Klage nr. 2021172

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. november 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Stavanger

v/ advokat Petter Andreas Thorud

Eiendomsmegler Krogsveen AS

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden. Misnøye med saksbehandlingen. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling

I mai 2021 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede om salg av sin eiendom. Den

8. juni ble det gjennomført budrunde der to budgivere deltok. Budgiver 1 inngav et bud på 3 890 000 kroner med akseptfrist kl. 13:55. To minutter før akseptfristens utløp mottok megleren en SMS fra budgiver 2 med et bud på 3 950 000 kroner. Dette budet ble imidlertid aldri behandlet av megleren. Klagerne valgte derfor å akseptere budet fra budgiver 1 før akseptfristens utløp, uvitende om budet fra budgiver 2.

Klagerne er misfornøyde med meglerens håndtering av budrunden, og har særlig trukket frem at megleren ikke videreformidlet budet på 3 950 000 kroner. Klagerne hadde derfor ingen mulighet til å ta stilling til budet. I tillegg anføres det at det var store mangler i kommunikasjonen mellom megler, innklagede og selgeren i etterkant av budrunden. Klagerne krever 60 000 kroner i erstatning, samt at innklagede frafaller hele sitt krav på vederlag.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontorets juridiske avdeling.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:

Den 8. juni 2021 ble det gjennomført budrunde på klagernes leilighet der to budgivere deltok. Fra kl.11:20 ble det lagt inn en rekke bud. Kl. 13:35 la budgiver 1 inn et bud på 3 890 000 kroner, med akseptfrist kl. 13:55 Ønsket overtakelse var satt tre måneder frem i tid. Kl. 13:39 la budgiver 2 inn et bud på 3 900 000 kroner med forbehold om overtakelse 5. juli 2021 og akseptfrist kl.13:55.

Klagerne hadde ovenfor megler gitt utrykk for at budgiver 2 minst måtte by 50 000 kroner over den andre interessenten, dersom hun skulle få tilslag med den korte overtakelsesfristen. Budet på 3 900 000 kroner ble derfor ansett for lavt i forhold til budet fra budgiver 1, med overtakelse tre måneder frem i tid. Klagerne ble enige med megleren om å fortsette budrunden for å gi budgiverne mer tid. Megleren informerte klagerne om at de ville bli bedt om å godkjenne det budet på 3 890 000 kroner i forkant av akseptfristen, grunnet tvil om hvorvidt det ville komme inn flere bud. Klagerne ble imidlertid forsikret om at det ville bli slettet dersom det kom inn flere bud.

Da kl. nærmet seg 13:50 gav megleren beskjed til budgiver 2 om at klagerne ville forlange bud på 50 000 kroner mer enn den andre budgiveren, dersom det skulle være aktuelt å godta en kort overtakelsesfrist. Budgiver 2 ga utrykk for at hun måtte tenke på det og tenke fort.  

Etter at klagerne hadde mottatt melding om de ville akseptere bud på 3 890 000 kroner, som på dette tidspunktet var det mest aktuelle budet, ble de ringt opp av megleren kl. 13:53. Samme tidspunkt sendte budgiver 2 inn et nytt bud pr. SMS på 3 950 000 kroner, altså   10 000 kroner mer enn hva klagerne har krevd for å akseptere et bud med kort overtakelsesfrist. Dette budet ble imidlertid ikke behandlet av megleren grunnet mangel på tid, til tross for at det helt klart kom inn før akseptfristen kl. 13:55. Klagerne fikk ikke vite om dette budet. Klagerne valgte derfor å akseptere budet på 3 890 000 kroner fra budgiver 1.

Etter at avtale hadde kommet i stand, ble klagerne oppringt av megleren. Klagerne gav utrykk for at budrunden ikke hadde gått slik de ønsket. Megleren sa ingenting om budet fra budgiver 2. En time senere ble klagerne oppringt av budgiver 2 som lurte på om klagerne var kjent med at det siste budet hennes var blitt avslått. Klagerne fortalte at de ikke har hørt noe om dette. Klagerne kontaktet senere megleren som kunne bekrefte at dette var korrekt, men at budet var kommet inn for sent til å kunne godkjennes. Megleren beklaget at hun ikke hadde informert om hva som hadde skjedd, men skyldte på at hun skulle i et møte som hadde stresset henne opp.

Klagerne mener at megleren burde videreformidlet at det var kommet inn et bud fra budgiver 2, kl. 13:53, altså to minutter før utløpet av akseptfristen for det andre budet. I et slikt tilfelle ville klagerne fått mulighet til å ta stilling til budet og eventuelt akseptere det. Megleren hadde tilstrekkelig med tid til å videreformidle budet. Budet på 3 950 000 kroner skulle aldri blitt tolket som ugyldig. Etter norsk lov er både bud på SMS og e-post bindende avtaler. Megleren har senere sagt at det ikke var noe annet enn tall på en melding. Dette var imidlertid et faktisk bud fra budgiver 2.

Det er ikke korrekt at budet fra budgiver 2 kom inn for sent. Dersom akseptfristen er 13:55, vil et bud kl. 13:53 være godt innenfor tidsrammen. Dette gjelder spesielt med tanke på at det kun var to interessenter for megleren å forholde seg til.

Innklagede har lagt vekt på at megleren tidligere i budrunden ikke hadde rukket å sende ut akseptmelding og fått svar på denne i løpet av to minutter, og at det derfor ikke kunne forventes at megleren skulle klare det nå. Dette faller på sin egen urimelighet. Klagerne har senere snakket med andre meglere som bruker samme system som innklagede, og som bekrefter at det i dette tilfellet hadde vært mer enn nok tid. Uansett er et bud
pr. SMS bindende etter norsk lov.

Det faktum at megleren holdt tilbake informasjon om at det var kommet inn et bud fra budgiver 2 kl. 13:53, må kunne sies å utgjøre brudd på god meglerskikk. Det å skylde på stress grunnet en annen avtale, gav klagerne inntrykk av at tidspresset hadde sammenheng med den forhastede avslutningen av budrunden. Det at megleren inngår andre avtaler som går utover gjennomføringen i en så kritisk fase av salgsprosessen er direkte uprofesjonelt.

Klagerne stiller også spørsmål ved hvorfor akseptfristen ble vesentlig kortere mot slutten av budrunden. Budgiver 2 har bekreftet at det var megleren som satt en kortere frist for hennes bud kl. 13:39. Det virket som tiden begynte å bli knapp for megleren. På innklagedes hjemmeside står det at ingen frister bør være kortere enn 30 min. Det er ikke bra at megleren selv setter kortere frister enn det foretaket anbefaler.  

Videre har også kommunikasjonen mellom fagansvarlig hos innklagede og klagerne vært kritikkverdig. Klagerne sitter igjen med en følelses av å ha blitt forsøkt «snakket rundt». Eksempelvis prøvde fagansvarlig gang på gang å legge skylden over på budgiverne, ettersom de meldte til megler at de ikke hadde tenkt å by høyere, før det plutselig kom nye bud. Dette faller på sin egen urimelighet.

Klagerne krever å få erstattet de 60 000 kronene som det kan dokumenteres at de har gått glipp av, ved at budet på 3 950 000 kroner ikke ble videreformidlet til dem innen akseptfristen. Videre krever de at meglerens vederlagskrav bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det vil alltid være en risiko for at bud som blir inngitt så sent som to minutter før akseptfristen går ut, står i fare for å ikke kunne hensyntas.

Klagerne aksepterte budet på 3 890 000 kroner fra budgiver 1, kl. 13:53, samme minutt som budgiver 2 inngav budet på 3 950 000 kroner. Spørsmålet er om megleren skulle avdekket at dette budet kom inn og hadde tilstrekkelig med ressurser og tid til å føre det inn i budjournalen, eller om megleren har unnskyldelig årsaker som fritar megleren for skyld.

De fremsatte budene fra budgiver 2 ble ikke formelt sett lagt inn ved meglerens mottak av SMS. Budene ble først formelle på det tidspunktet budgiveren bekreftet med «JA» pr. SMS på at budets innhold var korrekt, og at budet ville bli formidlet til øvrige interessenter. Denne prosessen vil naturligvis ta noe tid og er en formalitet som sikrer at budene blir inngitt etter de kravene som stilles i lov og forskrift.

Etter at budgiver har bekreftet budet pr. SMS vil SMS-formidlingen skje automatisk via innklagedes system, og forsinkelsen her vil sjelden være på mer enn noen få sekunder. Under budrunden var det en snitt-tid på over to minutter fra budene ble inngitt til de var registrert som reelle bud. Det var kun ved én anledning at denne prosessen tok mindre enn to minutter. Dette innebærer at bud som inngis kun to minutter før budfristen løper ut, allerede er i en tidssone der det er fare for at megleren ikke rekker å håndtere og ta det i betraktning. Budgiverne var blitt informert skriftlig om at bud måtte inngis «… snarest og i god tid før utløp av akseptfristen.»

Budgiver 2 inngav kl. 13:39 et bud på 3 900 000 kroner med akseptfrist kl. 13:55. I løpet av dette tidsrommet ble budgiveren oppringt av megler to ganger. Begge gangene understreket megleren at en eventuell budforhøyelse måtte inngis snarest. I en telefonsamtale kl. 13:51 presiserte megleren at det nå hastet å legge inn et eventuelt bud i systemet. Budgiveren gjentok at hun ikke ville gi en avklaring. Megleren hadde på dette tidspunktet gjort det som var mulig for å klargjøre situasjonen.

Megleren hadde ingen andre handlingsalternativer enn å forberede aksepten av budet på 3 890 000 kroner, for å unngå å miste denne budgiveren. Dersom budgiver 1 ikke mottok aksept av sitt bud innen fristens utløp, ville ikke budgiveren ha vært bundet. Dette ville fått alvorlige konsekvenser både for klagerne og megler. Megleren måtte derfor konsentrere seg om å få tilrettelagt aksepten før kl. 13:55. Dette skjedde ved SMS til klagerne kl. 13:52 og ved etterfølgende telefonsamtale kl. 13:53, hvor megler opplyste at det ikke var kommet inn ytterligere bud.

Budgiveren har ikke kunnet ha noen berettiget forventing til at budet kunne bli tatt i betraktning. Mottak av aksept SMS-en fra klagerne kom kl. 13:54. I løpet av disse minuttene hadde megleren ikke fått registrert den inngående SMS-en fra budgiver 2, kl. 13:53. Budgiver 2 var kjent med at bud formidlet muntlig pr. telefon eller over SMS, normalt ville ta rundt to minutter å få registrert. Innklagede finner derfor ikke at det er grunn til å kritisere meglerens valg om akseptforberedelse.

Megleren pliktet å konsentrere seg om det budet klagerne ønsket å akseptere. Budgiver 2 gav ikke megleren noen oppforing til å vurdere situasjonen annerledes. Innklagede skulle selvsagt sett at budet fra budgiver 2 ble hensyntatt, men tiden og de forutsetningene budgiveren gav megleren, førte til at dette ble umulig.

Budrunden ble avviklet i et forsvarlig tempo der megleren rakk å ringe budgiver 2 hele to ganger etter budet som ble inngitt kl. 13:39. All den tid det ikke var mulig å fremskaffe avklaring fra budgiver 2, måtte megleren arbeide under den hypotesen at det ikke ville komme inn flere bud. Budet på 3 950 000 kroner som ble inngitt kl. 12:53 var derfor inngitt for sent, og budgiveren måtte forstå at det var en risiko for det ikke ville kunne tas i betraktning.

Innklagede viser til nemndas tidligere avgjørelser i RFE-2012-107, RFE-2016-77 og
RFE-2008-91 til støtte for sitt syn.

Når det gjelder lengden på akseptfristene, ble budene med 20 minutters akseptfrist opprinnelig initiert av budgiveren. Ettersom det kun var to budgivere med i budrunden vurderte megleren det dithen at dette var et forsvarlig tempo. Det var heller ingen av budgiverne som gav beskjed om at dette var tidsfrister det var vanskelig å forholde seg til. Det bestrides at megler tok initiativ til bud med frist på 20 minutter.

Megleren har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk jfr. emgll. § 6-3. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for megleren, og følgelig ikke grunnlag for erstatning. Det er heller ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» etter emgll. § 7-7 som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden, krav på erstatning og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda bemerker at en megler i budrunden må få nok tid til å behandle innkomne bud. Dette får også betydning for når en budgiver må legge inn bud, når det allerede foreligger et bud

med akseptfrist. I dette tilfellet ble det inngitt et bud to minutter før det andre budet utløp. Det kan med et så kort tidsintervall ikke forventes at megler hadde tid til å behandle det siste budet. Nemnda behøver ikke å ta stilling til hvor lang tid en megler må ha for å kunne behandle et bud. Det må avgjøres konkret i det enkelte tilfellet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.