Klage nr. 2021055
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. november 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Asker
v/advokat Sigurd Bøe Sletten
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
I februar 2020 kjøpte klagerne en del av en tomannsbolig formidlet gjennom innklagede foretak for 5 650 000 kroner pluss omkostninger. Klagerne har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget. De har særlig anført at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om at underetasjen manglet godkjenning. Videre var boligen markedsført med fire soverom til tross for at soverommet i underetasjen ikke var godkjent. Klagerne anfører også at megler burde oppdaget at det forelå motstridende opplysninger i egenerklæringen og tilstandsrapporten hva gjaldt setningsskader og skjevheter på boligen.
Klagerne krever erstattet kostnadene til å få underetasjen godkjent for varig opphold. Når det gjelder de øvrige forholdene, er klagen begrenset til å gjelde spørsmålet om det foreligger ansvarsgrunnlag.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontorets juridiske avdeling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Manglende godkjenning av underetasjen
Klagerne var interessert i en bolig som innklagede formidlet, og før de skulle på visning, var det flere spørsmål de ønsket å stille megler vedrørende annonseringen og markedsføringen av boligen. Klagerne gjennomgikk alt salgsmateriellet i uken før annonsert visning. På bakgrunn av de tilgjengelige opplysningene så klagerne et behov for avklaringer på flere punkter, herunder lovligheten av underetasjen.
Klagerne viser til hvordan arealene i boligen ble beskrevet i salgsannonse, salgsoppgave og boligsalgsrapporten. Boligen var markedsført med 143 kvm primærrom og 172 kvm bruksareal, hvor differansen på 29 kvm utgjorde bod og garasje. Dette var opplyst flere steder i salgsoppgaven, boligsalgsrapporten og annonsen. Det var presisert gjentatte ganger at arealet i underetasjen ikke var godkjent som egen eller sekundær boenhet.
I salgsoppgaven under avsnittet «Eventuell adgang til utleie» stod følgende:
«Den del av boligens U. etasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen»
Når det gjaldt godkjenning for varig opphold, var dette kun kommentert under avsnittet «Eventuell adgang til utleie», og ingen andre steder i salgsoppgaven. Det fremkom heller ingen opplysninger om dette i boligsalgsrapporten. Klagerne innledet derfor en e-postdialog med megler, for å få klarhet i det klagerne anså som motstridende beskrivelse av lovligheten av arealet.
Klagerne var ikke interessert i en bolig med utleiedel, ettersom de trenger all den plass de kunne få til sin stadig voksende familie. Det var derfor naturlig å henvende seg skriftlig til megler før de skulle på visning og be han om å klargjøre lovligheten av arealene i boligen. I den ene e-posten, datert 16. januar 2020, stilte klagerne seks spørsmål knyttet til salgsoppgaven, herunder om følgende:
«6. Fra prospektet: Skal dette tolkes som at arealet er godkjent for varig opphold, men ikke for utleie/som sekundærleilighet?
Lovlighetsvurdering: Bolighus oppført i ca. 1954. Tilbygget i ca. 1980. Innredet u.etg. i ca. 2009. Innredning av u.etg. til sekundærleilighet er ikke godkjent.»
I e-post av samme dag svarte megleren at «Det er en hybel og ikke en egen godkjent utleiedel». På bakgrunn av meglers svar, sammenholdt med annen informasjon, forstod klagerne det slik at arealet var godkjent for varig opphold, men ikke som sekundærleilighet. På bakgrunn av denne bekreftelsen fra megleren bestemte klagerne seg for å dra på visning og endte med å kjøpe boligen.
Det viste seg imidlertid at kjelleren ikke er godkjent for varig opphold. Megleren opplyste ikke om dette hverken i januar 2020 før visning eller i november samme år, til tross for at klagerne ettertrykkelig spurte etter informasjon om dette. Ansvarlig megler har 20 års erfaring som eiendomsmegler og var før dette takstmann og tømrer. Det er følgelig en naturlig forventning og forutsetning at megleren, som bygningskyndig, forstod forskjellen på arealer som er godkjent for varig opphold og ikke.
Som innklagede riktig påpeker, er den ene klageren eiendomsmegler, men han har ikke drevet med eiendomsmegling siden mars 2017. Nettopp på grunn av hans erfaring var det naturlig å gjøre grundige forberedelser i forkant av visning. I tillegg til å lese nøye gjennom salgsdokumentasjonen og rette flere spørsmål skriftlig til megler, sjekket de eiendommens heftelser og servitutter, samt eiendommens historikk i kommunens arkiver. De har gjort mer enn nok for å oppfylle sin undersøkelsesplikt, uansett lempes ikke innklagedes ansvar av at den ene klageren har jobbet som megler i drøye tre år.
Blant de offentlige opplysningene om eiendommen finnes kommunens godkjenning av tilbygg bod og bruksendring av kjeller, datert 29. juni 2010. Det fremkommer tydelig av sakshistorikken fra 2009 at tillatelsen ble gitt fordi søknaden ble endret fra først å gjelde etablering av sekundærbolig, til bruksendring uten etablering av sekundærbolig.
Den 4. oktober 2021 ble søknad om bruksendring, fasadeendring og påbygg innvilget av kommunen. Det tok elleve måneder med mange timers egeninnsats og arkitektbistand for å få dette i orden.
Klagerne har foreløpig blitt fakturert 35 930 kroner for arkitektbistand. De har enda ikke mottatt faktura for medgått tid for august og september 2021, og tar derfor forbehold om at kravet kan øke.
Utgifter relatert til ansvarsrett og søknad om ferdigattest er på nåværende tidspunkt ukjent.
De kommunale gebyrene var i utgangspunktet på 28 620 kroner, men kommunen valgte å frafalle kravet grunnet lang saksbehandlingstid.
Klagerne krever tapet erstattet av innklagede.
WC i første etasje
Klagerne stilte innklagede spørsmål om rørleggerarbeidet og det elektriske arbeidet var utført av faglærte eller ved egeninnsats. De ba videre om å få oversendt eventuell dokumentasjon på at arbeidet var utført av faglærte. De fikk ingen tilbakemelding fra innklagede på dette spørsmålet.
Tak på tilbygg og hovedtak
Boligen ble markedsført med at taket på tilbygget ble lagt om i 2013. Klagerne har tidligere spurt innklagede hvem som utførte arbeidet, uten å få svar. Likevel var boligen markedsført og prissatt med tilstandsgrad 1 på både takkonstruksjon og taktekking. Ifølge nærmeste nabo ble arbeidet utført gjennom selgers egeninnsats.
Når det gjelder boligens hoveddel, ble ny taktekking lagt i 2002. På visning spurte klagerne megler om det hadde vært lekkasjer i taket på tilbygget, da det var synlige merker i takessene. Megleren svarte at det ikke hadde vært lekkasje. Selgeren har i egenerklæringsskjemaet krysset av for at det har vært utettheter på tak/fasade/terrasse/garasje og har samtidig skrevet at det er reparert. Klagerne lurer på hvilke utettheter det siktes til, når reparasjon fant sted og hvem som har utført arbeidet.
Selgeren krysset av for at det var utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade de siste ti år, og at arbeidet var utført av faglærte. Klagerne stiller spørsmål ved hvilke arbeider det her siktes til, og hvilke(n) faglærte som har utførte arbeidet.
Soverom
Boligen var markedsført med fire soverom. I forbindelse med utskiftning av vinduer i underetasjen, ble det oppdaget at vinduet på soverommet ikke var stort nok til at rommet lovlig kunne benyttes som soverom. Denne problemstillingen ble adressert til megler i e-post av 30. november 2020, hvorpå megler svarte følgende:
«Som nevn i tilstandsrapport samt prospekt så ble u.etg. innredet i ca. 2009. Innredningen av u.etg. til hybel er ikke godkjent, takstmann definerer rommet slik de var innredet på befaringstidspunktet. Arealene er beregnet og beskrevet iht. rommenes faktiske bruk selv om rommene kan være i strid med byggeforskrifter.»
Megleren har gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven, hvor det fremgikk at rommet var et soverom. Hverken lovligheten av underetasjen eller kravet til rømningsvei ble her kommentert.
Budrunden
Budrunden gikk over to dager hvor det kun var klagerne og en annen budgiver. Den andre budgiveren tok i sitt bud forbehold om at det ble fremlagt «Papir fra godkjente håndverkere på utført arbeid, da spesielt bad i 2. etasje, nytt tak og det elektriske anlegget». Megleren opplyste klagerne om budet og forbeholdet. Før klagerne skulle legge inn sitt første bud, spurte de megler om det var nødvendig å innta et slikt forbehold i deres bud, da man må forvente at dokumentasjon og arbeider som vist til i salgsmaterialet finnes. Megleren svarte at det ikke var nødvendig å innta det samme forbeholdet, ettersom forbeholdet enkelt kunne innfris. Det har gått lang tid siden overtakelsen, og klagerne har fortsatt ikke mottatt noen slik dokumentasjon. Innklagede hevder at de ved flere anledninger har bedt selger om å fremlegge etterspurt dokumentasjon, men dette er ikke dokumentert fra innklagede.
Sprekker i mur m.m.
I egenerklæringen har selgerne opplyst at de ikke kjenner til om det er/har vært setningsskader/skjevheter på boligen/eiendommen, f.eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende. I tilstandsrapporten er det derimot kommentert at det er noen skjevheter i det horisontale plan og sprekker i støttemur. Takstmann har også skrevet at «Eiers egenerklæring er mottatt og gjennomlest. Egenerklæringen har ikke vesentlige avvik fra registrerte forhold». Klagerne lurer på hvilken versjon av egenerklæringen takstmannen er blitt forevist, for slik de ser det, foreligger det her motstridende opplysninger.
Før overtakelse i mai 2020 opplyste selger uoppfordret at han angret på at han ikke hadde sørget for avretting av gulvet i hele første etasjen, da det hadde vært skjevt før renoveringen av kjøkken og gulv i 2009. Klagerne reagerer på at selgerne opplyste om dette før overtakelse, selv om de i egenerklæringen hadde krysset av for at de ikke kjente til slike problemer. Videre burde megler, som holdt syv annonserte visninger av eiendommen, fanget opp at det var et avvik mellom opplysningene fra selgeren og takstmannen.
Vanninntrenging i underetasje
Selgerne hadde i egenerklæringen opplyst at det ikke var eller hadde vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i kjeller/underetasje/krypkjeller/garasje. Klagerne fikk mildt sagt sjokk da selgerne i mai 2020 uoppfordret opplyste om at hele underetasjen var blitt fylt med vann som stod 15 cm opp fra gulvet tilbake i august 2016. Det er for klagerne uforståelig at en så vesentlig opplysning ikke fremkom i salgsmaterialet.
Selgerne har oversendt dokumentasjon fra sitt forsikringsselskap til klagerne slik som avtalt under overtakelsen. Dokumentasjonen som er blitt oversendt er tynn, og det mangler dokumentasjon fra elektriker og rørlegger. Klagerne har spurt innklagede om hvem som har utført rør og elektrikerarbeidet, men har ikke fått svar.
Ved utfylling av overtakelsesprotokollen ble megleren gjort oppmerksom på dette forholdet av klagerne, men megleren var tydelig på at det ikke var aktuelt med et tilbakeholdt når dette spørsmålet skulle avkrysses. Klagerne stiller seg spørrende til om megleren foretok en vurdering i lys av sin oppgave om å gi uhildet bistand til begge parter, eller om megleren kun var interessert i å bli ferdig med overtakelsen.
Nabogrense og nabokrangling
På visning ble både klagerne og en annen interessent fremvist plassen hvor det var gjort avtale med nevnte nabo om oppføring av carport. Klagerne stiller seg spørrende til hvilke vurderinger og dokumentasjon dette salgsfremmende argumentet var basert på.
Det viser seg at selgeren og nærmeste nabo (selgerens bror) har kranglet i årevis om grenser og rettigheter. Det ble ikke opplyst om at det hadde vært et betent naboskap. Nabokonflikten førte til en tinglyst heftelse på klagernes eiendom. Heftelsen ble tinglyst 29. november 2019, og påhvilte eiendommen i ca. ni måneder, før innklagede ble gjort kjent med den via klagerne uken etter overtakelse. Følgelig var det ikke opplyst om denne heftelsen i salgsoppgaven. Klagerne er blitt påført mye ekstra arbeid for å få slettet den.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Megleren har etter dette brutt sin undersøkelses- og undersøkelsesplikt. Klagerne oppfatter svaret fra innklagede som at meglers rolle og oppgave begrenser seg til «klipp og lim» fra tilstandsrapport og egenerklæring. Klagerne krever fastslått at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede når det gjelder samtlige klagepunkter, og ber nemnda om å utmåle erstatning knyttet til lovligheten av underetasjen.
Innklagede har i hovedsak anført:
Manglende godkjenning av underetasjen
Spørsmål knyttet til oppmålingen av boligens arealer må stilles til takstmannen. Innklagede viser til opplysningene om hybelen/underetasjen i salgsoppgaven. Foruten opplysningene inntatt i avsnittet «Eventuell adgang til utleie», fremgikk følgende av tilstandsrapporten:
«Beskrivelse: Lovlighetsvurdering:
Bolighus oppført i ca. 1954.
Tilbygget i ca. 1980.
Innredet u.etg. i ca. 2009.
Tilstandsvurdering: Innredning av u.etg. til sekundærleilighet er ikke godkjent.»
Videre var det i selgerens egenerklæring krysset av for «nei» på spørsmålet om eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet eller lignende og om enheten var godkjent for varig opphold.
Det fremkom entydig av opplysningene at hybelen ikke var godkjent til varig opphold eller som separat boenhet. Dette ble også gjentatt ovenfor klagerne i e-postutvekslingen forut for visningene. Innklagede er enig i at megleren kunne understreket opplysningen som allerede var inntatt i salgsoppgaven, men på dette punktet ser det ut som om klagerne og megler snakket forbi hverandre. Meglerens svar «Dette er en hybel og ikke en egen godkjent uteleiedel» kan uansett ikke tas til inntekt for at rommene var godkjent for varig opphold.
Etter det opplyste er den ene klageren tidligere eiendomsmegler, og har derfor god kjennskap til kravene i eiendomsmeglingsloven og til meglers undersøkelsesplikt. Innklagede viser til LF-2010-158511 og RFE-2019-023. De samme prinsippene må få betydning ved vurderingen av om klagerne uten videre kunne ta meglerens opplysning, om at hybelen ikke var en «egen godkjent utleiedel», til inntekt for at rommene var godkjent for varig opphold.
WC i første etasje
Det fremkom ingen opplysninger om WC i salgsoppgaven. Klagernes anførsel synes å bygge på at megler skal være ansvarlig for takstmannens opplysninger i tilstandsrapporten om «Utstyr fra ca. 2009», i den grad WC-rom er omfattet i denne uttalelsen. Det er ikke meglers oppgave å undersøke eller etterprøve en slik opplysning i tilstandsrapporten.
Klagerne stiller også spørsmål om rørarbeider og elektrikerarbeider i dette rommet er utført av faglærte eller ikke, videre ber de om dokumentasjon på dette. Megler har ikke innhentet slik dokumentasjon, og det ligger heller ikke under meglers plikter etter eiendomsmeglingsloven
§ 6-7. Det forventes ikke at megler er bygningskyndig, jf. RFE-2017-049. Spørsmålene må besvares av selger.
Tak på tilbygg og hovedtak
Megler har tatt utgangspunkt i selgers opplysninger i egenerklæringen hvor det fremkom at taket hadde vært reparert. Selger har ikke opplyst om tidligere lekkasjer, og spørsmålet om hvem som har utført arbeidene må stilles til selger.
Soverom
Klagerne har gjort gjeldende at vinduet på soverommet er for lite til å tilfredsstille kravet til rømningsvei, og at megler derfor ikke skulle markedsført rommet som soverom. Som opplyst tidligere var det opplyst i salgsoppgaven at soverommet i underetasjen (som er en del av hybelen) «ikke er godkjent til varig opphold».
Budrunden. Dokumentasjon
Megler har ved flere anledninger oppfordret selger til å fremlegge dokumentasjon som klagerne har etterspurt. Megleren har dessverre ikke mottatt dette fra selger. Innklagede kan ikke se at megleren kan innføre tvangssanksjoner mot selger for det tilfelle at selger ikke fremlegger dette.
Ettersom megler pratet med selgerne under budrunden, og ble forsikret av selgerne om at de hadde disse dokumentene, må megler legge dette til grunn ved aksept av forbeholdet. Megleren er mellommann i partenes transaksjon og det er korte frister i en budrunde. Det kan ikke settes som en betingelse at dokumentasjonen skal gjennomleses av megler før budet aksepteres av selger, og det er heller ikke en del av meglers undersøkelsesplikt.
Alle forbehold formidles til selger som vurderer om et bud skal aksepteres med eller uten forbehold. Megler ber ikke om dokumentasjon knyttet til arbeider på taket i en situasjon hvor selger aksepterer forbeholdet og bekrefter at han har slik dokumentasjon.
Sprekker i mur og skjevheter
Klagerne mener meglers opplysningsplikt omfatter informasjon knyttet til skjevheter/sprekker i mur. Dersom megleren avdekker dette, er det selvfølgelig en problemstilling som må tas opp og avklares med takstmann og selger. Megleren har imidlertid ikke avdekket skjevheter eller sprekker i mur. Selger har heller ikke opplyst om dette i punkt 4 i egenerklæringen.
Det vises til det takstmann har skrevet under punktet «etasjeskillere» og «terrengforhold» i tilstandsrapporten. Det ble ikke vurdert å være unormalt for et hus fra 1954. Likefrem ble begge opplysninger inntatt i salgsoppgaven, begrunnet i at forholdene hadde fått tilstandsgrad 2. Her fremgikk følgende:
«Selger har fått utarbeidet en boligsalgsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
…
Trebjelkelag mellom etasjene. Noe avvik i gulvenes horisontalplan registrert. TG2. (…) Støttemur inntil huset. Det er ikke forskriftsmessig rekkverk. Sprekker i mur. TG2.»
Det er for øvrig ingen motsetning mellom det at selgeren ikke kjenner til skjevheter, og at takstmann avdekker skjevheter ved sin gjennomgang av boligens tekniske tilstand.
Megleren har oppfylt sin undersøkelsesplikt ved å innta opplysningene fra takstmann i salgsoppgaven.
Vanninntrengning
Megleren var ikke kjent med tidligere vanninntrenging. Det ble foretatt en grundig gjennomgang av boligen på overtakelsesdagen, men spesielle forhold ble ikke trukket frem. På generell basis vil en eldre vanninntrenging ikke gi grunnlag for tilbakehold, med mindre det avdekkes bygningsskader som ikke er utbedret.
Carport, nabogrense og naboforhold
Klagerne anfører at megler ikke har overholdt sin opplysningsplikt hva gjelder tomtegrenser og muligheten for å få oppført en carport på en bestemt del av tomten. På visning påviste megleren tomtegrensen og opplyste at selgeren hadde vurdert å bygge en carport der. Dette i henhold til selgers opplysninger. Dette ble kun opplyst til interessentene som en mulighet, og det ble understreket at det hverken var sendt søknad til kommunen eller godkjent på annen måte. Det ble ikke opplyst at det var gjort avtale med nabo, så på dette punkt står det påstand mot påstand.
Megleren var ikke kjent med at det var et «betent naboskap» slik klagerne anfører. Megleren har ikke blitt informert av selgeren om dette.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Det vesentligste av klagepunktene gjelder opplysninger om boligens faktiske tilstand, dels omtalt i selgers egenerklæring og dels omtalt i takstmannens tilstandsrapport. Når det gjelder å kontrollere om selgers opplysninger i egenerklæring er korrekte, faller det utenfor meglerens ansvarsområde, med mindre opplysningene fremstår som åpenbart uriktige.
Det er heller ikke meglerens oppgave å innhente dokumentasjon og fakturaer knyttet til arbeider på boligen. Klagernes eventuelle rettigheter ivaretas her av avhendingsloven. Det samme gjelder for opplysninger inntatt i boligsalgsrapporten og hvor en takstmann arbeider under eget profesjonsansvar.
Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-7, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for innklagede.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Følgende klagepunkter kan ikke føre frem: WC i først etasje, tak på tilbygg og hovedtak, sprekker i mur, skjevheter og vanninntrengning. Det samme gjelder klagene vedrørende carport, nabogrense og naboforhold.
Det sentrale spørsmålet er knyttet til manglende godkjenning av underetasjen og soverommet.
Det fremgikk av salgsoppgaven at underetasjen, hvor det aktuelle soverommet er, ikke var godkjent som selvstendig boenhet. Videre fremgikk det under nøkkelinformasjonen under punktet «Eventuell adgang til utleie» at den delen i underetasjen ikke er godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen.
Forut for salget spurte klagerne i e-post 16. januar 2020 punkt 6 om underetasjen ikke var godkjent for varig opphold. Megleren svarte samme dag: «Det er en hybel og ikke en egen godkjent utleiedel».
Nemnda finner at dette svaret fra megler er upresist, og megler svarer egentlig ikke på spørsmålet, nemlig om rommet var godkjent for varig opphold. Det er forskjell på om rom er godkjent til varig opphold eller om det er godkjent som egen utleieenhet. En hybel skal også være godkjent til varig opphold.
Nemnda har derfor kommet til at megleren ved sitt svar til klagerne ikke overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Nemnda finner også at megleren her har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Det foreligger derfor ansvarsgrunnlag, og innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Det som imidlertid kan kreves erstattet, er kun påregnelige kostnader som følge av meglers forsømmelse. Klagernes tapsbegrensningsplikt vil her også være relevant. Slik saken er forelagt for nemnda, har nemnda ikke grunnlag for å utmåle erstatningen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Asker har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende underetasjen, og innklagede er erstatningsansvarlig overfor [klagerne]. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatningen. De øvrige klagepunktene fører ikke frem.