Klage nr. 2021090
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Dyve & Partnere
v/advokat Elisabeth Faanes
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Krav om erstatning som følge av brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling
Klageren kjøpte en borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak for 4 490 000 kroner i mars 2021. Under visningen 4. mars ble klageren informert av megleren om at byggets strøm- og rør-system var pusset opp. Herunder at det var påført «strømper» på rørene, og at det ikke var noen prognoser for økning av fellesgjelden. I salgsoppgaven hadde megleren heller ikke gitt noen opplysninger om forhold som kunne medføre økning av fellesgjelden. Fornyelsen av strøm og rørsystem var en forutsetning for at klageren la inn bud på prisantydning samme dag. Megleren var orientert om dette. Da klageren én måned senere fikk se salgsprospektet til naboleiligheten, oppdaget han at det var planlagt fornying av fellesrør og garasjeanlegg, noe som var opplyst å ville medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld.
Klageren anfører at innklagede har brutt sin opplysningsplikt og handlet i strid med god meglerskikk. Det kreves erstatning med til sammen 181 034 kroner. Kravet tilsvarer klagerens andel av utbedringskostnadene knyttet til vedlikeholdsprosjektet.
Innklagede bestrider kravet og anfører prinsipalt at saken må avvises. Subsidiært at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag i det vilkårene for erstatning ikke er oppfylt.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Erstatning knyttet til skade på felles rørsystem
Det var ikke skrevet noe om byggets rørsystem i salgsoppgaven. Det har heller ikke blitt gitt noen beskrivelse av felles rørsystem i annonsen på FINN.no. I selgers egenerklæringsskjema ble det spurt om de «kjenner til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?». Til dette har selger utfylt at
«[d]et er planlagt rehabilitering av fasade og garasjeanlegg».
Opplysningene som følger av egenerklæringsskjemaet, er i strid med borettslagets generalforsamlings vedtak fra 2020, hvor det fremgår at rørfornying skulle finne sted i løpet av en femårs periode. I en salgsoppgave fra en av de andre leilighetene i borrettslaget, var det under avsnittet: «Hentet fra innkalling til Generalforsamling 2020» opplyst følgende:
«I tillegg nevnes det at rørfornying har blitt stemt over og skal påbegynnes neste år. Kostnadene ved dette er NOK 6M.»
Da klageren reklamerte over forholdet, hevdet megleren å ha informert klageren om vedlikeholdsprosjektet knyttet til felles rørsystem, samt at han var «fullt klar» over skaden som skulle utbedres. Meglerens påstand om at klageren var informert stemmer ikke overens med den skriftlige dokumentasjonen, sammenlignbare prospekter, og vitneutsagn. I tillegg til at megleren har uttalt seg i strid med sine egne utsagn, ved å erkjenne at han ikke var kjent med at felleskostnadene skulle øke, og ved å hevde at felleskostnadene allerede var blitt justert for denne skaden. Det vises til e-post av 5. april 2021 hvor megleren skriver:
«Og skulle gjerne gitt det bedre oversikt hvilke nøyaktige kostnad som kommer i forbindelse med dette men de andre som har gjort dette har jeg hørt om at de øker med noen hundre kroner i måneden. Så om dette skjer om 4-5 år ville nok felleskostnadene allerede vært justert hit [kursiv og utheving red anm.] for å dekke inn andre ting.»
Megleren har, ved sine etterfølgende handlinger, implisitt erkjent skyld. Han annonserte bolig til salgs i samme bygg kun et par måneder etter klagerens kjøp, men hadde da inkludert de mangelfulle opplysningene rundt rørsystemet og garasjeanlegget. Dette var også nå inkludert på eiendommens nettside og i dokumentet «vedlegg salgsoppgave» som kunne lastes ned fra samme nettside under «planlagt vesentlig vedlikehold i 2021/2022». Det er på bakgrunn av dette at megleren må bære ansvaret for å ha unnlatt opplysningene i salgsoppgaven og villedet klageren under visningen.
Det kreves 51 727 kroner for utbedring av rørsystemet. Erstatningssummen er beregnet ved at total lånesum pådratt av borettslaget for dette prosjektet er på seks millioner kroner. Fordelt på totalt 116 enheter tilsvarer dette 51 727 kroner. Klagerens leilighet er blant de større leilighetene og må bære en større andel av kostnadene etter fordelingsnøkkelen. Av hensyn til manglende informasjon om hvor stor økningen blir, har klageren beregnet beløpet til det som garantert blir økningen.
Erstatning knyttet til garasjeanlegg
På spørsmål i selgers egenerklæringsskjema, om selger kjente til forhold som ville medføre økte felleskostnader, ble det opplyst om planer for rehabilitering av fasade og garasjeanlegg.
Ved nærmere undersøkelse hos borettslagets byggelag, ble det oppdaget at det dreier seg om en omfattende rehabilitering av et «falleferdig» garasjeanlegg. Megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om denne mangelen, samt ved å ikke kjenne til omfanget av problemet.
Det kreves 129 310 kroner for utbedring av skader på garasjeanlegget. Erstatningssummen er beregnet ved at total lånesum pådratt av borettslaget er på 15 millioner kroner. Fordelt på totalt 116 enheter tilsvarer dette 129 310 kroner. Klagerens leilighet er blant de større leilighetene og må bære en større andel av kostnadene etter fordelingsnøkkelen. Av hensyn til manglende informasjon om hvor stor økningen blir, har klageren beregnet beløpet til det som garantert blir økningen.
Ansvarsfrihet som følge av ekstern nettside
I ettertid har megler forsøkt å forsvare brudd på opplysningsplikten ved å vise til en ekstern nettside som ikke var tilgjengelig via FINN.no eller eiendommens nettside. Lenken til denne eksterne nettsiden er unndratt offentligheten, men blir av megleren betegnet som den digitale salgsoppgaven. Denne lukkede nettsiden inneholdt informasjon om rør- og garasjeskader, men ble aldri sendt til klageren. Tilgang til denne nettsiden får en kun ved at megleren sender e-post med link til den. Megleren bekrefter at klageren aldri ble sendt lenke til den eksterne nettsiden, som inneholdt opplysninger om rør- og garasjeskader. Det klageren hadde tilgang til var det faktiske salgsprospektet, boligens nettside og annonsen på FINN.no. Ingen av disse dokumentene og sidene nevnte rørfornying eller omfattende arbeid på garasjeanlegget.
Da innklagede skulle selge en annen leilighet i samme bygg, ble opplysningene inkludert i salgsoppgaven og på hjemmesiden. Megler hevder at den lukkede nettsiden er den reelle «digitale salgsoppgaven». Dette kan ikke stemme ut fra meglers aktive annonse på FINN.no for naboleiligheten. Ved å trykke på «Se komplett salgsoppgave» på nåværende aktive annonse, blir brukeren sendt til eiendommens nettside og salgsoppgaven, lik den klageren fikk tilgang til. Det gjøres oppmerksom på at det dokumentet som lastes ned fra nettsiden heter «Vedlegg salgsoppgave». Samt at den boligen i videoen, er fra en senere annonse laget av megleren til en leilighet i samme bygg. Eneste forskjellen er at denne senere annonsen inneholder de mangelfulle opplysningene om rørsystemet og garasjeanlegget. Påstandene til innklagede om at de står ansvarsfri som følge av den eksterne nettsiden, kan vanskelig legges til grunn.
Dersom klageren ikke gis medhold, vil det skape en presedens for at meglers opplysningsplikt er oppfylt ved å innta opplysninger på eksterne nettsider, unntatt offentligheten. Samt at meglere fritt kan navngi flere dokumenter med ulik informasjon for «salgsoppgaver» og dermed villede kjøperne. Mangelfulle opplysninger i vedlegg som omtales som «Vedlegg salgsoppgave» og «Se komplett salgsoppgave» via FINN.no, vil dermed ikke ha rettslig betydning. Forbrukerne settes med dette i en særdeles utsatt posisjon, hvor alle rettslige krav til opplysningsplikt, blir tilsidesatt.
Innklagede har i tilsvaret lagt frem et dokument som på et uriktig grunnlag kalles for salgsoppgave. Her er det tatt en utskrift av den lukkede siden megleren hadde laget for eiendommen og lagret den i PDF-format. Innklagede forsøker å fremstille saken på en misvisende måte ved å kalle denne utskriften av nettsiden for salgsoppgave. Det er annonser og «klikk» funksjoner som fortsatt er lagret i dokumentet som viser dette, og mangel på marger viser at det er en utskrift. Denne nettsiden fikk klageren aldri tilgang til. Dette er ikke et dokument som er skrevet- og delt ut på visning eller gjort tilgjengelig via FINN.no
Den salgsoppgaven klageren fikk heter «_159-21-0045_[adresse]_Vedlegg Salgsoppgave». Før en laster ned den salgsoppgaven, må man trykke på «se komplett salgsoppgave» på FINN.no: Brukerne tas da over til «eiendommens nettside» (navn gitt på FINN.no) for deretter å trykke på nedlastningen av salgsoppgaven som heter «vedlegg salgsoppgave».
Salgsoppgaven er ikke tilgjengelig ved å trykke på «komplett salgsoppgave» slik innklagede hevder. Hverken eiendommens nettside eller den nedlastbare salgsoppgaven nevnte feil med rør eller garasjeanlegg, samt hvordan dette ville påvirke felleskostnader. Tvisten kan oppsummeres med at innklagede ønsker å bli frikjent for ansvar som følge av at manglene ved fellesarealene var nevnt på den lukkede nettsiden, som det må bestilles tilgang til.
Innklagede har ikke dokumentert at mangelfulle opplysningene fulgte av eiendommens nettside, FINN.no-annonsen eller av vedlegg salgsoppgave. Opplysningene fulgte kun av Webmegler-siden som det må bestilles tilgang til og som sendes fra megler per e-post.
Megleren «skal» etter eiendomsmeglerlovens § 6-7 «sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen». Bestemmelsen krever at megler i «salgsoppgaven skulle opplyst klart og tydelig om det planlagte rehabiliteringsprosjektet knyttet til vann- og avløpsrør i sameiet» jf. RFE- 2020-1.
Dette kravet er misligholdt av megler. Ingen dokumentasjon viser at felles rør er beskrevet eller nevnt hverken i salgsoppgaven, annonsen på FINN.no eller eiendommens nettside.
Innklagede provoseres til å legge frem dokumentasjon som ikke følger av den elektroniske lukkede-nettsiden som motbeviser dette.
Til sammenligning ble informasjon rundt felles rør og garasjeanlegg senere inkludert i meglers fremtidige salgsoppgaver og hjemmeside-annonser, herunder naboeiendommens nettside under «planlagt vesentlig vedlikehold i 2021/2022». Naboeiendommens offentlig nedlastbare vedlegg med filnavn «Vedlegg salgsoppgave» inneholder dokumentasjon på dette fra Generalforsamlingen.
Tilstanden på fellesrør-system virker å være på et kritisk eller svært dårlig nivå. Kort tid før boligen ble lagt ut for salg, var det feil som medførte at beboerne var uten vann både
25. januar og 9. februar. Det vises her til at fellesrør-system og garasjeanlegg er nevnt under «annen viktig informasjon» i samtlige tilgjengelige salgsprospekt til andre solgte andelsleiligheter i borettslaget både før og etter kjøpet av klagerens leilighet.
Megleren kan ikke påberope seg å være aktsom, ettersom at han erkjente pr. epost at han var fullt klar over at rørfornyelsen var på vei. Dette til tross, har han utelatt det i salgsprospektet. Dette er i strid med ordlyden til styrets beskrivelse av arbeidet som et «stort prosjekt, og økning i felleskostnader/gjeld må påregnes». Megleren har etter dette misligholdt opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglerlovens § 6-7.
Leiligheten var til salgs over en lengre periode, med flere gjennomførte visninger uten at selger mottok noen bud. Informasjon om rørfornying er noe som reduserer markedsverdien betydelig. Til støtte for denne påstanden vises det til at to naboleiligheter i samme bygg som var lagt ut gjennom samme meglerforetak, har vært til salgs over lang tid. Her er prisantydningen satt ned med henholdsvis 200 000 og 220 000 kroner. Tilsvarende leilighet som den klageren har kjøpt, er nå solgt 300 000 kroner under prisantydning. Klageren har med bakgrunn i dette, vært rimelig i sitt erstatningskrav.
Megleren har vært grovt uaktsom, brutt opplysningsplikten og handlet i strid med god meglerskikk. Som følge av dette krever klageren at innklagede betaler han erstatning med til sammen 181 034 kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
I salgsoppgaven under overskriften «Økonomi» ble følgende opplyst:
«Endringer i lånevilkår, herunder renteendringer, vil kunne medføre at månedlige fellesutgifter endres. På samme måte vil vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning kunne medføre økte fellesutgifter.»
Under «Beskrivelse av borettslaget» kom følgende informasjon frem:
«Planlagt vesentlig vedlikehold 2021: Nytt garasjeanlegg. Klargjøring for elbillading. Rehabilitering av fasade. Kommende 5-års periode: Fornyelse av avløpsrør. Bytte dekket på balkonger. Installere automatisk brannalarm.»
Opplysningene om borettslaget ble innhentet fra forretningsfører. I selgers egenerklæring ble det, i forbindelse med spørsmål om mulig økt fellesgjeld, opplyst at det var planlagt
«rehabilitering av fasade og garasjeanlegg».
Det ble holdt visning 4. mars 2021. Klageren opplyser i klagen at megleren informerte på visningen om at byggets strøm og rør-system var pusset opp, og at det ikke var noen prognoser hva gjaldt økning av fellesgjelden. Leiligheten ble solgt ved budaksept
4. mars 2021 for 4 490 000 kroner. En måned senere, ved brev av 5. april 2021, fremsatte klageren krav om prisavslag på til sammen 500 000 kroner. Kravet ble to uker senere justert ned til 260 000 kroner.
Boligselgerforsikringsselskapet avslo kravet, samt fastholdt sitt avslag 30. april 2021 etter en ny gjennomgang. Innklagede på sin side avviste fremsatte krav om prisavslag 27. mai 2021 og fastholdt sin avvisning i e-post 9. juni 2021. Overtakelsen ble gjennomført 1. juli 2021. Det ble ikke krevd at noen del av kjøpesummen skulle holdes tilbake.
Innklagede krever prinsipalt at saken avvises. Klageren har fremlagt omfattende dokumentasjon. Det vil gå utover nemndas effektivitet dersom nemnda skal behandle saken. Klageren har også lagt opp til en bevisføring som er uegnet for nemndas skriftlige saksbehandling, blant annet kan ikke nemnda vurdere hva som ble sagt på visning når det er påstand mot påstand. Saken er av flere grunner ikke egnet for skriftlig saksbehandling.
Subsidiært kan klageren ikke gis medhold. Et eventuelt krav mot megler må være basert på erstatningsrettslige prinsipper. Vilkårene for erstatning er her ikke oppfylt. Megler er ikke ansvarlig for eventuelle feil i selgers egenerklæring. I selgers egenerklæringsskjema ble det spurt om selger
«kjenner til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?».
Til dette ble det svart at
«[d]et er planlagt rehabilitering av fasade og garasjeanlegg».
Det at egenerklæringen også skulle opplyst om generalforsamlingens vedtak fra 2020 om rørfornying, samt hvilke konsekvenser det eventuelt vil få, er et forhold mellom kjøper- og selger, og vedgår ikke saken mot megleren.
Innklagede kjenner seg ikke igjen i at andre salgsoppgaver skal være forbedret ved nå å inkludere de aktuelle opplysningene. Relevant og riktig informasjon ble gitt i salgsoppgaven. Det fremgår tydelig av salgsoppgaven at det skal foretas oppgraderinger, og det er videre opplyst om risikoen knyttet til økt fellesgjeld. Kjøper har et ansvar for å lese salgsoppgaven med vedlegg. Kjøper fikk opplysninger om at det var planlagt nytt garasjeanlegg og fornyelse av rørsystemet. Megleren har gitt klageren korrekte opplysninger, det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.
Det har formodningen mot seg at megler på visning skal ha sagt noe annet enn det som fremkommer i salgsoppgaven. Her står det uansett påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige saksbehandling.
Megler videreformidler opplysninger som mottas av forretningsfører og andre forut for salget. Dersom borettslaget eventuelt fremskynder arbeider sammenlignet med tidligere oppgitte opplysninger i vedlikeholdsplanen, er dette forhold megleren ikke kan svare for. Megleren kan heller ikke svare for andre endringer som skjer etter salget.
Det er ikke riktig at salgsoppgaven har ligget på «lukkede nettsider» som klageren ikke har hatt tilgang til. Salgsoppgaven ble presentert og lagt ut på vanlig måte. Kjøper har også bekreftet ved budgivning at han har lest salgsoppgaven. I tillegg fremgår det av kjøpekontrakten at:
«§ 13 BILAG [1] Kjøper har mottatt følgende bilag, og har forut for avtaleinngåelsen gjort seg kjent med innholdet i disse: Bilag 1.Salgsoppgave»
Komplett salgsoppgave ble lagt ut på vanlig måte på meglers hjemmeside og all informasjon, også om rør, var med der. Salgsoppgaven lå åpent tilgjengelig. Den innsendte salgsoppgaven er ikke fabrikkert. Innklagede presiserer at på FINN.no annonsen klikker man på «se komplett salgsoppgave». Her blir man ledet videre til eiendommens hjemmeside. På denne hjemmesiden fremkommer hele salgsoppgaven i tekstform sammen med alle bilder. I tillegg kan man på denne hjemmesiden, der hele salgsoppgaven med alle opplysninger fremkommer, trykke på en link hvor man kan laste ned vedleggene i PDF-format. Det presiseres at teksten på hjemmesiden ikke kan redigeres uten at dette blir «sporet». Slike endringer har ikke forekommet. Innklaget har heller aldri tidligere fått en slik klage. Det er noe uklart for innklaget hva klageren mener med lukket nettside, men innklagede gir selvsagt ikke informasjon på nettsider som for eksempel kun kan nås ved passord eller tilsendte linker. Heller ikke i dette megleroppdraget ble det derfor gitt informasjon på lukkede sider/ sider som krever passord. All informasjon lå offentlig tilgjengelig, i samsvar med vanlig praksis. Innklagede kan heller ikke forstå at klageren ikke skal ha fått tilgang til salgsoppgaven, når klager har fått vedleggene til salgsoppgaven. Innklagede kan ikke se det er gitt eller ikke er gitt, informasjon på annen måte enn i alle andre megleroppdrag.
Kjøper er selv ansvarlig for å sette seg inn i salgsoppgaven med vedlegg. Det bemerkes at meglers plikt til å gi opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 ikke skal tolkes så bokstavelig at megler har plikt til å sikre seg at enhver kjøper leser salgsoppgaven med vedlegg. Dersom selger har gitt feil opplysninger, vil det være en sak mellom klageren og selger.
Salgsoppgaven gir de opplysninger megler hadde på salgstidspunktet. Nærmere informasjon gitt av borettslaget etter dette som eventuelt endrer tidligere gitte opplysninger er ikke megler ansvarlig for. Selgersiden har heller ikke sett grunnlag for at kjøpers krav er berettiget.
Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Klageren har fått tilgang til all nødvendig informasjon.
Det er ikke dokumentert å foreligge et økonomisk tap. Det fremmes krav om 51 727 kroner for «utbedring» av rør og 129 310 kroner for «utbedring» av skader på garasjeanlegg. Innklagede legger til grunn at oppgradering/fornyelse skal skje i sameiets regi. Dette er altså ikke utbedringskostnader i den forstand at klager skal utbedre, men utbedringskostnader som belastes sameiet og som igjen, etter det opplyste, vil medføre en økning av fellesgjeld på klagers andel, tilsvarende 181 037 kroner. Beløpet er ellers udokumentert.
På vegne av innklagede ble følgende påstand fremsatt:
Prinsipalt: Klagen avvises.
Subsidiært: Klager gis ikke medhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelse- og opplysningsplikt, inklusive god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares ved nemndas skriftlige behandling. En forsvarlig behandling av denne saken forutsetter blant annet at partene i saken og eventuelle vitner forklarer seg direkte for nemnda, noe nemndas vedtekter ikke åpner for.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.