Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2021171

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Frognerveien

v/advokat Elisabeth Faanes

Tryg Forsikring

Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

Saksfremstilling

Klageren kjøpte i september 2020 loftsleilighet over to plan formidlet gjennom innklagede foretak for 14 250 000 kroner. Overtakelsen var avtalt til den 15. november 2020.

I annonsen fremgikk det at det var to soverom i første etasje og ett soverom i andre etasje.

Etter visning spurte klageren megler om det var godkjent rømningsvei fra andre etasje. Megleren bekreftet dette og oversendte ferdigattesten. Ferdigattesten viste seg å være fra en annen leilighet, og klageren ga straks beskjed om feilen. Megleren ville undersøke nærmere og tok noen dager senere kontakt pr. telefon. I telefonsamtalen gav hun uttrykk for at alt var i orden, og at hemsen var godkjent med tanke på bruk som soverom.

Klageren la deretter inn bud på leiligheten, og fikk aksept 22. september 2020. I forbindelse med klagerens planlegging av oppussing, ba han arkitekten om å få oversendt tegninger fra loftsutbyggingen. Arkitekteten meldte tilbake at han ikke hadde bistått med utbyggingen av hemsen og fortalte videre at en slik utbygging ikke ville blitt godkjent, i og med at det ville kreve en ekstra rømningsvei. Ettersom leiligheten viste seg å ha store lovlighetsmangler nektet klageren, i samråd med advokat, å overta leiligheten. Det oppstod tvist med selgeren som endte med rettsforlik hvoretter klageren måtte betale 150 000 kroner til selgeren i rentekompensasjon.

Klageren anfører at megleren har brutt sin undersøkelsesplikt og handlet i strid med god meglerskikk. Det kreves erstatning med til sammen 176 853 kroner.

Innklaget avviser at vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt og bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren og hans familie på fem personer, var i 2020 på jakt etter ny leilighet. I september 2020 kom de over en loftsleilighet over to plan, formidlet gjennom innklagede foretak. I annonsen fremgikk det at det var to soverom i den nederste etasjen og ett soverom oppe (på hemsen). Etter å ha vært på privat visning søndag 13. september, spurte klageren megler pr. SMS, om det var godkjent rømningsvei fra den øverste etasjen (hemsen). Megleren svarte bekreftende på dette. Dagen etter oversendte megleren også ferdigattesten for innredningen av hemsen. Klageren oppdaget at megleren hadde sendt ferdigattesten for en annen leilighet og ga megleren beskjed om feilen. Megleren svarte at hun ville komme tilbake med mer informasjon. Klageren forsøkte også etter beste evne å gjøre egne undersøkelser.

Blant annet forsøkte han å lete i sakspapirene hos Plan- og Bygningsetaten (PBE), og han kontaktet også en tidligere eier for å forsøke å tidfeste utbyggingen av hemsen. Fredag
18. september tok eiendomsmegleren kontakt pr. telefon. Hun kunne fortelle at hun hadde undersøkt saken, blant annet ved å kontakte den samme tidligere eieren som klageren hadde kontaktet. I telefonsamtalen ga hun uttrykk for at alt var i orden, og at hemsen var godkjent med tanke på bruk som soverom.

I tillegg til telefonsamtalen, oppdaterte eiendomsmegleren salgsoppgaven med følgende setning:

«Soverom på hemsen er ikke omfattet av tegningene som ligger på byggesaken, men tidligere eier som eide seksjonen fra 1993 til 2002 bekrefter at disse rommene var omfattet av tiltaket.»

Med eiendomsmeglerens forsikringer slo klageren seg til ro med at alt var i orden. I ettertid har det vist seg at megleren på samme tid informerte selgerne om at var en risiko for at hemsen ikke var godkjent, og at salgsoppgaven måtte oppdateres slik at risikoen ble overført til kjøper.

Klageren la inn et bud og fikk tilslaget tirsdag 22. september. En uke etter gikk han i gang med å planlegge oppussing. I og med at klageren ikke hadde gode tegninger for hemsen, tok han kontakt med arkitekten som tegnet loftsutbyggingen i 1990. Klageren ba om å få oversendt eventuelle tegninger han måtte ha i sitt arkiv. I stedet for å sende tegninger meldte han tilbake at han ikke hadde bistått i forbindelse med utbyggingen av hemsen. Han fortalte videre at en slik utbygging ikke ville ha blitt godkjent, i og med at det ville kreve en ekstra rømningsvei.

For å få klarhet i saken, engasjerte klageren advokat som sammen med brannteknisk ekspert gjennomførte en befaring i leiligheten. Notatet fra brannteknisk viste at det ikke var rømningsvei, og at dette også vanskelig kunne anlegges i ettertid. Ettersom leiligheten hadde store lovlighetsmangler nektet klageren, i samråd med advokat, å overta.

Klageren var i dialog med PBE, som pr. telefon opplyste at det kun var det som var tegnet inn i byggesøknader som var godkjent. PBE hadde heller ikke annen tilgjengelig informasjon på byggesaker enn den som var tilgjengelig på nett. Noe senere sendte han en skriftlig henvendelse til PBE, som bekreftet at hemsen ikke var godkjent til varig opphold.

I løpet av vinteren og våren gikk klageren gjennom en prosess med selgeren av leiligheten. Her forsto han etter hvert at det var eiendomsmegleren som hadde satt både klageren og selger i en vanskelig situasjon. I mai 2021 ble det enighet om et forlik i saken, hvor klageren overførte 150 000 kroner til selgeren, med en tydelig forståelse av at klageren ville fremme et erstatningskrav overfor eiendomsmegler for denne summen og andre omkostninger.

Megler har brutt god meglerskikk på flere punkter. Før salget gav hun uttrykk ovenfor selger for at det var en risiko for at hemsen ikke var godkjent til varig opphold. På samme tid beroliget hun klageren med at alt var i orden. Dette er åpenbart uetisk, men også i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3 første ledd. Megleren har videre brutt undersøkelsesplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Hun skulle ikke ha slått seg til ro med at det forelå en risiko for at hemsen ikke var godkjent for varig opphold, men i stedet gjort alt i sin makt for å undersøke lovligheten av hemsutbyggingen. Hun valgte likevel ikke å henvende seg til PBE for å få avklart dette. Det vises til informasjon på Norges Eiendomsmeglingsforbunds nettsider med fagstoff om tema Lovlighetsmangler. Her pekes det på behovet for å kontakte PBE i saker hvor det er identifisert risiko for lovlighetsmangler.

Det er ikke riktig som innklagede hevder, at det fremgår av salgsoppgaven at rommene ikke var godkjente. Som forbruker er den førende delen av formuleringen i salgsoppgaven at megleren hadde fått bekreftet at rommene var omfattet av tiltaket. Som forbruker, hadde klageren ingen forutsetning for å vite at det faktum at noe ikke var omfattet av tegningene i byggesaken, i praksis betydde at det ikke var godkjent. Dette burde derimot megleren vite, og skrevet i klartekst i stedet for i en formulering som i beste fall er konstruert for å villede potensielle kjøpere. I tillegg til selve salgsoppgaven betrygget også megler,
pr. telefon, klageren om at alt var i orden med godkjenningen av rommene. Dette er ikke bestridt i tilsvaret. I tilsvaret fremstår det også som at alle parter visste at disse rommene ikke var godkjent på salgstidspunktet. Dette er ikke korrekt.

Innklagede hevder videre at rettsforliket baserer seg på at klageren var kjent med disse opplysningene. Dette medfører ikke riktighet. I forbindelse med rettsforliket sendte selgeren en e-post til klageren som tydelig viste at selgeren og megleren hadde diskutert mangelen før salget. Dette til tross for at det ovenfor klageren ble nektet for at det i det hele tatt eksisterte noen mangel, lenge etter at overtakelsen skulle ha funnet sted.

Kravet har sin årsak i at megler ga uriktige opplysninger, og dermed satte klageren i en håpløs situasjon, hvor han ikke kunne overta en leilighet hvor han og hans familie på fem ikke kunne bo. Det ble inngått forlik med selgeren, slik at klageren i stedet kunne gå på megler, som er den profesjonelle part og helt åpenbart ikke hadde gjort jobben sin.

Kravet på 150 000 kroner er en direkte konsekvens av meglers uærlighet og mislighold av plikten til å ivareta både kjøpers og selgers interesse. Fakturaen for brannteknisk rapport var nødvendig ettersom hverken megleren eller selger tilbød seg å hjelpe til med å finne ut av mangelen, på tross av klagerens oppfordringer om å fremskaffe dokumentasjon på at alt var i orden, slik det ble hevdet. Bistanden fra brannteknisk hadde også til hensikt å finne ut av om mangelen i det hele tatt kunne rettes. Noe det ble konkludert med at ikke ville være mulig.

Brudd på meglerens plikter etter eiendomsmeglingsloven har ført til betydelige direkte utgifter for klageren. Klageren krever at innklagede erstatter hans utgifter til utarbeidelse av brannteknisk rapport med en kostnad på 26 853 kroner, samt oppgjørssum etter rettsforlik mellom klageren og selger på 150 000 kroner. Samlet utgjør klagerens erstatningskrav mot innklagede 176 853 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Leiligheten ble lagt ut for salg september 2020. Klagen gjelder de to rommene på
loftet/ 2. etasje. Megleren utarbeidet først én salgsoppgave. Fra salgsoppgaven fremgår det at det foreligger ferdigattest på leiligheten. Klageren kontaktet meglerforetaket med spørsmål om godkjent rømningsvei. Det ble deretter utarbeidet en ny salgsoppgave. Fra den rettede salgsoppgave fremgikk det at:

«Bad og soverom på hemsen er ikke omfattet av tegningene som ligger på byggesaken, men tidligere eier som eide seksjonen fra 1993 til 2002 bekrefter at disse rommene var omfattet av tiltaket»

Klager la inn bud basert på informasjon fra den rettede salgsoppgaven. Budaksept forelå den 22. september 2020. Det ble ikke tatt forbehold i budet. Avtalt kjøpesum var
14 250 000 kroner. Overtakelse ble avtalt til den 16. november 2020. Klageren og selger tegnet henholdsvis boligkjøper- og boligselgerforsikring.

Forut for overtakelsen, ga klageren uttrykk for at han ikke ville overta. Klageren ble av megleren, boligselgerforsikringen og av selgers advokat oppfordret til å overta leiligheten og ble gjort kjent med risikoen han påtok seg ved ikke å overta. Til tross for disse rådene, valgte klageren likevel å ikke overta leiligheten. Det ble deretter foretatt dekningssalg. Ny kjøper kjøpte leiligheten for 14 600 000 kroner.

Tvisten mellom klageren og selger ble løst ved rettsmegling den 7. mai 2021. Forliket gikk ut på at klageren skulle betale 150 000 kroner til selger for rentekompensasjon. Klageren fremsatte deretter krav mot meglerforetaket den 26. mai 2021. Det ble fremsatt krav på. 417 478 kroner. Meglerforetaket avviste av flere grunner kravet 14. juni 2021.

For krav mot eiendomsmeglere må de tre erstatningsvilkårene være oppfylt. Det må påvises et ansvarsgrunnlag, det vil si at eiendomsmegler må ha handlet uaktsomt. I denne uaktsomhetsvurderingen er det klart at ikke alle kritikkverdige forhold overskrider grensen for erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. HR-2018-1234-A. Videre må det påvises at den uaktsomme handlingen har vært årsak (krav om årsakssammenheng) til et økonomisk tap. Det er den som krever erstatning som må legge frem all dokumentasjon for å bevise at erstatningsvilkårene er oppfylt, deriblant dokumentere sitt påståtte økonomiske tap.

Vurdering av meglers uaktsomhet

Megleren opplyste i salgsoppgaven at det var et avvik mellom faktisk situasjon og tillatt situasjon. Det fremkommer altså i salgsoppgaven at rommene ikke var godkjente. Klageren fikk denne informasjonen. Rettsforliket baserte seg på at klageren var kjent med disse opplysningene. For det tilfelle at klageren ikke hadde fått opplysningene, og han hadde overtatt leiligheten som han fikk råd om, ville selger ha vært i mislighold.

Vurdering av andre vilkår for erstatning

Det er inngått forlik mellom klageren og selger i denne saken. Kravet på 150 000 kroner er et beløp som ifølge rettsforliket skyldes rentekompensasjon, fordi selger ikke fikk kjøpesummen som avtalt. Denne delen av kravet har sin årsak i at klageren ikke overtok som avtalt og har altså årsak i forhold på klagerens side. Det er kostnader klageren har pådratt seg fordi han valgte å ikke overta. Det presiseres her at klageren fikk råd om å overta, og at han var representert ved advokat.

Både klageren og selger hadde tegnet forsikring i forbindelse med salget, og i tillegg er megler selvsagt forsikret. Fakturaen for brannteknisk rapport var unødvendig, tatt i betraktning av at megleren og/eller kommunen kunne gjort dette arbeidet gratis. Det bemerkes også at kjøpesummen ved dekningssalget ble høyere enn hva klageren hadde avtalt med sin selger.

Opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven var korrekte og ble gitt etter de omfattende undersøkelser megler utførte forut for utarbeidelse av salgsoppgave. Salgsoppgaven må leses i lys av partenes forutsetninger og den kontekst den ble utgitt i. Klageren var klar over situasjonen. Det presiseres også at megleren gjorde undersøkelser knyttet til disse forhold, og at megleren skrev i salgsoppgaven det hun hadde funnet ut. Det er korrekt at innklaget ikke har full innsikt i rettsforliket. I og med at rettsforliket innebærer at klageren skal betale til selger, må det likevel legges til grunn at selger ikke var i mislighold ovenfor klageren og at det sentrale var at klageren var i mislighold ovenfor selger som følge av uteblitt kjøpesum ved overtakelse. Tatt i betraktning dette rettsforlikets resultat og begrunnelse, er det ulogisk å kreve erstatning fra innklagede med den begrunnelse at det foreligger en opplysningssvikt. Det bemerkes også at boligen har vært omsatt flere ganger siden rommene på loftet ble etablert. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.

Subsidiært anføres at øvrige vilkår for å ha krav på erstatning ikke er oppfylt. Klagerens kostnad i forbindelse med betaling for rentekompensasjon til selger, har ikke årsakssammenheng med en tenkt feil hos megler. Kostnaden har klageren selv pådratt seg fordi han valgte å ikke overta leiligheten. Det presiseres at selger hadde boligselgerforsikring og at klageren i særlig grad var sikret for sitt eventuelle krav. Det økonomiske tapet er heller ikke dokumentert fullt ut.

Det ble fremsatt følgende påstand:

Klageren gis ikke medhold.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

Nemnda har kommet til at megler ikke har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7. Megler la frem feil ferdigattest, og har tydeligvis ikke foretatt tilstrekkelige undersøkelser i kommunen om hvordan det forholdt seg med 2. etasje når det gjelder godkjennelse. Når megleren ble gjort oppmerksom på at det var feil ferdigattest, skulle hun gjort nærmere undersøkelser. Det som ble inntatt i den oppdaterte salgsoppgaven, var ikke tilstrekkelig.

Erstatningskravet

Som det fremgår, inngikk klageren og selgeren et rettsforlik etter at selgeren hadde tatt rettslige skritt som følge av at klageren (kjøperen) ikke overtok boligen som avtalt. Dette førte til dekningssalg, og rettsforliket innebar at klageren måtte betale en rentekompensasjon på 150 000 kroner til selger. I tillegg utgjør erstatningskravet 26 853 til en brannteknisk rapport.

Dette er et selger–kjøper forhold, og klageren kan ikke nå kreve at innklagede skal erstatte klageren dette beløpet. Det er ikke sannsynliggjort noen årsakssammenheng mellom meglers brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og dette tapet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Aktiv Eiendomsmegling Frognerveien har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskravet fører ikke frem.