik objekt. Færre møter på visning, og det er stor sannsynlighet for å oppnå lavere salgspris enn man ellers ville gjort.

USBL rabatt

Innklagede er avhengig av at kundene selv opplyser at de er medlem, spesielt når eiendommen ikke er en USBL leilighet. Klageren hadde fremforhandlet en meglerprovisjon på 1 % uten å informere megleren om at han var USBL- medlem. Hadde megleren visst at klageren skulle ha en rabatt på 12 000 kroner på meglerprovisjonen, er det ikke sikkert han hadde ønsket å påta seg oppdraget. I dette tilfelle har ikke innklagede fakturert vederlag overhode. Det er dermed ikke noe vederlag å tilbakebetale eller rabattere.

Innklagede kan ikke være ansvarlig for differansen mellom prisantydningen eiendommen ble markedsført med og den salgsprisen som overtagende megleravdeling solgte eiendommen for. Det var klageren selv som valgte å akseptere budet. Interessen for en eiendom er avhengig av markedet til enhver tid. Innklagede har ikke gitt noen prisgaranti. Innklagede kan ikke se at deres prisantydning var uforsvarlig, spesielt ikke sett i sammenheng med at et annet meglerforetak forut for dette markedsførte eiendommen med en langt høyere pris. Det er heller ikke grunnlag for å kreve erstatning for kostnadene klageren har hatt ved å sitte med to eiendommer over lengre tid. Klageren bærer selv risikoen om han velger å kjøpe ny bolig før eksisterende bolig er solgt. Innklagede var ikke involvert i dette kjøpet. Megleren hos innklagede har heller ikke gitt råd i den anledning.

Klageren har ved flere anledninger etterspurt oppgjørsoppstillingen. Megleren har forklart at det ikke foreligger noen oppgjørsoppstilling da eiendommen ikke ble solgt, og klageren ikke er belastet noen kostnader. Enkelte poster i oppgjørsoppstillingen fra den overtagende megleravdelingen er refundert med til sammen 28 787 kroner, herunder kostnadene for annonser i Finansavisen.

Megleren hos innklagede har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger hverken ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap. Megleren har gitt forsvarlig rådgivning og ikke misligholdt sine plikter.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Saken reiser flere spørsmål.

Salgsprosessen i oppdragsperioden hos DNB AS Sandefjord

Klageren har blant annet anført at megleren var lite villig til å vurdere alternative løsninger for å få solgt boligen, brukte lite tid på visninger og var lite villig til å markedsføre boligen.

Nemnda bemerker at klagerens anførsler om salgsprossen ikke er nærmere sannsynliggjort eller underbygget, og innklagede har også imøtegått dette. På dette punkt reiser derfor saken bevisspørsmål som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling.

Når det gjelder innklagedes kundebase, bemerker nemnda at GDPR regelverket i forbindelse med virksomheters behandling av personopplysninger som kom i juli 2018, har skjerpet kravene til personvern. Dette har lagt begrensninger på bruken av kundebaser ved at det må dokumenteres å være gitt et aktivt samtykke til at virksomheter kan samle inn og bruke denne type informasjon. Nemnda har derfor kommet til at megleren ikke har forsømt seg her.

Oppdraget og tidsperioden det gjaldt

Et megleroppdrag løper i utgangspunktet i seks måneder. Innklagede har anført at klageren brøt avtalen før det var gått seks måneder. Klageren har bestridt dette.

Det fremgår av klagerens e-post 14. februar 2020 at han sa opp oppdragsavtalen med virkning fra 29. februar 2020 (skuddår). Klageren viste i oppsigelsen til at oppdragsavtalen var inngått 26. august 2019 med virkning fra 1. september 2019. Selve oppdragsavtalen er datert
12. juni 2019, og innklagede har ikke fremlagt noen dokumentasjon på at oppdragsavtalens start ble skjøvet ut i tid. Megler reagerte heller ikke på klagerens e-post av 14. februar 2020. Legger man til grunn datoen 12. juni 2019, var oppdraget utløpt 12. desember 2019, det vil si lenge før e-posten 14. februar 2020.

Etter nemndas syn er det naturlig at klageren med e-posten mente at oppdraget skulle sies opp etter utløpet av seksmånedersperioden, da klageren uttrykkelig henviste til oppdragsavtalen punkt 4. I praksis må dette forstås slik at klageren ikke ville ha noen fornyelse av avtalen. Nemnda har her også lagt vekt på at selve oppdragsavtalen er datert 12. juni 2019.

Konklusjonen er følgelig at klageren ikke sa opp avtalen med virkning før utløpet av seksmånedersperioden, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd. Konsekvensen av dette er at innklagede ved oppgjøret må forholde seg til oppdragsavtalen punkt 4.

Når det gjelder det konkrete oppgjøret, i henhold til oppdragsavtalen, har ikke nemnda tilstrekkelige opplysninger til å ta standpunkt til dette.

Erstatningskravet

Klageren har krevd 700 000 kroner i erstatning som tilsvarer differansen mellom prisantydning og oppnådd salgspris. Nemnda finner det klart at dette kravet ikke kan føre frem.

En prisantydning er ingen salgsgaranti. Det er markedet som på ethvert tidspunkt bestemmer hva som er «riktig» pris, og det er mange faktorer som kan ha betydning for prisen.Boligen lå også ute i markedet i lang tid.

USBL-rabatt

Innklagede har ikke fakturert vederlag, og det kan da heller ikke gis noen USBL-rabatt. Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om det at klageren er USBL-medlem, var fremme da oppdragsavtalen ble inngått.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis medhold i at oppdragsavtalen punkt 4 skal legges til grunn ved oppgjøret mellom partene. For øvrig fører klagen ikke frem.