Klage nr. 2021151
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. november 2021
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Rede Eiendomsmegling AS avd. Brønnøysund
v/advokat Mette Sandvik
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
Klageren kjøpte en borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak våren 2016.
Etter kjøpet ble hun oppmerksom på at salgsoppgaven inneholdt flere feil opplysninger. Det var blant annet angitt feil beløp når det gjaldt de samlede felleskostnadene. Videre manglet det nærmere angivelser av lånebetingelsene herunder lånets løpetid. TV- utgifter var opplyst å være dekket gjennom fellesutgiftene, noe de etter innflytning viste seg å ikke være. Det var heller ikke etablert sikringsordning selv om det var opplyst om dette. Klageren krever at meglerforetaket betaler henne erstatning for de ekstra utgiftene hun er påført, og ber nemnda fastsette en skjønnsmessig erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav. Det foreligger ikke erstatningsbetinget uaktsomhet for feil opplysninger knyttet til fellesutgifter og lånebetingelser. For øvrig er kravet foreldet.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Feil opplysning om fellesutgifter – nettobeløp i stedet for bruttobeløp
I salgsoppgaven klageren fikk tilsendt før bud/aksept var beløpene oppgitt som nettobeløp og ikke brutto. Avdraget på lånet etter den avdragsfrie perioden var opplyst å være 7 519 kroner. På kontraktsmøtet spurte klageren megler spesifikt om det var ytterligere kostnader hun måtte påregne, utover det som fremgikk av salgsoppgaven. Dette avkreftet megleren. Det var også disse opplysningene hun hadde lagt frem for sin kontaktperson i banken. Da hun kom hjem fra kontraktsmøte, oppdaget hun at salgsoppgaven i boligpermen, inneholdt andre opplysninger enn den salgsoppgaven hun hadde mottatt av megleren i forkant av kjøpet. Her var det opplyst at det fra år 2026, ville påløpe avdrag tilsvarende 8 574 kroner. Dette var 1 055 kroner mer enn hun var forespeilet i det første salgsoppgaven. Klageren sendte da SMS til megleren og påpekte dette.
Innklagede har opptrådt i strid med sin opplysningsplikt ved å oppgi netto beløper i stedet for brutto. Klager ble på denne måten villedet til å tro at låneavdragene ville bli lavere enn de i virkeligheten kom til å bli.
Feil opplysning i salgsoppgaven hva gjelder avdrag på lån og løpetid
Det ble ikke opplyst om lånets løpetid. De opplysningene som var oppgitt om lånebetingelsene, viste seg å være feil. Det er lovpålagt å ha med slike opplysninger i salgsoppgaven ved formidling av borettslagsleiligheter. Klageren ble oppmerksom på dette først tre år senere i juli 2019, da hennes søster og svoger var på visning i en av de andre leilighetene i borettslaget. Avdraget viste seg ut fra opplysningene de fikk å bli hele 3 000 kroner høyere enn det megleren hadde opplyst da klageren kjøpte. I årsregnskapene fra 2016, 2017, 2018 og 2019 har regnskapsfører opplyst at avdragene på klagerens leilighet er på
6 078 kroner de fire første årene, mens det i salgsoppgaven var opplyst at avdraget skulle være
3 185 kroner.
Klageren varsler meglerforetaket om feilen i salgsoppgaven og påpekte at det manglet 3 000 kroner under opplysningene om lånebetingelser og avdrag. Det gikk deretter to-tre måneder uten svar fra meglerforetaket. Etter dette fikk klageren beskjed om at lånetiden skulle settes opp fra 30-40 år. Dette medfører en langt større kostnad for klageren enn hun hadde forventninger om da hun signerte kontrakten. Klageren inngikk avtale om kjøp av leiligheten basert på det hun hadde økonomi til. Kjøpet ble basert på prisopplysningene hun hadde fått i det første salgsoppgaven.
Klager engasjerte advokat for å få hevet kjøpet, men det viste seg at utbygger gikk konkurs i 2017.
Det mangler opplysninger om totalt 4 000 kroner både hva gjelder fellesutgiftene og avdragene på lånet etter den avdragsfrie perioden.
Feil opplysninger om TV-utgifter
Salgsoppgaven gav inntrykk av at utgifter til TV var inkludert i felleskostnadene. Dette viste seg ikke å stemme. Klageren ringte utbygger etter innflytting å spurte om dette, men fikk til svar at dette var noe borrettslaget måtte ta stilling til, etter at alle de fire leilighetene var solgt. Klageren tenkte ikke på å reklamere på dette den gang. Hun ble først blitt oppmerksom på at hun hadde en slik mulighet i ettertid. Klageren krever dekket merutgiftene på 400 kroner pr. måned. Av fire leiligheter er det bare to som er solgt.
Feil informasjon om sikringsordning
I salgsoppgaven var det under nøkkelinformasjon angitt «Sikringsordning fellesgjeld: Ja».
Dette stemmer ikke. Klageren ble oppmerksom på dette da hun spurte på generalforsmalingen i 2020. Her burde det derfor stått nei, samt vært beskrevet at dette først ville komme på plass etter at alle leilighetene var solgt.
Innklagede har i korte trekk anført:
Feil opplysning om fellesutgifter – nettobeløp i stedet for bruttobeløp
Det er uenighet om megleren er ansvarlig for feilinformasjon om fellesutgifter gitt i salgsoppgaven. Det er ingen uenighet om at det ble gitt feil informasjon om fellesutgiftene i den første salgsoppgaven som ble oversendt klageren. Dette var et utkastet til salgsoppgave hvor nettobeløp for fellesutgifter var oppgitt i stedet for bruttobeløp. Differansen var på
1 055 kroner pr. mnd. Feilen ble oppdaget 13. juni 2016, og klageren reagerte umiddelbart etter at klageren hadde fått seg oversendt den endelige salgsoppgaven. Utgiftsøkningen på 1 055 kroner skyldes feil hos megler.
Økningen ble akseptert av klageren i to omganger, både via SMS samme dag, samt etterfølgende brev fra klagerens advokat av 27. februar 2020.
Uansett er saken foreldet. Foreldelsesfristen er tre år fra den dag da skadelidte «fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap» om skaden og den ansvarlige, jf. foreldelsesloven § 9. Klager kom først tilbake til megler i juli 2019. Det var da gått mer enn tre år siden hun oppdaget feilen.
Det er utbygger som fastsetter fellesutgiftene og ikke megler. Megler må kunne stole på de opplysninger som er mottatt fra utbygger/ forretningsfører med mindre det foreligger omstendigheter som foranlediger ytterligere undersøkelser. Det foreligger ikke slike omstendigheter i denne saken og megler kan ikke være ansvarlig for å ha oppgitt feil avdrag på lånet slik det var på salgstidspunktet. Det vises til tidligere nemndspraksis; RFE-2019-171 og RFE-2020-243.
Feil opplysning i salgsoppgaven hva gjelder avdrag på lån
Partene er uenig om megler er ansvarlig for at det var oppgitt feil beløp knyttet til avdragene på lånet i salgsoppgaven, sett i forhold til de lånevilkårene borettslaget hadde fått på salgstidspunktet.
Klageren tok kontakt med megleren pr. SMS den 13. juni 2016. I korrespondansen opplyser megler at hun var sikker på at klageren hadde fått den endelige salgsoppgaven. SMS korrespondansen ble avsluttet på slik måte at den gav utrykk for at klageren aksepterer denne endringen. Klageren kom etter dette tilbake til megleren først i juli 2019. Hvor hun opplyste at hun var blitt oppmerksom på at første avdrag i 2026 ville bli høyere enn det hun var blitt forespeilet. Differansen var på 2 893 kroner. Megleren sjekket med forretningsfører og fikk tilsendt en annen finansieringsplan enn den innklagede fikk oversendt når de skulle selge.
På vanlig måte innhentet megleren opplysninger om fellesutgifter og lånets løpetid fra forretningsfører. De mottok finansieringsplan av 1. mars 2016. Megler tok kontakt med forretningsfører den 11.april 2016 og fikk forklart finansieringsplanen. I denne var det opplyst at lånets løpetid var 30 år med 10 års avdragsfrihet. Disse tallene ble brukt i salgsoppgaven hvor det ble opplyst at de 10 første årene var avdragsfrie, og hva avdragene ville være i år
elleve. Lånets løpetid ble ikke opplyst.
Den 23. oktober 2019 mottar innklagede et krav fra klagerens advokat. Brevet ble besvart den 15. november 2019 hvor megleren antar at feilen knyttet til felleskostnadene skyldtes at det var tenkt 40 års nedbetalingstid. Dette ble endret av utbygger til 30 år, uten at beløpene ble endret. I e-post av 12. februar 2020 avviste innklagede ansvar både for endringen fra utkastet til salgsoppgaven og for feil opplysninger om avdragene på lånet. I brev av 27. februar 2020 fra klagerens advokat ble det opplyst at klageren hadde akseptert økningen på
ca. 1 000 kroner. Lånet er nå refinansiert, og avdraget som forfaller til betaling i 2026, er på 3 850 kroner, det vil si 665 kroner, mer enn det som var oppgitt i salgsoppgaven.
Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om lånevilkårene. Under nøkkelinformasjon var det gitt informasjon om rentekostnadene, avdragene fra år 11 og felleskostnader etter den avdragsfrie perioden. Beklageligvis førte ikke innklagde opp lånets løpetid. Det vil si at klageren ikke visste hvor lang løpetid det var lånet, men dette har ikke hatt betydning for kjøp av leiligheten.
Feil opplysninger om TV-utgifter
Når det gjelder TV- utgiftene er kravet foreldet. Kravet om dekning av TV-utgifter utenom fellesutgiftene, er først fremsatt nå til tross for at klageren har visst om det siden hun kjøpte leiligheten. Kravet er foreldet, da det er gått mer enn tre år siden klageren burde ha oppdaget dette, jf. foreldelsesloven § 9.
Feil informasjon om sikringsordning
Videre klages det på at det er gitt feil informasjon om sikringsordningen.
Når det gjelder sikringsfondet, er ikke det på plass enda, da to av andelene eies av juridiske personer. Det er opplyst at den ene skal selge, og forretningsfører vil da jobbe for å få dette på plass.
Ansvarsgrunnlag
For krav mot eiendomsmeglere må de tre erstatningsvilkårene være oppfylt. Det må påvises et ansvarsgrunnlag, det vil si at eiendomsmegler må ha handlet uaktsomt. Ved vurderingen av om det foreligger uaktsomhet som kan gi grunnlag for et erstatningsansvar, foreligger det i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, jf. Rt-1995-1350. Det foreligger imidlertid et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.
Ved vurderingen vil det være et sentralt element om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, se HR-2018-1234-A avsnitt 42. Det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Videre må det påvises at den uaktsomme handlingen har vært årsak (krav om årsakssammenheng) til et økonomisk tap. Det er den som krever erstatning som må legge frem all dokumentasjon for å bevise at erstatningsvilkårene er oppfylt.
Økonomisk tap
Subsidiært under forutsetning av ansvar for megler, samt at kravene ikke er foreldet, aksepteres beregningsmetoden som nemnda har langvarig praksis for, nemlig at feil i fellesutgiftene erstattes med det årlige tapet i 5 år, neddiskontert med 2 % rente.
Det har ikke vært noen saker hvor sikringsfondet kunne ha kommet til anvendelse, slik at det pr i dag ikke foreligger noe økonomisk tap.
Påstand/avslutning
Klagen kan ikke føre frem da megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger ikke erstatningsbetinget uaktsomhet for feil opplysninger i forbindelse med avdragene på lånet. For feil på fellesutgifter anføres det at disse er akseptert, subsidiært at kravet er foreldet. For TV-utgiftene anføres det at kravet er foreldet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Foreldelse
Innklagede har gjort gjeldende at flere av kravene uansett er foreldet.
Det følger av foreldelsesloven § 9 at foreldelsesfristen er tre år fra “den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige”. Foreldelsesfristen avbrytes ved at det for eksempel tas rettslige skritt, eller at saken bringes inn for Reklamasjonsnemnda. I vår sak er klagen til nemnda i 2021 det fristavbrytende skritt.
Dette innebærer at klagerens krav knyttet til feil opplysning om fellesutgifter og feil opplysning om TV-utgifter klart er foreldet. Nemnda tar derfor ikke stilling til om klageren eventuelt ville hatt noe krav her dersom kravene ikke hadde vært foreldet. Nemnda nevner for ordens skyld at kravene er foreldet selv om man eventuelt anvender foreldelsesloven § 3 nr. 2 om krav oppstått ved mislighold.
Opplysning i salgsoppgaven om avdrag på lån
Innklagede har erkjent at løpetiden ved en feil ikke ble oppgitt på lånene, noe som er et krav etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1. Når det gjelder de øvrige forholdene rundt låneforholdene, fremstår dette noe uklart for nemnda slik saken er opplyst. Men uansett finner nemnda at eventuelle økonomiske krav klageren har, uansett er foreldet.
Feil opplysning om sikringsordning mot tap av felleskostnader
Det er gitt en uriktig opplysning om sikringsordningen i salgsoppgaven, men dette har pr. i dag ikke fått noen økonomiske konsekvenser for klageren. Innklagede har også opplyst at borettslaget arbeider med å få sikringsordningen etablert.
Megler har her ikke overholdt opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 4.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Rede Eiendomsmegling AS avd. Brønnøysund har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende sikringsordningen og løpetiden på lånene. For øvrig fører klagen ikke frem.