Klage nr. 2021163

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. november 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Olav Todnem
Kluge Advokatfirma AS

Innklaget:                      Trondheim Øst Eiendomsmegling AS (Proaktiv Trondheim Øst)

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning

Saksfremstilling

Klageren inngikk 7. juli 2017 kjøpekontrakt om kjøp av leilighet formidlet gjennom innklagede foretak til 3 445 000 kroner. Den var blitt markedsført som en tre-roms leilighet. Det var i salgsoppgaven inntatt opplysninger om at dagens planløsning avvek fra godkjente bygningstegninger, og at endringer ikke var byggemeldt. Klageren anfører at megler har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke formulere seg klarere når det gjaldt lovligheten av loftsetasjen og konsekvensene av at denne ikke var byggemeldt. Først da klageren skulle selge leiligheten i 2021, ble hun kjent med at loftetasjen ikke oppfylte de offentligrettslige krav, og måtte markedsføre leiligheten som en to-roms. Leiligheten oppnådde en lavere pris sammenlignet med en tre-roms leilighet. Klageren har ikke fullt ut kunnet ta del i den generelle prisstigningen som har vært siden leiligheten ble kjøpt. Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, oppad begrenset til 450 000 kroner.

Innklagede anfører at det var klagerens far, og ikke klageren selv, som kjøpte leiligheten. Etter det opplyste er klagerens far en aktiv næringslivsmann, med blant annet styreverv i et eiendomsselskap. På denne bakgrunn anfører innklagede at han måtte forstå betydningen av opplysningene gitt i salgsoppgaven. Innklagede bestrider klagerens krav.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren var 21 år gammel da hun i 2017 kjøpte leiligheten formidlet gjennom innklagede. Formålet med kjøpet var å kunne bo sentralt i forbindelse med studier. Leiligheten lå i andre og tredje etasje i en eldre gårdsbygning oppført i 1890. Leiligheten var bygget om, og den opprinnelige planløsningen endret. Leiligheten ble markedsført som en tre-roms, i tillegg til at det i salgsoppgaven stod følgende:

Det gjøres oppmerksom på at dagens planløsning avviker fra godkjente bygningstegninger fra opprinnelse (1889 og 1946). Hovedetasjen har annen rominndeling og loftsetasjen er innredet med soverom, bad og gang, da tidligere omtalt som «værelse». Endringene er ikke byggemeldt.»

Klageren engasjerte et annet meglerforetaket da hun skulle selge leiligheten våren 2021. Megleren som skulle forestå salget, sendte klageren e-post om at det var dukket opp flere avvik som kunne påvirke prisen betraktelig. Megleren viste til at hverken soverom, gang eller bad på loft var byggemeldt, i tillegg var leiligheten utvidet på det som var fellesareal i øverste etasje. Klageren valgte etter en nærmere vurdering å selge leiligheten som en to-roms, hvor både salgsoppgave og tilstandsrapport inneholdt utførlige og grundige opplysninger om de offentligrettslige manglene.

Klageren har som følge av sitt eierskap til leiligheten tapt det meste av sin oppsparte egenkapital, når dokumentavgift og megleromkostninger trekkes fra. Hun har ikke fullt ut kunnet ta del i den generelle prisstigningen i byen som har vært i perioden 2017-2021. Statistikk fra SSB viser at det har vært en prisstigning på 13 prosent fra kjøpstidspunktet til leiligheten ble solgt, mens klageren bare oppnådde prisstigning på 7 prosent. 

Megleren hadde kunnskap om at loftetasjen ikke var godkjent, og burde ha opplyst om hva dette innebar. Gjennom å se på tegningene som lå vedlagt salgsoppgaven, kunne man se at leiligheten var blitt ombygget og utvidet ved bruk av fellesarealer. Det bør være kjent i meglermiljøet at endringer i eldre leiligheter av denne karakter ikke er byggemeldt. En ung kjøper på 21 år er ikke i stand til å forstå hva forbeholdene i salgsoppgaven innebar. Megler burde, som den profesjonelle part, i større grad ha lagt til rette for at potensielle kjøpere ikke havnet i en situasjon slik som klager har nå. Megler burde ha gjort klageren uttrykkelig oppmerksom på hva en slik formulering konkret innebærer.

En forstandig megler ville gjort oppmerksom på at et loftsrom, som ikke er byggemeldt, kan by på utfordringer, særlig når det gjelder brannsikkerhet og rømningsveier. Det er alltid vanskelig og kostbart å bygge om eldre konstruksjoner. Når en slik ombygging ikke er byggemeldt, er det vanligvis en klar indikasjon på at den ikke tilfredsstiller gjeldende krav, og at det dermed innebærer en risiko å kjøpe det aktuelle salgsobjektet.

I forbindelse med salget oppsøkte klageren flere meglerkontorer, og innhentet verdivurderinger som lå i intervallet 3 800 000 kroner og opp til 3 890 0000 kroner. Det var på salgstidspunktet stor interesse for leiligheten, men denne uteble etter hvert som interessentene tok innover seg opplysningene i salgsoppgaven. Gitt at leiligheten kunne blitt solgt som en tre-roms leilighet som oppfylte offentligrettslige krav, ville en slik pris vært påregnelig.

Krav om erstatning

Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder meglers omsorgsplikt, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klageren krever erstatning og ber nemnda fastsette erstatningssummen etter eget skjønn, oppad begrenset til 450 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Boligen ble annonsert for første gang 15. mai 2017. Klagerens far fikk tilsendt komplett salgsoppgave 26. juni 2017, og kjøpte leiligheten fire dager etter for 3 445 000 kroner. Etter instruks fra ham ble boligen overført til hans datter i ettertid.

Det er direkte feil at leiligheten ble kjøpt av en «ung kjøper på 21 år», som ikke var «i stand til å forstå hva forbeholdene innebærer», slik det fremgår av klagen. Leiligheten ble kjøpt av klagerens far. Et søk på nett viser at klagerens far har 26 roller i norsk næringsliv, deriblant eiendomsbransjen. I tillegg er han daglig leder i et selskap som driver med utvikling og utleie av nye og eksisterende eiendommer.

Takstmannen foretok en oppmåling av leiligheten, og takstrapporten lå vedlagt salgsoppgaven. Hva gjaldt arealene i leiligheten var det i salgsoppgaven opplyst følgende:

            «Primærrom: 70 kvm,
            Bruksareal: 70 kvm,
            Bruttoareal: 76 kvm

                          …

            BRA – fordeling pr. etasje:
            2. etasje 48 m2

Loftsetasje 28 m2

Arealangivelsen er hentet fra vedlagt takst/boligsalgsrapport utført 27.04.17. Megler har ikke kontrollmålt boligen.

Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene».

Videre var det under punktet «ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» gitt følgende informasjon:

            «Foreligger ingen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at dagens planløsning avviker fra godkjente

bygningstegninger fra opprinnelse (1889 og 1946). Hovedetasjen har annen rominndeling og loftsetasjen er innredet med soverom, bad og gang, da tidligere omtalt som «værelse». Endringene er ikke byggemeldt.

Forøvrig foreligger vedtak om påbygg av 3 stk. kobbhus og rivning av pipe datert 07.12.1995.»

Under punktet «diverse» fremgikk det også følgende:

«Sameiets fordeling av boder er ikke tinglyst/følger av seksjonsbegjæring, men i forhold til brukspraksis og mottatte opplysninger fra selger bekreftes fordelingen»

Vedlagt salgsoppgaven lå tegninger fra takstmann som viste dagens planløsning, samt godkjente tegninger fra kommunen. Loftetasjen var omtalt som «værelse» i de godkjente bygningstegningene.

Etter innklagedes syn ble det spekulert i prisantydning og salgssum da leiligheten skulle selges på nytt. Megler har sjelden eller aldri innhentet kommunal informasjon når han eller hun skal på befaring hos en kunde. Dette gjør det vanskelig for megler å gi et prisestimat på dette tidspunkt, uten å gjøre oppmerksom på at dette faktisk er et estimat. Det at klagerens far kjøpte leiligheten til 45 000 kroner under prisantydning illustrerer dette.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning begrenset oppad til 450 000 kroner.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i korte trekk. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Generelt om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt overfor potensielle kjøpere. I § 6-7 andre, tredje og fjerde ledd er det visse minimumskrav til hva slags opplysninger om eiendommen som megler er pliktig å gi interessenter og kjøper. Første ledd er en regel av mer generell og skjønnsmessig karakter, som lyder:

«Oppdragstakeren [megleren] skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.»

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 suppleres av § 6-3 om god meglerskikk. Denne bestemmelsen inneholder en rettslig standard om at megleroppdraget skal utføres i samsvar med god meglerskikk.

Nemnda bemerker at en meglers undersøkelses- og opplysningsplikt til en viss grad er utformet etter mønster av avhendingsloven, jf. NOU 2006: 1 side 118. Dette har blant annet sammenheng med at selger identifiseres med opplysninger som er gitt av megler etter avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Men meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven er ikke sammenfallende med selgers ansvar etter avhendingsloven § 3-7, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 286.

Det forventes ikke at megler skal være bygningskyndig, jf. Rt-1988-7, Rt-1995-1350, sml. NOU 1987: 14 side 65 og NOU 2006: 1 side 122-123.

Meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren, jf. NOU 1987: 14 side 75 og NOU 2006: 1 side 119. Der megler ikke har grunn til å tvile på selgerens opplysninger, og det ikke er andre forhold som tilsier nærmere undersøkelser, kan megler ikke holdes ansvarlig for at opplysninger ikke fremkommer, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 296 med videre henvisninger.

Den konkrete vurderingen

Når det gjelder loftsetasjen, er det i salgsoppgaven gitt opplysninger om at loftsetasjen er endret, og at disse endringene ikke var byggemeldt. Under punktet «ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» fremgikk følgende:

«Foreligger ingen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at dagens planløsning avviker fra godkjente

bygningstegninger fra opprinnelse (1889 og 1946). Hovedetasjen har annen rominndeling og loftsetasjen er innredet med soverom, bad og gang, da tidligere omtalt som «værelse». Endringene er ikke byggemeldt.

Forøvrig foreligger vedtak om påbygg av 3 stk. kobbhus og rivning av pipe datert 07.12.1995.»

Under punktet «diverse» fremgikk det følgende:

«Sameiets fordeling av boder er ikke tinglyst/følger av seksjonsbegjæring, men i forhold til brukspraksis og mottatte opplysninger fra selger bekreftes fordelingen»

Det fremgår av salgsoppgaven at det er avvik mellom dagens planløsning og godkjente byggetegninger. Videre at endringene ikke er byggemeldt, og at det hverken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, noe som for øvrig ikke er uvanlig for slike gamle bygg som her. I egenerklæringsskjemaet punkt 14, som lå i salgsoppgaven, hadde selger også krysset av for at han ikke vet om det er innredet/bruksendret/seksjonert/bygget ut.

Ut fra en totalvurdering basert på de opplysninger som var inntatt i salgsoppgaven, har nemnda kommet til at megler her har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin. Avgjørende er at det fremgikk klart av salgsoppgaven at det var usikkert hva som var godkjent i den aktuelle leiligheten. Som nevnt forventes det heller ikke at megler skal være bygningskyndig. Nemnda nevner også at det i seg selv ikke er brudd på meglers opplysningsplikt selv om man i ettertid eventuelt ser at megler kunne beskrevet de bygningsmessige forholdene bedre. Det avgjørende er om megler da oppdraget ble gjennomført, overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. § 6-3.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, er det ikke nødvendig å ta stilling til hvilken betydning det eventuelt måtte ha at det var klagerens far som i praksis kjøpte leiligheten.

Megleren har ikke opptrådt (erstatningsbetingende) uaktsomt, og erstatningskravet kan derfor ikke føre frem. Det er derfor ikke nødvendig for nemnda å gå inn på de øvrige vilkår for erstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.