Klage nr. 2021148
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Panorama Eiendomsmegling (Privatmegleren Panorama)
v/advokat Elisabeth Faanes
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglers opplysningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
I desember 2019 kjøpte klagerne en nyoppført bolig formidlet gjennom innklagede foretak for 12 900 000 kroner. Boligen var innredet og tungt markedsført med en kjellerstue og kinorom i underetasjen. I salgsoppgaven var det kun nevnt med en liten setning at underetasjen ikke var byggemeldt for varig opphold. Klagerne mener det burde kommet tydeligere frem i markedsføringen at rommene i kjelleretasjen ikke var godkjent som kjellerstue og kinorom. Klagerne anfører at megler har misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi ubalansert informasjon. Dette anses som villedende markedsføring. Klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning med minst 1,5 millioner kroner.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Underetasjen var ikke godkjent for varig oppholdt, likevel var rommene markedsført som rom for varig opphold og var inkludert i boligens primærrom. Rommene i underetasjen var innredet og tungt markedsført som henholdsvis «kjellerstue» og «kinorom». Disse rommene er å anse som rom for varig opphold, da det er å regne som «stue eller tilsvarende rom», jf. TEK 17 § 1-3. I virkeligheten viste det seg at kjellerstuen var et lagerrom og kinorommet en bod/teknisk rom. Ingen av de aktuelle rommene vil kunne bli godkjent grunnet manglende lysinnslipp, utsyn samt manglende takhøyde på kinorommet. Megler var kjent med disse forholdene på salgstidspunktet.
Det følger av Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig punkt 3.3.6. at negative opplysninger om boligen skal komme tydelig frem i markedsføringen. I annonsen på Finn.no skal det opplyses om ulovlig bruk av rom, helst både i tekst og bildetekst. Når det gjelder salgsoppgaven, bør slike opplysninger fremgå tidlig i salgsoppgaven og ikke være gjemt langt bak.
Megler var kjent med at Plan- og bygningsetaten i forbindelse med offentlig tilsyn 8. juli 2019 hadde observert at det var etablert hjemmekino i bod/teknisk rom i underetasjen. Selger ble pålagt av Plan- og bygningsetaten å tilbakeføre rommene i samsvar med byggesøknad. Likevel ble rommene innredet og markedsført som kjellerstue og kinorom, uten at presis informasjon ble gitt, slik god markedsføringsskikk tilsier.
Rommene i kjelleretasjen var flere steder i markedsføringen omtalt som «kjellerstue» og «kinorom». I tillegg inneholdt både Finn-annonsen og salgsoppgaven flere flotte bilder av rommene. Både bildene og teksten ga forbrukeren et klart inntrykk av at rommene var godkjent for slik innredning og bruk. Det var heller ingen bildetekst som antydet at rommene ikke var godkjent for den illustrerte bruken, heller ikke at Plan- og bygningsetaten hadde krevd det medfølgende kinoutstyret fjernet.
I salgsoppgaven under avsnittet «Offentlige forhold» var det i en liten setning opplyst følgende:
«U.etg. er ikke byggemeldt for varig opphold».
Dette var det eneste stedet i markedsføringen hvor opplysningen var gitt, noe klagerne mener er kritikkverdig. Klagerne mener også det er en forskjell på å få opplyst at rommene ikke er byggemeldt for varig opphold og å få opplyst at kjelleren ikke er godkjent for varig opphold og heller ikke vil bli godkjent. Formuleringen gir kjøperen et håp om at underetasjen vil bli godkjent gjennom en søknadsprosess hos kommunen. Opplysningen er egnet til å forlede potensielle kjøpere.
Klagerne oppdaget før de inngav bud at en byggesak knyttet til den aktuelle eiendom var blitt trukket. Innklagede hevder at klagerne var kjent med byggesaken, og at de forut for kjøp var innforstått med at selger vurderte å søke om deler av kjelleren til varig opphold. Dette medfører ikke riktighet. Byggesaken var knyttet til fasadeendringer på boligen. Klagernes forståelse av dette på kjøpstidspunktet var at selger ønsket å gjøre boligen mer attraktiv ved å sette inn større og flere vinduer.
Megler var kjent med denne ett-trinns søknaden. Kommunen påpekte at det ville kreve en dispensasjonssøknad grunnet lysgraven. Klagerne har i senere tid forstått at dette er en dispensasjon som normalt ikke gis. På spørsmål fra klagerne om hvorfor saken ble trukket, svarte megler på vegne av selger i e-post av 17. desember 2019 følgende:
«Søknaden ble trukket fordi det ikke kunne søkes som ett-trinns søknad med 3 ukers saksbehandlingstid hos kommunen.
Det vil si at tiltaket krever ordinær saksbehandling hvor man må søke først rammetillatelse og deretter igangsettingstillatelse. Det kan ta alt fra 3-6 mnd., avhengig av ledig kapasitet og saksbehandlingstid hos kommunen.
Siden vi ikke ville ha rukket å ha det klart til visning og salg slik vi planla, valgte vi å trekke søknaden.
Tegningsgrunnlaget er klart, og 3 stk. vinduer følger med huset om kjøper ønsker å følge opp tiltaket og søke selv i fremtiden.»
Klagerne ble her forledet til å tro at godkjenningen kun var en formalitet, ettersom selger hadde trukket søknaden som følge av saksbehandlingstiden. Videre var selger så sikker på å få godkjenning, at det allerede var kjøpt inn vinduer. Også på dette tidspunkt unnlot megler og selger å opplyse om at rommene ikke var godkjent for den bruk de var innredet og markedsført som.
Det er ikke mulig å få rommene eller deler av disse godkjent for varig opphold. Selger har forsøkt, og gitt opp dette. Klagerne har videre hatt to arkitekter på befaring som har bekreftet at kjelleretasjen ikke kan bli godkjent etter gjeldende regelverk. Klagerne viser til at kravene om lysinnslipp, utsyn, samt takhøyde når det kommer til kinorommet, ikke vil være mulig å innfri.
Klagerne anser dette som villedende markedsføring i strid med Forbrukertilsynet veiledning om markedsføring av bolig. Den manglende godkjenningen påvirker klagernes bruk av boligen negativt. Videre har en megler fra et annet foretak vurdert verditapet til
2,5 millioner kroner ut fra hva boligen hadde vært verdt dersom rommene var godkjent for den bruk de var innredet og markedsført som. Klagerne krever erstatning på mellom
1,5-2,5 millioner kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligen ble lagt ut for salg 22. februar 2019. De to rommene i kjelleren hadde minimalt med vinduer, og var ikke godkjent som kjellerstue og kino slik rommene var møblert og stylet av selger. I salgsoppgaven under avsnittet «Offentlige forhold» fremgikk følgende:
«U.etg. er ikke byggemeldt for varig opphold».
Det er på det rene at klagerne var opptatt av bruken av rommene i kjelleren og ønsket at for eksempel rommene var soverom. Megler mottok e-post fra klagerne 4. august 2019 hvor det fremgikk at de (før de ombestemte seg) ikke var interessert i å legge inn bud. Begrunnelsen var at de ønsket «en litt annen kjøkkenløsning og annen bruk av kjelleren enn det er lagt opp til». Boligen lå deretter ute for salg i flere måneder.
Den 17. desember 2019 klokken 09:20 sendte klagerne e-post til megler. Klagerne viste til en byggesak hos kommunen, og lurte på hvorfor søknaden ble trukket «fordi dette var jo et interessant tiltak som en kjøper kunne ha vurdert i framtida». Klokken 09:51 inngav klagerne et bud på 12 700 000 kroner, hele 700 000 kroner over forrige bud. Klokken 09:54 sendte megler e-post til klagerne med selgers svar på hvorfor søknaden ble trukket. Selger begrunner her hvorfor søknaden ble trukket og avsluttet med: «Tegningsgrunnlaget er klart, og 3 stk. vinduer følger med huset om kjøper ønsker å følge opp tiltaket og søke selv i fremtiden.» Klagerne kjøpte boligen under prisantydning 18. desember 2019 med overtakelse
1. april 2020.
Selv om megleren kunne ha gitt opplysninger på en bedre måte, slår ikke begrunnelsen bak eiendomsmeglingsloven § 6-7 til i tilfeller hvor klagerne visste hva de kjøpte, eventuelt var klar over at det var forhold som måtte undersøkes.
Det fremgikk av salgsoppgaven at kjelleren ikke er byggemeldt for varig opphold. Klagerne er opptatt av at det er en forskjell på å få opplyst at rommene ikke er byggemeldt og å få opplyst at kjelleren ikke er godkjent. Det er imidlertid ingen forskjell på de to situasjonene, i begge sammenhenger er kjelleren ikke godkjent til rom for varig opphold. Formuleringen i salgsoppgaven ga heller ikke klagerne en berettiget forventning om at kjelleren er, eller enkelt vil bli, godkjent.
Videre er det forskjell på kjellerstue og særlig kino og rom for varig opphold, typisk soverom. De aktuelle rommene var aldri omtalt som rom for varig opphold. Klagerne var på visning og så hvilke lysforhold m.m. det var i de aktuelle rommene, og de var også gjort kjent med at arealet var seksjonert som boder. Det er på det rene at klagerne var kjent med selgers søknad om fasadeendring før inngivelse av bud. Klagerne visste altså at innsetting av vinduer var et tema. Vindusstørrelse er som kjent helt sentralt for å få godkjent rom til en annen bruk. Klagerne etterspurte mer informasjon om den aktuelle søknaden før inngivelse av bud. Klagerne valgte imidlertid å legge inn bud før megler fikk mulighet til å svare klagerne.
Klagerne har derfor aldri fått berettigede forventninger om at kjelleren var godkjent til rom for varig opphold. Klagerne valgte selv å forhøye sitt bud etter at e-posten fra selger var mottatt. Klagerne tok her en klar risiko, ettersom de visste at en søknad om fasadeendring måtte til for å sette inn vinduer på rommene, som igjen var nødvendig for å få godkjent soverom. Forut for overtakelse viste også klagerne interessere i å utvide vinduer. Selger har også uttrykt skriftlig at klagerne var kjent med tilsynet 8. juli 2019.
Klagerne hevder det ikke er mulig å få de to rommene eller deler av disse godkjent for varig opphold, med den begrunnelse at selger har forsøkt, men gitt opp dette. Innklagede bemerker at selger trakk søknaden fordi den ikke oppfylte vilkårene som en ett-trinns søknad. I og med at søknaden ble trukket, har kommunen ikke tatt stilling til om rommene kan godkjennes som kjellerstue og kinorom. Det kan derfor ikke legges til grunn at det ikke lar seg gjøre å få rommene godkjent.
Krav om erstatning
Innklagede mener det ikke er sannsynliggjort noe økonomisk tap. Klagerne har fremlagt en faglig vurdering av verditapet. Denne vurderingen er basert på et premiss om at boligen er markedsført med to soverom for varig opphold i kjelleren, og at avviket ikke lar seg etterhåndsgodkjenne. Som nevnt over kan klagerne aldri ha fått en berettiget forventning om at underetasjen hadde to rom for varig opphold.
Klagerne har sett den faktiske løsningen i kjellerstuen og kan ikke få dekket sitt tap for å få en bedre løsning enn den de ble forespeilet. Det er dessuten nærliggende å anta at kinorommet vil bli godkjent.
Det er fremsatt følgende påstand:
«Klageren gis ikke medhold»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Villedende markedsføring
Klagen gjelder påstått villedende markedsføring. Nemnda nevner først at reglene i markedsføringsloven kommer i tillegg til bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven om meglers informasjonsansvar og god meglerskikk.
I denne saken var opplysningene om at «U.etg. er ikke byggemeldt for varig opphold», kun inntatt i salgsoppgaven og ikke i boligannonsen på Finn.no. Men kjellerstue og kinorom var fremhevet i annonsen på Finn.no. Etter nemndas syn er dette i strid med markedsføringsloven § 8. Det dreier seg om utelatelse av vesentlige opplysninger som var egnet til å påvirke klagernes adferd.
Megler har derfor markedsført boligen på Finn.no i strid med markedsføringsloven. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må flere vilkår være oppfylt. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling om innklagede er erstatningsansvarlig, inklusive en eventuell erstatnings størrelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Panorama Eiendomsmegling (Privatmegleren Panorama) har handlet i strid med god meglerskikk i forbindelse med markedsføringen. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.