Klage nr. 2021153
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. november 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: OBOS Eiendomsmeglere avd. Kværnerbyen
Saken gjelder: Meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
I januar 2021 kjøpte klagerne en borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Etter kjøpet viste det seg at garasjeplassen tilhørende leiligheten var lengre bort fra leiligheten enn det klagerne var blitt forespeilet av megler. Det viste seg også at den tilhørende sportsboden ikke lå i samme oppgang som leiligheten, slik megler hadde informert om
pr. SMS forut for budgivningen. Klagerne anfører at megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å gi uriktige og mangelfulle opplysninger om plasseringen av leilighetens garasjeplass og sportsbod. Klagerne krever erstatning med totalt 400 000 kroner.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Garasjeplass
Klagerne kjøpte borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak 15. januar 2021. I etterkant viste det seg at megler hadde gitt uriktige opplysninger om plasseringen av garasjeplassen som medfulgte andelen.
Det var naturlig for klagerne å legge til grunn at en ny leilighet i et moderne boligprosjekt hadde parkeringsplass med direkte adgang via heis i samme bygg. De merket seg derfor opplysningene under avsnittet «parkering» i salgsoppgaven, hvor det blant annet stod følgende:
«Garasjeplass nr 104 i nabobygg medfølger»
For klagerne var parkeringsplass viktig ved kjøp av leilighet, og de var derfor interessert i mer informasjon om hva opplysningene i salgsoppgaven innebar i praksis. Det fremgikk av salgsoppgaven at parkeringsplassen var en del av et semiautomatisk parkeringssystem, uten at det var gitt flere opplysninger om parkeringsplassens beliggenhet. Klagerne stilte derfor megleren flere spørsmål omkring parkeringsplassen på visningsdagen. De stilte blant annet spørsmål om det var direkte adgang til garasjeanlegget via heis eller under bakken, ettersom det lå i et nabobygg. Dette avkreftet megler.
Under visningen, på et tidspunkt hvor de stod midt i leiligheten, pekte megler i retning av parkeringsplassen. Både garasjeanlegget hvor klagerne trodde de hadde parkeringsplass, og garasjeanlegget hvor de faktisk hadde parkeringsplass, lå i omtrent samme himmelretning. Megler opplyste også at parkeringsplassen var «ut av bygget og ned». Megleren har i en senere e-post til klagerne skrevet at han opplyste at det var rundt 100-150 meter å gå til parkeringsplassen.
Av hensyn til smittevern ble klagerne tildelt 15 minutter på visning, før de ble avløst av nye interessenter. Megler holdt visningen alene, og det var ikke satt av tilstrekkelig med tid til å besiktige parkeringsplassen. På vei fra visning gikk klagerne i retning av hvor megler hadde pekt og bort til nabobygget hvor de så en nedkjøring til et garasjeanlegg. Klagerne anslo at en parkeringsplass i dette garasjeanlegget lå rundt 100-150 meter fra klagernes utgangsdør. Alle opplysningene fra megler tilsa at deres parkeringsplass lå i dette garasjeanlegget. Klagerne syntes ikke plasseringen var optimal, da de heller hadde foretrukket å ha parkeringsplassen i samme bygg som leiligheten, men kom frem til at plasseringen var akseptabel nok til å legge inn et bud, men noe under prisantydning.
Etter budaksept fikk klagerne oversendt borettslagets vedtekter med tilhørende vedlegg. Disse dokumenter var hverken inntatt i salgsoppgaven eller ført opp i den uttømmende listen over vedlegg til salgsoppgaven. Det var først da klagerne ble gjort kjent med disse dokumentene at de forstod at garasjeplassen lå dobbelt så langt unna (ca. 300 meter) og med 1,8 kilometer kjørevei til leiligheten. Klagerne er usikre på om de hadde bydd på leiligheten dersom de var kjent med de faktiske forhold. De ville uansett ikke ha lagt inn bud i den størrelsesorden som ble gjort.
Blant vedleggene til vedtektene var det en liste over inndelingen av parkeringsplasser i borettslaget. Det stod her at parkeringsplass nr. 104 tilhørte klagernes leilighet. I tillegg fremgikk det av merknadsfeltet at parkeringsplassen lå i naboborettslaget. Klagerne mener at megleren har innhentet opplysningene i salgsoppgaven herfra, men valgte å utelate opplysningen om at garasjeplassen befinner seg i et annet borettslag.
Klagerne oppdaget videre at det sirkulerte to utgaver av vedleggene til vedtektene. I utgaven oversendt til klagerne, fremgikk det at leiligheten hadde parkeringsplass i naboborettslaget. I utgaven som lå vedlagt salgsoppgavene til andre leiligheter i borettslaget, formidlet på samme tidspunkt, stod det at leiligheten hadde parkeringsplass i garasjeanlegget under bygget som leiligheten befinner seg i. Dette var parkeringsplassen som tidligere tilhørte klagernes leilighet, men som av ukjente årsaker ble byttet bort av selger. Begge utgavene var ajourført desember 2019. At meglere har brukt forskjellige, men nesten identiske, utgaver av vedtektene, understreker viktigheten av at salgsoppgaven er komplett. Dette blir særlig viktig når megler er selektiv når det gjelder hvilken informasjon han velger å trekke ut fra vedtektene, og legger opp til at vesentlig og prispåvirkende informasjon ligger bortgjemt i vedlegget til borettslagets vedtekter.
Megler var kjent med plasseringen til garasjen, men valgte å videreformidle denne informasjonen på en tvetydig måte som åpnet for tolkninger. Megleren benyttet ordet «nabobygg» i beskrivelsen av plasseringen. Etter klagernes oppfatning må dette forstås som et bygg som ligger på siden av et annet bygg. I dette tilfellet lå flere store leilighetsbygg mellom klagernes leilighet og garasjeanlegget, hvorav rundt ti bygninger lå nærmere leiligheten enn bygget med parkeringsplassen. Garasjeplassen ligger i et annet borettslag, og klagerne må gå flere hundre meter, alternativt kjøre 1,8 kilometer, for å komme seg dit. Klagerne mener ordet «nabobygg» ikke var en treffende beskrivelse av garasjeplassens plassering.
Garasjeplassen viste seg å være mye lengre vekk fra leiligheten enn det klagerne var blitt forespeilet forut for budgivningen. Det er både upraktisk og påvirker klagernes hverdag negativt ved at det stjeler tid og øker kjørelengden. Parkeringsplassens beliggenhet er en åpenbar ulempe som vil gjøre leiligheten mindre attraktiv og påvirke markedsverdien negativt ved et eventuelt fremtidig salg. Leiligheter i samme prisklasse og med lignende standard, som det er naturlig for potensielle kjøpere å sammenligne med, har normalt mye bedre tilgang på parkeringsplass enn det som er her.
Klagernes leilighet ble markedsført og prissatt som en leilighet med høy standard, og i boligannonsens overskrift ble den omtalt som «rålekker». Det at leiligheten tidligere hadde garasjeplass i borettslagets garasjeanlegg, understreker klagernes poeng om at det er naturlig for potensielle kjøpere å legge til grunn at leiligheter av en slik standard har parkeringsplass i nærheten av leiligheten. De fleste boligkjøpere går på visning med antagelser om hva som er vanlig og ikke vanlig. Videre er det den naturlige språklige forståelsen av teksten i salgsoppgaven som legges til grunn. I tilfeller hvor de faktiske forhold avviker fra det som er normalt og forventet, må megler sørge for å gi tydelige opplysninger om dette. Klagerne har ikke mottatt opplysninger som har fått dem til å forstå at parkeringsplassen lå mye lengre unna leiligheten enn det som var naturlig å anta.
Innklagede hevder at parkeringsplassens beliggenhet ikke er unaturlig for det aktuelle borettslaget. Hva som regnes som naturlig og ikke i borettslaget er uten betydning, all den tid leilighetene blir solgt på det åpne markedet og må derfor sammenlignes med hva som er naturlig i Oslo.
Klagerne la inn bud basert på opplysningene gitt i salgsoppgaven og på visning. Klagerne har oppfylt sin plikt som kjøpere ved å sette seg godt inn i salgsoppgaven og stilt en rekke sentrale spørsmål til megleren. I tillegg kjenner klagerne området godt fra før av. Likevel har klagerne ikke fått tilstrekkelig med informasjon til å finne ut av hvor parkeringsplassen var. Opplysningene i salgsoppgaven var svært mangelfulle, og de få opplysningene som var å finne, viste seg å være omtrentlige sett i ettertid. Megler ga heller ikke ytterligere relevant informasjon på visning, selv om klagerne stilte han en rekke spørsmål knyttet til garasjens plassering. Det ble også gitt svært unøyaktige anslag på avstanden til garasje. Klagerne mener megleren har gitt uriktige opplysninger om garasjens beliggenhet i salgsoppgaven, og dermed gitt et feilaktig bilde av salgsobjektet.
Sportsbod
Klagerne hadde forut for kjøpet lest gjennom salgsoppgaven nøye, og noterte seg at det ikke stod skrevet noe om en sportsbod utenfor leiligheten. Klagerne stilte derfor spørsmål til megler omkring bodens plassering samme kveld som de hadde vært på visning. Det vises til den fremlagte SMS-korrespondansen mellom klagerne og megler. Klagerne mener på generelt grunnlag at en kjøper ikke skal måtte stille så detaljerte spørsmål for å få denne typen opplysninger.
Av den første SMS-en fra megler stod det at boden lå i en kjeller. På tidspunktet klagerne spurte om bodens plassering var de fortsatt av den oppfatning at parkeringsplassen lå i garasjeanlegget de hadde sett etter å ha gått fra visning. Klagerne spurte derfor om boden også var i nabobygget, eller om den var tilgjengelig via bruk av heis. Megleren svarte tilbake at boden lå i «samme bygg». Klagerne tolket svaret som at de ikke trengte å gå ut av bygget for å komme til boden.
På overtakelsen måtte klagerne ut av oppgangen for å komme til boden. Dette var i strid med hva megleren hadde opplyst pr. SMS. Sportsboden lå ikke i samme oppgang som leiligheten, men i nabooppgangen. Klagerne må derfor gå ut av bygget for å komme til den. Det er tale om to forskjellige oppganger og adresser, uten innvendig adkomst. Selv om bygningsmassen henger sammen, var meglers svar om at den lå i «samme bygg» altfor upresist. Plasseringen av boden var unaturlig, og megleren måtte derfor gi ekstra informasjon, slik at kjøpere forstod at boden var plassert et annet sted enn det som var naturlig å anta.
Meglers opplysningsplikt – krav om erstatning
Klagerne har fått vite av selgers representant at megler gjentatte ganger har blitt informert om plasseringen av boden og garasjeplassen. Dessuten er megleren erfaren og har solgt mange boliger i det aktuelle borettslaget. Klagerne går dermed ut fra at megler har kjent godt til både garasjens og bodens plassering, men likevel unnlatt å opplyse tilstrekkelig om dette i salgsoppgaven. Innklagede hevder at hverken parkeringsplassens eller bodens plassering er unaturlig for det aktuelle borettslaget. Hva som er naturlig eller ikke i borettslaget er uten betydning, all den tid leilighetene selges på det åpne markedet og må sammenlignes med hva som er naturlig i Oslo.
Parkeringsplassens plassering er av særlig betydning når det selges leiligheter i denne prisklassen, hvor kjøpere sine krav og forventninger er høye. OBOS har solgt leiligheter i et annet nytt borettslag, hvor leilighetene er prissatt forskjellig avhengig av om det medfølger en parkeringsplass i samme borettslag eller i et annet borettslag. OBOS har her operert med en verdiforskjell på 100 000 kroner. Leilighetene med parkeringsplass i et annet borettslag, har en gangavstand og kjørevei på mellom 200-300 meter for å komme til garasjeplassen. Sammenlignet med klagernes garasjeplass, er gangavstanden tilnærmet lik, men klagerne har seks ganger så lang kjørevei. Klagerne har erfart at leieprisene for parkeringsplasser i Kværnertoppen er betydelig høyere enn i andre deler av området. En parkeringsplass i Kværnertoppen, slik klagerne ble forespeilet, er mer ettertraktet enn parkeringsplasser i andre borettslag i området.
Innklagede har tilbudt klagerne 50.000 kroner uten å erkjenne ansvar i saken. Klagerne avslo tilbudet da de mente summen var for lav i forhold til verditapet som klagerne har lidt som følge av garasjeplassens og bodens plassering. Klagerne krever erstatning med 50 000 kroner for boden, og 350 000 kroner for garasjeplassen. Erstatningskravet blir etter dette på totalt
400 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Garasjeplass
Klagerne hevder at deres oppfatning av garasjens og bodens plassering bygger på feil opplysninger fra innklagede. Klagernes oppfatning er basert på deres egne antagelser, og ikke de faktiske opplysningene som ble gitt.
I både salgsoppgave og annonse ble det opplyst at «Garasjeplass nr 104 i nabobygg medfølger». På visning pekte megleren i retning av hvor garasjen var fra balkongen og sa at garasjen var «ned den retningen og ned en trapp». Klagerne hevder at megleren anslo 100-150 meter, men ifølge megler stemmer ikke dette. På visningen ble det snakket om beliggenheten, hvorav megler opplyste at garasjen lå i nabobygg og anviste dette fra balkongen. At det var nærmeste nedkjøring, var derfor en antagelse fra klagerne, og ikke en opplysning fra megler.
Bygget som klagerne hevder ble angitt av megler, ligger rett ved siden av leilighetsbygget, og var ikke synlig fra balkongen, mens bygget hvor klagerne hadde garasjeplass, er plassert noe lenger foran til venstre. Dette bekreftes av illustrasjoner klagerne selv har fremlagt i saken.
Klagerne viser til en e-post hvor megleren referer til en avstand på 100-150 meter. Denne ble sendt etter at bud var akseptert og før kontraktsmøte. Avstanden var riktignok angitt noe kort, men avstanden som klagerne vurderte på vei ut fra visning var basert på klagernes egne antakelser og ikke på opplysning fra megler. Innklagede bemerker at en av klagerne var godt kjent i boligområdet. Det var heller ikke ukjent i området at det var mange som hadde boder og garasjeplasser i tilknytning til andre bygg i nærheten.
Det fremgikk av vedleggene til borettslagets vedtekter hvilken garasjeplass som tilhørte leiligheten. Klagerne har opplyst at vedtektene ikke har vært tilgjengelige, og at de finnes i ulike versjoner. Det er vanlig praksis at forretningsfører oppdaterer vedlegg til vedtekter, som for eksempel lister over parkeringsplasser i nybygg, uten at dette må behandles på generalforsamling. De meglerne som klagerne henviser til, som har vedtekter med tidligere oppdateringer, har bestilt sine opplysninger på et tidligere tidspunkt. At andre meglere har hatt tidligere versjoner, hvor denne endringen ikke kommer frem, kan ikke vektlegges i herværende sak. Det er vedtektene som innklagede har fått utlevert og hatt tilgjengelig gjennom salgsprosessen som må legges til grunn. Disse angir korrekt garasjeplassnummer. Riktig versjon av vedtektene har vært tilgjengelig på eiendommens hjemmeside. Det har også vært mulig å innhente komplett salgsoppgave med alle vedlegg (inklusive vedtektene) gjennom annonsen på Finn.no.
Innklagede er uenig i klagernes påstand om at det er naturlig å legge til grunn at alle boder og garasjer ligger i samme bygg/oppgang i moderne prosjekter. Det er vanlig at tilleggsdeler er fordelt over et større område ved større utbyggingsprosjekter med flere bygg og byggetrinn, som i det aktuelle boligområdet, og hvor det er terreng som ikke muliggjør store underetasjer. Det er heller ikke uvanlig at enkelte plasser blir byttet mellom leiligheter som selges på et tidlig og senere stadium i salgsprosessen.
Over 30 prosent av alle leilighetene i borettslaget som har garasjeplass har denne i andre bygg. Det kan dermed ikke regnes som uvanlig, og det er ingen grunn til å anta det vil ha en sterk prisdempende effekt ved et fremtidig salg av leiligheten. Innklagede har fremlagt en liste over garasjeprisene. Det bemerkes at denne ikke er oppdatert når det gjelder endringen av garasjeplass for klagernes leilighet. Kostpris for garasjeplass, uavhengig av plassering, er 280 000 kroner. Det å søke kompensasjon på 350 000 kroner for en garasjeplass som har kostpris på 280 000 kroner virker derfor noe overdrevet. Innklagede ville forstått at klagerne fremsatte et slikt erstatningskrav dersom det ikke hadde blitt levert noen garasjeplass, men det er ikke tilfellet her. I samsvar med de opplysninger som er gitt, er det levert en garasjeplass som ikke ligger i samme bygg som leiligheten.
Når det gjelder kjøpers påstand om at det i andre prosjekter i boligområdet opereres med prisdifferanse på like leiligheter med intern eller ekstern garasje, er dette sjekket opp med prosjektansvarlig. De prisjusteringer som foretas, gjøres på bakgrunn av salgshastighet, beliggenhet og generell prisjustering i boligmarkedet. Dersom det er ulik pris på garasjeplassene så har dette sammenheng med type plass og plassering, men det påvirker ikke prissettingen av selve leilighetene.
Sportsbod
Det var ikke inntatt opplysninger i salgsoppgaven om at det medfulgte bod. Alt som er kommentert rundt bodens plassering fremgår av SMS-korrespondansen mellom klager og megler. SMS-utvekslingen fant sted på kvelden etter visning 14. januar og morgenen etter før klagerne inngav bud. På bakgrunn av at garasjens plassering i nabobygget hadde vært diskutert, tolket megler spørsmålet som at klagerne spurte om boden var i samme bygg som leiligheten eller i nabobygg som garasjen. Megler svarte at boden var i samme bygg, noe klagerne har tolket som at de kan ta heisen ned.
Det er 18 leiligheter i bygget som har boder i samme området som klagernes bod. Så bodens plassering kan heller ikke hevdes å være uvanlig, eller ha en sterk prisdempende effekt ved et eventuelt fremtidig salg. Det medfølger en sportsbod på 5 kvadratmeter til hver leilighet, og det er tidvis ekstra boder til salgs i prosjektene. Prosjektleder har anslått salgsverdien på en liten bod (3-4 kvm) til rundt 40 000 kroner, og en stor bod (8-10 kvm) til ca. 100 000 kroner. Det å kreve kompensasjon på 50 000 kroner for bodens plassering, vil i dette tilfellet tilsvare kompensasjon som om det ikke hadde medfulgt bod i det hele tatt.
Meglers opplysningsplikt – krav om erstatning
Innklagede kan være enig med klagerne i at det grunnet strenge koronarestriksjoner av og til kan være noe vanskelig å få sett alt innenfor den tid som er satt av til visning. Men innklagede er på forespørsel alltid villig til å sette av ekstra tid slik at interessenter får sett eksempelvis garasje og boder. Det ville også blitt gjort i dette tilfellet.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men har likevel forsøkt å komme til enighet med kjøper, ved å tilby 50 000 kroner i samlet kompensasjon. Tilbudet ble imidlertid avslått av klagerne.
Klagerne krever erstatning med 400 000 kroner, som tilsvarer mer enn kostpris for bod og garasjeplass. Dette er etter innklagedes mening både urimelig og useriøst, og avviser med dette kravet i sin helhet.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling. Her kan det være behov for forklaringer fra partene, megler og eventuelle andre vitner direkte for det organ som skal avgjøre saken. Mye taler også for at det kan være behov for befaring.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.