Klage nr:
137/08

Avgjort:
25.11.2008

Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesgjeld m.m.

Foretakets navn:
Dnb NOR Eiendom AS Trondheim

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede som eiendomsmegler og overtok den 2. juli 2007. I salgsoppgaven var det angitt at fellesgjelden maksimalt ville bli 75 000 kroner og felleskostnadene var angitt til 1 886 kroner.

Klageren er representert ved sin far i anledning klagesaken. I fremstillingen benyttes i hovedsak betegnelsen «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren fikk opplyst at en utvidelse av sameiet fra åtte til ti leiligheter (loftsetasjen) og en rehabilitering av bygget ville medføre en fellesgjeld på maksimalt 75 000 kroner per seksjon. Hver sameier måtte stille et proratarisk kausjonsansvar. I tillegg ble det opplyst at månedlige felleskostnader var på 1886 kroner.

I ettertiden har det vist seg at klagerens andel fellesgjeld er på 306 000 kroner og månedlige felleskostnader er på
2 533 kroner.

I innklagedes svar på klagerens henvendelse skriver innklagedes saksbehandler at det ikke dreier seg om andel fellesgjeld og at et langsiktig lån i forbindelse med rehabiliteringen ikke medfører økning i fellesutgiftene, slik at det ikke foreligger et økonomisk tap. Klageren påpeker at det i salgsoppgaven står «fellesgjeld» og at fellesutgiftene har økt med 647 kroner per måned. Klageren mener dette er et økonomisk tap.

Klageren opplyser at hun har tatt kontakt med tidligere eier, slik innklagede har sagt, men hun mener fortsatt at innklagede har et ansvar. Dersom innklagede har blitt feilinformert, er det naturlig at innklagede eventuelt tar dette opp den som har feilinformert han.

Klageren påpeker at det i protokoll fra årsmøtet 2006 står at sameiet hadde en prorata kausjon på til sammen
8 520 968 kroner. Klageren mener at innklagede burde stilt spørsmål til om andel fellesgjeld kunne bli på maksimalt
75 000 kroner per seksjon.

Det ble vedtatt å bygge to leiligheter på loftet der inntektene ved salget langt på vei skulle dekke rehabiliteringen av bygget. En navngitt saksbehandler hos innklagede fikk i oppdrag å selge disse. Begge leilighetene ble solgt til en investor og saksbehandleren som foresto klagerens salg, fikk i oppdrag å selge disse videre. Seksjon 9 ble kjøpt 1. august 2007, og seksjon 10 ble solgt den 1. november til megleren som bisto salget til investoren. Denne saksbehandleren hadde avsluttet sitt engasjement hos innklagede i august/september. Klageren opplyser at disse kjøperne fikk opplyst at fellesgjelden var 0 kroner. Disse kjøperne har ved advokat krevd prisavslag av sameiet på henholdsvis 197 500 og 270 000 kroner.

Klageren spør om

Hvordan innklagede kunne opplyse at fellesgjeld 1. august og 1. november var 0 kroner når samme foretak opplyste klageren om at fellesgjelden per seksjon maksimalt var 75000 kroner med forbehold om uforutsette elementer?

Det ikke er betenkeligheter ved at tidligere kollegaer i samme foretak handler med hverandre? Klageren mener det er betenkelig at seksjon 10 lå ute til salgs lenge nok til at kjøperen rakk å avslutte sitt engasjement hos innklagede.

Burde ikke kjøperen, som tidligere hadde stått for salget av seksjon 10 hatt kjennskap til økonomien rundt leiligheten?

Klageren mener hun har et økonomisk tap på grunn av de feilaktige opplysningene som ble gitt og at hun ikke ville kjøpt leiligheten om hun hadde kjent til disse opplysningene.

Innklagede anfører:

Klagerens bud ble akseptert 18. mai 2007 og overtakelse fant sted 2. juli 2007.

Innklagede har innhentet informasjon om boligen fra sameiet (ved styreleder) og selger. Dette er grunnlaget for salgsoppgaven.

For seksjon 4, som er klagerens, ble det opplystat denne seksjonen ikke hadde fellesgjeld før bygge- og rehabiliteringsprosjektet. Videre er felleskostnadene opplyst å være 1886 kroner. Innklagede viser til salgsoppgaven hvor det står følgende:

«Styreleder opplyser:

Sameiet har et større bygge- og rehabiliteringsprosjekt på gang som antas å være ferdig i løpet av februar 2007. Dette kan medføre en fellesgjeld fra tidligst februar 2007 på maksimalt ca. kr. 75.000,- pr.seksjon. Det tas imidlertid forbehold om uforutsette elementer knyttet til dette forholdet. Pr. i dag har sameiet ingen fellesgjeld i følge styreleder i sameiet. I forbindelse med etablering av byggelån, stiller hver sameier et proratarisk kausjonsansvar. Dette forutsettes overtatt av ny eier. Informasjon om dette kan sess hos megler.»

Innklagede viser til mail fra styreleder i sameiet oversendt i forkant av salget. Mailen er datert 13. oktober 2006. Innklagede presiserer at det var opplyst at det som følge av bygge- og rehabiliteringsarbeidet ville påløpe fellesgjeld i sameiet. For seksjon 4 ble det antydet 75 000 kroner, dog med forbehold om økte utgifter som følge av uforutsette elementer. Etter innklagedes oppfatning er det ikke riktig at fellesgjelden er garantert til 75 000 kroner.

Når det gjelder fremdriften av bygge- og rehabiliteringsplanene, ble disse forsinket. Ved salg av seksjon 4 i mai 2007 var arbeidene ikke fullført. Innklagede kontaktet styrelederen gjentatte ganger, men mottok ikke annen informasjon enn det som fremkom av salgsoppgaven. Innklagede hadde derfor ingen kunnskap om eventuell størrelse på endelig fellesgjeld fra sameiet og kunne ikke formidle annet enn det som sto i salgsoppgaven.

Bygge- og rehabiliteringsarbeidet ble ferdigstilt cirka i januar 2008. I samtale med styreleder 22. september 2008 ble det muntlig opplyst at det dukket opp uforutsette ting underveis og at oppussingsprosessen ble dyrere enn antatt. Samtidig kunne styreleder informere om at sameiet underveis i prosessen valgte å oppgradere flere forhold enn de hadde planlagt/budsjettert med, blant annet ble det elektriske anlegget skiftet i prosessen. Innklagede har ikke lyktes med å få dette skriftlig.

Innklagede har i forbindelse med behandlingen av klagerens klage blitt kjent med at det er avholdt jevnlige byggemøter hvor seksjonseierne, herunder klageren, har deltatt sammen med finansierende bank. Innklagede er også gjort kjent med at det skal foreligge referat fra disse møtene. Innklagede har ikke lyktes i å fremskaffe slik dokumentasjon og anmoder Reklamasjonsnemnda om å forespørre klageren om oversending av dokumentasjonen, slik at klagerens kjennskap vedrørende disse forholdene avdekkes.

I salgsoppgaven står det at det fra finansierende bank forutsettes sikkerhet for byggelån i form av proratarisk kausjonsansvar fra seksjonseierne, og at ansvaret forutsettes overtatt av kjøper av seksjon 4. Salgsoppgaven viser videre til at ytterligere informasjon er tilgjengelig hos innklagede. Innklagede viser til vedlegget til mailen fra styreleder hvor finansieringsplan for byggeprosjektet ble presentert. Innklagede gjengir følgende:

«Låneramme kr. 4.900.000,- med tillegg av lovpålagte garantier totalt kr 5.678.519,- tilsier iht finansierende banks beregninger et kausjonsansvar totalt pålydende kr 8.517.778,50.

Total kontraktsfestet entreprise var i 2006 planlagt til kr 4.553.000,-.

Salg av sameiets nye seksjoner 9 og 10 var antatt å innbringe kr 4.400.000,- hvoretter det ville bli en differanse på kr 153.000,-. Dette ble igjen antatt å påføre fellsgjeld ca kr 75.000,- pr seksjon.» (sitert fra innklagedes tilsvar, med skrivefeil)

Med unntak av at byggeprosessen har blitt mer omfattende, er de presenterte forutsetningene for finansiering oppfylt. Sameiets formann har i e-mail av 8. oktober 2008 bekreftet at seksjon 9 og 10 blesolgt for 4400000 og at sameiets lån skal være tilsvarende nedkvittert.

Kopi av kausjoner som er vedlagt klagerens brev viser at proratarisk kausjonsansvar for sameiet beløper seg til totalt
3 844 000 kroner (2 414 000 kr + 1 430 000 kr). Tilsvarende er andel tilhørende seksjon 4 begrenset oppad til kr 504 000 (290 000 + 213 000 kroner). Innklagede mener at kausjonene bekrefter at kausjonsansvaret ikke ble fastsatt før slutten av 2007 og viser til tilbudsbrevet fra banken datert 20. desember 2007.

Innklagede mangler sameiets beslutningsgrunnlag for hvordan fellesgjelden etter ferdigstillelse av byggearbeidene ble beregnet for de enkelte seksjonene og har ikke forutsetning for å vurdere hvorvidt utregnet fellesgjeld for klagerens seksjon er korrekt.

Innklagede informerer om at sameiets formann har opplyst at klagerens seksjon har 275 000 kroner i fellesgjeld, mens klageren anfører at den er på 306 000 kroner. Innklagede har ikke kjennskap til hva som er korrekt.

Innklagede påpeker at klageren ikke har fremlagt dokumentasjon for hvordan felleskostnadene er beregnet, og heller ikke hva som er sameiets totale fellesgjeld.

Innklagede har oppfordret sameiets formann til å oversende protokoll fra ordinære og ekstraordinære sameiemøter i 2007 og 2008 uten at dette er mottatt hos innklagede. Innklagede ber Reklamasjonsnemnda om å tilskrive klageren og få disse dokumentene oversendt for at sameiets beslutninger rundt bygge- og rehabiliteringsprosjektet synliggjøres.

Vedrørende salg av seksjon 9 og 10 bemerker innklagede at disse ble presentert uten andel av fellesgjeld og selgers salgsvilkår ble videreført i salgsoppgaven.

Kjøper av seksjon 10 sluttet hos innklagede 31. august 2007 og kjøpte leiligheten den 25. oktober 2007. Utover dette kan ikke innklagede kommentere forholdet mellom kjøperne av seksjon 9 og 10 og sameiet.

Innklagede beklager at hans saksbehandler feilaktig opplyser at det ikke dreier seg om fellesgjeld og at et felles lån ikke vil påvirke fellesutgiftene for sameiet, i mail av 3. februar 2008.

Innklagede kan ikke se at han kan holdes ansvarlig for situasjonen som har oppstått i sameiet med hensyn til felleskostnader og fellesgjeld.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren presiserer at hun mottok salgsoppgaven medio mai 2007, altså syv måneder etter at innklagede innhentet opplysningene som salgsoppgaven er bygget på. Klageren mener innklagede burde ha sjekket opplysningene, da det etter klagerens oppfatning kan ha skjedd store endringer i løpet av syv måneder. På denne måten ville man fått klargjort at rehabiliteringsprosjektet var forsinket og ikke fullført med de kostnadsøkningene dette måtte medføre.

Klageren bekrefter at det er holdt jevnlige byggemøter i perioden fra 31. november 2006 til 23. mai 2008. Klageren har mottatt referat fra møtene i mail av 5. mai 2008 fra styreformann. Klageren påpeker at alle disse ble avholdt før klageren overtok seksjonen den 2. juli 2007. Videre ble de ti første møtene avholdt før klageren fikk budaksept på seksjonen den 18. mai 2007. Klageren mener innklagedes påstand om at klageren har vært til stede på disse møtene er direkte feil.

Klageren forklarer at sameiets totale kausjonsansvar er 3 844 000 kroner fordelt på to avtaler om kausjon på henholdsvis 2 414 000 og 1 400 000 kroner. Kausjonsansvaret er 1,5 ganger gjelden, hvilket vil si en total gjeld på
2 562 000 kroner for sameiet. Klageren påpeker at kausjonsavtalen på 1 400 000 kroner er feilaktig da beløpet skulle vært på 8 825 000 kroner, slik at kausjonsbeløpet skulle lyde på 1 323 000 kroner. Klageren har påpekt dette overfor banken uten å ha fått tilbakemeldingerpå dette.

Når det gjelder klagerens seksjon 4, er fellesgjelden i følge klageren beregnet på følgende måte:

Kausjonsansvar på 504 000 kroner fordelt på to kausjonsavtaler på henholdsvis 290 800 og 213 200 kroner.
504 000:1,5= 336 000 kroner. At andel fellesgjeld er 336 000 kroner mot tidligere antydet 306 000 kroner, skyldes at den første kausjonsavtalen på 2 414 000 kroner fordeles på alle ti seksjonene etter eierbrøk, hvor klagerens brøk er 12,1 %. Kausjonsavtalen på 1 400 000 kroner er imidlertid fordelt på de åtte opprinnelige seksjonene hvor klageren brøk er 14,9 %. Grunnen til dette var at eierne i de to nye seksjonene nektet å signere på den siste kausjonsavtalen. De øvrige seksjonseierne gikk motvillig med på å fordele ansvaret på åtte seksjoner for å unngå konkurs.

Sprik mellom styreleders fastsettelse av andel fellesgjeld og klagerens fastsettelse skyldes at styreleder opererer med lånesaldo per 31. oktober 2008. Klageren har gått ut fra opprinnelig lånebeløp. Videre har styreleder lagt til grunn at klagerens andel er 12,1 % av begge beløp mens klageren har gått ut fra andel på 12,1 % av lån 1 og 14,9 % av lån 2.

Klageren har lagt ved Budsjettforslag 2008 som skriver seg fra ekstraordinært sameiermøte av 28. april 2008, og som viser hvordan felleskostnadene beregnes.

Når det gjelder salgene av seksjon 9 og 10 som ble solgt en og fire måneder etter klagerens overtakelse, er andelen fellesgjeld oppført med 0 kroner. Den salgsoppgaven som klageren har fått hånd om, skriver seg fra 17. juli 2006. Videre fremgår det av mail fra styreleder datert 4. november 2008 at det i begynnelsen av 2007 ble foretatt flere endringer som innklagede var involvert i. Etter klagerens oppfatning burde ikke forsinkelsen og fordyrelsen vært en overraskelse for innklagede. Av mailen fremgår det også at styrelederen ikke ble kontaktet angående «oppdateringer av fellesgjeld». Klageren mener at innklagede som har vært involvert i endringen underveis, burde oppdaterte opplysningene med hensyn til forsinkelser, økte felleskostnader og fellesgjeld.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Av protokoll fra sameiermøtene våren 2008 fremgår det at det endelige økonomiske utfallet av bygge- og rehabiliteringsprosjektet ikke var klarlagt, samtidig som det rettes kritikk mot styret for manglende oppfølging i prosessen.

Når det gjelder andel fellesgjeld, må dette ikke forveksles med størrelsen på det proratariske kausjonsansvaret som finansierende bank har fastsatt ut fra sine retningslinjer.

Hva gjelder seksjon 9 og 10, fastholdes det at selgers salgsvilkår var presentert uten andel av fellesgjeld og at dette ble videreført i salgsoppgavene. Innklagede presiserer at styreleders kommentar i mail datert 4. november 2008 punkt 1 og 4 vedrørende salg av seksjon 9 og 10 ikke er relevant i nærværende sak. Utover dette kommenteres ikke forholdet mellom kjøpere av seksjon 9 og 10 og sameiet.

Innklagede fastholder sin påstand om at innklagede ikke kan holdes ansvarlig for pågående konflikt i sameiet, herunder ansvaret for endelig fellesgjeld/felleskostnader.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av feilaktige opplysninger om størrelsen på andel fellesgjeld og felleskostnader.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda tar bare stilling til krav mot eiendomsmegler. Eventuelle krav mot selgeren faller utenfor det Reklamasjonsnemnda vurderer.

Innklagede har ved utarbeidelsen av salgsoppgaven gjengitt opplysningene han fikk fra styrelederen 13. oktober 2006 under punktet «Diverse». Det stofølgende:

«Styreleder opplyser:

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan ikke innklagede kritiseres for å ha gjengitt dette ved utarbeidelsen av salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at opplysningene er gjengitt i salgsoppgaven som ble lagt til grunn for kjøpet. Ifølge kjøpekontrakten er partene forelagt salgsoppgave av 20. april 2007, som imidlertid ikke er fremlagt for Reklamasjonsnemnda. Opplysningen følger også av salgsoppgaven som er datert 18. mai 2007, og som er fremlagt av innklagede.

Hvorvidt eiendomsmegler har en plikt til å oppdatere opplysninger i salgsoppgaven i et tilfelle hvor eiendommen ligger lenge ute for salg, må bero på en konkret vurdering. I dette tilfelle gikk det mer enn seks måneder fra opplysningene fra styreleder ble innhentet og til salget ble gjennomført. Opplysningene fra styreleder tok forbehold for «uforutsette elementer» knyttet til hvordan bygge- og rehabiliteringsprosjektet ville påvirke fellesgjelden. På grunn av orsinkelsen av prosjektet, den lange byggetiden og styreleders forbehold for «uforutsette elementer» mener Reklamasjonsnemnda at innklagede burde forsøkt å avklare hvordan disse forholdene ville innvirke på fellesgjelden og eventuelt annen betydning for prosjektet.

Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap klageren er påført som en følge av de manglende opplysningene om fellesgjelden. Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning for å foreta den nærmere beregningen av dette tapet, men vil påpeke at det ved beregningen av tapet bl.a. må tas i betraktning at klageren har fått en fordel i form av høyere kvalitet på leiligheten.

Hva gjelder klagerens spørsmål om betenkeligheter vedrørende at en tidligere kollega kjøpte seksjon 10 og spørsmålet om denne burde visst om økonomien rundt leiligheten, er dette spørsmål som ikke angår klageren direkte. På denne bakgrunn avvises disse spørsmålene fra behandling.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og blir dermed ansvarlig for klagerens økonomiske tap som en følge av dette.

Oslo, den 25. november 2008

(sign.)

Cecilie Asak

Forbrukerrådets representant

(sign.)

Tore Bråthen

formann

(sign.)

Kåre Mæland

Norges Eiendomsmeglerforbunds

Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant