Klage nr. 2021158

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Nybygg Stavanger

Saken gjelder:                 Brudd på meglers opplysningsplikt. Krav om erstatning     

Saksfremstilling

Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak ved budaksept 24. mai 2020. Overtakelse var avtalt til 1. kvartal 2023. Det ble i annonseringen og gjennom kontakt med megleren gitt uttrykk for at leiligheten hadde panoramautsikt mot fjorden. Etter kjøpet ble klageren gjort oppmerksom på at et annet byggeprosjekt var planlagt oppført foran bygget til klagerens leilighet. Dette vil sperre for utsikten. Utsikt mot fjorden var hovedgrunnen til at klageren kjøpte akkurat denne leiligheten. Klageren anfører at megleren har brutt sin opplysningsplikt og krever erstatning tilsvarende verdiminuset dette medfører.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren har vært i kontakt med selger/utbygger som har henvist til at hans krav om prisavslag må rettes til meglerforetaket. Klageren føler seg som en kasteball i denne saken hvor både megleren og selgeren fraskriver seg alt ansvar og henviser til hverandre. Dette medfører en håpløs situasjon for klageren, som åpenbart har behov for en bekreftelse på hvem som skal svare på kravene fra han.

Forbrukertilsynet har bekreftet at annonseringen av denne eiendommen var villedende, og gitt flere pålegg som innklagede har akseptert og innrettet seg etter.

Tilbakemelding fra ansvarlig megler angående en eventuell hevning av avtalen var at dette ville vært en lang og tung prosess uten garanti for at en hevning ville bli akseptert. Basert på denne negative tilbakemeldingen orket ikke klageren å prøve dette alternativet. Klageren ba umiddelbart om å få heve kjøpet når han etter kjøpet ble gjort oppmerksom på at foranliggende prosjekt ville bli bygget mellom dette prosjektet og fjorden, og dermed betydelig redusere utsikten fra leiligheten. Da klageren etter kjøpet endelig fikk komme på salgskontoret og se 3D modellen av prosjektet og fotavtrykket, informerte også ansvarlig megler om at klageren måtte ha valgt leilighet i minimum 7.- 8. etasje for å komme over foranliggende prosjekt. Panoramautsikten som klageren hadde fått inntrykk av før kjøpet, var dermed et helt feil.

All info som ble mottatt etter kjøpet har vært tilfredsstillende gitt av ansvarlig megler. Informasjonen som er mottatt før kjøpet derimot, har vært svært dårlig, feilaktig og misvisende og utelukkende mottatt fra eiendomsmeglerfullmektigen. Det var med sjokk og vantro at klageren ble kjent med denne sannheten, og innså umiddelbart at eiendomsmeglerfullmektigen hadde vært uærlig og gitt fullstendig feilaktig informasjon til klageren før kjøpet. Klageren stolte opprinnelig på eiendomsmeglerfullmektigen og var trygg på at tett kommunikasjon mellom han og megler ville gi tilstrekkelig informasjon om eiendommen før kontraktinngåelsen. Klageren hadde gjentatte ganger spurt om han var kjent med noen andre byggeprosjekt som eventuelt ville ødelegge for panoramautsikten. Eiendomsmeglerfullmektigen svarte alltid at han ikke kjente til noe som kunne ødelegge for utsikten ut mot fjorden.

Panoramautsikt var blant de høyeste kriteriene til klageren, men det eneste megleren informerte om var bygget mot sør. Klageren ble i denne sammenheng informert om at minimum 5. etasje måtte velges for å unngå blokkering av utsikten fra bygget mot sør. Ved å velge 6. etasje var klageren overbevist om at eiendommen ville få panoramautsikt. Men dette var ikke tilfellet. Klageren fant det både uforståelig og kritikkverdig at det ikke var mulig å nullstille handelen da han ba om dette og samtidig uttrykte sterk misnøye, basert på villende markedsføring og ekstremt dårlig informasjon fra megleren.

Ettersom klageren fremdeles ikke har betalt for kjøpet så burde det etter klagerens mening være en enkel sak å nullstille kjøpet slik at andre kunne få mulighet til å kjøpe leiligheten. For samme pris som denne eiendommen selges for, finnes det mange andre alternative eiendommer til salgs med panoramautsikt. Foranliggende prosjekt kunne faktisk vært et mye bedre alternativ for klageren, da denne eiendommen uten tvil har panoramautsikt. Det er uheldig for klageren at innklagede dermed tvinger klageren til å binde seg økonomisk til denne eiendommen over flere år, til tross for at klageren føler seg fullstendig ført bak lyset av megleren.

Klager har også merket seg at innklagede flere ganger har påpekt hvor flinke de har vært til å informere kjøperne om foranstående bygg. Som innklagede har innrømmet, fikk klageren aldri komme på salgskontoret for å se 3D modellen av de planlagte prosjektene før kjøpet. Før kjøpet hadde heller ikke klageren kjennskap til foranstående prosjekt. Han hadde heller ikke kjennskap til at det var laget en slik 3Dmodell. Det er henvist til koronasituasjonen som grunn til at klageren ikke ble invitert på salgskontoret før kjøpet. Klager synes dette er rart ettersom salgskontoret så vidt stort. Det ville vært uproblematisk å oppfylle avstandskravet, og samtidig ved bruk av munnbind og antibac etc. ville det medført svært liten risiko for smitte å ha kun to personer til stede samtidig på salgskontoret.

Alle bildene som var i annonsen på FINN.no gav uttrykk for panoramautsikt fra eiendommen. Det var absolutt ingenting fra bildene som informerte om at utsikten mot fjorden ville bli blokkert av foranliggende prosjekt. Klageren var overbevist om at eiendommen ville få panoramautsikt. Dette basert på FINN.no annonsen med alle de flotte bildene som indikerte panoramautsikt, og gjentatte forsikringer fra eiendomsmeglerfullmektigen om at det ikke fantes andre byggeprosjekt som ville ødelegge for utsikten (bortsett fra bygg mot sør).

Klager har notert at innklagede påpeker at det i kontraktsvedlegget var inkludert kart og reguleringsplan angående foranliggende prosjekt. Det er for så vidt riktig, men det er likevel umulig å vite detaljer fra denne informasjonen, som for eksempel hvilken høyde dette bygget eventuelt kommer til å få, og hvor mye det eventuelt ville blokkere for utsikten.

Meglers plikt til å sørge for at alle detaljer gjøres kjent for alle potensielle kjøpere før kontraktsinngåelse er helt avgjørende. Dette kontraktsvedlegget forsvarer ikke hvorfor megleren nektet for at det fantes andre bygg som ville blokkere utsikten, bortsett fra bygget mot sør. Dette forsvarer ikke hvorfor megleren gjentatte ganger snakket usant til klageren da klageren flere ganger spurte om det fantes en risiko for at panoramautsikten mot fjorden ville bli redusert eller ødelagt. Det henvises i denne forbindelse til uttalelsen fra Forbrukertilsynet.

Klageren har notert at innklagede informerte om at pålegg fra Forbrukertilsynet ble iverksatt umiddelbart. Det er for så vidt positivt at påleggene har blitt iverksatt, men dette endrer ikke at klager inngikk kjøpekontrakt basert på villedende og feilaktige opplysninger. Rapporten fra Forbrukertilsynet er for klageren en bekreftelse på at annonseringen av eiendommen var villedende.

Det er riktig som innklagede påpeker at klageren brukte mye tid sammen med megleren før kjøpet. Klageren trodde innklagede var et seriøst meglerforetak og trodde at det skulle være enkelt og trygt å få tilstrekkelig informasjon før en eventuell kontraktinngåelse. Klageren hadde faktisk betydelig kommunikasjon med megleren før kjøpet, og gjentatte ganger spurt han om megleren var kjent med noen andre byggeprosjekt som eventuelt ville ødelegge for utsikten. Megleren svarte alltid at han ikke kjente til noe som kunne ødelegge for utsikten ut mot fjorden. Det eneste megler informerte om var bygget mot sør. Klageren ble i denne sammenheng informert om at minimum 5. etasje måtte velges for å unngå blokkering av bygget mot sør. Ved å velge 6. etasje var klageren overbevist om at eiendommen ville få panoramautsikt.

Innklagede hevder at det først var etter gjennomført kjøp at klager hevdet at utsikt mot øst var årsaken til at han valgte å kjøpe akkurat denne leiligheten. Dette er ikke riktig. Klageren hadde i samtaler med megleren før kjøpet gjentatte ganger informert om at panoramautsikten var blant de aller viktigste kriteriene hans. Det eneste megleren informerte om var at bygget mot sør potensielt kunne ødelegge for utsikten. Ved å velge 6. etasje var klageren overbevist om at eiendommen ville få panoramautsikt i alle retninger. Men dette viste seg i etterkant av kjøpet å ikke være tilfelle.

Innklagede hevder at megleren gikk gjennom alle prosjektene i området sammen med klager før kjøpet, inkludert foranstående prosjekt. Dette er ikke riktig.  Dersom megler hadde gjort jobben sin og gitt riktig informasjon til klageren før kjøpet, ville denne situasjonen vært unngått. Dersom klager hadde fått informasjon om at foranstående prosjekt ville bli bygget og sperre store deler at utsikten, hadde han aldri kjøpt denne leiligheten.

Innklagede hevder at megleren opplyste om at det kun var leilighetene i 8. etasje og oppover som hadde fritt utsyn over foranstående prosjekt. Dette er ikke riktig. I tillegg faller dette på sin egen urimelighet. Klager hadde betydelig kommunikasjon med megleren før kjøpet, og spurte gjentatte ganger om han var kjent med noen andre byggeprosjekt som eventuelt ville ødelegge for panoramautsikten, noe det ble svart avkreftende på. Ansvarlig megler informerte derimot etter kjøpet, da klager endelig fikk komme til salgskontoret, om at det kun var leilighetene i 8. etasje og oppover som hadde fritt utsyn over foranstående prosjekt. Hele sakens kjerne er at denne informasjonen kom for sent, den skulle ha blitt gitt før kjøpet, ikke etterpå.

Innklagede hevder at klageren ikke var interessert i å kjøpe leilighet over 6. etasje ettersom han ikke hadde finansiering for et høyere beløp. Dette er ikke riktig. Dette er en feilaktig påstand som avvises på det sterkeste. Klageren kan informere om at han har en meget solid økonomi.

Innklagede hevder at de ikke kan ses å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ettersom megler har gitt tilstrekkelig informasjon om foranstående prosjekt. Klageren er helt uenig i dette og er tydelig på at megleren har gitt både mangelfull og feilaktig informasjon.

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede har vært meget imøtekommende med Forbrukertilsynet og umiddelbart ryddet opp i alle pålegg i forbindelse med den villedende markedsføringen. Forbrukertilsynet har dermed støttet klager i denne spesifikke saken. Basert på dette er det uforståelig at innklagede er totalt avvisende ovenfor klageren i samme sak.

Innklagede hevder at blokkeringen av utsikt, som skyldes foranstående prosjekt, ikke medfører noe økonomisk tap. Klageren er uenig i dette. Megleren solgte leiligheten til klageren med inntrykk av at den hadde panoramautsikt. Det vil utvilsomt medføre et vesentlig verditap at foranstående prosjekt blokkerer utsikten mot fjorden. Klageren krever erstattet den verdireduksjonen, tap av utsikt fra leiligheten medfører.

Som beskrevet forkastet klageren både muligheten og interessen for å eventuelt nullstille kjøpet etter den første negative tilbakemeldingen fra megleren. Dermed ville klager heller kreve prisavslag og kontaktet både innklagede og utbygger med et slikt krav.

Å sende et tilbud om hevning av kontrakten nå så lenge i etterkant, er provoserende. Tilbudet som innklagede viser til, ble sendt tirsdag 9. november 2021 klokken 15:33. Det ble bedt om snarlig tilbakemelding, senest onsdag 10. november 2021 kl. 15.00. Tidsfristen som ble satt var ekstremt kort og useriøs. Klageren hadde ikke mulighet til å svare på henvendelsen innen tidsfristen. Svar ble likevel sendt til megler den 17. november 2021 klokken 22:01. Klageren har fremdeles ikke mottatt svar på spørsmålene han stilte i tilbakemeldingen sin.  Klagerens tålmodighet og tillit til megler og utbygger begynner å bli svært tynnslitt.

Innklagede har i hovedsak anført:

Megler er mellommann og kan ikke fristille klageren fra handelen eller utbetale prisavslag. Rett adressat for en slik reklamasjon er selger/utbygger.

Innklagede fikk henvendelse fra Forbrukertilsynet med pålegg om endring av markedsmateriellet på prosjektet. De nødvendige endringene ble iverksatt umiddelbart og omhandlet bildebruken. I dette konkrete salget har klageren fått tilstrekkelig informasjon om leilighetens utsyn, og omkringliggende prosjekt.

Megleren brukte mye tid sammen med klageren forut for kjøp av leiligheten. Han hadde gjennom denne kontakten inntrykk av at klageren gjorde grundige undersøkelser av både området og prosjektet. Klageren var nøye i sin søken etter informasjon i forkant av bud og aksept i mai 2020. Kjøpekontrakt med vedlegg ble sendt 24. juni 2020 og inkluderte kart/reguleringsplan hvor prosjektet foran var tegnet inn. Reguleringsplanen var beskrevet i kontraktens vedlegg. I kjøpetilbudet, som er datert og signert 25. mai 2020, var det også vist til at budet var inngitt i henhold til salgsvilkårene i A-å med vedlegg.

Klageren var i dialog med innklagede flere ganger i perioden mellom bud/aksept og kontraktsignering den 27. oktober 2020. Kontrakten med vedlegg ble nøye gjennomgått.

Utsikt mot sør og behov for å komme opp i 6. etasje for å få fritt utsyn var også noe som ble diskutert i denne perioden. Klageren var opptatt av utsikt i forbindelse med valg av leilighet. Men det var først etter at kjøpet var gjennomført at klageren hevdet at utsikt mot øst var selve årsaken til at han valgte å kjøpe denne leiligheten. Klageren vil få flott utsikt fra 6. etasje, men det vil likevel ikke blir fritt utsyn østover, som følge av prosjektet som bygges foran.

Megleren hadde god og jevnlig kontakt med klageren fra han meldte sin interesse til han kjøpte leiligheten. Klageren var interessert allerede fra byggingen av 1. byggetrinn, men gav uttrykk for at han ville vente på det riktige prosjektet. Megleren gikk derfor igjennom alle prosjektene herunder også det som ligger foran.

Megleren opplyste samtlige interessenter om at det var kun leilighetene i 8. etasje og oppover som hadde fritt utsyn over foranliggende prosjekt. Denne informasjonen fikk også klageren. Dette var imidlertid ikke klagerens fokus, da det for klageren stod mellom 5. og 6. etasje, der 6. etasje gav fri utsikt mot sør. Megleren fikk det klare inntrykket at det ikke var aktuelt for klageren å kjøpe høyere oppe enn 6. etasje, da han ikke hadde finansiering for å gå høyere opp i kjøpesum.

Det foranliggende prosjektet var lagt ut for salg i god tid før klageren valgte å kjøpe leilighet i prosjektet bak. Første annonsering var 11. mars 2020, med forhåndssalg før dette.

Megleren inviterte også klageren til et møte på salgskontoret før han tok en endelig beslutning. Men på grunn av koronasituasjonen ble ikke dette møtet noe av. Likevel opplevde megleren at det var kommunisert godt omkring samtlige prosjekter i området, både hva gjaldt utsyn fra denne konkrete leiligheten og de begrensningene det foranliggende prosjektet ville medføre.

Klageren har fått tilstrekkelig informasjon om foranliggende prosjekt, både hva gjelder beliggenhet og konsekvensen for utsikten mot øst for leilighetene opp til og med 7. etasje.

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Megleren har gitt tilstrekkelig informasjon om tilliggende prosjekts betydning for utsikten til denne aktuelle leiligheten.

Innklagede kan heller ikke se at det foreligger et økonomisk tap som følge av det påberopte forhold. Dette da ingen av leilighetene i etasjene under har blitt nedjustert i pris fra opprinnelig prisliste. Den opprinnelige prislisten for prosjektet tok hensyn til at prosjektet foran ville begrense utsikten.

Klageren hevder at megleren har innrømmet at klageren aldri fikk komme å se på 3D-modellen. Innklagede presiserer her at dette skjedde midt under korona-pandemiens start. Klageren var informert om modellen, og hadde full anledning til å avvente dersom han ikke ønsket å inngi bud før han hadde sett modellen. Når det gjelder bruken av ordet panoramautsikt presiseres det at dette ikke var et ord som ble brukt. Det er ingen av leilighetene som har dette. De aller fleste leilighetene har en fantastisk flott utsikt, også leiligheten klageren har kjøpt.

Prisene har vært uendret fra første dag, og satt med utgangspunkt i de fantastiske utsiktsforholdene. Differensiert ut fra hvordan utsikten faktisk er.

Innklagede har oppfattet klageren dithen at han ønsket å bli fristilt fra avtalen. Noe som også har vært nevnt tidligere, men klageren har ikke formidlet sitt ønske om dette til utbygger. Megler er kun kjent med at det har blitt sendt en e-post fra klageren til utbygger med forespørsel om prisavslag. Det er tydelig at klagerens opplevelse er forskjellig fra meglerens oppfatning. For å prøve å komme frem til en god løsning for alle parter, hadde daglig leder hos innklagede et møte med utbygger hvor han informerte om klagerens misnøye og ønske om hevning. Klageren fikk deretter tilbud pr. e-post 9. november 2021 om å trekke seg fra handelen. Det ble også sendt SMS for å sikre at klageren hadde fått informasjon om tilbudet i god tid.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares ved nemndas skriftlige behandling. En forsvarlig behandling av denne saken forutsetter blant annet at partene i saken og eventuelle vitner forklarer seg direkte for nemnda, noe nemndas vedtekter ikke åpner for.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.