Klage nr. 2021162
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Telemarksmegleren AS (Aktiv Eiendomsmegling Kragerø)
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I juni 2021 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Prisantydningen var på 3 490 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av budrunden, og har særlig trukket frem at megleren ikke lukket budrunden etter at klageren hadde fått muntlig aksept for sitt bud på 3 430 000 kroner. I tillegg ble det utført uriktig journalføring av budene. Klageren krever 41 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngav sitt første bud den 24. juni, klokken 09:44. Tidlig i budrunden var det avklart at selgeren ønsket overtakelse 1. august eller senere. Klokken 10:24 ringte klageren til megleren med forespørsel om overtakelsesdato 1. oktober eller senere. Megleren svarte at hun skulle forhøre seg med selgeren.
Klokken 10:39 inngav klageren et bud på 3 430 000 kroner. Klageren hadde ikke satt noen akseptfrist, så megleren foreslo klokken 10:55. Klageren bekreftet dette ved å svare «OK». Klageren ble ringt opp av megleren som fortalte at budet ville aksepteres dersom hun godtok 1. august som overtakelsesdato. Klageren ble bedt om å bekrefte dette ved å skrive «OK» på melding, noe hun gjorde klokken 10:52. Dersom man kun leser SMS-loggen megleren har lagt frem fra sitt eget telefonnummer, kan det virke som klagerens «OK» klokken 10:52 var et svar på meglerens spørsmål om akseptfrist. Dette medfører ikke riktighet. Det riktige er at dette spørsmålet allerede var besvart via budvarslingssystemet. Bekreftelsesmeldingen som ble sendt klokken 10:52 var svar på meglerens muntlige henvendelse.
Klageren var opprinnelig av den oppfatning at hennes bud ble akseptert klokken 10:40. Etter nærmere gjennomgang ble den muntlige aksepten mottatt nærmere klokken 10:52, da hun ble bedt om å bekrefte med «OK» pr. SMS.
Klokken 10:56 mottok klageren en SMS fra megleren om at det hadde kommet inn et nytt bud på 3 440 000 kroner med akseptfrist klokken 11:05. Klageren reagerte kraftig på meldingen ettersom hun allerede hadde fått muntlig aksept på sitt bud, og ringte straks megleren. Budet fra den andre budgiveren var uansett inngitt for sent i forhold til klagerens akseptfrist klokken 10:55, og burde derfor blitt avvist. Megleren mente på sin side at det ikke var sendt noen skriftlig budaksept til klageren, og at det derfor fremdeles kunne komme inn nye bud. Klageren ble bedt om å øke sitt bud for å unngå at leiligheten ble solgt til den andre budgiveren. Klageren følte seg presset, og valgte å inngi et nytt bud klokken 11:11 på 3 470 000 kroner med frist klokken 11:20. Dette budet ble akseptert av selgeren.
Overtakelsestidspunktet hadde vært diskutert flere ganger muntlig før megleren klokken 11:18 spurte om klageren kunne overta 1. august pr. SMS. I starten gav klageren utrykk for at hun var fleksibel med tanke på overtakelsestidspunkt, men i samtalen med megleren klokken 10:27 gav hun utrykk for at hun ønsket overtakelse 1. oktober eller senere grunnet forventet oppgjør fra eget boligsalg. Det var ikke gitt at klageren ville godta å beholde samme overtakelsestidspunkt for et bud på 3 470 000 kroner som for et lavere bud, ettersom hennes finansieringssituasjon ville være best tilpasset en sen overtakelse. Det at megleren gjentok spørsmålet om overtakelse pr. SMS rett før akseptfrist, er naturlig og rimelig, men betyr absolutt ikke at dette var første gang spørsmålet ble kommunisert slik innklagede påstår.
Klageren mottok ingen budjournal sammen med akseptbrevet. Etter å ha purret flere ganger, mottok hun til slutt en budjournal som feilaktig var datert 1. juli 2021. Av denne fremkom det at klageren fikk aksept for sitt bud på 3 470 000 kroner klokken 10:40. På dette tidspunktet var imidlertid klagerens bud på kun 3 430 000 kroner, ettersom budet på 3 470 000 kroner ikke ble inngitt før senere.
I etterkant har megleren benektet for det hun sa i telefonsamtalene. Megleren har påstått at hun formidlet at det ville komme inn høyere bud. Videre har daglig leder hos innklagede argumentert for at budet fra den andre budgiveren ble sendt før akseptfristen til klageren gikk ut. Basert på den informasjonen klageren mottok under budrunden, vil det ikke være avgjørende når budet ble inngitt, men når det ble videreformidlet til selgeren og øvrige interessenter. I dette tilfellet ble budet sendt klokken 10:53, men først videreformidlet klokken 10:56. Dette var for sent i forhold til klagerens akseptfrist klokken 10:55. Klageren hadde på dette tidspunktet uansett allerede fått muntlig aksept.
Megleren har begått grove feil ved sin håndtering av budrunden. Klageren krever
41 000 kroner i erstatning, hvorav 40 000 kroner utgjør det hun har måtte betale ekstra for eiendommen, og de resterende 1 000 kroner utgjør ekstra dokumentavgift.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren inngav et bud på 3 430 000 kroner klokken 10:39 med frist til klokken 10:55. Deretter mottok megleren et nytt bud fra en annen budgiver på 3 440 000 kroner klokken 10:53. Rundt klokken 10:55 snakket megleren med klageren over telefon. Under denne samtalen gav klageren utrykk for at hun trodde hun hadde fått tilslag på sitt bud, ettersom akseptfristen hadde gått ut, og hun ikke hadde fått melding av innklagede. Megleren forklarte at dette ikke var tilfellet, og at tilslag på bud gis skriftlig, normalt pr. SMS. Det er ikke slik at man får automatisk aksept ved at akseptfristen går ut. Megleren informerte om at selgeren ønsket å fortsette budrunden frem til en av budgiverne gav seg, fremfor å foreta en rask aksept innenfor fristen. Klageren ble i tillegg opplyst om at det hadde kommet inn et nytt bud på 3 440 000 kroner. Dette budet ble formidlet skriftlig samtidig som megleren pratet med klageren.
Det faktum at den andre budgiverens bud ble mottatt klokken 10:53, men ikke sendt ut før 10:56 skyldes at meglere ikke alltid sitter foran skjermen under en budrunde. I dette tilfellet glemte også den andre budgiveren å sette akseptfrist på sitt bud. Megleren måtte derfor få bekreftet en frist før hun sendte ut budet. Den andre budgiveren bekreftet akseptfristen klokken 10:54 og budet ble deretter formidlet klokken 10:56.
Budrunden ble hovedsakelig håndtert fra meglersystemet, men også dels fra meglerens mobil når hun var ute av kontoret. Det er tydelig at dette var forvirrende for klageren. Etter at megleren sendte melding fra sin egen mobil klokken 10:39 om akseptfrist klokken 10:55, svarte klageren «OK» direkte til budvarslingssystemet klokken 10:40. Senere sendte klageren en ny SMS klokken 10:52 der det stod «OK». Megleren antok at dette var et nytt svar på spørsmålet om akseptfristen.
Klagerens påstand om hun først skal ha fått en muntlig budaksept, og i den forbindelse fått beskjed om å sende «OK» til meglerens mobil for å bekrefte en dialog rundt overtakelse, stemmer ikke. Klagerens bud på 3 430 000 kroner var fremdeles gyldig klokken 10:52, som er tidspunktet hun påstår at innklagede skal ha bedt henne om å sende en bekreftelsesmelding. Megleren ville aldri akseptert et bud når budrunden fortsatt var aktiv. Megleren hadde på dette tidspunktet ikke fått beskjed om at den andre budgiveren ville gi seg.
Dersom det hadde vært aktuelt å gi klageren en aksept på dette tidspunktet, ville innklagede sendt klageren en skriftlig aksept, og ikke bare bedt henne om å bekrefte med «OK». Megleren gir aldri muntlige budaksepter, og ville heller ikke bedt en budgiver om å sende bekreftelse pr. SMS ved å kun skrive «OK» på noe som skal ha vært sagt i en telefonsamtale. Det er ikke slik innklagede opererer.
Klageren mente opprinnelig at hun hadde fått budaksept klokken 10:40. Selgeren var imidlertid ikke kjent med dette budet før klokken 10:42. Budet ble mottatt av innklagede klokken 10:39, men hadde ingen frist. Megleren måtte derfor sende klageren en SMS der akseptfrist klokken 10:55 ble foreslått. Denne SMS-en ble besvart «OK» klokken 10:40. Klagerens bud ble sendt ut fra innklagede 10:42. Det var heller ingen telefonsamtale klokken 10:40 slik klageren hevder. Klageren har underveis i prosessen endret syn på hvilket tidspunkt hun mener å ha fått budaksept.
Det faktum at budjournalen angir 10:40 som tidspunkt for aksepten av budet på
3 470 000 kroner skyldes en SMS fra selgeren som ble mottatt av innklagede klokken 10:40, om at selgeren ville godta bud på 3 420 000 eller høyere med overtakelse 19. juli eller
1. august. Dette ble forklart både muntlig og skriftlig til klageren. Det er uvisst for innklagede hvorfor klageren opprinnelig mente å ha fått en muntlig budaksept på sitt bud på
3 430 000 kroner, ett minutt etter å ha inngitt det.
Innklagede stiller seg videre uforstående til hvorfor klageren valgte å fortsette å inngi bud dersom hun mente at hun allerede hadde fått tilslaget på leiligheten. Det er også helt umulig at megleren skal ha bedt om fristforlengelse to minutter etter å ha gitt budaksept.
Korrespondansen rundt overtakelsen ble heller ikke håndtert i tidsrommet mellom klagerens første bud og «OK»-meldingen av 10:52, slik klageren hevder. Megleren sendte klokken 11:18 en SMS til klageren om at overtakelse ville bli 1. august dersom hun endte med å kjøpe. Dette besvarte klageren med «OK» like etterpå. Innklagede avklarer alltid overtakelsesdato før skriftlig budaksept gis, og dette ble derfor gjort like før skriftlig budaksept ble sendt til klageren klokken 11:20. Det var ingen korrespondanse rundt overtakelsestidspunkt før dette.
Det foreligger hverken bevis eller sannsynlighetsovervekt for at budaksept ble gitt før klokken 11:20. Det faktum at klageren har ombestemt seg for hvilket tidspunkt hun mener å ha fått aksept, underbygger at hun i beste fall har misforstått. Innklagede avviser klagerens krav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det sentrale spørsmålet er om klageren fikk aksept for sitt bud på 3 430 000 kroner. Nemnda finner at det ikke er sannsynliggjort. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon på at budet ble akseptert, og det fremgår heller ikke noe om dette i budloggen.
Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.