Klage nr:
136/08

Avgjort:
31.10.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling, Von Krogh Eiendomsmegling AS

Saksfremstilling:

Klagerne solgte sin boligeiendom gjennom innklagede som megler. Oppdrag ble inngått 3. april 2007 og kontraktsmøte ble holdt 29. mai 2007. Klagerne hevder at vedlegget «erklæring fra selger» er lurt inn som et tilleggsdokument ved salget uten deres vitende.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker at tilleggsdokumentet/erklæringen fra selgerne må kjennes ugyldig. Det har aldri vært en del av avtalen og det har heller ikke vært noen forbehold i budet fra kjøperne om denne type erklæring. Klagerne aksepterer ikke dette dokumentet. Videre må innklagede holdes ansvarlig for det økonomiske tapet som klagerne har lidt. Innklagede må holdes ansvarlig for de lover og etiske regler han har brutt.

Klagerne stolte på at de dokumentene de skulle signere under kontraktsmøtet var de identiske dokumentene de fikk til gjennomlesning før kontraktsmøtet. Det viste seg i ettertid at innklagede byttet ut den kopien av kjøpekontrakten de fikk til gjennomlesning, og la inn et nytt tilleggsdokument som heter «erklæring fra selger». Dette gjorde innklagede ifølge klagerne under kontraktsmøtet, før han ba om å få inn den mottatte kopien av dokumentene (kjøpekontrakten de hadde fått til gjennomlesning). Klagerne registrerte under kontraktsmøtet ikke noen endringer i dokumentene. De ble heller ikke informert av innklagede om noen erklæring fra selger.

Klagerne ble ikke opplyst om noen nye dokumenter som skulle signeres, og de fikk ikke se dette dokumentet til gjennomlesning før kontraktsmøtet. De aksepterte budet på kr 5 800 000 da de ble informert om at det ikke var noen forbehold fra disse kjøperne. Dette oppdaget klagerne først etter nærmere gjennomgang av kjøpekontrakten sammen med sine barn. Innklagedes saksbehandler har ifølge klagerne innrømmet at han selv skrev tilleggsdokumentet som han kalte «Selgers erklæring» på ordre fra kjøperne.

Erklæringen er vedlegg 4-9 (side 9/9 i avtalen). Dette dokumentet har aldri vært noen del av avtalen. Vedlegg 4-7 (side 7/9) lister i § 13 opp vedlegg. Det står ikke noe om Selgers erklæring her. Kontraktsmøtet var 29. mai 2007 og fredag 1. juni ble det avholdt et møte med formål å få kjent erklæringen ugyldig og få den erstattet med korrekt faktainformasjon. Erklæringen inneholder uriktige momenter, noe som ikke er overraskende da det er innklagede som har utarbeidet den. Klagerne la fram Korrigert vedlegg til kjøpekontrakten, som var ment å erstatte den uriktige selgers erklæring, men kjøperne nektet å godta denne.

Innklagede har brutt flere etiske regler for NEF. Han har opptrådt uhederlig ved å føre selgerne bak lyset. Han har ifølge klagerne brutt god meglerskikk ved:

– å selv forfatte, samt utstede/printe ut en «Erklæring fra selger» og lure erklæringen inn i kjøpekontrakten uten å informere klagerne

– innklagede har aldri hatt klagernes samtykke. Han har utført dette etter oppdrag fra kjøperne. Det er viktig å presisere at dette dokumentet/erklæringen ikke er en del av avtalen/kjøpekontrakten

– innklagede har brutt § 3 utførelse av oppdraget, ved at han har ivaretatt bare kjøpernes interesser ved å utstede erklæringen på oppdrag fra kjøperne

– innklagede anbefalte klagerne å gi kjøperne nøkler til hybelleiligheten før avtalt overtakelsesdato. Dette var et råd som er i strid som var i strid med eiendomsmeglingsloven, det var et dårlig råd, jfr. Etiske regler § 5

– videre har innklagede brutt § 9 i Forbrukerinformasjon om budgivning ved ikke å utlevere budjournal. Denne måtte hentes hos innklagede 15. juli2008

Klagerne anfører at det er trist at innklagede kan føre eldre mennesker bak lyset på denne måten. De stolte på innklagede og er skuffet over ham. En megler skal ivareta begge parters interesser, han har kun ivaretatt kjøperens interesser.

Den kjøpekontrakten klagerne fikk tilsendt i forkant var på åtte sider, den de undertegnet i kontraktsmøte var på ni sider.

Budjournalen viser den 14. mai 2007 kl 10.40 bud kr 5 800 000 fra kjøperne uten forbehold. Budloggen viser per
14. mai kl 10.39 at budet er akseptert av klagerne, altså ett minutt før budet ble gitt.

Klagerne anfører at de måtte selge huset på grunn av mannens skyldom. Sykdommen har medført nedsatt minne og konsentrasjon, innklagede var kjent med dette. Kjøperne var sterkt opptatt av asbestholdige materialer i huset, og klagerne fortalte hva de visst og husket, men ba dem ta kontakt med byggmesteren for ytterligere opplysninger. Innklagede fastsatte tid for kontraktsunderskrift til 29/5 2007 kl 0900. Klageren protesterte på tidspunktet fordi han skulle til behandlende lege samme dag kl 10.00. Innklagede skal da ha sagt at tid for signering var bestemt og ikke kunne forandres. Han sa videre at signering ville ta kort tid og bare den tilsendte kontrakten skulle undertegnes. Som følge av at den ene av klagerne hadde problemer med konsentrasjon over tid, tilbød innklagede seg å gå igjennom kjøpekontrakten med dem i forkant av signering. Dette ble akseptert. Etter gjennomgang av kjøpekontrakten tok innklagede tilbake klagernes eksemplar og ga dem et nytt og ba dem starte med å parafere. Etter å ha undertegnet reiste klagerne seg for å gå, men fikk beskjed om at også siste siden måtte undertegnes. Ettersom kontrakten nettopp var gjennomgått uten anmerkning, ble også denne siden signert.

Da klagerne noen dager senere tok frem kontrakten oppdaget de at den tilsendte, gjennomgåtte kontrakten var forsynt med en «Erklæring fra selger» som ikke var avtalt, og som heller ikke innklagede informerte om under gjennomgangen. Klagerne innkalte da kjøperne og innklagede straks til et møte hjemme hos seg. Klagerne protesterte på tilleggserklæringen som for dem var ukjent og ikke avtalt og heller ikke med i den tilsendte kjøpekontrakten. Erklæringen inneholdt dessuten flere direkte feil. Klagerne ba om at denne ble tatt og tilbød en ny erklæring som ble avslått. Kjøperne ble også tilbudt å heve avtalen, noe de avslo. Innklagedes saksbehandler skal i ettertid ha innrømmet at han gjorde dette for at han skulle få selge kjøpernes to leiligheter, men skyldte på at kjøperne ville nekte å underskrive om ikke erklæringen ble vedlagt. Innklagede hadde innarbeidet seg stor tillit hos klagerne som har betalt
kr 148 690 for en renhårig meglerhåndtering, ikke for å bli bedratt.

Klagerne har nå mottatt krav fra kjøpernes advokat på kr 1 575 842. Saken er for tiden til behandling av eierskifteforsikringen, men den har medført en sterkt redusert livskvalitet hos klagerne.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder i hovedsak siste side i kjøpekontrakten som ble underskrevet på kontraktsmøtet. Denne er etter innklagedes mening svært lik den som klagerne selv forfattet den 1. juni og gav til kjøperne på eget initiativ.

Det er trist og beklagelig at klagerne i ettertid husker mer om asbesttilstanden enn tidligere. Som klagerne selv skriver, var dette et tema og svært viktig for kjøperne før budgivning. På skrivet klagerne har forfattet har det blitt lagt til flere opplysninger om hvor han mener det er brukt asbest i forhold til den informasjonen innklagede har fått tidligere i salgsprosessen, og som er gitt til alle interessenter samt kjøperne. Innklagede har i e-mail til kjøperne skrevet klagernes utsagn direkte inn i denne etter å ha sjekket med klagerne. Det samme gjentas skriftlig på siste side av kjøpekontrakten. Denne informasjonener brukt som grunnlag for markedsføring og informasjon til interessenter. Den ene av klagerne bygde huset sammen med byggmesteren og at han har jobbet for produsent av asbest. Innklagede må kunne stole på at den informasjonen han ga om egen bolig var riktig.

Etter budaksept ble det laget forslag til kjøpekontrakt som ble sendt sammen med akseptbrev til kjøper/selger med dato for kontraktsmøte. Det ble for øvrig aldri sagt noe om at denne datoen ikke passet for klagerne, da hadde innklagede selvsagt endret datoen. Kjøperne tok kontakt med innklagede og ønsket at det skulle stå i kontrakten hvor de hadde fått oppgitt at det var brukt asbest. Innklagede så ingen problemer med dette, da partene hadde vært igjennom dette flere ganger allerede, dette inntrykket fikk han også av klagerne da de signerte kjøpekontrakten. På dagen for kontraktsmøtet var klagerne ute i god tid, før innklagedes saksbehandler kom på jobb og de ble derfor tatt imot av daglig leder. Da saksbehandleren kom, også i god tid før kontraktsmøtet, ble kontrakten gjennomgått og han informerte om bakgrunnen for vedlegget. Klagerne hadde ingen innsigelser på dette og møtet gikk som planlagt. Vedlegget ble selvsagt ikke lurt inn i kontrakten på noen måte. Innklagede finner det også rart at klagerne skriver at «vi bare skrev under på alt han la frem, uten nærmere ettertanke». Det er ikke slik innklagede lærte å kjenne klagerne, de var nøye og stilte spørsmål til de fleste tingene i salgsprosessen.

Angående punktet under § 5 om overtakelse av utleieandelen anfører innklagede at så lenge kjøpekontrakten er signert er det ingen ting i veien for at overtakelse kan gjennomføres. Eierskifteforsikringen innklagede bruker gjelder fra kontraktsinngåelse.

Når det gjelder anførslene om budlogg, anfører innklagede at ny lov om eiendomsmegling (LOV-2007-06-29-73) trådte i kraft 1. januar 2008 da nye regler om innsyn i budjournal kom, jfr. eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-4. Klagernes salg var i mai 2007 og fulgte lov av 16. juni 1989 nr 53. Klagerne ba ikke om budjournal før i sommer og da fikk de selvsagt utlevert den. Klagerne skriver at budet var akseptert før det var gitt og dette er selvsagt feil. Hvis man leser budjournalen riktig, står det at budet er registret kl 1039 og akseptert samme tid med akseptfrist 1040.

Klagernes anførsler vedrørende salg av kjøpernes to boliger, er ikke korrekt. Innklagede har ikke hadde noe å gjøre med disse. Det at han har «medgått» noe slik er derfor helt feil.

Klagerens ytterligere anførsler:

Selgers erklæring ble ikke forelagt eller nevnt ovenfor klagerne før den dukket opp under kontraktsmøtet, etter gjennomgang, først når klagerne satt og signerte. Erklæringen er ikke utarbeidet av klagerne, men av kjøper/innklagede. Det var ikke tatt forbehold ved budgivningen om at en slik erklæring skulle utarbeides. Dette er fakta og essensen i klagen og disse fakta blir heller ikke tilbakevist av innklagede.

Innklagede gir i sitt svar på klagen inntrykk av at klagerne har vært uærlige overfor kjøperne og tilbakeholdt informasjon. Dette avvises da det ikke har noe med klagen å gjøre og heller ikke er sant. Klagerne opplyste det de husket, nettopp at de underskrev erklæringen vitner vel om det. Det er vel ikke vanlig praksis, at man skal vite materialinnholdet på hver eneste spiker som ble brukt for 35 år siden.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder utforming av en erklæring om asbestinnhold i huset og påstand om at denne erklæringen er lurt inn blant kontraktsdokumentene.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda bygger sine vedtak på det som er skriftlig dokumentert. Denne saken reiser bevisspørsmål som gjør at den ikke er egnet forbehandling i Reklamasjonsnemnda, og saken avvises.

Når det gjelder klagernes anførsler om utlevering av budlogg, vil Nemnda bemerke at det etter lov om Eiendomsmegling av 1989 ikke var noe slikt krav. Ifølge forskriftens 8-5 «… kan kjøperen, eller vedkommendes fullmektig, kreve fullt innsyn i budjournalen for oppdraget. Dette skal skje på meglerforetakets kontor eller på annen avtalt måte. …» Det er opplyst at klagerne på forespørsel sommeren 2008 fikk utlevert budjournal. Innklagede kan ikke kritiseres på dette punktet.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold når det gjelder klagernes anførsler vedrørende utlevering av budjournalen. For øvrig avvises klagen.

Oslo, den 31. oktober 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant