Klage nr:
129/08
Avgjort:
09.10.2008
Saken gjelder:
Berettigelse av meglers vederlagskrav, herunder krav om nedsettelse
Foretakets navn:
ABCenter Vest AS Fritid
Saksfremstilling:
Klagerens mor engasjerte innklagede i forbindelse med salg av en hytteeiendom. Klageren ønsket å overta eiendommen som forskudd på arv mot at hun betalte megleromkostningene. Oppdragsavtalen ble sagt opp og tvisten gjelder størrelsen på innklagedes vederlag.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I oppdragsavtalen står det at megler har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid, dersom oppdraget sies opp av kunden i oppdragsperioden. Klageren mottok en faktura på 51 346 kroner, hvor 11 346 kroner var dekning for faktiske utlegg og 40 000 kroner var honorar.
Etter klagerens oppfatning harmonerer ikke honoraret på 40 000 kroner med innklagedes tidsbruk i saken. Ifølge klageren ble det foretatt én befaring og én visning, i tillegg til at det ble brukt noe tid på telefonsamtaler. Innklagede hevder ifølge klageren at det var lagt inn et bud og det var flere interessenter uten at det er fremlagt dokumentasjon på dette.
Klageren har kontaktet den største aktøren innen eiendomsmegling i det aktuelle området og spurt hva de ville sagt var et rimelig vederlag. Disse antydet 10 000 kroner. Klageren har på denne bakgrunn betalt dekning for faktiske utlegg og et honorar på 10 000 kroner til innklagede.
Klageren påpeker også at innklagede gjorde en dårlig jobb i salgsprosessen. Dette gjaldt
– faktafeil i annonseringen på finn.no. Blant annet feil størrelse på hytta, feil tomtestørrelse og feil byggeår.
– det sto at hytta var modernisert. Faktum var at hytta ikke var oppgradert siden 1975, med unntak av et lite tilbygg.
– klageren ønsket at eiendommen skulle annonsere i en navngitt by som klageren mente var hovedmarkedet for hytteeiendommene i det aktuelle området. Dette ble ikke gjort.
– som hovedbilde på finn.no var det avbildet en sjøbod som ikke har noe å gjøre med eiendommen som var til salgs.
Klageren finner det uholdbart å betale et honorar på 40 000 kroner på denne bakgrunn.
Innklagede anfører:
Det ble ved inngåelse av oppdragsavtale ikke informert om at noen i familien var interessert i eiendommen. Det var heller ingen tinglyst forkjøpsrett. Klagerens bror skulle bistå med korrektur og fremdriftsplan i forbindelse med salgsprosessen.
Tilstandsrapport med oppmåling av areal ble bestilt og salgsoppgaven ble laget. Eiendommen ble annonsert i avis og på internett, med visningsdato 24. og 25. mai. Åtte familier møtte opp, og det var elleve interessenter på listen da budgivningen startet. Visningen varte i 2,5 timer og kjøring utgjorde 1,5 timer. Etter visningen mottok innklagede en rekke telefoner fra interessentene.
Den 26. mai mottok innklagede første bud på eiendommen. Innklagede begynte å ringe de andre interessentene og informerte om budet. Etter kort tid kom det inn et annet bud. Innklagede har lagt ved kopi av anonymiserte budskjema. I denne prosessen fikk innklagede mail fra klageren om at oppdragsgiveren (klagerens mor) trolig led av alzheimer og hvor hun kom med sterke beskyldninger mot sin bror. Innklagede tok dette opp med juridisk avdeling og innklagede kontaktet overformynderiet i den aktuelle byen for å høre om oppdragsgiver var umyndiggjort. Innklagede fikk bekreftet at oppdragsgiver ikke var umyndiggjort.
Innklagede og en annen saksbehandler oppfattet ikke oppdragsgiver som annet enn meget oppegående og klar. Hun hadde vært på eiendommen noen dager før visning for å fjerne personlige eiendeler.
Etter flere samtaler med familien og advokater besluttet innklagede åstanse budrunden i påvente av løsning innad i familien. Eiendommen ble trukket for salg i to uker, noe som ble meddelt interessentene. Etter de to ukene var gått ble interessentene varslet om at eiendommen ikke ville komme for salg igjen.
Innklagede påpeker at de har gjort alt, utenom å avslutte budrunden, skrive kontrakter og foreta oppgjøret. Innklagede har også hatt møte med klagerens samboer for å diskutere kravet.
Ut fra dette mener innklagede at vederlaget på 40 000 kroner inklusiv merverdiavgift er rimelig.
Innklagede vil hevde at han kan dokumentere at et vesentlig større arbeid enn det regningen presenterer. For å få saken ut av verden har innklagede gitt en «rabatt» i størrelsesorden 18-19 000 kroner.
Innklagede stiller seg uforstående til at klageren kritiserer salgsprosessen da hun ikke har vært part i samarbeidet. Innklagede poengterer følgende
– kravet på fakturaen er berettiget. Innklagedes arbeid har vært mer omfattende enn det fakturaen tilsier
– klagen kommer fra en person innklagede ikke har hatt kontakt med i salgsprosessen
– oppdragsgiveren ble gjort kjent med budene og disse er vedlagt klagen i anonymisert form
– det er ikke dokumentert at det er flere feil i annonseringen. Oppmålingen baserte seg på tilstandsrapporten og fremgår i salgsoppgaven som er godkjent av oppdragsgiveren.
– tilleggsannonsering kunne vært foretatt etter anmodning fra oppdragsgiveren. Oppdragsgiveren ønsket imidlertid ikke dette.
– formelt burde klagen vært fremsatt av oppdragsgiveren. Oppdragsgiveren har ikke på noe tidspunkt kritisert innklagedes arbeid
På denne bakgrunn avviser innklagede at det er fakturert utover det som er rimelig, ei heller at det er grunnlag for erstatning på grunn av feil i salgsprosessen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren informerer at hun først på visningsdagen fikk vite at hytten skulle legges ut for salg. Ifølge klageren har klageren over flere år hatt tiltakende symptomer på en psykisk lidelse. Det er antatt at det dreier seg om alzheimer.
Etter at oppdragsgivers ektemann døde, tok klagerens bror kontroll over oppdragsgivers økonomi mens klageren ble holdt utenfor. Dette var bakgrunnen for at hun måtte reagere da hun fikk vite at eiendommen var lagt ut for salg og at det var avholdt visning.
Ifølge klageren oppfattet naboene til eiendommen oppdragsgiver som nervøs og ute av balanse. Oppdragsgiver ga blant annet uttrykk for at salget måtte skje i hemmelighet. Klageren spør da om ikke også innklagede burde oppfattet dette. Klageren spør om ikke megler burde reagert på at oppdragsgiver ikke ønsket annonsering i byen der klageren er bosatt, som er det primære markedet for hytteeiendommer i det aktuelle området.
Klageren bekrefter at avtalen mellom henne, hennes mor og bror innebar at hun skulle dekke omkostningene i forbindelse med salgsprosessen. Klageren mener det er rimelig at hun kan stille spørsmålstegn til salgsprosessen, da det er hun som skal betale for tjenesten.
Klageren bestrider at innklagede har gitt en rabatt i størrelsesorden 18-19 000 kroner. Ifølge klageren fremgår ikke dette i korrespondansen mellom partene som er vedlagt i saken.
Klageren bestrider at innklagede har hatt møte med hennes samboer for å diskutere kravet. Klagerens samboer var i området og tok turen innom innklagede for å få utlevert nøklene som var i innklagedes besittelse. Innklagede kunne ikke finne disse og klageren har per 25. august 2008 ikke mottatt disse. Klagerens samboertok opp spørsmålet rundt fakturaen under det angivelige møtet som varte i fem minutter.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede opprettholder sin påstand om at oppdragsgiver fremsto som normal. Innklagede oppfattet ikke at salget skulle foregå i hemmelighet, og han gjorde alt arbeid med oppdraget på vanlig måte.
Innklagede har per i dag ikke annonseavtale med avisen som dekker byen klageren bor i, men tilbyr kundene annonser der også, men det må selgeren vurdere. Oppdragsgiveren mente dette ikke var nødvendig og at det holdt med annonse i områdets egen boligavis. I tillegg til avisannonseringen ble eiendommen annonsert på finn.no, innklagedes hjemmeside og på tinde.no.
Innklagede mener møtet med klagerens samboer tok godt over 30 minutter og at nøklene ble oversendt dagen etter møtet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om innklagedes vederlag er et «rimelig vederlag», slik oppdragsavtalen angir at innklagede har krav på ved oppsigelse av oppdrag.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Ettersom klageren skal dekke utgiftene ved oppdraget og klageren derved har en reell interesse i at saken blir avgjort, finner Reklamasjonsnemnda at klageren har anledning til å fremsette klage mot innklagede.
Etter oppdragsavtalen kan innklagede betinge seg et «rimelig vederlag». Med «rimelig vederlag», forstås ikke et billig vederlag, men et vederlag som er tilpasset oppdragets art og omfang. Hva som utgjør et rimelig vederlag, beror på en konkret og skjønnsmessig vurdering.
I dette tilfellet har innklagede betinget seg 40 000 kroner inklusiv merverdiavgift for utført arbeid. Innklagede har lagt ut eiendommen for salg, innhentet boligsalgsrapport, avholdt en fellesvisning, ivaretatt interessenter og formidlet innkomne bud. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at oppsigelsen kom sent i salgsprosessen.
Hadde salget blitt gjennomført med salg til prisantydning, ville innklagedes vederlagskrav utgjort 59 000 kroner inklusiv merverdiavgift. Reklamasjonsnemnda antar det er differansen mellom disse tallene som innklagede henviser til, når han har gitt klageren 18-19 000 kroner i rabatt.
Ut fra de opplysninger som er gitt om innklagedes arbeid med oppdraget, finner Reklamasjonsnemnda at innklagedes vederlagskrav må anses som et «rimelig vederlag».
Spørsmålet blir så om klageren eventuelt kan kreve reduksjon i vederlagskravet etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Eiendomsmeglers vederlag kan nedsettes «dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side».
Når det gjelder klagerens anførsler vedrørende mulige faktafeil i annonsering og salgsoppgave, gir disse ikke noe grunnlag for vederlagsreduksjon.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 9. oktober 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |