Klage nr. 2021173
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Jonny Holen
Advokat Jonny Holen AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
Saken gjelder salget av en eiendom som innklagede formidlet for et dødsbo. Klagerne var arvinger i dødsboet. Testator inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg eiendommen i 2018, og innklagede fikk etter hvert flere oppgaver utover det opprinnelige salgsoppdraget. Etter testators bortgang i april 2020 fikk innklagede fortsette salgsoppdraget. I etterkant av salget ble det mottatt en oppgjørsoppstilling hvor det fremgikk at innklagede hadde krav på totalt 491 572 kroner. Klagerne har en rekke innsigelser til oppdragsavtalen fra 2018 samt oppgjørsoppstillingen. Det er særlig anført at innklagede ikke ga et overslag over antatt tidsbruk for de ulike deler av salgsprosessen, samt den totale gjennomføringen før oppdragsinngåelsen i 2018. Klagerne mener videre at innklagedes krav på vederlag og utlegg ikke står i forhold til det arbeid som utført. Klagerne krever vederlagsnedsettelse.
Innklagede bestrider at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, og opprettholder sitt krav på vederlag og dekning av utlegg.
Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.
Nemnda kom til at klagen dels ble avvist, dels ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Saken gjelder salget av en eiendom som innklagede formidlet for et dødsbo. Avdøde (testator) kjøpte eiendommen gjennom innklagede i 2016, men etter kort tid ble han så syk at han ikke kunne benytte eiendommen. Det ble derfor inngått oppdragsavtale med innklagede om salg av eiendommen 3. oktober 2018. Eiendommen ble ikke solgt.
Etter testator sin bortgang ble det utstedt proklama, og det ble mottatt en faktura fra innklagede. Siden innklagede allerede hadde hatt oppgaven med å formidle eiendommen, og gjort vesentlig av forarbeidet, syntes det naturlig å be ham om å fortsette salgsarbeidet. Kjøpekontrakt ble inngått i slutten av januar 2021, med oppgjørsdato 26. mars.
Den 29. juni 2021 mottok testamentsfullbyrder utkast til oppgjørsoppstilling samt et brev med vedlagte timelister og andre bilag. Klagerne hadde innsigelser til både fakturaene og timelistene. En regning på totalt 491 572 kroner synes helt uakseptabelt for salg av en eiendom til 2,3 millioner kroner, samt tilleggsoppdragene beskrevet i et notat.
Når et advokatoppdrag er utført, vil man normalt forvente å motta en regning med beskrivelse av tiden som er brukt på de spesifiserte oppgavene samt en spesifisert oversikt over alle utlegg. Testamentsfullbyrderen mottok imidlertid en rekke timelister fra 2018 til 2021 om diverse «saksoppfølging». Etter en nærmere gjennomgang av disse var det umulig å finne ut hvilken tidsbruk i perioden 2018-2019 som knyttet seg til henholdsvis salgsoppdraget og de øvrige oppdragene. For øvrig hadde innklagede ingen andre oppdrag enn salgsoppdraget i perioden 2020-2021. Klagerne mener oppgjørsoppstillingen ikke oppfyller minimumskravene etter eiendomsmeglingsloven.
Testamentsfullbyrderen mottok ikke oppdragsavtalen som etter det opplyste ble undertegnet av testator 3. oktober 2018. Klagerne viser til eiendomsmeglingsloven § 6-4 som blant annet oppstiller krav om at oppdragsavtalen skal være skriftlig og inneholde et kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg.
Videre er meglere pliktig å gi et tilbud basert på timepris inklusive merverdiavgift og gi et anslag over antall timer som vil medgå til de ulike oppgavene i salgsprosessen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 7-1 bokstav a og b. Klagerne kan ikke se at dette er oppfylt. Videre skal meglere forut for avtaleinngåelsen gi et totalt anslag på tidsforbruk for gjennomføringen av oppdraget. Klagerne tviler på at testator hadde inngått et timebasert oppdrag hvis det var kjent hva totalsummen ville beløpe seg til. Innklagede solgte også eiendommen i 2016, og det meste av arbeidet kunne derfor «gjenbrukes».
Når testamentsfullbyrder i ettertid forsøker å tyde timelisten, kan det se ut som aktiviteten knyttet til både salget av eiendommen og forsikringssaken startet i begynnelsen av september 2018. Fra september og ut året har innklagede brukt 99,5 timer, hvorav ca. 18 timer knytter seg til forsikringssaken. Mesteparten av de resterende ca. 80 timene må være brukt på salgsoppdraget, hvorav ca. 12 av disse synes å knytte seg til arbeid med salgsoppgave, bilder og dronefoto. I henhold til notaspesifikasjon er det også krevd utlegg for «tilrettelegging av prospekt» på 5 000 kroner 20. oktober 2018. Det må her foreligge en dobbeltbelastning både hva gjelder timebruk og utlegg.
Den ene klageren var av den oppfatning at salgsoppgaven ikke var særlig endret sammenlignet med den som lå til grunn for salget i 2016. Det skulle heller ikke være nødvendig å gjøre så mange endringer på de to årene avdøde eide eiendommen.
I notaspesifikasjoner fremkom kostnader knyttet til annonsering på Finn.no i januar 2019 samt annonsering i Aftenposten, Dagens Næringsliv og Finansavisen i juni 2019. Det er i overkant mye at det skal påløpe kostnader med 175 000 kroner (2 187, 5 kroner x 80 timer) i 2018, før eiendommen overhodet var blitt annonsert.
Timelistene fra 2019 viser en timebruk på totalt 94 timer. I tillegg til salgsoppdraget hadde innklagede ansvar for arbeid med skogfondmidler, borettserklæring, forsikringssak og tap av nøkler. Så vidt klagerne kan tyde, ble det brukt 80 timer på salgsoppdraget dette året. Det er oppført seks timer på visningen 15. juni 2019, samt tre timer til innkjøp og forberedelse til denne. Innklagede har altså lagt ned 71 timer med arbeid selv om eiendommen kun er blitt fremvist én gang.
Ifølge innklagedes notat har det kun vært arbeidet med salgsoppdraget i 2020, bortsett fra muligens en halv time til forsikringssaken. Dette året ble det timeført 25 timer totalt.
I 2021 er det timeført 42 timer, og fakturert for 91 875 kroner. Klagerne reagerer på at innklagede har timeført syv timer for arbeid med utkast til kontrakt og skjøte. Det sier seg selv at innklagede ikke kan bruke syv timer på en kontrakt på fire sider som trolig var lik den fra salget i 2016, samt et enkelt skjøte. Mellom kontraktsdato og oppgjørsdato er det timeført 21,5 timer, hvor mesteparten ser ut til å være knyttet til telefonhenvendelser osv. fra kjøper i forbindelse med konsesjonssøknaden. Klagerne mener dette ikke vedkommer selger, da det er kjøper som er ansvarlig for konsesjonen.
Etter oppgjørsdato og frem til 10. juni 2021 ser det ut til å være brukt 4,5 timer. Først to måneder etter oppgjørsdatoen ble skjøtet tinglyst. Innklagede kan ikke føre opp timer og fakturere 2 187 kroner når klienten eller banken ender med å mase på/etterspørre oppgjøret Innklagede hevder at det var et manglende testament som var årsaken til forsinkelsen. Det er imidlertid en meglers oppgave å sørge for at alle nødvendige dokumenter sendes til tinglysning i første omgang.
For perioden 2018 – 2021 er det totalt fakturert 459 000 kroner. Det bemerkes imidlertid at timelisten fra 10. juni til 30. juni 2021 ikke er medtatt. Klagerne mener innklagede har krav på dekning av utlegg for annonser og takstrapport, i tillegg til 5 000 kroner for hver av de to visningene som ble avholdt. Oppgjørshonoraret kan passende settes til 5 000 kroner. Provisjonen bør ikke være mer enn tre prosent av salgssummen på 2,3 millioner kroner, som utgjør til sammen 69 000 kroner. I tråd med vanlig praksis kan innklagede kreve noe vederlag for utarbeidelse av salgsoppgave, annonser og pantattester.
Etter oppgjørsoppstillingen ble mottatt ba testamentsfullbyrderen innklagede om å la det omtvistede beløp stå på klientkonto til det forelå enighet mellom partene. Til tross for denne instruksen har innklagede trukket hele sitt krav på betaling fra oppgjøret.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerett
Innklagede stiller spørsmål ved om saken faller under nemndas virkefelt. Så vidt innklagede vet, kjøpte avdøde eiendommen som et investeringsobjekt, og besøkte eiendommen kun én gang. Avdøde hadde hatt forventning om at eiendommens verdi skulle stige betydelig i løpet av den relativt korte tiden han eide eiendommen, noe som nok satte sitt preg på situasjonen.
Innklagedes håndtering av oppdraget
Da innklagede påtok seg salgsoppdraget, presiserte ham overfor nå avdøde at det ikke var aktuelt med et oppdrag på fastpris, ettersom eiendommen var spesiell med hensyn til beliggenhet, bebyggelse og rettighetsforhold. Videre var dette heller ikke mulig eller aktuelt, ettersom innklagede driver en liten advokatvirksomhet med stor sakstilgang. Dette ble akseptert av oppdragsgiver (testator). Det ble inngått oppdragsavtale basert på ordinær veiledende timesats som på daværende tidspunkt var 1 750 kroner pr. time eksklusive mva.
Det at testator var bosatt dels et annet sted i landet, dels i Frankrike, sammen med hans alder og helsesituasjon, innebar at han ikke selv kunne forestå visninger og annet på eiendommen. Det viste seg snart at oppdraget utviklet seg til å omfatte langt mer enn bare å formidle den aktuelle eiendom. Innklagede fikk raskt ansvar med å tilrettelegge eiendommen for salg, rekvirere gressklipping, bortkjøring av utstyr m.m.
Etter hvert ble innklagede bedt om å utføre nye oppgaver utover det opprinnelige salgsarbeidet. Han ble bedt om å arbeide med henblikk på deling av eiendommen, etablering av borett, bistand med avvirkning av tømmer og utbetaling av skogfondmidler. Dessuten var det innbrudd på eiendommen, noe som medførte utstrakt kontakt med politi, forsikringsselskap m.m. Det ble også avholdt befaring i den forbindelse. For øvrig har innklagede tilrettelagt for gårdsauksjon av løsøre og rengjøring samt vedlikehold på eiendommen mens oppdraget pågikk.
Eiendommen består av en hovedeiendom i bygda, en seterteig i fjellet og fiskerettigheter i et fjellvann som lå et annet sted i fjellet enn seteren med bebyggelse ligger. Gården ligger én mil fra innklagedes kontorsted, mens avstanden mellom gården, seteren og fjellvannet er omtrent 15-20 km. Det gikk derfor med mye tid i forbindelse med visning og annet.
Erfaringsvis var det ikke aktuelt å holde fellesvisninger. Etter avtale med oppdragsgiver ble derfor den enkelte interessent/interessentgruppe tatt med til eiendommen og seteren med det tidsforbruk og de merkostnader dette måtte medføre. Innklagede var nøye med å orientere testator om dette før han dro ut på slike oppdrag, noe testator aksepterte når spørsmålet kom opp. Det var en tungsolgt eiendom.
I ettertid ser innklagede at det burde vært utarbeidet separate timelister for de ulike kategorier arbeid som ble utført for testator, men på de aktuelle tidspunkt ble det vurdert som unødvendig og mindre aktuelt. På basis av fremlagte timelister, korrespondanse og notater har innklagede forsøkt å rekonstruere saken i en egen oversikt. Det tas forbehold om at det kan forekomme feil, men neppe av større betydning.
Klagerne hevder at innklagedes arbeid med tilrettelegging av oppdraget dels var utført i forbindelse med det tidligere salget. En viss fordel hadde nok innklagede av tidligere befatning med eiendommen, men det var på ingen måte ressursbesparende. Eiendommen hadde tidligere vært betydelig større enn det den var i dag, og testator hadde ingen kunnskap om eiendommens tilliggende utmarksrettigheter. Det ble derfor nedlagt et relativt betydelig arbeid med å avklare rettighetssituasjonen.
Innklagede har forståelse for at det samlede salærkravet kan fremstå som høyt sett i forhold til den endelige salgssummen for eiendommen. Når man imidlertid ser hen til måten arbeidet måtte legges opp, siden testator selv ikke var i stand til å foreta noe med tanke på tilrettelegging eller visning m.m., måtte det nødvendigvis bli et høyt timetall. Salæret er dessuten allerede rundet ned, ettersom totalt registrert timetall er 279,75.
Når oppdragsavtalen ikke ble fornyet, hadde dette blant annet sammenheng med at testator ble akutt alvorlig syk og var periodevis utilgjengelig. Testator ga både sin sønn og innklagede fullmakt, noe som viser at han ønsket at arbeidet skulle videreføres.
Etter testators bortgang ble det utlyst proklama, og innklagede meldte sitt krav for omkostningene som var påløpt så langt. Det ble ikke protestert mot beløpets størrelse eller annet fra testamentsfullbyrder. Testator hadde heller ikke tidligere protestert mot avregningen av omkostningene, men han hadde på grunn av anstrengt økonomi ikke anledning til å betale omkostningene. Det hadde derfor blitt avtalt å avregne disse ved oppdragets avslutning.
Testamentsfullbyrder uttrykte ønske om at innklagede skulle fortsette arbeidet med salget av eiendommen. Testamentsfullbyrder oppholdt seg store deler av tiden i Sverige, og innklagede hadde ofte problemer med å oppnå kontakt med henne. Dette innebar blant annet at kjøperen truet med å trekke seg fra sitt bud da det var vanskelig å få overdragernes underskrift på avtalen m.m. Det medgikk også i denne fasen mye tid for å gjennomføre det nødvendige med hensyn på salget.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglers håndtering av oppdraget og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen dels avvises, dels ikke fører frem.
Klagerett
Innklagede har stilt spørsmål om klagerne (arvingene) har klagerett, da avdøde kjøpte eiendommen som et investeringsobjekt. Slik saken er opplyst, er det ikke grunnlag for å avvise saken under henvisning til at det var et angivelig investeringsobjekt.
Det fremgår av saken at innklagede advokat dels hadde et ordinært megleroppdrag, og dels et ordinært advokatoppdrag. Utførelsen av advokatoppdraget og det honorar innklagede har beregnet seg i den forbindelse, ligger utenfor nemndas oppgave (mandat) å ta stilling til. Klagen må derfor avvises når det gjelder advokatoppdraget.
Megleroppdraget
Det fremgår at det i oppdragsavtalen var avtalt honorar basert på timepris. Det må også legges til grunn at dette var et tidkrevende salgsobjekt. Innklagede har i ettertid erkjent at det burde vært utarbeidet separate timelister for de ulike kategoriene arbeid som ble utført for testator, men at det på det aktuelle tidspunktet ikke ble vurdert som nødvendig.
Det er ikke mulig for nemnda å ta stilling til om det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler ved utførelsen av oppdraget har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klagerne har ikke sannsynliggjort at dette vilkåret er oppfylt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
- Klagen avvises når det gjelder det som angår advokatoppdraget.
- [Klagerne] gis ikke medhold når det gjelder det som angår megleroppdraget.