Klage nr. 2020344
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. november 2021
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Johan G. Bernander
Advokatfirma Wigemyr & Co DA
Innklaget: Privatmegleren Sædberg & Lian AS
v/advokat Elisabet Faanes
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling
Klageren inngikk den 2. februar 2018 oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av leiligheten sin. Oppdraget ble avsluttet uten salg. Nytt meglerforetak ble engasjert, og eiendommen ble solgt 1. mars 2020. Etter salget fremmet kjøperen krav om prisavslag knyttet til feil opplysning om gulvvarme. Det ble tatt ut stevning i saken, og det ble inngått rettsforlik med kjøperen, hvoretter klageren (selgeren) forpliktet seg til å betale 65 000 kroner i prisavslag. Den uriktige opplysningen stammet fra da innklagede hadde oppdraget og var blitt gjenbrukt av ny megler. Opplysning om vannbåren gulvvarme ble aldri gitt av selger eller hennes sønn, som var gitt fullmakt til å bistå henne i salget. Det er uklart hvor opplysningen stammet fra. Klageren anfører at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven. § 6-3 og i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det anføres at innklagede er erstatningsansvarlig etter skadeerstatningsloven § 2-1.
Innklagede bestrider klagerens krav og anfører at saken må avvises da innklagede ikke er riktig adressat for kravet, all den tid det ikke ble gjennomført noe salg da innklagede hadde oppdraget. Subsidiært anføres at klagen ikke kan føre frem.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte i 2015 leilighet formidlet gjennom innklagede foretak for en kjøpesum på 5 740 000 kroner sammen med sin mann. Da hennes mann gikk bort, ble leiligheten mindre praktisk, og innklagede ble gitt i oppdrag å formidle salget. Klageren gav sin sønn fullmakt til å hjelpe henne med å håndtere salget. Sønnen har aldri bebodd boligen, og klager selv var ikke i stand til å gi tilstrekkelige opplysninger om boligen. Det ble ikke utferdiget egenerklæringsskjema ved salget. Boligen ble lagt ut for salg med en prisantydning på
5 850 000 kroner. Boligen ble ikke solgt, og prisen ble deretter nedjustert til 5 490 000 kroner.
I desember 2019 byttet klageren megler og meglerforetak. Boligen ble lagt ut til en prisantydning på 4 990 000 kroner, og deretter ble prisantydningen senket til 4 740 000 kroner. Boligen ble solgt for 4 440 000 kroner.
Etter overtagelse reklamerte kjøperen over uriktig opplysning om gulvvarme i boligen, og det ble tatt ut stevning for tingretten. Under hovedforhandlingen ble det oppnådd enighet, ved rettsforlik av 20. mai 2021, om betaling av prisavslag på til sammen 65 000 kroner for den uriktige opplysningen.
I salgsoppgaven fra det nye meglerforetaket, skrev megleren at det var vannbåren gulvvarme i alle rom unntatt vaskerom og soverommene. Klageren har gjennom sin advokat forelagt saken for meglerforetaket, som igjen meldte saken inn under sin ansvarsforsikring. Meglerforetaket opplyste at de benyttet opplysningene gitt av forrige megler, ansatt hos innklagede. Megleren fra det nye meglerforetaket kunne da ikke ha opptrådt uaktsomt. Det er enighet om at opplysningen om vannbåren gulvvarme isolert sett er uriktig for gang, stue og kjøkken. Det er vannbåren gulvvarme på baderom (luft til vann).
Klageren er en eldre dame som ikke var i stand til å håndtere salget selv, og hun kjente ikke til de tekniske sidene ved boligen. Hennes sønn har aldri bebodd boligen. Sønnen til selger hadde ingen forutsetninger for å kjenne til hva som var riktig da han ikke kjent til leilighetens tekniske stand. Opplysningen om vannbåren gulvvarme ble aldri gitt av selger eller hennes sønn. Innklagede kontaktet megleren for en forklaring på hvorfor den uriktige opplysningen var gitt. Megleren opplyste da at hun ikke ønsket å kommentere dette. Grunnet meglerens uriktige opplysninger fikk klageren et betydelig krav rettet mot seg. Klageren er også påført utgifter i forbindelse med selve sakshåndteringen. I tillegg til betaling av 65 000 kroner til kjøperen er selger påført utgifter til advokat og fagkyndig. Kostnaden er ikke endelig da saken fremdeles pågår. Det er således ikke anledning til å si noe konkret om endelig størrelse på tapet.
Det var eiendomsmegleren hos innklagede som gav den uriktige opplysningen i saken. Megleren var godt kjent med at selger ikke var i stand til å gi opplysninger og håndtere salget. Megleren hadde derfor kontakt med sønnen som hadde fullmakt til å håndtere salget for sin mor. Dette skjerper meglers aktsomhetsplikt. Det er uklart hvorfor megleren valgte å skrive at det var vannbåren gulvvarme. I tingretten vitnet megleren som ikke kunne huske hvor hun fikk opplysningene om «vannbåren gulvvarme i alle rom unntatt vaskerom og soverom». Det er å forvente at megler ikke «dikter» opp egne opplysninger.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 plikter megler å innhente og «kontrollere» relevante opplysninger før salg. Videre har megler en opplysningsplikt. Megler nekter å forklare hvorfor det ble opplyst om vannbåren gulvvarme i salgsoppgaven, men det anses åpenbart at megleren her har opptrådt i strid med § 6-7. Det vises i den anledning til tidligere nemndspraksis; RFE-2020-92, RFE-2019-301, RFE-2019-50 og RFE-2017-89.
Innklagede har anført at megler ikke kan dømmes til å betale erstatning til selger fordi dette bare er en restitusjon av det selger «fikk for mye» og mener dette baseres på «sikker rett». Det vises til eldre underrettspraksis. Dette er åpenbart ikke «sikker rett». Det vises blant annet til Rt-2011-137 avsnitt 25, hvor Høyesterett uttaler:
«Det klare utgangspunkt er at megleren står utenfor det rettsforhold som oppstår mellom partene, men at han kan bli erstatningsansvarlig for de opplysninger han gir eller unnlater å gi. Kravet mot megler er et erstatningsansvar på grunnlag av meglers egen uaktsomhet.»
Det må anses klart at selger i tilfeller hvor megler har begått uaktsomhet, kan rette erstatningskrav mot megler/foretaket. Under enhver omstendighet gjelder ikke kravet utelukkende prisavslag, men også utgifter som klageren er påført i form av kostnader til advokat og fagkyndig. Hadde megler gitt korrekte opplysninger, ville ikke disse utgiftene vært påført.
Kravet fra kjøper var på ca. 400 000 kroner. Klageren kunne således ikke akseptere kravet. All den tid kostnadene for klageren er løpende, kan ikke størrelsen endelig fastsettes.
Klageren har i tillegg rettet krav mot eiendomsmeglingsforetaket som solgte eiendommen som følge av at de kopierte de uriktige opplysningene til eiendomsmegleren hos innklagede, uten noen nærmere kontroll. Til orientering har foretaket tilbudt seg å dekke halve prisavslaget, det vil si 32 500 kroner som klageren betalte til kjøperen. Klageren aksepterte forslaget 4. august 2021. De viser på sin side til at også tilstandsrapporten ved salget viser til vannbåren varme. Opplysningene i tilstandsrapporten er derimot ikke uriktig da det er vannbåren gulvvarme på baderommet. Tilstandsrapporten oppgir ikke hvilke rom som har/ikke har vannbåren varme. Dette vil ikke vær tilstrekkelig for å utgjøre en uriktig opplysning jf. Ot.prp. nr. 60 (1990-1991), som krever at opplysningene blant annet må være «spesifisert». Eiendomsmegleren hos innklagede har derimot uriktig presisert hvilke rom som har/ikke har vannbåren varme. Dette oppfyller kravet til spesifikasjon. Dette er en uaktsom handling av megleren. Innklagede har videre anført at det ikke er sannsynliggjort at opplysningene fra megleren var uriktig. Dette medfører ikke riktighet.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler har på egenhånd funnet det for godt å oppgi uriktige opplysninger. Dette er grov uaktsomhet, og gjør megler ansvarlig etter skadeerstatningsloven § 3-5. Videre er megleren ansvarlig på ulovfestet grunnlag etter alminnelig culpa jf. Rt-1995-1350. Hun var også godt kjent med at selger ikke var i stand til å håndtere salget av sin egen bolig. Megleren er ansvarlig for sine feil, og innklagede hefter for sine ansattes feil etter arbeidsgiveransvaret i skadeerstatningsloven
§ 2-1.
Grunnet løpende kostnader fastholdes påstanden om at:
Privatmegleren Sædberg & Lian AS er erstatningsansvarlig etter skadeerstatningsloven § 2-1.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klagen mot meglerforetaket må avvises. Klagerens anførsel om at saken har oppstått fordi innklagede uaktsomt har gitt uriktige opplysninger i sin salgsoppgave, og dette har medført at klager måtte tåle et prisavslag/ erstatningskrav fra kjøperen fordi nytt meglerforetak har gjenbrukt disse opplysningene, kan ikke medføre at innklaget er rett adressat for kravet.
Det vises til at avtalen mellom kjøper og selger ble inngått via et annet meglerforetak basert på opplysninger gitt i salgsoppgave utarbeidet av dette foretaket. Eventuelt «klipp og lim» fra salgsoppgaven utarbeidet av innklagede, må være det nye foretakets ansvar. Innklagede er derfor ikke rett adressat for klagen.
Dersom klagen ikke avvises, kan den subsidiært ikke føre frem. Begrunnelsen er at det ikke er sannsynliggjort at innklagede har vært uaktsom, og at det er et avvik mellom gitte opplysninger og faktisk situasjon. Det er også sikker rett at når en selger må betale prisavslag til kjøper som følge av en feil opplysning i salgsdokumentasjonen, så har ikke selger lidt et økonomisk tap i erstatningsrettslig forstand. Å betale prisavslag/erstatning for en slik mangel innebærer at selger betaler tilbake det beløp som selger fikk for mye på grunn av den feilaktige opplysningen. Balansen i kontrakten blir dermed gjenopprettet.
Dette prinsippet er lagt til grunn i Borgarting Lagmannsretts dom LB-2004- 8918. Samme prinsipp er også kommet til anvendelse i Agder Lagmannsretts dom LA-2009- 177115 og Borgarting Lagmannsretts dom LB-2007-27505.
På vegne av innklaget nedlegges følgende påstand:
Prinsipalt: Klagen avvises.
Subsidiært: Klageren gis ikke medhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.
Innklagede har prinsipalt anført at klagen må avvises da innklagede ikke hadde noe med salget av leiligheten å gjøre. Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for å avvise saken på formelt grunnlag, jf. vedtektene punkt 1.4.
Som det fremgår, var det et annet meglerforetak enn innklagede som forestod salget av klagerens leilighet. En megler har en plikt til å innhente og kontrollere de opplysninger som presenteres i salgsinformasjonen. Dette gjelder også hvor en megler eventuelt bygger på opplysninger som et tidligere meglerforetak har brukt.
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig må flere vilkår være oppfylt. Blant annet må det foreligge adekvat årsakssammenheng mellom den første meglerens eventuelle forsømmelse, og det tap klageren krever erstattet. Nemnda finner ikke at dette vilkåret er oppfylt. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om den første megleren eventuelt har forsømt seg, og om tapet eventuelt ville vært erstatningsmessig.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.