Klage nr. 2021072
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. november 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Delego Utleie og Eiendomsmegling AS
v/advokat Margit Himle
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglers utarbeidelse av foreløpig oppgjørsoppstilling. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I mai 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes borettslagsleilighet til 2 100 000 kroner eksklusive fellesgjeld. Da det kom inn et bud på prisantydning, ba klagerne megler om å utarbeide en foreløpig oppgjørsoppstilling basert på det mottatte budet. Ifølge den foreløpige oppgjørsoppstillingen ville nettoprovenyet utgjøre 357 344, 01 kroner dersom budet på prisantydning ble akseptert. Basert på disse opplysningene valgte klagerne å akseptere budet. Da klagerne mottok den endelige oppgjørsoppstillingen, viste det seg at nettoprovenyet var på 111 675, 78 kroner. Differansen skyldtes at megleren hadde uteglemt et lån i den første oppstillingen. Tapet kreves erstattet av innklagede. Klagerne krever subsidiært at meglerens vederlag bortfaller i sin helhet.
Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse.
Klagerne er representert ved Jussformidlingen. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Klagerne bestemte seg mot våren 2020 for å selge sin leilighet, for på denne måten å bedre sin økonomiske situasjon. Oppdragsavtale med innklagede foretak ble inngått 20. mai 2020. Den 24. juni 2020 mottok klagerne en e-post fra megleren med informasjon om bud og oppgjørsoppstillingen dersom leiligheten ble solgt til prisantydning. Her fremgikk følgende:
«Kjøpesum: 2 100 000
Lån: – 1 612 765, 99
Lån: – 80 000 (ca?)
Delego: – 49 860
Utbetaling: 357 344, 01»
Av e-posten fremgikk det at aksepten måtte være formidlet til megleren skriftlig før
kl. 12:00 samme dag. For å være helt sikker på at de aksepterte budet på riktige vilkår, skrev klagerne tilbake og spurte megler om beløpet på 357 344, 01 var den fortjenesten de ville sitte igjen med etter at alt var betalt. Til dette svarte megleren at «[j]a, det er dette som blir utbetalt deres konto», og at hun da hadde tatt utgangspunkt i at overkursen på lånet tilsvarte
80 000 kroner. Klagerne spurte da om det var mulig å finne ut riktig overkurs på lånet.
Etter at megleren hadde vært i kontakt med banken, forklarte hun klagerne at de ikke kunne vite hva overkursen kom til å være i oktober, men at den på daværende tidspunkt lå på 84 000 kroner. Videre skrev hun at klagerne «vil betale ned mer på lånet frem til oktober så sannsynlig vil dere få litt mer enn hva jeg har anslått, avhengig av om overkursen går opp eller ned». Klagerne svarte tilbake at de aksepterte budet på prisantydning.
Den 15. oktober 2020 mottok klagerne e-post med den endelige oppgjørsoppstillingen fra megleren som var ansvarlig for regnskapet til innklagede. Av denne fremgikk det at klagerne ville få utbetalt et sluttoppgjør på 111 675, 78 kroner. Klagerne ble svært overrasket. De hadde nemlig valgt å selge leiligheten under forutsetning av at de ville få utbetalt omtrent 357 344, 01 kroner i nettoproveny.
Ansvarsgrunnlag
Klagerne mener prinsipalt at innklagede er erstatningsansvarlig for det økonomiske tap som klagerne har lidt som følge av den uriktige oppgjørsoppstillingen.
Megleren har ved å utarbeide og fremlegge en oppgjørsoppstilling som ikke var korrekt, opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er en meglers oppgave å sette opp oppgjørsoppstilling. Det må forventes at denne er korrekt, slik at oppdragsgiverne aksepterer salget på riktige betingelser. Megleren kunne enkelt ha regnet over oppgjørsoppstillingen på nytt for å forsikre seg om at klagerne fikk riktig informasjon om hva de ville sitte igjen med etter salget. Oppdragsgivere må kunne stole på at megleren, som den profesjonelle part, har tatt med alle relevante lån i en oppgjørsoppstilling som man har betalt megleren for å utarbeide. Dette må særlig gjelde i tilfeller som dette, hvor klagerne ba megleren forsikre dem om at det virkelig var 357 344,01 kroner de ville sitte igjen med etter salget. At klagerne kontaktet megler for å forsikre seg om at sluttsummen var korrekt, viser at klagerne har gjort alt som med rimelighet kan forventes av dem som oppdragsgivere.
Videre taler prevensjonshensynet for at innklagede er ansvarlig for meglerens feil. Dersom erstatningskravet avskjæres, vil det i realiteten innebære at eiendomsmeglere er ansvarsfri for uaktsom opptreden ved utforming av uriktige oppgjørsoppstillinger. Erstatningsansvar vil kunne bidra til å skjerpe aktsomhetsnivået, et hensyn som også har blitt trukket frem i
Rt-2008-1078.
Erstatningsrettslig relevant skade og årsakssammenheng
Den uriktige oppgjørsoppstillingen fra megler, og bekreftelsen på at denne stemte, medførte at klagerne aksepterte budet på prisantydning. Megleren hadde gitt klagerne en klar forventning om at de ville sitte igjen med omtrent 357 344, 04 kroner eller mer. Dette særlig sett i lys av e-posten fra megler om at klagerne «sannsynlig vil […] få litt mer enn jeg har anslått, uavhengig av om overkursen går opp eller ned». I en riktig oppgjørsoppstilling hadde det stått at klagerne ville få utbetalt 111 675, 78 kroner etter salget. De har dermed fått utbetalt 245 668,23 kroner mindre enn det de forventet ut fra meglerens «garanti». Klagerne krever tapet erstattet av innklagede.
Klagerne ville aldri solgt leiligheten for prisantydning dersom de hadde visst at dette var beløpet de ville sitte igjen med. Ifølge statistikk fra Eiendom Norge tok det i gjennomsnitt
60 dager fra boliger ble annonsert første gang til de ble solgt i 2020. Dette taler klart for at klagerne kunne oppnådd en høyere pris enn 2 100 000 kroner dersom de ikke hadde solgt leiligheten etter tolv dager. Dokumentasjon fra Sørlandet boligbyggelagviser at lignende leiligheter har blitt solgt for mellom 2 000 000 og 2 460 000 kroner i tidsrommet mellom
4. januar 2019 og 22. desember 2020. Kun én av leilighetene i [adresse] ble solgt for mindre enn 2 100 000 kroner, mens de øvrige syv leilighetene har blitt solgt for mer. Dette sannsynliggjør at klagerne ville oppnådd en høyere pris dersom de ikke hadde akseptert budet på prisantydning.
Krav om vederlagsnedsettelse
Subsidiært mener klagerne at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Megleren har ikke ivaretatt sitt ansvar i forbindelse med oppgjøret, jf. NOU 2006:1 side 36. Det er heller ikke tvilsomt at megleren har opptrådt uaktsomt da hun glemte å ta med et lån i oppgjørsoppstillingen. Særlig ettersom klagerne ba megleren forsikre dem om at det virkelig var 357 344,01 kroner som ville bli utbetalt. Meglerens opptreden bærer preg av slurv og unøyaktighet. På bakgrunn av meglerens uaktsomhet, sett i sammenheng med klagernes økonomiske tap, foreligger det en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klagerne mener meglers pliktbrudd er så grovt at vederlaget må falle bort i sin helhet.
Det er nedlagt følgende påstand på vegne av klagerne:
Prinsipalt:
- Innklagede plikter å erstatte klagernes økonomiske tap på 245 668,23 som følge av uaktsomt utført eiendomsmegleroppdrag
Subsidiært:
- Innklagede plikter å tilbakebetale hele vederlaget for eiendomsmegleroppdraget eller den størrelse nemnda finner rimelig.
- I alle tilfeller bærer partene sine egne saksomkostninger
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren var på sin første befaring i klagernes leilighet 9. august 2019. Meglers foreløpige vurdering var at leilighetens sannsynlige verdi lå mellom 2 550 000 kroner og
2 600 000 kroner inklusive fellesgjeld. Fellesgjelden var da noe høyere enn på salgstidspunktet. Klagerne tok kontakt med megler igjen i mai 2020 med ønske om salg. Meglerens anbefaling var å annonsere leiligheten med en prisantydning på 1 920 000 kroner eksklusive fellesgjeld. Klagerne mente dette var for lavt og ba om at prisantydning ble satt til 2 100 000 kroner eksklusive fellesgjeld. Leiligheten ble deretter lagt ut på markedet 12. juni 2020 med prisantydning i samsvar med klagernes ønske.
Grunnet coronapandemien informerte annonsen om avtalt visning. Tre interessenter lastet ned salgsoppgaven, men kun en av disse ønsket å komme på visning. Kjøperen var på visning
23. juni, og inngav samme kveld sitt første bud på 1 900 000 kroner. Megleren meldte tilbake at klagerne neppe kom til å akseptere budet, og den 24. juni kl. 00:41 inngav kjøper et nytt bud på prisantydning med akseptfrist kl. 12:00 samme dag.
Klagerne ba megler om å sette opp en foreløpig oppgjørsoppstilling før de tok stilling til budet. Denne ble oversendt klagerne pr. e-post den 24. juni kl. 09:31. Megleren kom da dessverre i skade for å uteglemme lånet klagerne hadde i kommunen, pålydende
247 801,60 kroner, sikret med pant i andelen. Klagerne aksepterte budet på prisantydning.
Ansvarsgrunnlag
Megler har utvilsomt gjort en feil. Det er likevel uforståelig at klagerne ikke hadde oversikt over egne lån på leiligheten, og med dette oppdaget feilen i den foreløpige oppgjørsoppstillingen. Det var ikke snakk om flere ulike lån, men kun to lån som klagerne hadde betjent over lang tid. Klagernes engasjement i fastsettelsen av prisantydning før annonsering, kan heller ikke forstås på annen måte enn at klagerne allerede hadde en rimelig god oversikt over hva de ville sitte igjen med, gitt et salg på henholdsvis meglers prisantydning og eget prisforlangende. I det minste må det legges til grunn at de var kjent med hvilke låneforpliktelser de hadde. Det må også legges til grunn at klagerne var klar over at prisantydning normalt gir uttrykk for den pris en selger er villig til å selge for.
Det bestrides ikke at megler kan kritiseres for feilen som ble begått. Innklagede mener likevel at det ligger innenfor det spillerom som er tillatt før det regnes som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. HR-2018-1234-A.
Årsakssammenheng og økonomisk tap
Klagerne hevder å ha lidt et tap tilsvarende lånebeløpet på 247 801, 60 kroner som ble uteglemt i den foreløpige oppgjørsoppstillingen, hvilket i erstatningsrettslig sammenheng må bety at klagerne mener de skulle fått tilsvarende høyere bud på leiligheten (dvs. et bud på
2 347, 60 kroner) dersom oppgjørsoppstillingen var korrekt, budet avslått og salgsprosessen hadde fortsatt. Dette er et forhold som klagerne bærer bevisbyrden for. Denne bevisbyrden er ikke oppfylt.
Klagerne bestemte selv prisantydningen da leiligheten ble annonsert. Leiligheten lå deretter ute på markedet i tolv dager før salg. Kun tre interessenter viste sin interesse ved å laste ned salgsoppgaven, hvorav bare én ønsket visning. Vedkommende la deretter inn bud på leiligheten. Det er følgelig ingen indikasjoner på at markedet var villig til å gi en høyere pris for leiligheten på salgstidspunktet. Isolert sett gir det heller ingen mening å anføre økonomisk tap ved et salg på prisantydning, med mindre konkrete forhold tilsier det. Prisantydningen gir normalt uttrykk for den pris en selger er villig til å selge for.
Det bestrides at megler ved oversendelsen av den foreløpige oppgjørsoppstillingen skal ha gitt noen «garanti» for overskuddet klagerne ville sitte igjen med og at innklagede med dette skal være ansvarlig for et av klagernes lån.
For å sannsynliggjøre et økonomisk tap har klagerne fremlagt en oversikt over lignende leiligheter solgt i [gate] i tidsrommet 4. januar 2019 til 2. desember 2020. Innklagede kan ikke se at dette har noe bevisverdi, da det en leilighet blir solgt for avhenger av en rekke faktorer, som standard innredning og materialvalg, andel fellesgjeld, hvordan markedet var på salgstidspunktet mv. Variasjonene i pris som fremkommer av oversikten synes heller å ligge innenfor en normal prisvariasjon.
Klagerne har med dette ikke sannsynliggjort å ha lidt noe økonomisk tap.
Krav om vederlagsnedsettelse
Megler gjorde her en feil da hun på klagernes anmodning oversendte en foreløpig oppgjørsoppstilling. På bakgrunn av feilens karakter, og at det var en feil som klagerne åpenbart burde oppdaget selv, kan innklagede ikke se at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Innklagede har likevel, uten erkjennelse av at det er utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, tilbudt klagerne vederlagsnedsettelse med 10 000 kroner. Tilbudet ble avslått av klagerne. Innklagede ønsker å stå ved dette tilbudet.
Innklagede har nedlagt følgende påstand:
Innklagede vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved utarbeidelse av foreløpig oppgjørsoppstilling, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Erstatningskravet
Klagerne har krevd 245 668 kroner i erstatning, som følge av at megleren glemte å ta med et lån i sin oversikt da megleren opplyste hva de ville bli sittende igjen med etter salget.
Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem. Klagerne har ikke lidt noe økonomisk tap. Nemnda behøver da ikke å ta stilling til om de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt.
Klagerne har vist til at hvis de hadde fått riktige opplysninger fra megler, ville de ikke solgt og heller senere solgt til en høyere pris ut fra sammenlignbare priser i nabolaget. Men nemnda finner det klart at dette ikke tilsier en annen vurdering, og klagernes forhåpninger om en høyere salgspris ved å vente, er også høyst usikker.
Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det gjelder kun vederlag og ikke utlegg.
Det er på det rene at megleren her gjorde en feil. Nemnda har ut fra en konkret vurdering av forholdene i denne saken kommet til at meglers feil utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda finner at beløpet settes til 10 000 kroner, som tilsvarer en vederlagsnedsettelse på ca. 23 prosent. Etter det opplyste har innklagede også tilbudt klagerne dette beløpet, og opplyst at tilbudet står ved lag.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Delego Utleie og Eiendomsmegling AS må kreditere [klagerne] 10 000 kroner av vederlaget.